За скільки можна придбати сільськогосподарську землю та які податки доведеться сплатити?

Під час купівлі-продажу земельної ділянки сторонам угоди необхідно буде сплатити 5% податку на доходи фізичних осіб та 1,5% військового збору від зазначеної в договорі вартості земельної ділянки.

Базою оподаткування буде зазначена у договір ціна земельної ділянки. До 1 січня 2030 року ціна продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку.

Згадайте новину: Як ПРАВИЛЬНО реалізувати своє переважне право на купівлю землі

«У середньому нормативна грошова оцінка гектара ріллі в Україні становить 27,5 тис. грн за гектар. Десь вона більша, десь менша, це залежить від якості ґрунтів», – пояснює старший проектний менеджер із земельної реформи Офісу реформ Кабміну Андрій Мартин.

Відповідно до ст. 172 ПКУ фізична особа, у разі продажу земельної ділянки, вправі не сплачувати податок на доходи фізичних осіб та військовий збір за умов:

• якщо вона продає земельну ділянку вперше протягом року,
• якщо розмір земельної ділянки не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної в ст. 121 ЗКУ;
• якщо земельна ділянка перебуває у власності продавця понад 3 роки (ця умова не розповсюджується на землю отримано у спадок).

За даними мапи земельних угод, розробленої Біржею сільгоспземель Zemelka.ua, станом на 22 липня найбільше угод із купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення укладено у Київській та Полтавській областях. Загалом вже здійснено 1592 операцій.

Яка реальна ціна землі?

Оцінювальна вартість 1 га землі сільськогосподарського призначення у 2021 році коливається від 1 тис до 2 тис. доларів. Яка реальна ціна на землю, за якою здійснюються угоди щодо її відчуження наразі невідомо.

За два тижні функціонування ринку землі в Україні сформувалася її середня мінімальна ціна. Вона становить близько 1 тис. доларів за гектар. Про це заявляв під час виступу у ВРУ прем’єр-міністр України Денис Шмигаль.

Згадайте новину: Процедуру держреєстрації прав на землю змінено – Кабміном ухвалено Постанову

Від яких показників залежить вартість сільськогосподарської землі?

По-перше, якщо земля обробляється і регулярно збирається врожай, то від цього вартість значно зростає. Враховується родючість ґрунту, врожайність та питома вага зібраного врожаю.

По-друге, це – інфраструктура. Якщо сільськогосподарська продукція не вирощується, то звертають увагу на те, що знаходиться поруч із земельною ділянкою. Сюди враховують наявність дороги (ґрунтової або ж асфальтної), комунікації (світло, газ, вода), дистанція до населеного пункту.

По-третє, відсутність обтяжень на земельну ділянку. Наприклад, чинний договір оренди може тільки ускладнити процес продажу землі.

Реальну ціну може встановити лише ринок, адже тільки в ринкових умовах, де є покупець та продавець, ці дві сторони можуть знайти для себе прийнятну ціну за землю. На жаль, зараз учасники ринку можуть собі дозволити придбати землю за 1 – 1,5 тис. доларів за 1 гектар.

На першому етапі ринку сільськогосподарської землі її вартість дійсно буде занижена, на це впливає багато факторів: нерозвиненість ринкових відносин у цій сфері, попит та пропозиція не відповідають один одному, низька середня орендна ставка.

Згадайте новину: Мрії Президента щодо збереження лісів – видано Указ

До прикладу, якщо взяти країни Східної Європи, там де ринок працює не один рік, співвідношення ціни землі до факторного доходу з 1 га за рік становить у середньому 10,2. В Україні факторний дохід з гектара у 2019 р. становив 263 євро/га. Помноживши це значення на 10,2, отримуємо 2681 євро/га. Тобто маємо, значно занижену ціну на сільськогосподарську землю. Справедлива ж ціна починається від 3 тис. доларів. До такого «цінника» ми дійдемо, але не відомо як швидко це відбудеться. Експерти вважають, що це буде вже з 2024 року, коли на ринок вийдуть юридичні особи, а з ними і інвестори. Тому, тим хто хоче отримати від продажу землі більше прибутку варто дочекатися 2024 року.

Джерело: юридичний ресурс "Протокол"