1. Ст. 152 ЖК встановлює, що обов´язковою умовою проведення переобладнання і перепланування жилих будинків (квартир), що перебувають у приватній власності, є отримання дозволу на це виконавчого комітету відповідної місцевої ради депутатів.
Поняття переобладнання та перепланування визначені у Правилах утримання жилих будинків та прибудинкових територій.
Переобладнання - улаштування в окремих квартирах багатоквартирних будинків індивідуального опалення та іншого інженерного обладнання, перенесення нагрівальних, сантехнічних і газових приладів; влаштування і переустаткування туалетів, ванних кімнат, вентиляційних каналів. Перепланування - до елементів перепланування жилих приміщень належать: перенесення і розбирання перегородок, перенесення і влаштування дверних прорізів, улаштування і переустаткування тамбурів, прибудова балконів на рівні перших поверхів багатоповерхових будинків.
Враховуючи те, що зазначені Правила переважно регулюються відносини за участю суб´єктів, на балансі яких перебувають багатоквартирні жилі будинки, наведені визначення можуть стосуватись переобладнання та перепланування житла його приватним власником лише тією мірою, якою це не суперечить сутності даних відносин.
2. Правові наслідки здійснення переобладнання і перепланування житла, що перебуває у приватній власності, визначені ст. 376 ЦК, відповідно до ч. 2 якої особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває право власності на нього.
При розгляді даного питання також слід враховувати положення Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об´єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24 травня 2001 р. N 127.
Згідно пункту 3.2 Інструкції не належать до самочинного будівництва:
1) при будівництві будинків садибного типу - зведення на земельній ділянці тимчасових будівель (навісів, палаток, кіосків, накриття, літніх душових, теплиць, покритих поліетиленовою плівкою, споруд тощо), які не потребують виконання робіт з улаштуванням фундаментів; перестановка обладнання в межах призначених приміщень; улаштування чи закриття дверних або віконних прорізів; збільшення або зменшення площ за рахунок демонтування чи влаштування перегородок, комор, знесення печей та грубок; перепланування, не пов´язані зі змінами (збільшення чи зменшення) житлової або допоміжної площ;
2) у квартирах (багатоповерхових будинках) - перепланування, не пов´язані зі змінами (збільшення чи зменшення) житлової або допоміжної площ, без порушення несучих конструкцій; збільшення житлової чи допоміжної площ за рахунок демонтування перегородок, комор, знесення печей, камінів та грубок, засклення балконів, лоджій, улаштування дверних прорізів у внутрішніх некапітальних стінах; перестановка в межах призначених приміщень, обладнання;
3) поточний ремонт будівель та споруд без змін призначення приміщень;
4) заміна матеріалу стін будинків садибного типу, будівель без збільшення розміру фундаменту чи поверховості (допустиме відхилення площі 5 %).
З цієї норми випливає, що проведення вищезазначених робіт не потребує отримання дозволу виконкому місцевої ради або будь-якого іншого дозволу органів державної влади або місцевого самоврядування.
page
youtube
Аналізуйте судовий акт: На реконструкцію власної квартири необхідно отримати відповідний дозвіл виконавчого комітету місцевої ради та згоду власників сусідніх квартир, якщо це пов’язане з втручанням в опорні конструкції (Справа № 448/1476/14-ц, 07.0 8.17)
Судом встановлено, що сторони у справі є сусідами та проживають у багатоквартирному житловому будинку. Даний будинок одноповерховий та складається із трьох житлових квартир. Квартира №1 в зазначеному будинку належить відповідачам на праві спільної часткової власності. Сусідня квартира №2 в зазначеному будинку належить на праві спільної власності позивачу. Територія навколо даного будинку перебуває у комунальній власності. Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку мешканцями даного будинку не створювалося.
З метою покращення житлових умов своєї сім'ї одним з відповідачів у 1999 році було здійснено добудову (веранди) до своєї квартири, внаслідок чого її площа збільшилась з 31,8 кв.м. до 57,6 кв.м. Право власності на дану квартиру із добудовою було оформлено згідно свідоцтва про право власності на квартиру та зареєстроване на праві особистої власності за відповідачами.
Крім того, відповідач здійснив будівництво гаража в дворовій території будинку шляхом реконструкції нежитлового приміщення під гараж. Право власності на зазначений гараж було оформлено згідно свідоцтва про право власності та зареєстроване на праві особистої власності за цим відповідачем. В подальшому, у 2007 році відповідач здійснив реконструкцію вищенаведеного гаража та квартири з надбудовою другого поверху, в результаті чого площа квартири №1 збільшилась з 57,6 кв.м. до 191,5 кв.м.
Зазначена бурхлива діяльність з будівництва власної нерухомості ґрунтувалась на наступних документах, що і оцінювались судами в процесі розгляду справи:
- рішення виконавчого комітету міської ради від 2006 року «Про надання дозволу …. на проведення реконструкції гаража…»;
- рішення виконавчого комітету міської ради від 2007 року «Про затвердження проекту реконструкції гаража…»;
- рішення виконавчого комітету міської ради від 2009 року «Про оформлення права власності на реконструйований гараж та надбудову другого поверху квартири…».
Всі вони, а також свідоцтво про право власності на нерухоме майно - квартиру №1 у частках по … за кожним, визнані незаконними та скасувані, з чим також погодився і суд касаційної інстанції.
В своєму рішенні ВССУ зауважив, що згідно вимогами Закону України «Про планування і забудову територій» на виконання робіт з реконструкції квартири необхідно було отримати відповідний дозвіл виконавчого комітету місцевої ради, який на порушення ст.ст. 100, 152 ЖК України та Правил утримання жилих будинків та прибудинкової території відповідач не отримав.
Згідно рішення міської ради відповідачу надавався дозвіл на проведення реконструкції гаража, а не квартири, відповідач за згодою для проведення реконструкції своєї квартири не звертався, згоди власників сусідніх квартир у втручання в опорну конструкцію (несучу стіну) будинку не отримував, а, крім того, відсутні документи, які б підтверджували надання земельної ділянки органом місцевого самоврядування під добудову та такі правовстановлюючі документи на земельну ділянку.
При цьому суд дійшов висновку, що порушення прав інших співвласників будинку має триваючий характер, у зв'язку з чим підстав для застосування строку позовної давності немає.