Як забрати землю, якщо договір підписано не власником

Договір оренди земельного паю підписаний не власником,
а іншою особою - є неукладеним.
Реєстрація права оренди, здійснена на підставі такого договору
підлягає скасуванню!

«Моєю землею користується підприємство на підставі договору оренди, умови якого зі мною не погоджували, документ я не підписував, отримав від підприємства договір, укладений від мого імені та з «моїм» підписом. Право оренди зареєстроване аж на п'ятнадцять років на умовах мінімальної орендної плати, а я хочу обробляти свою землю самостійно».
З такою проблемою звернувся власник земельного паю, та зрозумівши, що без «бою» своє майно йому не забрати, зважився на довготривалий судовий процес.
Забіжу наперед – свою рідну земельку мій клієнт вже витребував і готується до посівної на наступний рік, (посилання на рішення судів першої та апеляційної інстанції https://reyestr.court.gov.ua/Review/96693098, https://reyestr.court.gov.ua/Review/99529451), а про всі труднощі і нюанси самого процесу я детально розповім далі.
Нормативно-правове обгрунтування позовних вимог я не буду копіювати, тому що в судовому рішенні першої інстанції суддя дуже детально все описав, кому потрібно - знайомтесь, там є в т.ч. посилання на актуальну практика ВС. Я краще зупинюсь на наступних важливих моментах, які необхідно врахувати, перш ніж братися за справу та розраховувати на перемогу.
Отож, перше, про що я запитала свого клієнта – «хто насправді підписав договір»? Хтось скаже, дурниця якась, головне, щоб підпис був не власника, однак в даному випадку – принципово важливо вияснити, чи не підписав, буває, договір родич власника за його ж згодою? Таке буває у випадках, коли, наприклад, власником землі є людина з вадами зору і з цієї причини договір підписав хтось із його дітей, або чоловік підписав за дружину, чи навпаки і т.п. Справа в тому, що суд при вирішенні подібних спорів буде виясняти цей нюанс, а відповідач, достовірно знаючи, що договір підписав родич (повірте, підприємству відомі ці нюанси), більш за все замовить почеркознавчу експертизу, яка і проллє світло на ситуацію. От саме в такому випадку суд вправі застосувати доктрину «venire contra factum proprium», тобто «принцип заборони суперечливої поведінки», та відмовити позивачеві в його позовних вимогах(((
Разом з тим, якщо договір оренди ані власник, ані його родичі не підписували, тобто дійсно має місце підробка підпису на документі, «доктрина заборони суперечливої поведінки» не може бути застосована, (Велика Палата ВС 16.06.2020, справа №145/2047/16-ц), а посилання відповідача на те, що власник землі отримував орендну плату, а значить - погодив умови оренди, є безпідставними та відхиляються судом.
Про що ще хотілось сказать. Дуже важливим і позитивним для ошуканих власників землі є те, що витребовувать свою землю потрібно в рамках негаторного позову, а негаторний позов можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав законного володільця земельних ділянок, тобто строк позовної давності не обмежений. Вказаний правовий висновок міститься в постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 серпня 2020 року, справа № 387/970/17, від 28 листопада 2018 року у справі № 504/2864/13-ц (пункт 71), від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц (пункт 96), від 12 червня 2019 року у справі № 487/10128/14-ц (пункт 81), від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 97).
І ще одне, спростовуючи факт укладення договору, обов’язково в цій же заяві заявляйте позовну вимогу про скасування реєстрації права оренди, що здійснена на підставі неукладеного договору, оскільки «Спосіб захисту шляхом скасування державної реєстрації є ефективним, а задоволення позову в цій частині забезпечить реальне відновлення порушеного права» (Постанова ВС від 19 серпня 2020 року, справа № 387/970/17).

На останок, пораджу землевласникам боротися за свою землю, а землекористувачам – добросовісно погоджувати умови оренди з людьми, адже не завжди правда на боці того, в кого більше грошей.
Я, ж в свою чергу сподіваюсь на свій чесно зароблений відсоток від врожаю 2022 року )))

Автор консультації: Адвокат Галина ЗИБІНСЬКА
050 809 50 58, 067 654-01-23
galinazibinska@gmail.com