ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 серпня 2018 року

м. Київ

Справа № 916/2956/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є.В. - головуючого, Мачульського Г.М., Кушніра І.В.,

за участю секретаря судового засідання - Шевченко Н.А.,

розглянувши касаційну скаргу Одеської міської ради на постанову Одеського апеляційного господарського суду від 06.06.2018 та рішення Господарського суду Одеської області від 20.03.2018 у справі

за позовом Обслуговуючого кооперативу "Дачно-будівельний кооператив "Салют" до Одеської міської ради, за участю третьої особи без самостійних вимог на предмет позову на стороні відповідача Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про внесення змін до договору оренди землі

Учасники справи повідомлені належним чином про час і місце розгляду справи, проте не скористалися своїм правом та не направили повноважних представників для участі у розгляді касаційної скарги.

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1. Обслуговуючий кооператив "Дачно-Будівельний кооператив "Салют" (далі - ОК "ДБК "Салют") звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Одеської міської ради про внесення змін до укладеного між сторонами договору оренди землі від 14.08.2013, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калгановою М.В. за реєстр. № 545, шляхом викладення в наступній редакції:

- п. 2.3 договору: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 2,0340 га (кадастровий номер 5110136900:47:003:0049) становить: 7133818,91 гривень, згідно витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 07 лютого 2017 року за №1616/86-17, складеного управлінням Держгеокадастру у місті Одесі Одеської області. Вказана нормативна грошова оцінка за даним договором застосовується з 01 січня 2017 року";

- п. 4.1 договору: "Орендна плата за земельну ділянку площею 2,0340 га, розрахована у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 214014,57 гривень на рік. Орендна плата у вказаному розмірі сплачується Орендарем з 01 січня 2017 року та вноситься у грошовій безготівковій формі";

- п. 9.4.2 договору: "самостійно, щороку обчислювати суму орендної плати станом на 1 січня, з урахуванням індексу інфляції нормативної грошової оцінки і не пізніше 20 лютого поточного року подавати відповідному контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою у порядку, визначеному Податковим Кодексом України (з урахуванням нової грошової оцінки земель у разі введення її в дію".

1.2. Позовні вимоги обґрунтовані наявністю підстав для внесення змін до договору оренди землі у зв'язку зі зміною нормативної грошової оцінки, введеною в дію з 01.01.2017 рішенням Одеської міської ради від 29.06.2016 № 756-УП "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси" та зволіканням Одеської міської ради щодо укладення додаткової угоди.

2. Фактичні обставини справи, встановлені судами

2.1. 14.08.2018 між Одеською міською радою та ОК "ДБК "Салют" укладено договір оренди землі, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу та зареєстрований в реєстрі за № 545, за умовами якого Одеська міська рада, орендодавець, передала, а ОК "ДБК "Салют", орендар, прийняв у строкове, платне володіння, користування земельну ділянку площею 2,0340 га, що знаходиться у місті Одесі, Київський район, вулиця Дача Ковалевського, 115.

2.2. Відповідно до п. 2.3. договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 8 507 408,40 грн згідно Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси № 295/К від 04.06.2013, складеної Управлінням Держземагенства у м. Одесі Одеської області.

2.3. Згідно п. 4.1. договору оренди орендна плата за земельну ділянку розрахована у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складала на момент укладення договору 255 222,25 грн на рік.

2.4. Згідно п. 4.2. договору розмір орендної плати встановлюється за домовленістю сторін згідно рішення Одеської міської ради у відповідності до розрахунку розміру орендної плати та може збільшуватися Одеською міською радою в межах передбачених законодавством.

2.5. Відповідно до п. 4.3 договору орендна плата вноситься орендарем рівними частками за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця на вказані реквізити ГУДКУ в Одеській області. При цьому орендна плата, враховуючи невиплачену, підлягає індексації.

2.6. За умовами п. 4.4 договору орендар не звільняється від орендної плати і сплачує її незалежно від результатів його господарської діяльності.

2.7. Відповідно п. 4.5 договору розмір орендної плати переглядається у разі:

- зміни розміру земельного податку відповідно до чинного законодавства України;

- введення в дію нової нормативної грошової оцінки земель міста Одеси, яка затверджується рішенням Одеської міської ради;

- зміни функціонального призначення будівлі або її частини;

- в інших випадках, передбачених, законодавством України;

У цих випадках розмір орендної плати змінюється Орендодавцем.

2.8. Згідно п.12.1 договору, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, що підлягає нотаріальному посвідченню. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

2.9. Відповідно до умов п. 14.1 договору останній набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права оренди земельної ділянки.

2.10. Згідно акту прийому-передачі відповідач передав, а позивач прийняв на підставі акту визначення меж земельної ділянки в натурі земельну ділянку площею 20340 м2, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, 115, в оренду терміном на 15 років для експлуатації та обслуговування будівель споруд рекреаційного призначення.

2.11. 29.06.2016 Одеською міською радою за результатами розгляду технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси, розробленої Державним підприємством Українським державним науково-дослідним інститутом проектування міст "Діпромісто" ім. Ю.М. Білоконя, та висновку Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 23.05.2016 № 410-16 прийнято рішення № 756-VІІ "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси".

2.12. Згідно цього рішення нормативна грошова оцінка, яка розроблена станом на 01.01.2016, застосовується з 1 січня 2017р.

2.13. Листом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради № 01-13/6755 від 27.12.2016 ОК "ДСК "Салют" було поінформовано про введення в дію з 01.01.2017 нової нормативної грошової оцінки земель міста Одеси та необхідності отримання витягу про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки для подання податкової звітності.

2.14. Згідно отриманого ОК "ДСК "Салют" витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси № 1616/86-17 від 07.02.2017, нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер: 5110136900:47:003:0049, оренда якої є предметом укладеного між сторонами договору оренди землі від 14.08.2013, складає 7 133 818,91 гривень.

2.15. 07.03.2017 ОК "ДСК "Салют" звернувся до Одеського міського голови із заявою за вх. № 02.2.10/220 з пропозицією про внесення змін до договору оренди землі від 14.08.2013, в якій просив викласти п. 2.3 і п. 4.1 договору в іншій редакції.

2.16. Департаментом комунальної власності Одеської міської ради № 01-18/363-03-01 від 27.03.2017 листом надано відповідь ОК "ДСК "Салют" про те, що Департаментом підготовлено проект рішення про внесення змін до договору оренди землі та направлено на візування у встановленому порядку для подальшого розгляду на сесії Одеської міської ради.

2.17. Листом від 31.07.2017 № 1-13/3512 Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до ОК "ДСК "Салют" з претензією, в якій повідомив орендаря про наявність несплаченої заборгованості в сумі 152 897,16 грн.

2.18. 18.10.2017 позивач звернувся до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради з листом з пропозицією щодо підписання додаткової угоди про внесення змін до спірного договору оренди землі, у якій пропонувалось п.п. 2.З., 4.1., 9.4.2. договору оренди землі викласти у новій редакції.

2.19. Оскільки Одеською міською радою рішення про внесення відповідних змін до спірного договору оренди землі не прийнято, позивач звернувся до суду з даним позовом.

3. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

3.1. Рішенням Господарського суду Одеської області від 20.03.2018 (суддя Гуляк Г.І.) позов задоволено.

3.2. Мотивуючи своє рішення, суд першої інстанції зазначив про наявність підстав для внесення змін в умови спірного договору - зміна нормативної грошової оцінки земель міста Одеси, від якої розраховується розмір орендної плати за землю. Враховуючи відсутність прийнятого з боку відповідача відповідного рішення про внесення змін до укладеного між сторонами договору оренди землі з лютого 2017 року, суд погодився з доводами позивача про те, що він позбавлений можливості привести положення договору в частині визначення розміру орендної плати до вимог чинного законодавства, інакше як за рішенням суду про внесення змін до договору оренди землі.

3.3. Рішення прийнято на підставі статей 15, 16, 632, 651, 652, 653, 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статті 188 Господарського кодексу України (далі - ГК України), статті 93 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статей 1, 13, 15, 21 Закону України "Про оренду землі".

3.4. Постановою колегії суддів Одеського апеляційного господарського суду від 06.06.2018 у складі: Ярош А.І., Таран С.В., Діброви Г.І. рішення суду першої інстанції залишено без змін з таких же підстав.

4. Короткий зміст доводів та вимог касаційної скарги

4.1. Одеська міська рада у касаційній скарзі просить рішення та постанову попередніх судових інстанцій скасувати, прийняти нове рішення, яким в позові відмовити. Скарга мотивована неправильним застосуванням та порушенням судами норм чинного законодавства, зокрема, статті 188 Господарського кодексу України (далі - ГК України), статей 632, 653 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України). При цьому скаржник зазначає, що суд має право у рішенні зазначити дату набрання чинності змін до договору, яка може бути іншою, ніж дата набрання чинності рішенням суду, проте це не позбавляє орендаря обов'язку сплачувати орендну плату у розмірі, передбаченому чинним договором; суди не дали належної оцінки тій обставині, що станом на 01.12.2017 заборгованість позивача зі сплати орендної плати становить 225 127,45грн; прийняття Одеською міською радою рішення від 29.06.2016, яким затверджено нову технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси, не тягне за собою автоматичну зміну умов договору в частині розміру орендної плати, а є лише підставою для внесення таких змін; господарськими судами при прийнятті судових рішень у даній справі не враховано загальні засади цивільного законодавства щодо розумності, добросовісності та справедливості судового рішення.

5. Узагальнений виклад позицій інших учасників справи

5.1. ОК "ДБК "Салют" у відзиві просить рішення та постанову попередніх судових інстанцій залишити без змін, посилаючись на їх законність і обґрунтованість. При цьому зазначає, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати; претензії щодо заборгованості з орендної плати є неправомірними, оскільки стороною договору - Одеською міською радою - порушуються умови договору щодо застосування нової нормативної грошової оцінки та розміру орендної плати з 01.01.2017; Одеська міська рада неналежним чином виконує свої зобов'язання за договором оренди, оскільки майже на протязі двох років не вносить зміни до договору оренди, зловживаючи наданими їй владними повноваженнями, навмисно, з ціллю одержання орендної плати за більшою ставкою, яка існувала до прийняття нової грошової оцінки.

6. Позиція Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій

6.1. Відповідно до частин 1, 2 статті 300 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

6.2. Переглянувши судові рішення у касаційному порядку на підставі встановлених фактичних обставин справи, враховуючи визначені ГПК України межі такого перегляду, суд касаційної інстанції виходить із наступного.

6.3. За змістом статті 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

6.4. Згідно з частинами першою, другою статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

6.5. Відповідно до частин 1, 2 статті 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

6.6. Як визначено частиною першою статті 15 Закону України "Про оренду землі" (у відповідній редакції), однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

6.7. Орендна плата за землю відповідно до статті 21 Закону України "Про оренду землі" - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

6.8. За змістом пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України і частини першої статті 13 Закону України "Про оцінку земель" для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов'язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід, визначений за встановленими і затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України "Про оцінку земель").

6.9. Підставою для проведення оцінки земель є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років. За результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається відповідним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів (частина 1 статті 15, статті 18 Закону України "Про оцінку земель").

6.10. Таким чином, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати (аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду у справі № 916/2344/17, Верховного Суду України у справі № 922/3871/14).

6.11. Відповідно до положень статті 144 Конституції України та статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

6.12. Судами попередніх інстанцій встановлено, що рішення Одеської міської ради, яким змінено нормативну грошову оцінку земель міста Одеси, є чинним й у встановленому законом порядку незаконним не визнавалося, тому воно є обов'язковим для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

6.13. Враховуючи наведене, а також умови договору суди дійшли обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для задоволення позову щодо внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати.

6.14. Аргумент скаржника про наявність у орендаря заборгованості з орендної плати не приймається до уваги, оскільки наявність чи відсутність заборгованості не має правового значення для даного спору, предметом якого є внесення змін до договору оренди землі у зв'язку зі зміною нормативної грошової оцінки землі.

6.15. Посилання скаржника на порушення судами попередніх інстанцій пункту 6 частини 1 статті 3 (справедливість, добросовісність та розумність як загальні засади цивільного судочинства), частини 6 статті 13 ЦК України (припинення зловживання правом) та принципів верховенства права, гарантованих статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, є недоречним, оскільки, Одеська міська рада після прийняття свого рішення від 29.06.2016 про встановлення нової нормативної грошової оцінки мала реалізувати власне волевиявлення шляхом негайного внесення відповідних змін в укладений між сторонами договір.

6.16. Посилання скаржника на постанову Верховного суду у справі № 910/7905/17 не приймається до уваги, оскільки при розгляді цієї справи судова палата для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду також зазначила, що з урахуванням положень статті 632 ЦК, статті 288 ПК і статей 15, 21 Закону України "Про оренду землі" нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. При цьому цитата з постанови у справі № 910/7905/17, наведена у касаційній скарзі, стосується зміни розміру орендної плати у відсотках від нормативно-грошової оцінки, оскільки предметом позову було внесення змін до договору оренди землі у зв'язку з фактичною зміною розміру мінімальної орендної плати для даного виду землекористування з 10% до 3,6% від нормативної грошової оцінки землі.

7. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

7.1. Відповідно до статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

7.2. Рішення та постанова попередніх судових інстанцій прийняті у відповідності до норм чинного законодавства і мають бути залишені без змін.

8. Судові витрати

8.1. Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку статті 129 ГПК України, покладається на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301 306, 308, 309, 314, 315, 316, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Одеської міської ради залишити без задоволення.

2. Постанову Одеського апеляційного господарського суду від 06.06.2018 та рішення Господарського суду Одеської області від 20.03.2018 у справі №916/2956/17 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Є. Краснов

Судді Г. Мачульський

І. Кушнір