Как сделать магазин или офис с квартир на первых этажах и цоколях

Законность коммерческих помещений в жилом доме

Магазин в жилом доме часто привлекает внимание, да и довольно-таки распространенное явление. Так возникает вопрос: законно ли использовать жилое помещение в целях, отличающихся от жилых; можно ли вести бизнес в жилом помещении в Украине?

Оглавление:

• Магазин в жилом доме требования Украина
• Процедура открытия магазина в жилом доме
• Нюансы, при открытии объекта предпринимательской деятельности в жилищном доме

Согласно ст. 6 Жилищного кодекса Украины жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного или временного проживания граждан, использования жилых помещений в промышленных целях запрещается. Следовательно, согласно нормам жилищного законодательства прямой запрет существует только для использования квартир или других жилищных помещений в промышленных целях, что же касается использования с целью ведения другой предпринимательской деятельности (предоставление парикмахерских услуг, продаж и другого), - прямого запрета не существует. Согласно же нормам Гражданского кодекса Украины собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Собственник имеет право совершать относительно своего имущества любые действия, которые не противоречат закону.

Пользуйтесь консультацией: Как узаконить дом - самострой без права на землю в Украине

Казалось бы прямого запрета нет, да и можно открывать магазин без каких-либо дополнительных процедур. Но все не так просто, согласно ст. 150 Кодекса об административных правонарушениях Украины предусмотрена административная ответственность за использование жилых домов и жилых помещений не по назначению (как ранее указывалось, - для других целей, кроме как постоянного или временного проживания граждан). Для законной предпринимательской деятельности с квартиры нужно перевести помещение в нежилой фонд.

Магазин в жилом доме требования Украина

Для того чтобы перевести помещение с жилого фонда в нежилой фонд необходимо подать в исполнительный орган местного самоуправления (ЦНАП) заявление о намерениях изменить функциональное предназначение помещения. К заявлению прилагаются: копии документов, что подтверждают право собственности на квартиру, материалы технического обследования недвижимости, технический паспорт помещения, также согласие ОСББ или ЖЕКа. Далее после принятия решение необходимо в любом случае необходимо менять строение помещения. Правила размещения магазинов в жилых домах и других предпринимательских объектов выложены в п.5.37 ДБН В.2.2-15:2019 «Жилые дома. Основные положения» утвержденные Приказом от 26.03.2019 № 87, - на цокольном, первом, втором, третьем и выше этажах жилых домов разрешается размещать встроенные и встроенно-пристроенные помещения общественного предназначения, за исключением объектов, что негативно влияют на человека. Правда, есть нюанс, в домах старых образцов такие объекты должны располагаться не выше третьего этажа, а вот при новом строительстве домов разрешается размещать встроенные и встроенно-пристроенные помещения общественного предназначения, при условии размещения их в отдельный противопожарный отсек.

Более детально рассмотрим требования к заведению общественного питания и магазину в жилом доме. Допускается размещение в жилых домах встроенных и встроенно-пристроенных предприятий общественного питания (заведений ресторанного хозяйства) с количеством мест не более 250, при условии отделения от жилой части зданий противопожарными перекрытиями 1-го типа. Эти предприятия должны иметь территорию, отделенную от территории дома, иметь отдельные (как гостевые, так и технологичные) выходы снаружи. Производственные и холодные помещения следует отделять от жилищных помещений звуко- и виброизоляционные материалы в соответствие к требованиям ДБН Б.2.2-12, ДБН В.1.1-31. Высота помещений общественного назначения, которые размещаются в жилищных домах, допускается принимать такой, которая равняется высоте жилищных помещений, кроме как помещений, в которых условием размещения предусмотрена высота не менее 3 м от пола до потолка.

В отношение открытия магазинов в жилом доме, то предприятия торговли следует проектировать, как объекты комплексной системы торгово-бытового обслуживания и размещать в домах, стоящих отдельно, в составе общественных и торговых центров, в рыночных комплексах, а также во встроенных и встроенно-пристроенных помещениях жилых и общественных зданий или в пристроенных к ним объемах. Размещение магазинов, встроенных в жилые дома, допускается размещать в цокольном этаже жилых зданий не ниже III степени огнестойкости, в подвальном и цокольном этажах общественных зданий не ниже III степени огнестойкости помещения магазинов продовольственных товаров, магазинов непродовольственных товаров торговой площадью до 400 м2 (за исключением магазинов и отделов по продажи легковоспламеняющихся материалов и горючих жидкостей). Эти помещения следует отделять от помещений жилых и общественных зданий противопожарными перегородками не ниже 1-го типа и перекрытиями не ниже 3-го типа без проемов. Эти помещения следует отделять от помещений жилых и общественных зданий противопожарными перегородками не ниже 1-го типа и перекрытиями не ниже 3-го типа без проемов.

Пользуйтесь консультацией: Форми управління багатоквартирним будинком

В магазинах встроенно-пристроенных, пристроенных к жилому дому или дома другого назначения следует обеспечивать изоляцию движения покупателей и машин, доставляющих товары, от потоков движения жителей этого жилого дома (с учетом 2.52 ДБН В.2.2-15), а также работников и посетителей в зданиях иного назначения (согласно требованиям их функционирования). При организации движения транспорта, обслуживающего предприятия торговли, необходимо учитывать требования по допустимому шуму согласно СН 3077. К планировочным решениям предприятий торговли устанавливаются такие функционально-технологичные требования. Торговые залы должны быть удобно связаны с помещениями для подготовки товаров к продажи, помещениями для хранения товаров. С торговых залов, складских помещений (кладовых) и помещений для подготовки товаров к продажи не должно быть непосредственных входов в служебные, бытовые и технических помещений. Приемочные, разгрузочные следует, как правило, размещать вблизи от помещений хранения товаров. Все подсобные, служебные и бытовые помещения для персонала должны быть изолированы от помещений для хранения пищевых продуктов. Система вентиляции магазина в жилищном доме должна обеспечивать требования относительно температуры, влажности, не должно допускаться чрезмерная влага (путем конденсации, затекание дождевых и талых вод), что может создать условия для размножения плесневых грибов разного вида. Реконструкция квартиры под магазин должна соответствовать нормам установленных в ДБН.

Процедура открытия магазина в жилом доме

Первоначально, как уже обозначалось, нужно подать заявление в исполнительный орган местного самоуправления (ЦНАП) заявление о намерениях изменить функциональное предназначение помещения. Для этого необходимо подать документы, а именно: копии документов, что подтверждают право собственности на квартиру, материалы технического обследования недвижимости, технический паспорт помещения, также согласие ОСББ или ЖЕКа.

Пользуйтесь консультацией: Процедура створення обслуговуючого кооперативу

Жилой дом не переведут в нежилой фонд, если: он в аварийном состоянии, ветхий, подлежит сносу или на данный момент находится на реконструкции; под арестом или в залоге; памятник архитектуры.

Получив проектную документацию и изменив конфигурацию объекта, введите объект в эксплуатацию и получите на него новый техпаспорт. Оформите право собственности на магазин.

Так по итогу, нужно ли согласие жильцов на открытие магазина? Согласно ст. 26 Закона Украины «О ОСББ» собственник помещения в многоквартирном доме, в котором создано ОСББ может сдать его в аренду, в том числе офис, для проживания физического лица или же ведения хозяйственной, предпринимательской или другой деятельности, не запрещенной законом. При необходимости может быть осуществлен перевод помещения в нежилое на срок действия договора аренды или постоянно в порядке, установленном законодательством.

Не допускается передача в аренду жилья или нежилого помещения для ведения хозяйственной, предпринимательской и иной деятельности, если это будет противоречить интересам или ограничивать права других собственников (пользователей) помещений. Итак, помещения, расположенные в жилых домах, могут использоваться для устройства офисных помещений и других помещений хозяйственного назначения (магазины, косметических салонов, парикмахерских, мастерских и т.п.) без разрешения объединения совладельцев многоквартирного дома только в том случае, если договор был заключен до создания такого общества. Во всех остальных случаях - по согласованию с обществом совладельцев многоквартирных дома.

В случае если такого общества не создано, необходимость согласования устройства офисного помещения с собственниками квартир многоквартирного дома действующим законодательством не предусмотрено.

Якщо Вам потрібна консультація професіонала, пропонуємо скористатися послугою "Тендер на юридичну допомогу” від юридичного порталу Протокол

Нюансы, при открытии объекта предпринимательской деятельности в жилищном доме

К примеру, согласно с правилами ДБН В.2.2-15:2019, не допускается размещение в жилищных домах: отелей и хостелов, пунктов приема стеклотары и вторичного сырья, специализированых магазинов строительных, смазочных товаров, специализированых рыбных, мясных, овощных магазинов. Так вот, возможно ли открытие продуктового магазина в жилищном доме? Это не запрещённый вид хозяйственной деятельности, магазинами в жилом доме, что были открыты до 2019 года. Кроме того, под специализированным магазином в КВЭД понимают магазин розничной торговли, который специализируется на продаже определенной группы товаров (мясо или рыба, или овощи, или фрукты). Подводя итог, открытие общепродуктового магазина не запрещено законодательством Украины.

Подводя итоги, процедура открытия времени затратная, но при всех нюансах, выгодная, так как ничего строить не нужно, проводить коммуникации и тд., достаточно только переобустроить уже существующий объект.

Автор консультації: Скочинская Кристина