Проблемы реконструкции при проведении строительных работ

Правильная документальная подготовка к проведению строительных работ и к реконструкции в частности предохранит от такого негативного последствия как признание финального объекта строительства “самостроем”. Как видишь, со строительными разрешениями - надо быть крайне бдительным, более того по некоторым строительным работам вообще можно не получать соответствующее разрешение на начало их проведения, про это сегодня и будет речь с подкреплением актуальной судебной практикой Верховного Суда, которая обязательна для всех иных судов и государственных органов. Поэтому рекомендую использовать указанную практику для выигрышей судебных дел!

Будут даны ответы на следующие вопросы:

что такое реконструкция;

в каких случаях не следует получать градостроительные условия и ограничения застройки земли для реконструкции;

какие виды реконструкции существуют и на что это влияет;

какая разница реконструкции от нового строительства;

если при строительных работах не сохранены элементы несущие конструкции, это новое строительство или реконструкция;

являются ли элементы благоустройства объектами строительства;

на время реконструкции нужно останавливать полностью или частично эксплуатацию объекта;

что будет, если не получать градостроительные условия и ограничения на реконструкцию квартиры, при которой будет изменена ее внешняя конфигурация;

может ли неполучение градостроительных условий и ограничений привести к отмене регистрации декларации о начале строительных работ или готовности объекта к эксплуатации;

если недостоверность указанных в декларации данных очевидна, грозит ли это проведением внеплановой проверки строительной инспекцией;

что нужно доказать в суде заинтересованному лицу (соседу) по итогам проведения реконструкции;

какие доказательства подтверждают незаконную реконструкцию;

можно ли использовать реконструированный объект без ввода в эксплуатацию;

можно ли быть заказчиком строительства и утверждать проектную документацию на реконструкцию помещения, не имея права собственности;

можно ли просить суд остановить строительные работы после регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации;

можно ли считать реконструкцию должной, если не произошли изменения основных технико-экономических показателей объекта строительства;

для реконструкции жилого дома с надстройкой мансардного этажа нужно получать градостроительные условия и ограничения;

нужно ли получать разрешение на реконструкцию при расширении газовой АЗС;

сосед приступил к реконструкции магазина, я потребовал копии документов на получение градостроительных условий и ограничений и увидел, что данные на объект в техническом паспорте не соответствуют свидетельству о праве собственности. На что это может повлиять;

нужно ли получать согласие жителей многоквартирного дома для реконструкции чердака на мансардном этаже;

нужно ли получать разрешение органов местного самоуправления на проведение работ по переоборудованию и перепланировке жилого помещения частного жилищного фонда, которые не предусматривают вмешательство в несущие конструкции или инженерные системы общего использования;

для отмены декларации о начале проведения реконструкции информация от государственных органов о такой реконструкции может быть расценена как форма государственного архитектурно-строительного контроля;

может быть ответ БТИ основанием для отмены декларации о реконструкции;

если целевое назначение земли не отвечает заявленным требованиям о декларации на реконструкцию, такие строительные работы будут законными;

может ли строительная инспекция отменить градостроительные условия и ограничения, если земля соответствует заявленной реконструкции;

может ли несоответствие целевого назначения земельного участка намерениям реконструкции являться основанием для обращения в суд для отмены декларации на проведение реконструкции;

каковы последствия корректировки проектной документации на реконструкцию;

есть ли реконструкция квартиры с обустройством отдельного входа и вырезанием на фасаде многоквартирного дома дополнительных дверных проемов, обустройством отдельной входной группы (изменением ее внешней конфигурации) видом реконструкции, предусматривающей получение заказчиком исходных данных в виде градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка;

относится утепление фасада здания к понятию «капитальный ремонт» или реконструкция;

может ли прокурор обратиться с иском о признании противоправным бездействие по непроведению проверки и отмене декларации о начале выполнения строительных работ по реконструкции;
если я, как застройщик, знал о назначении и проведении проверки строительной инспекции, но не присутствовал при этом, может ли это быть основанием признать такую проверку незаконной и документы, принятые по ее итогу;

минимальная высота жилых помещений должна быть по итогам проведенной реконструкции;

можно ли обязать через суд строительную инспекцию обратиться в суд по сносу самостроя, полученного во время реконструкции.

Что такое реконструкция?

Реконструкция – это перестройка введённых в эксплуатацию в установленном порядке объектов строительства, которая предусматривает усовершенствование производства, повышение его техническо-экономического уровня и качества производимой продукции, улучшение условий эксплуатации для проживания.

Реконструкция предусматривает сохранение элементов несущих и ограждающих конструкций и приостановку на время выполнения работ эксплуатации объектов целыми или его частей.

Важным моментом является то, что сохраняются несущие и ограждающие конструкции. Например, покупается ветхий/старый дом (в хорошем месте). Новый собственник подает соответствующий перечень документов и получает разрешительный документ на строительство в виде строительного паспорта или декларации о начале строительных работ. Сносит старый одноэтажный дом 50 кв. м и возводит дом 300 кв.м. Т.к. все несущие конструкции были демонтированы, то это не реконструкция, а новое строительство! Если будет установлено, что заявленные требования на строительные работы не соответствуют проведенным работам, то это строительство будет самострой, что не даст ввести объект в эксплуатацию и зарегистрировать на него право собственности.

По своей природе реконструкция может заключаться как в улучшении уже существующего объекта, так и в изменении его конфигурации и геометрических размеров. На сколько увеличены или уменьшены размеры – это важный параметр реконструкции, т.к. влияет на земельные правоотношения, а эти отношения влияют на обязанность получать строительные условия и ограничения на застройку земельного участка или не получать. Про это читай далее.

В каких случаях не надо получать градостроительные условия и ограничения застройки земли для реконструкции?

Градостроительные условия и ограничения – это документ, содержащий комплекс планировочных и архитектурных требований к проектированию и строительству, этажности и плотности застройки земельного участка, отступов зданий и сооружений от красных линий границ земельного участка, его обустройство, озеленение и другие требования к объекту строительства, установленные законодательством и градостроительной документацией.

Есть определенный перечень требований, которые должны быть учтены до подачи документа на получение декларации о начале строительных работ. Это всё учитывается в градостроительных условиях и ограничениях застройки земельного участка.

А для реконструкции эти градостроительные условия надо получать в том случае, когда изменяются геометрические размеры объекта, например, при увеличении площади (квадратуры). Если такие условия не получить, а по итогу реконструкции “пятно строй объекта” будет увеличено, либо такое пятно изменить место расположения в сравнении с первичным размером, тогда по итогу внеплановой проверки строительной инспекцией строй объект будет признан самостроем.

Следует отметить, что есть перечень объектов строительства, для которых градостроительные условия и ограничения не представляются, это подтверждается Приказом №289 от 6 ноября 2017 Министерства регионального развития строительства и ЖКХ Украины, пункт 25 которого говорит, что не требуется получения градостроительных условий при реконструкции жилых и нежилых помещений без изменений их внешних размеров функционального назначения размещение в существующих жилых и административно-бытовых и общественных зданиях, встроенных помещений общественного назначения.

Во всех остальных случаях получение условий и ограничений является обязательным (постановление Верховного Суда от 8 сентября 2021 дело 280/5204/18 и постановление от 24 января 2019 по делу 826/7281/17).

Видео в тему: ОТМЕНА ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ УСЛОВИЙ И ОГРАНИЧЕНИЙ ЗАСТРОЙКИ ЗЕМЛИ

Какие виды реконструкции существуют и на что это влияет?

Есть два вида реконструкции:

1) без изменения геометрических параметров объекта и без изменения технико-экономических параметров - это перепланировка, при которой не изменяется общая площадь объекта;

2) с изменением геометрических параметров (пристройка, увеличение жилой площади за счёт нежилых помещений, прочее). Эта реконструкция требует получения разрешения на проектирование, градостроительные условия и ограничения, а первая - не требует.

К такому выводу пришел Верховный Суд в постановлении от 04.09.2019 дело 825/528/16.

В чём разница реконструкции от нового строительства?

Реконструкция – это перестройка введенных в эксплуатацию объектов, когда меняются технические характеристики данного объекта, при этом несущие конструкции и ограждения остаются.

Новое строительство – это когда возникает новый объект по итогу строительства, в т.ч. достройка остановленных объектов незавершенного строительства, т.е. возникает новый объект.

Пример: был дом 50 кв.м., получили документы на проведение его реконструкции, дом полностью снесли и построили на его месте дом уже 200 кв.м. В этом случае будет “новое строительство”, а не “реконструкция”, т.к. по факту снесены старые несущие конструкции и на их месте построен новый дом с новой площадью. Если на такие работы были документы только на реконструкцию, то в случае внеплановой проверки будет установлен факт самовольного строительства, т.к. заявленные строительные работы не подпадают под понятие реконструкции, а являются новым строительством.

В т.ч. такие несоответствия могут быть установлены строительной инспекцией исключительно по документам, без посещения строй объекта.

Если во время строительных работ не сохранены элементы несущих конструкций, это новое строительство или реконструкция?

Это новое строительство! Вся документация, предоставленная для реконструкции, является недостоверной, т.к. реконструкция должна сохранять конструкции старого объекта (постановление Верховного Суда от 14.05.2019 дело 826/11727/16.

Являются элементы благоустройства объектами строительства?

К объектам строительства относятся дома, здания, сооружения любого назначения, их комплексы или их части, линейные объекты инженерно-транспортной инфраструктуры. Поэтому элементы благоустройства не являются объектами строительства (вывод Верховного Суда от 2019 дело 826/11727/16).

На время реконструкции нужно приостанавливать полностью или частично эксплуатацию объекта?

Пример, нужно провести реконструкцию магазина, при этом не останавливая его работу. Идут строительные работы, а магазин (парикмахерская или другое место с большим количеством людей) продолжает работать. Законодатель четко указал, что на время реконструкции пользование объектом (или частью объекта) временно приостанавливается (вывод сделал Верховный Суд в постановлении от 14.05.2019 дело 826/11827/16).

Под частью объекта понимается именно та часть, в которой проходят работы по реконструкции, например отдельное помещение (офис) в здании.

Что будет, если не получать градостроительные условия и ограничения на реконструкцию квартиры, при которой будет изменена ее внешняя конфигурация?

Пример, в ходе реконструкции увеличилась площадь реконструируемой квартиры. Хотя, по документам – изменений быть не должно (чтоб не получать градостроительные условия и ограничения). По факту - это предоставление недостоверных данных (постановление Верховного Суда от 24.10.2022 дело 640/22599/19) и в случае обнаружения может повлечь за собой судебную отмену разрешительных документов на реконструкцию со всеми последствиями, если такое нарушение будет выявлено в ходе внеплановой проверки строительной инспекцией. При отмене декларации, будет уже невозможным ввести в эксплуатацию реконструированный объект.

Видео в помощь: РЕКОНСТРУКЦИЯ САРАЯ В СТО, МАГАЗИН, КАФЕ

Может неполучение градостроительных условий и ограничений привести к отмене регистрации декларации о начале строительных работ или готовности объекта к эксплуатации?

Основанием для отмены регистрации декларации о начале строительных работ или готовности объекта к эксплуатации является обнаружение в декларациях не каких-либо недостоверных данных, а внесение заказчиком тех данных, которые дают основания считать объект самостроем (вывод Верховного Суда от 14.05.2019 дело 826/11727/16).

Достаточным и необходимым правовым основанием для отмены органом архитектурно-строительного контроля регистрации декларации о начале выполнения строительных работ и готовности объекта к эксплуатации есть установление факта предоставления в них заказчиком недостоверных данных относительно правовых оснований выполнения строительных работ без надлежащих документов или отклонение от проектной документации, что дает основания считать объект самочинным строительством (Верховный Суд постановление от 19.08.2020 дело 826/6660/16).

Пример: увеличение площади без получения градостроительных условий и ограничений, даёт основание считать объект самостроем. В дальнейшем строительная инспекция или заинтересованное лицо могут обратиться в суд и отменить соответствующие разрешительные документы. При этом важно, принята декларация о готовности объекта к эксплуатации, внесена она в соответствующий реестр или нет.

Если недостоверность указанных в декларации данных очевидна, грозит это проведением внеплановой проверки строительной инспекцией?

Закон Украины “Про регулирование градостроительной деятельности” не обязывает уполномоченный орган проводить проверку, если недостоверность указанных данных в декларации очевидна (Верховный Суд постановление от 19.08.2020 дело 826/6660/16). Хотя даже без проведения проверки, органы строительной инспекции могут обратиться в суд по поводу отмены декларации.

Что нужно доказать в суде заинтересованному лицу (соседу) по итогу проведения реконструкции?

Как именно нарушаются права такого лица реконструкций. Если в судебном порядке будет установлено, что права не нарушены, то в иске будет отказано.

Какими доказательствами подтверждается незаконная реконструкция?

Перечень широкий, например:

· выводы судебных экспертов, их отчеты о проведении соответствующих исследований (судебная экспертиза) – это хорошее доказательство. У эксперта должно быть соответствующее свидетельство и оно должно быть указано в специальной графе вывода. Если нет такого свидетельства, суд не примет к сведению экспертизу;

· другие решения, приговоры судов, письменные ответы государственных органов;

· документы по результатам соответствующих проверок строительной инспекции или органов контроля, других органов (МЧС, например) – тоже будет доказательство;

· архивные документы, выписки и справки БТИ;

· свидетельские показания экспертов, проводивших экспертизу, или специалисты, готовившие проектно-строительную документацию. По ходатайству истца суд может их вызвать как свидетелей и допросить в судебном порядке;

· свидетельские показания соседей и других лиц;

· видео, фото проведенных строительных работ.

Хочу отметить, что в законодательстве не прописано, что они не является доказательством.

Можно использовать реконструированный объект без введения в эксплуатацию?

Эксплуатация объектов, не принятых (если такое принятие предусмотрено законодательством) в эксплуатацию, запрещается (часть 8 статьи 39 Закона Украины “Про регулирование градостроительной деятельности”). В ином случае это может привести к внеплановой проверке.

Поэтому, по итогу реконструкции заказчик должен подать для регистрации соответствующим органом архитектурно-строительного контроля декларацию о готовности объекта к эксплуатации. До момента, пока она не подана и не зарегистрирована – пользоваться объектом запрещено.

Датой принятия в эксплуатацию объекта является дата регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации.

Видео в тему: Был чердак, а стала квартира, законно? | Реконструкция чердака

Можно быть заказчиком строительства и утверждать проектную документацию на реконструкцию помещения, не имея права собственности?

Лицо, которое не имеет права собственности на объект, не может быть заказчиком проектной документации по реконструкции. В противном случае, документация будет разработана с нарушением законодательства в сфере градостроительной деятельности, со всеми вытекающими последствиями, т.к. такие действия квалифицируются как предоставление недостоверных данных.

Можно просить суд остановить строительные работы после регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации?

Такое требование о прекращении права на выполнение строительных работ не подлежит удовлетворению с учетом окончания строительных работ, на что указывает регистрация декларации о готовности объекта к эксплуатации. Поэтому суд не может остановить то, что уже не проводится и принято в эксплуатацию. Для победы в суде в данном случае надо изменить исковые требования.

Можно считать реконструкцию надлежащей, если не произошли изменения основных технико-экономических показателей объекта строительства?

Бывает, что документы на реконструкцию подаются формально, а на деле ничего в объекте не меняется. Например, когда МАФы становятся капитальными магазинами, и в дальнейшем (чтоб объект поменялся) и якобы проводится реконструкция с изменением технико-экономических показателей. Хотя ничего не изменилось.

Сам по себе факт изменения функционального назначения объекта не является достаточным признаком реконструкции, поскольку реконструкция влечет за собой изменение основных технико-экономических показателей объекта строительства, в ином случае - это не будет реконструкцией (позиция Верховного Суда постановление от 20.05.2021 дело 334/2101/16).

Для реконструкции жилого дома с надстройкой мансардного этажа надо получать градостроительные условия и ограничения?

Всё зависит от того, такая реконструкция осуществляется с изменением или нет, внешних геометрических размеров их фундаментов в плане (постановление Верховного Суда от 29.04.21 дело 823/1741/17).

Поэтому, если размеры меняются – получать надо, если не меняются – нет.

Нужно получать разрешение на реконструкцию при расширении газовой АЗС?

Поскольку при такой реконструкции как правило увеличиваются размеры объекта, либо иным образом изменяются его основные технико-экономические показатели, а именно: увеличение мощности (емкости (емкости) резервуаров и количества автозаправок), объема услуг, общего количества работающих и т.д. – это подпадает под понятие “реконструкция”, поэтому следует получать разрешение от Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины (постановление Верховного Суда от 27.05.2021 дело 823/1955/16).

При этом разрешение выполненного цельным заводским изделием стационарного заправщика газом на ранее введенной в эксплуатацию автозаправочной станции является её реконструкцией, осуществление которой относится к строительным работам, требующих получения разрешения органа государственного архитектурно-строительного контроля (вывод Верховного Суда от 21.08.2019 дело 823/1850/16).

А реконструкция путем строительства резервной ветки газопровода увеличивает протяженность существующего газопровода и предполагает создание нового объекта, до реконструкции который отсутствовал. Однако сам по себе такой факт не опровергает проведение именно реконструкции, а не нового строительства. Если провести реконструкцию АЗС без получения градостроительных условий и ограничений (когда надо было получить), потом нельзя будет ввести объект в эксплуатацию. И даже без проверки, строительная инспекция может обратиться с исковым заявлением в суд об отмене декларации о начале строительных работ вследствие предоставления недостоверных данных при регистрации декларации.

Сосед начал реконструкцию магазина, я истребовал копии документов на получение градостроительных условий и ограничений и увидел, что данные на объект в техническом паспорте не соответствуют свидетельству о праве собственности. На что это может повлиять?

Для определения характера указанного в декларации о начале выполнения строительных работ по реконструкции объекта вида строительства, определяющими есть данные свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество (свидетельства о праве собственности), а не технического паспорта на объект недвижимого имущества. Т.к по своей правовой природе технический паспорт является не правоустанавливающим документом на объект недвижимости, а только информационным и необходимым в случае (в частности) оформление права собственности после проведения капитального ремонта здания, реконструкции или перепланировки.

Разбежность паспорта с свидетельством, может быть квалифицированна как предоставления недостоверных данных для получения градостроительных условий и ограничений, как итог отмена декларации о начале выполнения строительных работ (08.09.2021 дело 280/5204/18).

Полезное видео: СКАСУВАННЯ ДЕКЛАРАЦІЇ (ПОВІДОМЛЕННЯ) ПРО ПОЧАТОК ВИКОНАННЯ БУДІВЕЛЬНИХ РОБІТ

Нужно ли получать согласие жильцов многоквартирного дома для реконструкции чердака в мансардный этаж?

Предоставление права осуществлять переоборудование чердака и надстройки жилых домов в мансардные этажи без согласия совладельцев противоречит положениям статьи 369 Гражданского кодекса Украины и статьи 7 Закона Украины “Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме”. Решение Конституционного суда Украины от 2 марта 2004 дело № 4-РП/2004 (постановление Верховного Суда от 21.08.2019 дело 1304/8585/12).

Нужно ли получать разрешение органов местного самоуправления на проведение работ по переоборудованию и перепланировке жилого помещения частного жилищного фонда, не предусматривающих вмешательство в несущие конструкции или инженерные системы общего использования?

Не нужно получать разрешение, т.к. несущие конструкции и инженерные системы не затронуты. Это подтверждается пунктом 4 «Правила пользования помещениями жилых домов» утвержденные постановлением №45 Кабинета Министров Украины от 24.01.2006, в соответствии с которым: “собственники, наниматели, арендаторы помещений жилых домов имеют право, в частности, на переоборудование и перепланировку жилых и подсобных помещений, балконов, лоджий по соответствующим проектам без ограничения интересов других граждан, проживающих в доме, с разрешения владельца дома (квартиры) и органа местного самоуправления, выданного в установленном порядке. Получение разрешения от исполкома городского совета необходимо для проведения переоборудования или перепланировки жилых домов, но не требует получения разрешения ввода в эксплуатацию, если не было вмешательства в несущие конструкции или инженерные системы.”

Такой вывод поддержал и Верховный Суд в постановлениях от 21.11.2019 дело 462/2845/16 и от 07.11.2019 дело 806/5238/15.

Для отмены декларации о начале проведения реконструкции, информация от государственных органов по поводу такой реконструкции может быть расценена как форма государственного архитектурно-строительного контроля?

Под таким контролем подразумевается проведение плановых и внеплановых проверок. Поэтому получение от других органов власти информации о проведения реконструкции, по существу, не является формой государственного архитектурно-строительного контроля и не может быть основанием для принятия решения об отмене регистрации декларации. Данные от государственных органов при том, что проверка не была проведена, нельзя переносить в соответствующий приказ (постановление Верховного Суда от 30 августа 2021 дело 640/8557/20).

Может ли ответ БТИ быть основанием для отмены декларации о реконструкции?

Информация, полученная от Бюро технической инвентаризации – не может быть основанием для отмены декларации, поскольку БТИ не является формой государственного архитектурно-строительного контроля (постановление Верховного Суда от 09 апреля 2021 дело 640/4901/20).

Если целевое назначение земли не соответствует заявленным требованиям по декларации на реконструкцию, такие строительные работы будут законными?

Нужно исходить из того, отводилась земля под данный вид строительства. Если земельный участок не отвечает намерениям строительства, то здесь есть признаки самовольного строительства. Например, есть земля с целевым назначением – строительство жилого дома с пристройкой. По факту строится – СТО (несоответствие целевого назначения земли строительному объекту). Это квалифицируется как самострой со всеми вытекающими последствиями – невозможность узаконить, то есть ввести в эксплуатацию, отмена деклараций (постановление Верховного Суда от 15.07.20202 дело 826/1419/18).

Может строительная инспекция отменить градостроительные условия и ограничения, если земля соответствует заявленной реконструкции?

В таком случае орган государственного архитектурно-строительного контроля не имеет определенных законом правовых оснований для отмены действий ранее выданных заказчику градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка (вывод Верховного Суда от 17.12.2021 дело 823/1012/18).

Поэтому соответствие земельного участка и проведенной реконструкции не может быть основанием для отмены градостроительных условий и ограничений.

Может несоответствие целевого назначения земельного участка намерениям реконструкции быть основанием для обращения в суд для отмены декларации на проведение реконструкции?

Вышесказанное свидетельствует о несоответствии поданных (с целью получения разрешения на выполнение строительных работ) документов требованиям законодательства является самостоятельным основанием для отказа в выдачи такого разрешения (часть 4 статьи 37 Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности"). Следовательно, обуславливает его отмену и в судебном порядке по иску заинтересованного лица, чьи права нарушаются таким разрешением (постановление Верховного Суда от 07.09.2022 дело 620/6024/20).

Какие последствия корректировки проектной документации на реконструкцию?

Часто бывает, что в техническую документацию вносятся изменения – корректировка проектной документации, которая осуществляется путем изменений в утвержденном одобренном проекте строительства на основании задания на корректировку. При этом скорректированная проектная документация подлежит обязательному согласованию в установленном законом порядке.

В случае, если разрешение на строительство объекта выдано на основании проектной документации, которая в дальнейшем была скорректирована с нарушением, такое разрешение может быть аннулировано органом государственного архитектурно-строительного контроля (постановление Верховного Суда от 24.04.2019 дело 826/20177/16).

Поэтому, если внесли изменения в проектную документацию, то нужно эти изменения внести и в утвержденную декларацию.

Видео в помощь: КАК БЫСТРО ОСТАНОВИТЬ НЕЗАКОННУЮ СТРОЙКУ?

Какие существуют виды нарушений, при обнаружении которых допускается принятие строительной инспекцией решения об обращении в суд для отмены декларации на проведение реконструкции?

Два вида:

1. нарушения градостроительных условий и ограничений, несоответствие объекта строительства проектной документации на строительство такого объекта, а также требованиям строительных норм, стандартов и правил;

2. другие нарушения градостроительного законодательства.

Нарушения по первому пункту являются основаниями для того, чтобы органы архитектурно-строительного контроля обратились в суд для отмены соответствующей декларации.

Такую позицию выразил Верховный Суд от 02 февраля 2021 дело 420/5740/19.

Является ли реконструкция квартиры с обустройством отдельного входа и вырезанием в фасаде многоквартирного дома дополнительных дверных проемов, обустройством отдельной входной группы (изменением ее внешней конфигурации) видом реконструкции, предусматривающей получение заказчиком исходных данных в виде градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка?

Законодатель как единственное условие, при котором для проектирования реконструкции жилых помещений градостроительные условия и ограничения не предоставляются, определил отсутствие изменений их внешней конфигурации. В вышеуказанном случае изменения происходят и поэтому градостроительные условия и ограничения необходимо получать.

Если уполномоченный орган не предоставлял градостроительных условий и ограничений на проектирование объекта и заказчик или проектировщик их не получал, то приведенные в декларациях о начале выполнения строительных работ и о готовности объекта к эксплуатации данные об отсутствии оснований для получения градостроительных условий и ограничений и о наличии на этот объект утвержденного (должно утвержденного, утвержденного в установленном порядке) проекта недостоверны, поскольку последний не прошел процедуру установления соответствия проектных решений исходным данным на проектирование (согласование проекта), к которым законом отнесены и градостроительные условия и ограничения, не был разработан с их учетом (постановление Верховного Суда от 24.10.2022 дело 640/22599/19).

Относится утепление фасада здания к понятию «капитальный ремонт» или же это реконструкция?

Это не капитальный ремонт и не относится к реконструкции (другим строительным работам), поэтому не требует получения декларации на реконструкцию (вывод Верховного Суда от 25.09.2018 дело 824/207/16).

Может прокурор обратиться с иском о признании противоправным бездействия по непроведению проверки и отмене декларации о начале исполнения строительных работ по реконструкции?

У прокуратуры есть полномочия на такое обращение в разрезе защиты общественного интереса или защиты интересов государства. Поэтому прокуратура осуществляет публично-властные полномочия в спорных правоотношениях. В этом случае прокурор обязательно должен доказать, на основании чего именно он обращается в суд, т.к. есть государственный орган, который должен заниматься такими вопросами (вывод Верховного Суда от 30.09.2020 дело 815/6347/17).

Если я, как застройщик, знал о назначении и проведении проверки строительной инспекции, но не присутствовал при этом, это может быть основанием признать такую проверку незаконной и документы, принятые по ее итогу?

Важно, был ли заказчик уведомлен о предстоящей проверке надлежащим образом или нет. Если в судебном порядке докажут, что он был уведомлен надлежащим образом, то его доводы по поводу незаконности проверки будут безосновательны.

Какая минимальная высота жилых помещений должна быть по итогу проведенной реконструкции?

Не меньше двух с половиной метров. Есть соответствующие государственные строительные нормы от 2019 (ДБН В. 2.2 – 15-2019), где установлена такая высота.

Можно ли обязать через суд строительную инспекцию обратиться в суд о сносе самостроя, полученного в ходе проведения реконструкции?

Такое требование является законным, но многие не знают, что этим можно пользоваться. Примером этому является постановление Верховного Суда по делу 826/22842/15 от 14 июня 2023. Может быть ситуация, что Вы будете ходить по судам несколько лет. За это время строительная инспекция не будет реагировать, строительный объект несколько раз может поменяться, также как и собственник. А Вы будете просить снести объект, которого уже и нет. Здесь много разных нюансов, нужно доказать, что объект является самовольным строительством.

Автор консультации: адвокат Васильев Павел Сергеевич

Телефоны для платных консултаций: 095-235-31-10 или 096-476-66-66

Телеграм

Телеграм канал по юридическому сопровождению строительства

Сайт адвоката по строительству