Житлово-будівельні кооперативи: бути чи не бути

Першого липня 2015 року набрав чинності Закон України від 14.05.2015 р. № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі – Закон).

Анонсований у засобах масової інформації, в інтернет-ресурсах, на телебаченні, у виступах керівників держави як такий, що руйнує монополію ЖЕКів, на сьогодні цей Закон ще не запрацював. ЖЕКи як були, так і залишаються. Основна маса людей не розуміє положень Закону, багато хто не знає взагалі про що йдеться. Мешканців комунальних багатоповерхівок ніхто не інформує, хоча б про те, що у разі якщо до 01.07.2016 р. вони не визначать форму управління своїм будинком, то управління буде здійснювати управитель, який призначатиметься на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, і саме цей управитель буде визначати вартість послуг на управління будинком (витрати на оплату комунальних послуг, проведення поточного і капітального ремонтів, сплату винагороди управителю тощо).

Утім, влада м. Запоріжжя, в особі департаменту житлово-комунального господарства Запорізької міської ради, проводить роз’яснювальну роботу переважно з головами правлінь житлово-будівельних кооперативів (далі – ЖБК). Основні посили тут такі:

– Закон визначив лише дві форми управління багатоквартирним будинком: за рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції – об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку (далі – ОСББ);

– чинне законодавство України не передбачає такої форми управління багатоквартирним будинком, як ЖБК, тому з 01.07.2016 р. усі договори між ЖБК і постачальниками комунальних послуг буде розірвано.

Користуйтесь консультацією: ОСББ: ідеальний варіант чи ключ до безладу?

Отже, місцева влада пропонує ЖБК наступні варіанти так би мовити «збереження своєї легальності».

1. Нічого не робити, 1 липня 2016 року виконавчий орган місцевої влади призначить управителя.
2. Реорганізувати ЖБК в ОСББ.
3. Створити ОСББ паралельно з ЖБК.
4. За рішенням співвласників усі або частину функцій з управління багатоквартирним будинком передати управителю.

У зв’язку з тим, що основні нормативно-правові акти (зокрема Цивільний кодекс України, Господарський кодекс України, Закон України «Про кооперацію»), які регулюють питання щодо реалізації права громадянина на управління багатоквартирним будинком, у тому числі шляхом створення ЖБК, не приведені у відповідність із цим Законом, і сам Закон не є досконалим (принаймні, в аспекті управління будинком ЖБК, – по суті житлово-будівельні кооперативи виведені «за межі правового поля»), у громадян, які проживають у будинках ЖБК, виникає багато питань.

Так, дійсно, у Законі прямо не зазначено, що ЖБК є суб’єктом управління спільним майном багатоквартирного будинку. Хоча чинна (нехай і застаріла на сьогодні) нормативна база, що регулює діяльність ЖБК, дозволяє кооперативам успішно експлуатувати будинки, управляти ними. Власне правова природа ЖБК, сутність їхньої діяльності полягає у тому, що громадяни об’єднуються з метою забезпечення житлом членів кооперативу та членів їх сімей шляхом будівництва житлового будинку, а також для наступної експлуатації та управління будинком.

Не буде перебільшенням стверджувати, що ЖБК уже давно на практиці здійснюють те, що свого часу ставилось за мету Закону, – «вирішення проблем з реалізації права власності у багатоквартирному будинку, пов’язаних з необхідністю створення умов для ефективної експлуатації та утримання спільного майна багатоквартирних будинків, а також визначення альтернативних методів управління» (див. Пояснювальну записку до проекту Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Відповідно до Правил управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд, затверджених наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 02.02.2009 р. № 13, управління будинком – це дії, спрямовані на забезпечення сталого функціонування будинку та прибудинкової території відповідно до їх цільового призначення і збереження їх споживчих якостей, а також на організацію забезпечення потреби мешканців будинку в отриманні житлово-комунальних послуг відповідно до вимог нормативів, норм, стандартів, порядків і правил. Функції з управління будинком та забезпечення його належної експлуатації власники, співвласники або за їх дорученням балансоутримувач здійснюють самостійно чи через особу, яка за договором з власником чи балансоутримувачем здійснює управління будинком (далі – управитель) (п. 1.2). Особою, що здійснює управління будинком, у разі самоуправління будинком, є власники, співвласники будинку, створені ними органи, організації та об’єднання або балансоутримувач чи будь-яка інша особа, яка уповноважена від імені власників, співвласників будинку виконувати функції з управління будинком (п. 1.4).

Користуйтесь консультацією: Створення ОСББ у новобудові без ЖЕКу, нав’язаного забудовником

Таким чином, зазначені Правила передбачають можливість самоуправління будинком, і ця норма не вступає у протиріччя, є узгодженою з положеннями статті 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку». При цьому ЖБК як кооперативні організації, юридичні особи, утворені громадянами на основі членства не в останню чергу для обслуговування своїх будинків на засадах самоврядування, виконуючи цю функцію, жодним чином не порушують права співвласників багатоквартирних будинків, передбачені статтею 6 Закону.

У м. Запоріжжі нараховується 358 діючих ЖБК. «Наймолодшим» – 20 років, першим кооперативам міста – 50. У цих будинках виросло не одне покоління справжніх, ефективних власників. Це ті люди, які ні за яких часів не чекали допомоги від влади, не ходили з простягнутою рукою, а самі своїм коштом поліпшували умови власного життя та функціонування будинку – ремонтували будинки і обладнували їх тепловими лічильниками, впорядковували прибудинкову територію, встановлювали сучасні двері й системи доступу у під’їздах, міняли вікна і мережі водопостачання тощо. За відсутності у м. Запоріжжі цільової програми підтримки житлово-будівельних кооперативів та у бюджеті міста на 2016 рік коштів хоч на якісь витрати на будинки ЖБК мешканці цих будинків і надалі ефективно управляють своєю власністю, як це робили впродовж останніх 50 років. Хіба не це є метою реформи житлово-комунального господарства? Переважна більшість голів правлінь ЖБК мають «управлінський стаж» 10–30 років. Система управління, взаємовідносин між людьми у кооперативах налагоджена і здебільшого ефективна. У ЖБК високий рівень самоорганізації й відповідальності за спільне майно.

Мешканці будинків ЖБК, не сумніваються у собі, своїх силах, упевнені у сьогоднішньому дні, власних діях і можливостях, переконані в їх наслідках у завтрашньому дні. Вони не бояться змін, нових прогресивних законів, якщо вони на краще – направлені на підвищення рівня життя, комфортності житла і умов проживання у ньому. Але не вірять, що «щастя прийде сам?, тут і зараз» тільки тому, що замість ЖБК буде ОСББ. Як не вірять і у те, що щастя може прийти ззовні у вигляді якогось управителя-чарівника, і от тоді всі проблеми будуть вирішені, й усі стануть заможними, розумними, красивими. Хоча й розуміють, що будинки ЖБК є привабливими для управителів – «осіб зі сторони», бо управляти ними вигідно як з точки зору організаційних, так і матеріальних умов (ЖБК більш успішні у плані благоустрою, комунікації їх будинків у кращому стані, ніж комунальних будинків, мешканці значно організованіші й відповідальніші, т.ін.).

Користуйтесь консультацією: Чи можуть мешканці будинку, які не приватизували квартиру, голосувати на зборах ОСББ?

Принагідно зазначимо, що у м. Запоріжжі майже 3000 багатоквартирних будинків, що знаходяться на балансі міста, фінансуються з місцевого бюджету, який наповнюється у тому числі і за кошти громадян, що мешкають у будинках ЖБК. Оцінюючи темпи створення у будинках комунальної власності ОСББ, можна впевнено стверджувати, що нашій владі є чим займатися ще не один десяток років. Тому, ті зміни, що пропонують провести ЖБК, не є нагальною потребою, це взагалі не впливає на здійснення реформи житлово-комунального господарства як міста Запоріжжя, та і країни у цілому.

Безсумнівно, чинне законодавство про ЖБК не відповідає сучасним вимогам, потребує оновлення. Але це не може бути не те що причиною, але навіть виправданням руйнації усталених суспільних відносин, особливих форм соціальної взаємодії, через які люди можуть реалізувати свої інтереси у співпраці один з одним, як партнери у досягненні загального результату. В усьому світі кооперативні цінності та принципи мають всебічну підтримку, кооперативний рух поширюється, роль кооперації у суспільстві зростає. Невизначеність позиції законодавця щодо місця ЖБК у системі реалізації права власності у багатоквартирному будинку викликає глибоке занепокоєння таким станом речей.

Усвідомлюючи необхідність реформування житлово-комунального господарства і разом з тим будучи відповідальними за свої дії й справу, якою займаються, голови правлінь 18 ЖБК звернулися до Комітету з питань будівництва, містобудування і житлово-комунального господарства Верховної Ради України з пропозицією внесення законодавчих змін щодо цієї проблеми з урахуванням потреб практичного життя. Особливо було наголошено на необхідності урівняти у правовому статусі ОСББ і ЖБК, а саме вважати не тільки ОСББ, але і ЖБК «особою, що здійснює управління будинком у разі самоуправління будинком». У зв’язку з цим запропоновано ввести мораторій на призначення виконавчим органом місцевої ради управителів будинків ЖБК. На думку голів правлінь ЖБК, таке рішення буде запобіжником корупційних складових у діях влади, унеможливить зловживання з її боку, загалом зменшить соціальну напругу від реформ. Що ж до ЖБК, то вони отримають гарантоване право здійснювати управління багатоквартирним будинком нарівні з іншими суб’єктами, зазначеними у Законі України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», принаймні на період до прийняття спеціального нормативно-правового акту щодо діяльності ЖБК.

Автор: Єршова Світлана Іванівна, кандидат юридичних наук, доцент

Джерело: Інформатор

Дивіться відео: Діяльність ОСББ - які наслідки для власників квартир несуть зміни у законодавстві