При придбанні будівлі до покупця НЕ переходить право власності на земельну ділянку, на якій ця будівля знаходиться, якщо таке право НЕ було оформлено продавцем до її продажу (ВС/КЦС у справі № 127/10011/18 від 19 травня 2020р.)

Фабула судового акту: Непогане рішення, яке розтлумачує правильне застосування принципу цілісності об’єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об’єкт розташований, зокрема ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України.

Відразу необхідно звернути увагу на те, що наявність кадастрового номеру у земельної ділянки, ще не означає наявність у неї власника, або користувача чи орендаря. Більш того буває так, що наявність кадастрового номеру у з/д, ще не означає внесення цієї з/д до Державного земельного кадастру.

Іноді кадастровий номер з/д отримують саме з метою відчуження чи іпотеки нерухомого майна, яке на цій з/д розташовано. Відповідно до ст. 120 ЗК України кадастровий номер з/д є істотною умовою договору про набуття права власності на будинок, будівлю або споруду, які знаходяться на цій з/д. Суб’єктом контролю наявності кадастрового номеру з/д у договорі, наприклад купівлі продажу комплексу будівель, є нотаріус, який відмовиться посвідчувати такий договір за відсутності кадастрового номеру. У попередні роки нотаріусу було достатньо лише довідки органу Держкомзему про присвоєння кадастрового номеру з/д. Публічну кадастрову карту України на предмет внесення з/д до Державного земельного кадастру нотаріус не дивився.

Поширена раніше схема продажу нерухомості частинами, тобто наприклад не весь будинок за раз, а двома договорами по половині будинку – зламана. Тут слід згадати Лист – роз’яснення Мінюсту від 18 травня 2018 р. № 19765/14673-33-18/8.3 «Щодо вимог до договору у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, яке пов’язане з переходом права на земельну ділянку».

В цій справі позивачами в частках був придбаний комплекс будівель та споруд на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна, і для посвідчення цього договору був отриманий начебто кадастровий номер на з/д. Хоча, як пізніше з’ясувалося спірна з/д до Державного земельного кадастру внесена не була.

У зв’язку із фактичним використанням з/д органом місцевого самоврядування було запропоновано позивачам укласти договір на комплексе опорядження, утримання і зовнішній благоустрій. Натомість позивачі вважали з/д своєю власністю і звернулися до суду із позовом про визнання права власності на з/д.

Суди трьох інстанцій відмовили у задоволенні позову.

Позиція судів чітка: оскільки продавець комплексу будівель та споруд на момент укладання договору купівлі-продажу нерухомості не мав права власності на спірну з/д, то до покупця таке право НЕ переходить. Це право ще НЕ виникло. З/д хоча і має кадастровий номер, але не внесена відповідно до пункту 9, 10, ст. 79-1 ЗК України до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та не зареєстровано у Державному земельному кадастрі, тому не є об’єктом цивільних прав.

Аналізуйте судовий акт: Згідно принципу цілісності земельної ділянки із будівлею, яка на ній розташована, право особи на користування з/д НЕЗАЛЕЖНО від її розмірів припиняється із припиненням права власності цієї особи на будівлю (ВСУ у справі №6-2225цс16)

При відчуженні будинку право на земельну ділянку на якій він розташований припиняється та переходить до нового власника (ВС/КЦС № 364/515/19 від 26.12.2019)

Покупець нерухомості, яка розташована на орендованій з/д, автоматично набуває обов’язку сплачувати орендну плату на умовах договору оренди з/д укладеного із продавцем попри відсутність додаткової угоди про заміну сторони в зобов’язанні (№913/661/17)

Громадяни та юридичні особи не можуть втрачати права користування земельною ділянкою за відсутності підстав перелік яких є виключним (ВС/ВП № 906/392/18 від 05.11.2019)

Фактичне користування земельною ділянкою без документів, що посвідчують права на неї, не є достатньою підставою для визнання самовільності зайняття ділянки (ВС/КГС № 910/10932/17 від 24.07.2019)

Постанова

Іменем України

19 травня 2020 року

м. Київ

справа № 127/10011/18

провадження № 61-13977св19

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду Грушицького А. І. (суддя-доповідач), Сердюка В. В., Фаловської І. М.,

учасники справи:

позивачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,

відповідач - Вінницька міська рада,

розглянув у попередньому судовому засіданні касаційну скаргу ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на рішення Вінницького міського суду Вінницької області від 01 березня 2019 року у складі судді Короля О. П. та постанову Вінницького апеляційного суду від 13 червня 2019 року у складі колегії суддів: Шемети Т. М., Панасюка О. С., Сала Т. Б., у справі за позовом ОСОБА_1 та ОСОБА_2 до Вінницької міської ради про визнання права власності на земельну ділянку.

ОПИСОВА ЧАСТИНА

Короткий зміст позовних вимог

26 квітня 2018 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернулись до суду з позовом до Вінницької міської ради про визнання права власності на земельну ділянку, у якому просили: визнати за ними право власності за кожним по Ѕ частці земельної ділянки, загальною площею 0, 8302 га, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , під належними ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на праві власності по Ѕ частці об`єктами нерухомості - комплекс будівель та споруд, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що позивачі є власниками комплексу будівель та споруд, які розташовані за вищевказаною адресою, що підтверджується договором купівлі-продажу нерухомого майна від 21 січня 2016 року, який укладений з ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу Сухановою Т. О. та зареєстрований в реєстрі № 70. Цей комплекс будівель та споруд розташований на земельній ділянці площею 0,8302 га з кадастровим номером 0510100000:01:020:0109. Відтак оскільки вони набули права власності на будівлі та споруди, то мають право на відповідну частину земельної ділянки на тих самих умовах, на яких воно належало попередньому власникові або користувачу, якщо інше не передбачено у договорі відчуження нерухомості. Отже, земельна ділянка повинна належати їм на праві власності, однак Вінницька міська рада вважає, що дана земельна ділянка не належить позивачам на праві власності і у зв`язку з її використанням необхідно укласти договір з департаментом комунального господарства на комплексне опорядження, утримання і зовнішній благоустрій.

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Рішенням Вінницького міського суду Вінницької області від 01 березня 2019 року, яке залишено без змін постановою Вінницького апеляційного суду від 13 червня 2019 року, у задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, мотивовано тим, що з набуттям позивачами права власності на комплекс будівель та споруд, які розташовані на спірній земельній ділянці, до них, як до нових власників цього нерухомого майна, в силу положень статей 120 ЗК України та 377 ЦК України, не перейшло право власності на спірну земельну ділянку так як продавець на момент укладення договору купівлі - продажу не мав права власності на цю земельну ділянку.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У касаційній скарзі, поданій у липні 2019 року до Верховного Суду, ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посилаючись на порушення норм матеріального права та неправильне застосування норм процесуального права просять скасувати рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції, справу направити на новий розгляд до Вінницького апеляційного суду.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 20 вересня 2019 року відкрито касаційне провадження у зазначеній справі та витребувано її із Вінницького міського суду Вінницької області.

04 жовтня 2019 року справу розподілено колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду в складі Грушицького А. І. (суддя-доповідач), Сердюка В. В., Фаловської І. М.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що судами не повно досліджено обставини справи. Заявники зазначають, що судами не враховано принцип цілісності об`єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований, та те що визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду.

Крім того вказують, що ними було подано клопотання про долучення до матеріалів справи висновку № 065/18 від 04 грудня 2018 року експерта за результатами проведення оціночної земельної експертизи, у задоволенні якого суд відмовив, чим порушив права сторони щодо обов`язку доказування та подання доказів. Заявники просять Верховний Суд дослідити вказаний висновок експертизи.

Відзив на касаційну скаргу не надходив

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Судом встановлено, що в пункті 1 договору купівлі-продажу від 21 січня 2016 року зазначено, що земельна ділянка, кадастровий номер 0510100000:01:020:0109, загальною площею 0,8302 га, на якій знаходиться комплекс будівель та споруд, придбаний ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , не була власністю продавця ОСОБА_3 (т. 1 а. с. 8, 55).

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру від 29 грудня 2017 року про земельну ділянку кадастровий номер 0510100000:01:020:0109, загальною площею 0,8302 га, інформація про зареєстроване право в Державному земельному кадастрі відсутня, земельна ділянка зареєстрована Управлінням Держгеокадастру у м. Вінниці Вінницької області 21 грудня 2015 року (т. 1 а. с. 56).

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

08 лютого 2020 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України Цивільного процесуального кодексу України Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» (далі - Закон № 460-ІХ).

Відповідно до пункту 2 Розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону № 460-ІХ касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.

Отже, розгляд касаційної скарги у цій справі здійснюється у порядку, визначеному ЦПК України в редакції, яка була чинною станом на 07 лютого 2020 року.

Відповідно до частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише у межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а оскаржувані рішення суду першої інстанції та постанова суду апеляційної інстанції без змін, оскільки їх ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до положень частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Згідно із статтею 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом.

Частиною першою статті 8 Конституції України передбачено, що в Україні визнається і діє принцип верховенства права.

Суддя, здійснюючи правосуддя, керується верховенством права (частина перша статті 129 Конституції України).

Суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України (стаття 2 Закону України «Про судоустрій і статус суддів»).

Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Отже, стаття 15 ЦК України визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

За правилами статей 12 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Стаття 14 Конституції України встановлює, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Статтею 12 ЗК України визначено повноваження сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст, до яких належать, зокрема, розпорядження землями територіальних громад, передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб, надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності, підготовка висновків щодо вилучення (викупу) та надання земельних ділянок відповідно до цього Кодексу, інформування населення щодо вилучення (викупу) та інші.

Відповідно до частини першої статті 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами (частина перша статті 79 ЗК України).

За змістом статті 79-1 ЗК України формування земельної ділянки як об`єкта цивільних прав передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.

Відповідно до частин третьої, четвертої статті 78-1 ЗК України сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.

Згідно із частиною десятою статті 78-1 ЗК України державна реєстрація речових прав на земельні ділянки здійснюється після державної реєстрації земельних ділянок у Державному земельному кадастрі.

Стаття 16 Закону України «Про Державний земельний кадастр» встановлює, що земельній ділянці, відомості про яку внесені до Державного земельного кадастру, присвоюється кадастровий номер. Кадастровий номер земельної ділянки є її ідентифікатором у Державному земельному кадастрі.

Згідно з частинами першою, четвертою статті 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.

Зазначена норма закріплює загальний принцип цілісності об`єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. За цією нормою визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.

При цьому при застосуванні положень статті 120 ЗК України у поєднанні з нормою статті 125 ЗК України слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об`єкт нерухомості у встановленому законом порядку, право власності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно з виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об`єкти. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об`єкта права власності.

Тобто за загальним правилом, закріпленим у частині першій статті 120 ЗК України, особи, які набули права власності на будівлю чи споруду стають власниками земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику.

Перехід майнових прав до іншої особи зумовлює перехід до неї і прав на ту частину земельної ділянки, на якій безпосередньо розташований відповідний об`єкт нерухомості, та частини земельної ділянки, яка необхідна для його обслуговування. Особа, яка набула право власності на об`єкт нерухомості, розташований у межах земельної ділянки, якою користувався попередній власник нерухомого майна, набуває право вимагати оформлення на своє ім`я документів на користування всією земельною ділянкою на умовах і в обсязі, які були встановлені для попереднього землекористувача-власника об`єкта нерухомості, або частиною земельної ділянки, яка необхідна для обслуговування об`єкта нерухомості розташованого на ній (постанова Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16).

Отже, спірна земельна ділянка має кадастровий номер, визначену площу, однак будь-яке право на неї (власності, користування тощо) не зареєстровано.

Враховуючи викладене, суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, дійшов обґрунтованого висновку про те, що з набуттям позивачами права власності на комплекс будівель та споруд, які розташовані на спірній земельній ділянці, до них, як до нових власників цього нерухомого майна, в силу положень статей 120 ЗК України та 377 ЦК України, не перейшло право власності на спірну земельну ділянку так як продавець на момент укладення договору купівлі - продажу не мав права власності на цю земельну ділянку.

Доводи касаційної скарги не спростовують встановлені у справі фактичні обставини та висновки, які обґрунтовано викладені у мотивувальних частинах рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції, та зводяться до переоцінки доказів, незгоди заявника з висновками щодо їх оцінки та містять посилання на факти, що були предметом дослідження суду.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц (провадження № 14-446цс18) викладено правовий висновок про те, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено як статтями 58 59 212 ЦПК України у попередній редакції 2004 року, так і статтями 77 78 79 80 89 367 ЦПК України у редакції від 03 жовтня 2017 року. Якщо порушень порядку надання та отримання доказів у суді першої інстанції апеляційним судом не встановлено, а оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанцій, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів.

Однакове застосування закону забезпечує загальнообов`язковість закону, рівність перед законом та правову визначеність у державі, яка керується верховенством права. Єдина практика застосування законів поліпшує громадське сприйняття справедливості та правосуддя, а також довіру до відправлення правосуддя.

Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини (рішення у справах «Пономарьов проти України», «Рябих проти Російської Федерації», «Нєлюбін проти Російської Федерації») повноваження вищих судових органів стосовно перегляду мають реалізовуватися для виправлення судових помилок та недоліків судочинства, але не для здійснення нового судового розгляду, перегляд не повинен фактично підміняти собою апеляцію. Повноваження вищих судів щодо скасування чи зміни тих судових рішень, які вступили в законну силу та підлягають виконанню, мають використовуватися для виправлення фундаментальних порушень.

Вищевикладене свідчить про те, що касаційна скарга є необґрунтованою, а тому не підлягає задоволенню.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

З огляду на вищевказане колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід залишити без задоволення, а оскаржувані рішення суду першої та постанову суду апеляційної інстанції залишити без змін, оскільки доводи касаційної скарги правильних висновків суду першої та апеляційної інстанції не спростовують.

Керуючись статтями 400 401 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 , ОСОБА_2 залишити без задоволення.

Рішення Вінницького міського суду Вінницької області від 01 березня 2019 року та постанову Вінницького апеляційного суду від 13 червня 2019 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді: А. І. Грушицький В. В. Сердюк І. М. Фаловська