Відступ від ідеальних часток під час поділу будинку: юридичний алгоритм, технічні нюанси та оформлення в нотаріуса

На практиці у сфері нерухомості нерідко виникає ситуація, коли математичний розрахунок часток у праві спільної часткової власності входить у суперечність із реальним плануванням житлового будинку.

Типовий приклад: батькові належить 1/3 частка домоволодіння, а синові – 2/3. Вони вирішують припинити спільну власність, виділивши кожному автономне житло зі своїм окремим входом та господарськими спорудами. Проте після проведення інвентаризації з’ясовується, що конструктивні особливості будівлі дозволяють сформувати два автономних об’єкти лише однакової площі – по 250 кв.м. кожен.

Постають природні запитання: чи є законним такий поділ, якщо батько отримує 50% майна замість належної йому 1/3? Як правильно аргументувати це інженеру БТІ та що саме має бути прописано в договорі в нотаріуса, щоб реєстрація пройшла без ускладнень?

Читайте статтю: Поділ подружжям (колишнім подружжям) результатів пластичних операцій

Правове підґрунтя: свобода договору чи сухий розрахунок?

Головне побоювання власників у подібних ситуаціях – це те, що нотаріус або державний реєстратор відмовлять у реєстрації через «невідповідність квадратних метрів часткам у правоустановчому документі». Проте це міф.

Законодавство України чітко розмежовує поняття «ідеальна частка» (астральна математична частка у праві власності) та «реальний поділ в натурі» (фізичне виділення конкретних приміщень).

• Принцип свободи договору (ст. 6 627 Цивільного кодексу України): громадяни є вільними в укладенні договору та визначенні його умов. Якщо співвласники дійшли згоди поділити майно не за математичною пропорцією, держава не чинить цьому перешкод.
• Спеціальна норма (ст. 367 ЦК України): майно, що є у спільній частковій власності, може бути поділене в натурі між співвласниками за їхньою домовленістю. Водночас припиняється право спільної часткової власності для всіх учасників.
• Питання нерівності часток (ст. 364 367 ЦК України): якщо під час поділу один із власників отримує майно, вартість чи площа якого є більшою за його ідеальну частку, ця різниця регулюється за домовленістю сторін, або шляхом виплати грошової/матеріальної компенсації, або на безоплатній основі.

Таким чином, закон не зобов’язує ділити майно чітко 1/3 на 2/3, якщо обидва співвласники письмово погоджуються на інший конфігураційний розподіл.

Читайте статтю: Корпоративні права як об’єкт поділу майна подружжя

Етап 1. Технічна інвентаризація та позиція інженера

Ключовим документом, який підтверджує можливість перетворення одного об’єкта на два самостійні, є висновок щодо технічної можливості поділу об’єкта нерухомого майна. Його виготовляє атестований інженер з технічної інвентаризації (БТІ або приватний суб’єкт господарювання).

Інженер у своїй діяльності керується Порядком проведення технічної інвентаризації (постанова КМУ № 488 від 12.05.2023) та будівельними нормами (ДБН В.2.2-15-2019 «Житлові будинки. Основні положення»).

Як саме інженер обґрунтовує відхилення у висновку?

Інженер не ухвалює самостійних рішень щодо права власності, він поєднує нормативно-технічні вимоги із законодавчо висловленою волею власників.

1. Заява-завдання від співвласників: батько та син подають інженеру спільну письмову заяву, де зазначають: “Просимо розробити висновок щодо технічної можливості поділу домоволодіння з відступленням від ідеальних часток та сформувати два окремі об’єкти площею по 250 кв.м кожен”.
2. Технічне обґрунтування (неподільність будівельних конструкцій): у тексті висновку інженер описує, що поділ чітко у співвідношенні 1/3 (166,6 кв.м) до 2/3 (333,3 кв.м) є технічно неможливим або економічно недоцільним, оскільки:
   • капітальні несні стіни, розташування віконних та дверних прорізів не дають змоги «розрізати» будівлю саме за цим показником без порушення міцності конструкцій;
   • ДБН вимагають, щоб кожен новоутворений об’єкт мав повністю ізольовані житлові та допоміжні приміщення (кухню, санвузол, коридор) та окремий вихід на вулицю або ділянку.
3. Фіксація відхилення: в описовій частині висновку інженер робить пряму примітку: “Варіант поділу розроблено відповідно до спільної заяви співвласників із відхиленням від ідеальних часток, визначених у правоустановчих документах”.

За результатами інженер виготовляє:

• довідку/висновок про технічну можливість поділу;
• два окремі технічні паспорти на новоутворені об’єкти.

Читайте статтю: Про поділ майна подружжя та відступ від рівності часток в судовій практиці

Етап 2. Нотаріальне оформлення та договірні тонкощі

Маючи на руках висновок інженера та нові технічні паспорти, співвласники звертаються до нотаріуса для укладення договору про поділ житлового будинку (домоволодіння).

Нотаріус перевіряє правоустановчі документи, відсутність арештів/заборон та готує текст угоди. Головна юридична деталь, яка гарантує безперешкодну реєстрацію, – це розмежування умов грошового та майнового балансу.

Формулювання умов компенсації у договорі:

У договорі обов’язково прописується, що сторони усвідомлюють факт відхилення від часток і дійшли згоди щодо цього питання. На практиці застосовують один із двох варіантів.

• Варіант А (поділ без грошової компенсації):

«Сторони свідчать, що в результаті поділу домоволодіння в натурі Батько отримує у власність житловий будинок загальною площею 250 кв.м, а Син отримує у власність житловий будинок загальною площею 250 кв.м. Сторони обізнані, що такий поділ призводить до зміни співвідношення ідеальних часток (1/3 та 2/3), які належали їм раніше. За взаємною згодою Сторін, зазначений поділ здійснюється без виплати будь-якої грошової чи матеріальної компенсації. Син підтверджує, що не має до Батька жодних майнових вимог, пов’язаних із передачею йому частини площі».

• Варіант Б (поділ із виплатою компенсації):

«У зв’язку з тим, що за цим Договором Батько отримує у власність об’єкт площею 250 кв. м, що перевищує його ідеальну 1/3 частку в праві спільної часткової власності, Батько зобов’язується виплатити Синові грошову компенсацію за перевищення частки у розмірі грн у строк до ».

Етап 3. Присвоєння нових адрес та державна реєстрація права власності на новостворені об’єкти нерухомого майна

Надалі для того, щоб кожен із новоутворених будинків став повноцінним та незалежним об’єктом цивільного обороту, необхідно пройти процедуру присвоєння окремих поштових адрес та провести реєстраційні дії в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП).

1. Присвоєння окремих адрес новоствореним об’єктам.

• Куди звертатися: заява подається через Центр надання адміністративних послуг (ЦНАП) або через електронний кабінет ЄДЕССБ до уповноваженого органу з питань містобудування та архітектури (місцевої ради або держадміністрації).
• Правова основа: процедура регламентується Порядком присвоєння адрес об’єктам будівництва, об’єктам нерухомого майна (затвердженим постановою КМУ № 690 від 07.07.2021).
• Результат: орган містобудування видає рішення (наказ/рішення) про присвоєння нових адрес об’єктам нерухомого майна, яке обов’язково вноситься до реєстру адрес ЄДЕССБ.

2. Державна реєстрація права власності в ДРРП.

Читайте статтю: Поділ майнових прав подружжя: життєві реалії та судова практика

З укладеним нотаріальним договором про поділ та рішеннями про присвоєння нових адрес нотаріус (або державний реєстратор) вчиняє фінальні реєстраційні дії:

1. припинення права спільної часткової власності: у ДРРП закривається розділ на початковий житловий будинок (де об’єкт фігурував як єдине домоволодіння з частками 1/3 та 2/3);
2. відкриття нових розділів у Реєстрі:
   • створюється новий розділ на житловий будинок № 1 (250 кв.м) за новою адресою – право приватної власності повністю (100% / частка 1/1) реєструється за батьком;
   • створюється новий розділ на житловий будинок № 2 (250 кв.м) за новою адресою – право приватної власності повністю (100% / частка 1/1) реєструється за сином;
3. видача витягів із ДРРП: кожен із власників отримує витяг із Державного реєстру речових прав. Відтепер кожен будинок має власний унікальний реєстраційний номер об’єкта нерухомого майна (РНОНМ), а право спільної часткової власності вважається остаточно припиненим.

Автор статті: Наталія Орлова,
керівник практики нерухомості та будівництва,
адвокат АО «КФ «Домінанта»

Джерело: ЮП

Читайте статтю: Знову про поділ майна та боргів: ключові принципи та сучасна практика