Можно ли перевести недвижимость из жилого в нежилой фонд Алгоритм действий

Выполнение лицензионных условий ведения бизнеса выдвигают требования к коммерческим помещениям: они однозначно должны быть нежилыми. Как следствие возникает вопрос о выведении недвижимости из жилого в нежилой фонд. Это может стать дилеммой, если только не прибегнуть к помощи профессиональных юристов или адвокатов. Для того, чтобы решить этот вопрос, в первую очередь, важно понимать, какими нормативно-правовыми актами это регулируется, что такое «жилой» и «нежилой» фонды, а во-вторых – знать о порядке (структуре) действий при выведении жилого помещения в многоквартирном жилом доме в нежилое. Итак, разберемся по-порядку.

Содержание:

• Нормативная база
• Требования к жилым помещениям
• Алгоритм действий
• Цена перевода из жилого в нежилой фонд
• Перечень разрешительных документов
• Условия отказа в разрешении

Жилое помещение – отапливаемое помещение, которое расположено на надземном этаже, предназначенное для круглогодичного проживания.

Нежилыми помещениями называются помещения, которые принадлежат к жилищному комплексу, но не относятся к жилищному фонду и являются самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений.

Нормативная база

Не существует единого нормативного акта, который бы регулировал вопросы выведения помещений из нежилого в жилой фонд. При этом руководствуются нормами законодательства, приведенного ниже.

Жилищный кодекс Украинской ССР от 30.06.1983 №5464

Закон Украины от 19.05.2011 № 3392 «О перечне документов разрешительного характера в сфере хозяйственной деятельности»

Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности»

Постановление Кабинета Министров Украины от:

• 13.04.2011 №466 «Некоторые вопросы исполнения подготовительных и строительных работ»;
• 13.04.2011 №461 «Вопросы приема в эксплуатацию оконченных строительством объектов»

Государственные строительные нормы Украины (укр. Державні будівельні норми, далі –ДБН):

• ДБН В.3.2-2-2009 «Жилые дома. Реконструкция и капитальный ремонт»
• ДБН Â.2.2-15:2019 «Жилые дома. Основные положения»
• ДБН Б.2.2-12:2018 «Планирование и застройка территорий»
• ДБН В.2.3-19-2018 «Сооружения транспорта. Улицы и дороги населенных пунктов»
• ДБН В.1.1-12-2014 «Строительство в сейсмических районах Украины»
• ДБН А.2.2-3:2012 «Состав. Порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации»

Решение Киевского городского совета от 23.07.2015 № 781/1645 «О дерегуляции и упрощение порядка перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые в городе Киеве»

Пользуйтесь консультацией: Технический паспорт на недвижимость глазами адвоката

Требования к жилым помещениям

Жилые помещения в многоквартирном жилом доме или отдельный жилой дом (его часть), которые планируется перевести из жилого в нежилой фонд, должны соответствовать определенным требованиям:

• расположение в цокольных, на первых и вторых этажах (при условии, если жилое помещение расположено непосредственно над нежилым, но не выше второго этажа) или третьего этажа для использования под мастерскую, студию;
• должна существовать техническая возможность обустройства пандуса, отдельного входа, эвакуационного выхода, изолированных от жилой части дома;
• жилой площадью по государственным нормам должны быть обеспечены: собственник и его семья;
• в указанном помещении никто не должен проживать и быть прописан;
• жилой дом не признан ветхим или аварийным, памятником архитектуры;
• жилое помещение не является объектом залога или ареста.

Пользуйтесь консультацией: Правовые алгоритмы оплаты коммунальных услуг и налога на недвижимость или как не стать нарушителем закона

Алгоритм действий

Перевод помещения из жилого в нежилой фонд сопряжен со следующими шагами:

получение разрешения в Департаменте градостроительства и архитектуры исполнительного органа Киевского городского совета (через ЦНАП);

1. установление функционального предназначения помещения (аптека, ресторан, салон, офис) ;
2. При этом, процедура какого-либо согласования (например, открытия кафе) с соседями, не предусмотрена действующим законодательством .
3. при проведении перепланировки/реконструкции (выведение отдельного входа и т.п.):

• разработка и утверждение проектной документации;
• уведомление о начале строительных работ соответствующему органу государственного архитектурно-строительного контроля и его регистрация в Реестре строительной деятельности;
• получение нового техпаспорта;
• регистрация декларации о готовности объекта к эксплуатации Реестре строительной деятельности;
• прием объекта в эксплуатацию;
• регистрация права собственности на нежилое помещение.

Третий шаг регламентируется Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности».

В результате Вы получите выдержку (“витяг” укр.) из Государственного Реестра прав на недвижимое имущество.

Пользуйтесь консультацией: Порядок регистрации триады права собственности на недвижимость в Украине

Цена перевода из жилого в нежилой фонд

В Киеве указанная процедура является бесплатной. Вместе с тем, существуют предприятия и отдельные юристы, которые помогают это сделать. Минимальная цена – от 8000 грн.

Если вы получили отказ в разрешении на вывод помещения из жилого фонда в нежилой, к вашим издержкам добавляются: оплата услуг адвоката за написание иска и других документов, за представление ваших интересов в суде, а также - судебный сбор за иск и апелляцию (кассацию) в том случае, если Вам нужно будет опротестовывать решение суда первой или апелляционной инстанции.

За подачу административного иска неимущественного характера физическим лицом ЗУ “О судебном сборе” предусмотрен судебный сбор в размере 0,4 размера прожиточного минимума на одно трудоспособное лицо (992,40 грн.).

За апелляционную жалобу - 150 процентов ставки, подлежащей уплате при подаче искового заявления.

За кассацию (Верховный суд: Кассационный административный) - 200 процентов ставки, подлежащей уплате при подаче искового заявления.

Услуги адвоката (юриста) за составление иска - от 1500 грн., за представление интересов в каждом судебном заседании - в среднем 100 у.е.

В том случае, если вы получили разрешение и в суд обращаться не нужно, то единственное, на что вы можете потратиться – это на план реконструкции, установку системы вентиляции, отдельного входа, пандуса, пожарной и охранной сигнализации, строительные материалы и оплату рабочих. Стоимость строительных материалов и выполнения работ всегда индивидуальна.

Кроме того, со всеми коммунальными службами будет необходимо перезаключать договора. Для нежилых помещений тарифы на коммунальные услуги (даже услуги Internet) значительно выше, нежели для жилых.

Пользуйтесь консультацией: Утеряно свидетельство на право собственности: что делать?

Перечень разрешительных документов

Получить разрешение на перевод жилых помещений в нежилые без определения его функционального предназначения (использования) можно через Центр предоставления административных услуг (укр. – ЦНАП). Предоставляет такой документ Департамент градостроительства и архитектуры исполнительного органа Киевского городского совета (Киевской городской государственной администрации). Цена вопроса: бесплатно.

Для этого необходимо предоставить в ЦНАП:

• заявление;
• документ, удостоверяющий личность, в том числе доверенность уполномоченного лица;
• нотариально заверенные копии документов, подтверждающие право собственности на жилое помещение, которое переводится в нежилое (с указанием всех сособственников, в том числе и несовершеннолетних);
• материалы технического обследования жилого помещения, подготовленные в соответствии с требованиями действующего законодательства (технический отчет).

Техническое заключение (отчет) также может предоставить лицензированная проектная организация.

Письменное заявление и документы, указанные выше, либо подаются заявителем лично, либо могут быть высланы заказным письмом с описью вложения и уведомлением.

Качественная административная услуга предоставляется в течение пяти рабочих дней после прихода заявления.

В том случае, если вы получили отказ, его можно опротестовать в суде с помощью юриста или адвоката.

Пользуйтесь консультацией: Технические условия для строительства

Условия отказа в разрешении

Приводим не полный перечень ограничений на целевое использование. Не допускается перевод жилых помещений в нежилые с целью размещения в них:

• пунктов приема стеклотары;
• игральных автоматов и казино;
• промышленного производства;
• магазинов торговой площадью более 1000 кв.м…

Отказать в разрешении на вывод помещения из жилого фонда в нежилой могут исключительно в двух случаях:

1. при выявлении недостоверных сведений или намерений в документах, поданных заявителем;
2. при несоблюдении заявителем требований, предусмотренных Положением о порядке перевода жилых помещений в нежилые.

В том случае, если вам не дали разрешение на перевод из жилого в нежилой фонд, вопрос решается через суд.

Поскольку ответчиком в данном случае будет орган местного самоуправления, то, соответственно, надлежащим судом, в который необходимо обращаться, будет окружной административный суд.

Как правило, в таких ситуациях суд становится на сторону истца, а действия ответчика (отказ в разрешении) признаются незаконными. Это отражается и в судебной практике (например, дело № 320/4873/19). В Киевский окружной административный суд обратились ЛИЦО_1 (далее - истец-1), ЛИЦО_2 (далее - истец-2) с иском к Фастовскому городскому совету Киевской области (далее - ответчик), где просили суд:

- признать противоправным бездействие ответчика, заключающейся в непредоставлении разрешения истцам на перевод жилого помещения - квартиры АДРЕС_1 в нежилое помещение для дальнейшей реконструкции под магазин непродовольственных товаров;

- обязать ответчика предоставить разрешение истцам перевод жилого помещения - квартиры АДРЕС_1, в нежилое помещения для дальнейшей реконструкции под магазин непродовольственных товаров.

Исковые требования обоснованы тем, что 20 июля 2019 г. истцы обратились к ответчику о предоставлении разрешения (согласия) на перевод указанного выше жилого помещения в нежилое помещение для дальнейшей реконструкции под магазин непродовольственных товаров. Однако письмом ответчика от 8 августа 2019 года № П-4770 истцам отказано. Истец считает указанный отказ незаконным, противоправным и не отвечающим требованиям действующего законодательства.

Решением Киевского окружного административного суда от 16 марта 2020 года по делу № 320/4873/19 указанный иск был удовлетворен частично: признано противоправным бездействие Фастовского городского совета Киевской области, заключающееся в непредоставлении разрешения ЛИЦУ_1 и ЛИЦУ_2 на перевод жилого помещения - квартиры АДРЕС_1 в нежилое помещение для дальнейшей реконструкции под магазин непродовольственных товаров; признано противоправным и отменено принятое комиссией Фастовского городского совета Киевской области решение об отказе ЛИЦУ_1 и ЛИЦУ_2 на перевод жилого помещения - квартиры АДРЕС_1, в нежилое помещение, изложенное в письме от 8 августа 2019 года № П-4770; обязано Фастовский городской совет Киевской области повторно рассмотреть заявление ЛИЦА_1 и ЛИЦА_2 от 20 июля 2019 года о предоставлении разрешения на перевод жилого помещения - квартиры АДРЕСА_1 , в нежилое помещение для дальнейшей реконструкции под магазин непродовольственных товаров, с учетом правовой оценки, данном решении; в удовлетворении остальных исковых требований отказано.

Не соглашаясь с указанным решением ответчик подал апелляционную жалобу, которая постановлением Шестого апелляционного административного суда от 30 июня 2020 года по делу № 320/4873/19 была оставлена без удовлетворения, а решение суда первой инстанции – без изменений.

Если у Вас возникли вопросы и Вам нужна услуга профессионала, воспользуйтесь сервисом "Тендер на юридическую услугу" от юридического ресурса Протокол.

Автор консультации: Людмила Пилипенко

Источник: юридический ресурс Протокол