Як і чому відбулося «оцивільнення» захисту права власності на землю

Наразі у судовій практиці віндикаційний спосіб став основним способом захисту права власності на землю, хоча він є найменш придатним для цього. Проаналізуємо, як і чому це відбулося. (Джерело: ЗіБ)

Негаторний позов — цивільний і земельний

Кодекси визначають негаторний позов як усунення перешкод у користуванні майном. Це базове та однаково визначається у Цивільному та Земельному кодексах. Надалі підходи цих кодексів різняться.

«Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном» (ст.391 ЦК), а назва цієї статті «Захист права власності від порушень, не пов’язаних із позбавленням володіння».

«Власник земельної ділянки може вимагати, зокрема, усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов’язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою» (ч.2 ст.152 ЗК ).

Помітно, що ЗК більш широко визначає підставу негаторного позову. В ЦК — це «перешкоди у порушенні права користування та розпорядження своїм майном», і порушення, «не пов’язані із позбавленням володіння», у ЗК — «усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов’язані з позбавленням права володіння».

Найперше, в ЗК негаторний позов не пов’язується з позбавленням фактичного володіння. Це ключове — фізичне панування над земельною ділянкою не є визначальним для здійснення її захисту негаторним позовом.

Щодо ЦК, то ст.391, не містить прямої заборони щодо застосування цієї норми лише з огляду на фактичне володіння. Проте поняття «право володіння» не було традиційним для судової практики захисту права власності. Хоча варто згадати, що норми ЦК встановлюють володіння як право (гл.31 ЦК) та звісно ж, воно існує у вигляді правоповноваження власника.

Спеціальне правове регулювання, мало б пов’язувати у судовій практиці негаторний позов саме з правом володіння земельною ділянкою. Воно, як відомо, завжди належить власникові.

Читайте статтю: Земля-2025: що буде з невитребуваними паями та залишками колективної власності

Чому в ЗК немає віндикаційного позову?

Натомість віндикаційного позову, вимоги про витребування ЗК окремо не виділяє. Віндикаційний позов історично пов’язувався з фактичним володінням. У ЗК йдеться про володіння як право, попри це в судовій практиці віндикаційний позов залишається основним способом захисту права власності на землю.

Звісно витребування земельних ділянок не виключається, адже в п.«д» ч.3 ст.152 ЗК визначено «застосування інших, передбачених законом, способів».

Щодо закону, яким передбачено інші способи захисту, виникає питання чи може таким законом вважатися ЦК. Відомо, що сформована земельна ділянка є об’єктом цивільних прав. Водночас, також відомо, що законодавець не передбачив субсидіарного застосування норм ЦК до земельних відносин.

Стаття 9 ЦК має назву «Застосування Цивільного кодексу України до врегулювання відносин у сфері господарювання, використання природних ресурсів, охорони довкілля, а також до трудових та сімейних відносин». Про земельні відносини не йдеться.

Читайте статтю: Землі водного фонду: особливості «комплексної» оренди попри триваючий воєнний стан

Фактичне та «книжне» володіння у судовій практиці

«Не може бути двох володільців однією річчю». Цей вислів зумовлював розуміння володіння як цілковитого панування над річчю ще з часів римського права. Традиційно вважалося, що у ст.391 ЦК йдеться про фактичне володіння, що саме його наявність у власника є умовою негаторного позову.

Чи має, всупереч ст.152 ЗК, значення фактичне володіння в спорах про право власності на землю?

Науковці наполягають, що так!

Костянтин Пільков щодо нерухомого майна, а отже землі вважає: «Проявами фактичного незаконного володіння нерухомим майном порушником – є протиправне усунення інших осіб від можливості користуватись цим майном без згоди позивача-власника. Стосовно нерухомого майна володіння полягає в ексклюзивності контролю над майном (Пільков К.М. Способи захисту права власності на землю та інше нерухоме майно: критика «книжного володіння»/ Підприємство, господарство і право. №4/21, с.47—58).

Можливо, відсутність в ЗК витребування землі (віндикації), пов’язана з неможливістю встановити ексклюзивний контроль над земельною ділянкою, що властиво володінню як факту.

Відтак для земельної ділянки фактичне володіння немає такого значення, щоб це могло вплинути на захист права власності, його припинення та виникнення у добросовісного набувача. (Враховуючи значення позовної давності, в недобросовісного також. «Достатньо три рази засіяти землю і ти вже власник»?).

Тобто, щодо землі, завжди йтиметься про правовий титул, на якому засновується це право. Цей титул може бути навіть невідчужуваним щодо окремих видів землі. В такому разі право володіння, яке ґрунтується на цьому правовому титулі, також є невідчужуваним.

Для подібних випадків ВП ВС запропонувала досить складне обґрунтування наявності володіння через «книжне володіння» (постанова ВП ВС від 28.11.2018 у справі № 504/2864/13-ц; аналогічна правова позиція висловлена у постанові ВП ВС від 12.06.2019 у справі №487/10128/14-ц).

Власник, який позбавлений запису в Реєстрі, залишається юридичним власником і володільцем, а незаконний «зареєстрований» власник — володільцем, ВП ВС навіть наголошує — фактичним володільцем. Здається, логіка ВП ВС зрозуміла: незаконний, але зареєстрований власник, не є справжнім власником, тому за ним презюмується лише статус володільця, в якого майно може бути витребуване.

Витонченість цієї логіки критикує К.Пільков: «якщо дотримуватись рафінованого підходу до розуміння «книжного володіння», практика визнала фактичне володіння таким, що для «книжного володіння» не має значення. Останній варіант видається більш близьким до тієї концепції «книжного володіння», яку обстоює її пропонент Анатолій Мірошниченко, за висловом якого реєстр прав, який ґрунтується на описі земельної ділянки, що міститься у кадастрі, є інструментом так званого «книжного володіння» (див.: Пільков К.М., там само, с.49).

«Книжне володіння» передбачає абстрактність земельної ділянки, також запропоновану А. Мірошниченком (Мірошниченко А.М. Земельна ділянка як об’єкт права: абстракція чи реальність? Право України. 2020. №5, с.91—105).

Читайте статтю: Орендодавець не уклав допугоду оренди землі – порушення є триваючим (справа №904/8884/21)

Ексклюзивність контролю над земельною ділянкою?

Встановити ексклюзивність фактичного контролю над земельною ділянкою — це дійсно фантазійне завдання щодо більшості земель.

Чи можна встановити саме такий контроль над земельними ділянками, які не можуть бути фізично ізольованими, відокремленими. Як можливе встановлення ексклюзивності контролю над земельною ділянкою, яка має певну природу, поверхневий і глибинний шар, надра, право на який належить лише державі, може використовуватися лише державою?

Чи заважає неможливість встановлення ексклюзивного контролю над землею, визнавати її матеріальним об’єктом у правовому значенні та свідчить про абстрактність земельної ділянки?

Якщо законодавець визначив особливості земельної ділянки, це визначає її унікальний правовий режим, а отже володіння, користування чи розпорядження. Наприклад, особливість земель, на яких розташовані пам’ятки археології, в тому, що вони можуть перебувати тільки в державній власності (ст.17 закону «Про охорону культурної спадщини»).

Ці земельні ділянки, як частина земної поверхні, невіддільні від «культурних, археологічних шарів». У такому разі земельна ділянка – це матеріальна реальність, незалежно від «координат і поворотних точок». Саме той фізичний об’єкт, який має певні характеристики. Вони є визначальними для правового режиму цієї земельної ділянки. Земля в будь-якому разі не може уподібнюватися в судовій практиці до звичайного нерухомого майна.

Отже на землі зі спеціальним правовим режимом, який передбачає тільки визначених суб’єктів — державу чи територіальну громаду, будь-яка інша особа не може встановити ексклюзивне володіння землею. Саме тому держава чи територіальна громада не може втратити таке право володіння. Інше володіння невідчужуваними за законом земельними ділянками, завжди буде незаконним, безтитульним.

Відсутність спору та безспірність титулу «невідчужуваних земель»

Нормою, потенціал якої недостатньо розкривається у судовій практиці, для захисту права власності на землю, є також ч.2 ст.328 ЦК.

Відповідно до ч.2 ст.328 ЦК, право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Тобто, суд встановлює незаконність набуття права власності, у всіх випадках, крім випадків, коли така незаконність прямо не випливає із закону.

У разі, якщо із закону прямо випливає неправомірність/незаконність набуття права власності, останнє не підлягає вирішенню за позовними вимогами про оспорювання набуття права власності (у спорі про законність набуття права власності).

Незаконність набуття права власності встановлюється судом, коли можливий спір про правовий титул, який за законом міг належати як позивачеві так і відповідачеві. У разі прямої заборони закону такий спір неможливий.

Тобто, суд встановлює незаконність набуття права власності, вирішує спір про право власності, в усіх випадках, крім випадків, коли така незаконність прямо не випливає із закону. Можна навіть вважати, що у цих випадках спір відсутній, тому й не може бути присудження в резолютивній частині. Це так само як при нікчемності правочинів.

Якщо неправомірність набуття права власності прямо випливає із закону (ч.2 ст.328 ЦК), слід вважати, що право володіння так само належить власнику, а неможливість набуття володіння, так само прямо випливає із закону. Результат буде такий самий: повернення через негаторні вимоги.

В таких випадках, навіть державна реєстрація не матиме значення підтвердження права володіння, яке «унеможливлює витребування», наприкл., поза строками позовної давності.

Коли встановлено, що неправомірність набуття права власності прямо випливає із закону (ч.2 ст.328 ЦК), слід вважати, що неможливість набуття володіння, так само прямо випливає із закону, тому не є ні предметом спору, ні предметом доказування.

Читайте статтю: Права та обов’язки землевласників і землекористувачів через призму добросусідства

Щодо системи способів захисту права власності на землю

Отже, фактичне володіння земельними ділянками втратило своє значення, принаймні з огляду на ч.2 ст.152 ЗК.

Напевно наслідком такої «передчасної втрати» мала б стати відмова від віндикаційного позову для захисту права власності на земельні ділянки. Його можна було б замінити на позов про визнання права власності, для якого володіння значення немає. Проте саме віндикаційний позов продовжує залишатися основним способом захисту права власності на землю.

Навіть при наявності позицій ВС, судова практика не так швидко адаптується до «права володіння» як елементу негаторного позову та з труднощами намагається вбудувати його в систему способів захисту права власності, визначених ЦК. Недаремно перед ВП ВС повсякчас постають питання застосування негаторного позову щодо різних видів земель (лісового, природо-заповідного фонду тощо).

У науковій парадигмі все традиційно обертається навколо фактичного володіння (як було з давніх давен) та запису в Реєстрі (як стало з 2013 року). К.Пільков пропонує вибудовувати систему способів захисту права власності на нерухоме майно так:

1) у випадку «втрати» обох компонентів (фактичного володіння і запису) право особи підлягає захисту віндикаційним позовом;

2) втрата фактичного володіння без втрати запису означає, що право власності особи не оспорюється, однак фактичне володіння майном іншою особою створює перешкоди у користуванні і розпорядженні цим майном, тому право власника підлягає захисту негаторним позовом;

3) якщо не відбулось фактичного незаконного заволодіння земельною ділянкою, однак має місце чинний запис в Реєстрі про право власності іншої особи, то власник захищає своє право позовом про визнання права власності;

4) якщо стосовно землі чи іншого нерухомого майна вчинено правочин, який за формальним ознаками є підставою для внесення запису щодо права власності, власник захищає своє право позовом про визнання такого правочину недійсним та визнання свого права власності (оскільки доки правочин не визнано недійсним, він є підставою для внесення запису) (див. Пільков К.М., там само, с.54—55).

Натомість нормативна система захисту права власності на землю та інше нерухоме майно,

виглядатиме інакше. Найперше, застосовуючи ст. 328 ЦК, суд має визначитися, чи є взагалі спір про правомірне набуття права власності. Якщо неправомірність набуття права власності прямо випливає із закону, спору про належність правого титулу між особами немає. Наприклад, встановлена законом невідчужуваність певної категорії земель, чи іншого майна («Садиба Терещенків», постанова ВП ВС від 12.09.2023 у справі №910/8413/21), означає невідчужуваність правового титулу. (До слова, таких об’єктів зовсім не багато. Цілковита більшість спокійнісінько перебуває в цивільному обороті та віндикується).

Отже, віндикація, яка є титульним спором, не застосовується до земель, що можуть перебувати тільки в державній чи комунальній власності, незалежно від «фактичного» володіння. Власне про це постанови ВП ВС щодо таких земель («Парк Перемога», постанова ВП ВС від 20.06.2023 у справі №554/10517/16-ц). Очевидно, що мають застосовуватися інші способи захисту, в яких спір про належність тій чи іншій особі правового титулу не вирішується: негаторний позов чи позов про визнання права власності.

В цьому сенсі, «усунення будь-яких порушень його (власника) прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов’язані з позбавленням права володіння» (ч.2 ст.152 ЗК), виглядає більш зрозумілим. Таким чином можуть усуватися порушення як юридичного так і фактичного характеру. Або ж лише порушення юридичні — через визнання права власності. Крім того, враховуючи проблемність встановлення ексклюзивного контролю над земельною ділянкою, «витребовувати» в традиційному сенсі, дійсно нічого.

Як і чому відбулося «оцивільнення»?

Чому ВС довелося шукати концепти на кшталт «книжного володіння», а не послідовно застосовувати норми ст. 152 ЗК як спеціальні, де власне йдеться про право володіння? Очевидно, що ВП ВС, як і ще раніше ВС України, намагалися зберегти пріоритет норм ЦК у захисті права власності, не зважаючи на те, що земельні відносини регулюються спеціальним кодексом. Для цього були і є вагомі чинники.

Під час приватизації земель основною підставою порушення права власності на землю, були саме рішення органів влади і місцевого самоврядування. Первісне відчуження в приватну власність відбувалося на підставі розпорядчих рішень органів. Фактична передача земельної ділянки втратила значення. Це не міг не враховувати законодавець при розробці ЗК.

Звісно, дефектність первинної підстави вибуття землі з державної чи комунальної власності, не може бути дамокловим мечем для всіх земельних спорів десятки років. Саме в цьому й проблемність неухильного застосування негаторного позову (ч.2 ст.152 ЗК) як основного способу захисту права власності на землю.

Це може бути поясненням, чому ВП ВС «оцивільнює» способи захисту прав на землю, застосовуючи складні правові конструкції, для того ж «цивільного», а не земельного негаторного позову.

Проте, застосовувати віндикацію як превалюючий спосіб захисту права на всі види земель, також є очевидною «асиметрією». В такому разі суду доведеться порушувати повсякчас імперативні норми права, які, наприклад, забороняють, набуття у приватну власність окремих категорій земель (водного фонду, археологічного призначення тощо).

Верховний Суд наразі узгоджує ці лакуни, вибудовуючи систему способів захисту прав на землю щодо різних категорій земель, зокрема, виключених з цивільного обороту, можливо недостатньо використовуючи нормативний потенціал ЦК, тієї ж ч.2 ст.328. Та вже очевидно, що основна дискусія щодо узгодження захисту права власності в Цивільному та Земельному кодексах, ще попереду і вона буде набагато складнішою ніж «книжне володіння».

Автор статті: ЛЮДМИЛА КОЗЛОВСЬКА, керівник відділу аналітичної та правової роботи ВП ВС, д.ю.н., доцент