Оренда державного і комунального майна: версія 2020 року

27 грудня 2019 року набрав чинності новий Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 р. № 157-IX. Він концептуально відрізняється від однойменного Закону 1992 року. Погляньмо на ключові новації.

Згадайте новину: Президент Володимир Зеленський підписав закон про оренду державного та комунального майна

Електронізація оренди держмайна

Основна концептуальна зміна пов’язана з наймоднішим словом 2019 року – «діджиталізація». Процедура укладення договору такої оренди перенесена на платформу електронної торгової системи (ЕТС), що включає центральну базу даних та електронні майданчики. ЕТС забезпечує можливість створення, розміщення, оприлюднення та обміну інформацією і документами в електронному вигляді, необхідними для проведення в електронній формі аукціону з передачі майна в оренду та продовження договорів оренди.

Електронний майданчик, що входить в ЕТС, являє собою апаратно-програмний комплекс. Він функціонує у мережі Інтернет, підключений до центральної бази даних та забезпечує орендодавцю, потенційним орендарям, учасникам можливість користуватися сервісами ЕТС з автоматичним обміном інформацією щодо процесу проведення аукціонів в електронній формі.

На зміну конкурсу, за результатами якого до 27.12.2019 надавалися в оренду об’єкти державної та комунальної власності, прийшов аукціон, який провадиться в ЕТС. Аукціон не завжди є обов’язковим. Новий Закон передбачає існування Переліків двох типів. Перелік першого типу включає об’єкти, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду на аукціоні, а Перелік другого типу – об’єкти, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду без проведення аукціону.

До того ж існує певна категорія «пільговиків», які можуть орендувати державне та комунальне майно без аукціону. Їх також можна розділити на дві категорії в залежності від перебування об’єктів в Переліку першого типу. Так, право на отримання в оренду державного та комунального майна без проведення аукціону та незалежно від перебування його в одному із вказаних Переліків мають:

• органи державної влади та органи місцевого самоврядування, інші установи і організації, діяльність яких фінансується за рахунок державного або місцевих бюджетів;
• релігійні організації для забезпечення проведення релігійних обрядів та церемоній;
• Пенсійний фонд України та його органи;
• дипломатичні представництва, консульські установи іноземних держав, представництва міжнародних міжурядових організацій в Україні для виконання функцій дипломатичного представництва, консульських і статутних функцій міжнародних міжурядових організацій.

Інша категорія «пільговиків» має дещо звужену пільгу. Вони можуть орендувати без аукціону лише те майно, що не міститься в Переліку першого типу. У цьому разі йдеться про музеї, заклади освіти всіх форм власності, що мають ліцензію на провадження освітньої діяльності, громадські організації ветеранів для розміщення реабілітаційних установ для ветеранів, державні видавництва і підприємства книгорозповсюдження, вітчизняні видавництва та підприємства книгорозповсюдження, що забезпечують підготовку, випуск та (чи) розповсюдження не менш як 50 відсотків книжкової продукції державною мовою (за винятком видань рекламного та еротичного характеру), народних депутатів України і депутатів місцевих рад для розміщення громадської приймальні, інших суб’єктів, перелік яких міститься в ч.2 ст.15 нового Закону.

Проте підприємствам, установам і організаціям, що отримали в оренду державне та/або комунальне майно без проведення аукціону, заборонено укладати договори суборенди щодо цього майна. Та хоча у зазначених випадках оренди аукціон не проводиться, передача в оренду майна усе одно здійснюється виключно в ЕТС. Нічого не поробиш: діджиталізація.

Фінансуватися електронні майданчики ЕТС будуть у тому числі за рахунок реєстраційних внесків. Ними будуть кошти у розмірі 0,1 мінзарплати, що діє станом на 1 січня поточного року. Такий внесок вноситься потенційним орендарем на відповідний рахунок оператора електронного майданчика за реєстрацію заяви на участь в аукціоні. Реєстраційний внесок не повертається.

Оновлені засади оренди держмайна

Серед правових принципів, на основі яких здійснюється оренда державного та комунального майна, варто виділити принципи рівності та змагальності, а також принцип забезпечення конкурентних умов оренди та інших видів договорів. Новий Закон не надає переваг та пільг трудовому колективу в укладені ним договору оренди майна «свого» підприємства. Більше того, новий Закон забороняє працівнику орендодавця бути орендарем такого майна.

Стаття 3 нового Закону містить перелік майна, яке може бути об’єктами оренди, та перелік майна, яке такими об’єктами бути не може принципово. Але при цьому зазначається, що нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно зі складу єдиного майнового комплексу, забороненого до оренди, може бути об’єктом оренди, якщо воно не заборонене до оренди законами України, не задіяне у процесі основного виробництва та за висновком органу, уповноваженого управляти цим майном, його оренда не порушить цілісності майнового комплексу.

Новий Закон розширює коло суб’єктів орендних відносин. У порівнянні з попереднім Законом з’явилися такі суб’єкти як балансоутримувач, уповноважений орган управління, представницький орган місцевого самоврядування або визначені ним органи такого представницького органу. Їх роль є досить важливою, оскільки від них також залежить, чи буде укладено договір оренди.

Новаціями статусу орендаря є певні обмеження щодо набуття такого статусу. Так, орендарями державного та комунального майна серед інших не можуть бути:

• фізичні та юридичні особи, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закон України від 14.08.2014 р. № 1644-VII «Про санкції»., а також пов’язані з ними особи;
• юридичні особи, інформація про бенефіціарних власників яких не розкрита;
• фізичні та юридичні особи, зареєстровані в державах, включених FATF до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом, а також юридичні особи, 50 і більше відсотків статутного капіталу яких належать прямо або опосередковано таким особам.

Передача майна в оренду буде відбуватися у шість етапів, а саме:

• прийняття рішення щодо наміру передачі майна в оренду;
• внесення інформації про потенційний об’єкт оренди до ЕТС;
• прийняття рішення про включення потенційного об’єкта оренди до одного із Переліків;
• опублікування інформації про потенційний об’єкт оренди, щодо якого прийнято рішення про включення до одного з Переліків, в ЕТС;
• розміщення в ЕТС оголошення про передачу майна в оренду;
• проведення аукціону на право оренди майна або передача об’єкта в оренду без проведення аукціону, укладення та публікація в ЕТС договору оренди.

Та насамкінець ще кілька цікавих новел нового Закону. Перша у тому, що на відміну від попереднього Закону ініціатива щодо укладення договору оренди може походити не лише від потенційного орендаря, а й від інших суб’єктів: балансоутримувача, уповноваженого органу управління.

Друга новела у тому, що продовження договору оренди за загальним правилом також відбувається через аукціон.

Третя новела у тому, що для оренди державного та комунального майна встановлено мінімальний строк у 5 років. При цьому нотаріальному посвідченню підлягають лише договори оренди, укладені на більший строк. Відповідно і державна реєстрація прав користування також здійснюється у разі перевищення такого строку.

Новий Закон на відміну від попереднього не містить переліку істотних умов договору оренди, проте він містить посилання на примірний договір, який затверджується КМУ щодо майна державної власності або представницькими органами місцевого самоврядування – щодо майна комунальної власності. При цьому якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив примірний договір оренди комунального майна, застосовується примірний договір оренди державного майна.

Опубліковано: БухгалтеріяUA, № 3 (81), 20.01.2020, стор. 14-15

Автор статі: Олександр Єфімов, керуючий партнер Адвокатської фірми "Єфімов та партнери", доктор філософії права, доцент, адвокат, аудитор.