Історія справи

Ухвала КЦС ВП від 20.03.2019 року у справі №235/3047/18

Постанова

Іменем України

03 вересня 2020 року

м. Київ

справа № 235/3047/18

провадження № 61-4427св19

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

Журавель В. І. (суддя-доповідач), Антоненко Н. О., Русинчука М. М.,

учасники справи:

позивач - товариство з обмеженою відповідальністю "Бета-Агро-інвест", відповідачі: ОСОБА_1, фізична особа-підприємець ОСОБА_2,

треті особи: Покровська районна державна адміністрація Донецької області, Головне управління Держгеокадастру у Донецькій області,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Бета-Агро-інвест" на рішення Красноармійського міськрайонного суду Донецької області від 01 листопада 2018 року у складі судді Величко О. В. та постанову Донецького апеляційного суду Кіровоградської області від 24 січня 2019 року в складі колегії суддів: Санікової О. С., Космачевської Т. В., Соломахи Л. І.,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У травні 2018 року товариство з обмеженою відповідальністю "Бета-Агро-інвест" (далі - ТОВ "Бета-Агро-інвест") звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1, фізичної особи-підприємця (далі - ФОП) ОСОБА_2, у якому просило визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, площею 6,5623 га, укладений 01 грудня 2017 року між ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2, та визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 20 серпня 2007 року між ОСОБА_1 та ТОВ "Бета-Агро-Інвест" на запропонованих товариством умовах.

Свої вимоги позивач обґрунтовував тим, що 20 серпня 2007 року між ним та ОСОБА_1 був укладений договір оренди земельної ділянки загальною площею 6,5623 га, кадастровий номер 1422781600:12:000:0538, що розташована на території Іванівської сільської ради, який зареєстрований в Красноармійському районному відділі Донецької регіональної філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах".

Пунктом 8 зазначеного договору передбачено, що він укладений на 10 років, після закінчення якого орендар (ТОВ "Бета-Агро-Інвест") має переважне право поновлення його дії на новий строк, для чого повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця (ОСОБА_1) про намір продовжити його дію.

Скориставшись своїм переважним правом поновлення строку договору, 24 червня 2017 року ТОВ "Бета-Агро-Інвест" направило на адресу ОСОБА_1 повідомлення з проектом додаткової угоди.

У заяві від 21 липня 2017 року ОСОБА_1 без викладення мотивів відмовилась від продовження строку дії договору оренди.

03 серпня 2017 року ТОВ "Бета-Агро-Інвест" звернулось до ОСОБА_1 з проханням повідомити письмово про підстави прийнятого рішення та запропонувало нові покращені умови договору, а саме: збільшення розміру орендної плати та інші привілейовані умови.

Не отримавши відповіді на своє повідомлення, товариство продовжило фактично користування земельною ділянкою й у вересні 2017 року зібрало врожай соняшника, підготувало землю до посіву, тобто мало намір і надалі використовувати землю.

В подальшому ТОВ "Бета-Агро-Інвест" стало відомо про те, що 01 грудня 2017 року ОСОБА_1 уклала договір оренди спірної земельної ділянки з ФОП ОСОБА_2, чим порушила його (позивача) переважне право на поновлення договору оренди на новий строк

Посилаючись на наведене, позивач просив позов задовольнити.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Красноармійського міськрайонного суду Донецької області від 01 листопада 2018 року у задоволенні позову ТОВ "Бета-Агро-Інвест" відмовлено.

Додатковим рішенням Красноармійського міськрайонного суду Донецької області від 16 листопада 2018 року вирішено питання про розподіл судових витрат.

Судове рішення мотивоване відсутністю правових підстав для визнання недійсним укладеного між ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 договору оренди земельної ділянки від 01 грудня 2017 року, оскільки при його укладенні дотримано письмової форми, він пройшов відповідну державну реєстрацію, містить усі його істотні умови. Крім того, суд зазначив, що вказаний договір укладений після закінчення строку дії попереднього договору оренди землі від 20 серпня 2007 року й переважне право орендаря ТОВ "Бета-Агро-Інвест" на його поновлення припинилось на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі" з огляду на відсутність взаємної згоди сторін на визначення нових його істотних умов.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Донецького апеляційного суду Кіровоградської області від 24 січня 2019 року рішення Красноармійського міськрайонного суду Донецької області від 01 листопада 2018 року залишено без змін.

Апеляційний суд виходив із того, що суд першої інстанції правильно встановив обставини справи, характер правовідносин, які виникли між сторонами, та застосував правові норми, які підлягали застосуванню при вирішенні даного спору.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

Не погодившись із таким вирішенням спору, ТОВ "Бета-Агро-Інвест" подало касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами обох інстанцій норм матеріального і порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувані судові рішення, ухвалити нове рішення про задоволення позову.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга аргументована тим, що суди неповно дослідили обставини справи, не надали їм належної правової оцінки та дійшли помилкових висновків при вирішенні спору.

Законом України "Про оренду землі" передбачений чіткий перелік вимог для поновлення договору оренди, зокрема, у разі, якщо орендар належно виконує свої обов'язки за договором (жодних претензій та спорів під час дії договору між товариством та ОСОБА_1 не існувало), а також орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлений законодавством термін про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк.

ТОВ "Бета-Агро-Інвест" виконало всі вимоги для реалізації переважного права для поновлення договору оренди, зокрема, у належній письмовій формі звернулося до орендодавця з пропозицією поновити договір оренди землі від 20 серпня 2007 року на підставі переважного права та надало проект додаткової угоди (додаткового договору), натомість ОСОБА_1 прийняла рішення про відмову товариству у поновленні договору оренди землі безпідставно.

Відзив/заперечення на касаційну скаргу

ФОП ОСОБА_2 подав відзив, у якому просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржені судові рішення - без змін, які ухвалені з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 07 березня 2019 року поновлено товариству з обмеженою відповідальністю "Бета-Агро-інвест" строк на касаційне оскарження рішення Красноармійського міськрайонного суду Донецької області від 01 листопада 2018 року та постанови Донецького апеляційного суду Кіровоградської області від 24 січня 2019 року.

Відкрито касаційне провадження у справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Бета-Агро-інвест" до ОСОБА_1, фізичної особи-підприємця ОСОБА_2, треті особи: Покровська райдержадміністрація Донецької області, Головне управління Держгеокадастру у Донецькій області, про визнання договору оренди недійсним та визнання укладеною додаткової угоди.

Витребувано із Красноармійського міськрайонного суду Донецької області цивільну справу № 235/3047/18.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Суди встановили, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 6,5623 га, кадастровий номер 1422781600:12:000:0538, розташованої на території Іванівської сільської ради Красноармійського району Донецької області.

Згідно з договором оренди землі від 20 серпня 2007 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ "Бета-Агро-Інвест", зареєстрованого у Красноармійському районному відділі Донецької регіональної філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Держаному комітеті України по земельних ресурсах", ОСОБА_1 передала, а ТОВ "Бета-Агро-Інвест" прийняло в строкове платне користування вищезазначену земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Термін дії договору 10 років (до 20 серпня 2017 року).

Після закінчення строку його дії орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 8 договору).

Відповідно до пунктів 9,11 договору орендна плата вноситься орендарем у формі та у розмірах 1 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки 730,55 грн у строк до 31 грудня.

Листом від 20 червня 2017 року ТОВ "Бета-Агро-Інвест" повідомило орендодавця ОСОБА_1 про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі, а також про можливість підвищення орендної плати до 4 % на рік у 2007 році і до 5 % на рік, починаючи з 2018 року від нормативної грошової оцінки землі, запропоновано підписати додаткову угоду або договір оренди в новій редакції або надати свої зауваження до договору. У разі відсутності наміру поновлювати договір запропоновано надати письмову відповідь із зазначенням такої відмови.

У заяві від 12 липня 2017 року, яку орендарем отримано 21 липня 2017 року, ОСОБА_1 відмовилась від продовження дії договору оренди земельної ділянки.

03 серпня 2017 року позивач запропонував ОСОБА_1 нові умови договору щодо розміру орендної плати, зокрема її підвищення до 5 % з 2017 року і 6 % з 2018 року, проте відповідачка 09 жовтня 2017 року надіслала ТОВ "Бета-Агро-Інвест" лист, у якому просила повернути передану нею в оренду земельну ділянку площею 6,5623 га за актом приймання-передачі.

У листах від 20 жовтня 2017 року та 23 жовтня 2017 року позивач підтвердив припинення господарської діяльності на орендованій земельній ділянці та повідомив ОСОБА_1 про те, що земельні ділянки, по яких закінчилися договори оренди землі та по яких надійшли відмови від поновлення їх на новий строк після збирання врожаю звільненні підприємством та повернуті їх власниками. Оренда плата за 2017 рік буде виплачена у встановлений строк без порушень відповідно до умов договорів та за період їх дії у 2017 році.

01 грудня 2017 року ОСОБА_1 уклала договір з іншим орендарем ФОП ОСОБА_2, за умовами передала у строкове платне користування належну їй земельну ділянку площею 6,5623 га з кадастровим номером undefined, яка розташована на території Іванівської сільської ради Покровського району Донецької області.

Звертаючись до суду з позовом, ТОВ "Бета-Агро-Інвест" посилалось на порушення його переважного права на поновлення договору оренди на новий строк внаслідок укладення ОСОБА_1 договору оренди спірної земельної ділянки з ФОП ОСОБА_2.

Позиція Верховного Суду

Відповідно до пункту 2 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України Цивільного процесуального кодексу України Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ" від 15 січня 2020 року № 460-IX, який набрав чинності 08 лютого 2020 року, установлено, що касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності Закону України "Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України Цивільного процесуального кодексу України Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ" від 15 січня 2020 року № 460-IX, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності Закону України "Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України Цивільного процесуального кодексу України Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ" від 15 січня 2020 року № 460-IX.

Наведені в касаційній скарзі доводи не дають підстав для висновку про неправильне застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Мотивувальна частина

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до частини 1 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частини 1 статті 215 ЦК України.

Згідно з частиною 1 1 статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

За змістом частини 2 статті 792 ЦК відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються Законом України "Про оренду землі", яким визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1-5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).

Так, відповідно до частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частини 2, 3, 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Разом із тим у частині 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Отже, для застосування положень частин 1, 2, 3, 4, 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

При цьому реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива за умови як дотримання встановленої цією нормою (частини 2, 3, 4, 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі") процедури, так і наявності волевиявлення сторін.

Аналогічна за змістом правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 23 січня 2019 у справі № 902/619/17, від 27 червня 2019 у справі № 923/925/18.

Частинами 8 , 9 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Суди встановили, що строк договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ "Бета-Агро-Інвест", закінчився 20 серпня 2017 року, в зазначений у статті 33 Закону України "Про оренду землі" строк сторони не дійшли згоди щодо подовження його дії, про відсутність волевиявлення продовжувати договірні відносини щодо користування належною їй земельною ділянкою ОСОБА_1 повідомила орендаря у листі від 21 липня 2017 року.

Після відмови орендодавця у подовженні дії договору оренди землі від 20 серпня 2007 року, яка не оскаржена орендарем, ТОВ "Бета-Агро-інвест" припинило господарську діяльність на земельній ділянці, сповістило податкові органи про зменшення земель, за які товариство сплачувало податки, та повернуло власнику (ОСОБА_1) її земельну ділянку.

Реалізуючи своє право власника, 01 грудня 2017 року ОСОБА_1 уклала з ФОП ОСОБА_2 новий договір оренди земельної ділянки.

Встановивши, що переважне право орендаря ТОВ "Бета-Агро-інвест" на поновлення договору оренди землі припинилось на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі", згоди щодо зміни істотних умов договору між сторонами досягнуто не було, а оскаржуваний договір оренди земельної ділянки, укладений між ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 у грудні 2017 року, не порушує прав позивача, суд першої інстанції, з яким погодився й апеляційний суд, зробив обґрунтований висновок про відсутність підстав для задоволення позову.

Колегія суддів відхиляє посилання ТОВ "Бета-Агро-інвест" на порушення його переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, оскільки реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбачена частинами 1, 2, 3, 4, 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання не тільки встановленої цією нормою процедури, а і відповідного волевиявлення обох сторін, наявності якого з боку орендодавця при вирішенні цієї справи встановлено не було.

Інші доводи касаційної скарги зводяться до переоцінки доказів та незгоди заявника з висновками судів щодо їх оцінки.

Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів та їх переоцінювати згідно з положеннями статті 400 ЦПК України (в редакції, чинній станом на 07 лютого 2020 року).

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Ураховуючи наведене, колегія суддів дійшла висновку про наявність передбачених частиною 3 статті 401 ЦПК України підстав для залишення касаційної скарги без задоволення, а рішення суду першої інстанції та постанови апеляційного суду - без змін.

Керуючись статтями 389, 400, 401 ЦПК України (в редакції, чинній станом на 07 лютого 2020 року), Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Бета-Агро-інвест" залишити без задоволення.

Рішення Красноармійського міськрайонного суду Донецької області від 01 листопада 2018 року та постанову Донецького апеляційного суду Кіровоградської області від 24 січня 2019 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Судді: В. І. Журавель

Н. О. Антоненко

М. М. Русинчук