Технический паспорт на недвижимость глазами адвоката

Технический паспорт это один из ключевых и обязательных документов для регистрации и перехода права собственности.

Без этого документа вообще нельзя провести действия по переходу права собственности в отношении недвижимости, например, нельзя купить или продать, подарить и в таком духе. Поэтому с этим документом работают адвокаты при сопровождении сделок и в судебных спорах по недвижимости, судьи, нотариусы, регистраторы, риелторы, инвесторы и оценщики имущества.

Раз этот такой важный документ, давайте с ним лучше познакомимся, а в конце я отвечу на наиболее частые вопросы по данной теме.

Содержание:

• Общие сведения о техническом паспорте.
• Объекты, на которые надо обязательно получить технический паспорт.
• Организация и порядок выполнения работ по изготовлению технического паспорта.
• Особенности получения технического паспорта на объект незавершенного строительства.
• Основания для остановки или не проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества.
• Порядок внесения текущих изменений в инвентаризационные документы.
• Ответы адвоката на частые вопросы.

Общие сведения о техническом паспорте

Технический паспорт - это письменный документ, составленный на основе материалов проведённой технической инвентаризации объекта недвижимого имущества и содержит следующие сведения об объекте:

• местонахождение (адрес);
• состав;
• технические характеристики;
• план и описание объекта;
• имя/наименование владельца/заказчика;
• сведения о праве собственности на объект недвижимого имущества;
• сведения о субъекте хозяйствования, изготовившего технический паспорт и т.п.

Согласно инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества (зарегистрировано в Министерстве юстиции Украины от 10 июля 2001 г. за №582/5773) технический паспорт должен быть прошнурован, пронумерован и скреплен подписью руководителя предприятия, проводившего инвентаризацию, а также подписью исполнителя работ и контролера с указанием серии и номера квалификационного сертификата на право выполнения работ по технической инвентаризации объектов недвижимого имущества. После изготовления, технический паспорт выдаётся заказчику.

Может изготавливать технический паспорт только субъект хозяйствования - физическое лицо - предприниматель или юридическое лицо, в составе которого работают один или более ответственных исполнителей отдельных видов работ (услуг), связанных с созданием объектов архитектуры, прошедших профессиональную аттестацию и получивших квалификационный сертификат на право выполнения работ по технической инвентаризации объектов недвижимого имущества в соответствии с Законом Украины "Об архитектурной деятельности".

Многие задаются вопросом: «Как сделать техпаспорт на квартиру?», а не задумываются о ключевом моменте. Первым вашим действием перед тем как заказать изготовление технического паспорта, например, на квартиру или дом, надо убедиться наличия у будущего исполнителя соответствующего сертификата на данный вид работ. Без сертификата технический паспорт не несёт юридических последствий.

Технический паспорт изготавливается исключительно по итогу проведения технической инвентаризации т.е. комплекса работ по измерению объекта недвижимого имущества с определением его состава, фактической площади и объема, технического состояния и/или с определением изменений указанных характеристик за определенный период времени (при наличии предварительного инвентаризационного дела) с изготовлением необходимых документов (материалов технической инвентаризации, технического паспорта) и обязательным внесением сведений об объекте недвижимого имущества в Реестр объектов недвижимого имущества (после создания этого Реестра).

Из этого следует, что технический паспорт обязателен для построенных (реконструированных) объектов с целью:

1. установления их наличия;
2. определения их фактической площади и объема;
3. обзора и описания имеющихся конструктивных элементов объектов;
4. установления наличия изменений в их планировании и составе;

Техническую инвентаризацию обязательно проводят в следующих случаях:

1. перед принятием в эксплуатацию завершенных строительством объектов, в том числе после проведения реконструкции, капитального ремонта, технического перевооружения, реставрации, по которым получено право на выполнение строительных работ;
2. перед проведением государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, в отношении которого получено право на выполнение строительных работ;
3. перед проведением государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, образовавшегося в результате раздела, объединения объекта недвижимого имущества или выделение доли из объекта недвижимого имущества, кроме случаев, когда в результате такого разделения, объект единение или выделение доли путем реконструкции завершенный строительством объект принимался в эксплуатацию;
4. перед принятием в эксплуатацию завершенных строительством объектов, указанных в пункте 9 раздела V "Заключительные положения" Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности".

В других случаях техническая инвентаризация производится по желанию заказчика, например, при утрате или порче технического паспорта.

Техническая инвентаризация комплекса зданий и сооружений производится путем инвентаризации отдельных зданий, зданий, сооружений любого назначения, объединенных в комплексе целевым назначением, расположенных по одному адресу. Назначение комплекса зданий или сооружений определяется исходя из документов, представленных заказчиком, и из натурного осмотра объектов технической инвентаризации по преобладающим примером.

По результатам проведения технической инвентаризации составляются инвентаризационное дело, в том числе материалы технической инвентаризации, технические паспорта и обязательно вносятся сведения об объекте недвижимого имущества в Реестр объектов недвижимого имущества (после создания этого Реестра).

Техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества осуществляют по инициативе заказчика или его доверенного лица на основании оформленного договора с субъектом хозяйствования.

Также техническая инвентаризация может быть проведена на основании решения суда в рамках обеспечения иска.

Инвентаризационное дело формируется и ведется на каждый объект недвижимого имущества на все время его существования и хранится у хранителя по местонахождению (адрес) такого объекта в бумажном виде.

Информация, содержащаяся в технических паспортах, должна соответствовать материалам технической инвентаризации.

Передаваемые материалы технической инвентаризации должны содержать описание, быть прошнурованы, пронумерованы и скреплены подписью руководителя субъекта хозяйствования, проводившего инвентаризацию (для юридических лиц), а также подписью исполнителя работ с указанием серии и номера квалификационного сертификата.

2-ой экземпляр материалов технической инвентаризации объекта недвижимого имущества хранится у компании, проведшего техническую инвентаризацию.

Заказчики технической инвентаризации объектов недвижимого имущества обеспечивают:

• доступ исполнителя по технической инвентаризации на объект при выполнении работ по технической инвентаризации и созданию для этого безопасных условий труда;
• предоставление исполнителю по технической инвентаризации информации и документов, необходимых для осуществления технической инвентаризации;
• сопровождение исполнителя на объекте или предоставление исполнителю сопровождающего его представителя.

Объекты, подлежащие технической инвентаризации

К объектам, подлежащим технической инвентаризации и на которые составляются инвентаризационные дела и технические паспорта, относятся (завершенные и незавершенные строительством):

• дома квартирного типа разной этажности, общежития и их секции;
• квартиры;
• жилые комнаты, жилые блоки в общежитиях;
• дома усадебного типа;
• здания и сооружения общественного и производственного (в том числе сельскохозяйственного) назначения и их комплексы;
• нежилые помещения (группы нежилых помещений);
• садовые и дачные дома;
• гаражи и паркинги с машиноместами (не относящиеся к хозяйственным зданиям: многоэтажные, подземные, одноэтажные, блочные);
• защитные сооружения гражданской защиты (далее – защитные сооружения);
• многофункциональные здания для содержания осужденных и лиц, взятых под стражу;
• объекты незавершенного строительства;
• многофункциональные дома и комплексы, включающие помещение разного назначения (технический паспорт производится по форме по преобладающей площади).

Хозяйственные (вспомогательные) здания (сараи, хлева, гаражи, летние кухни, мастерские, уборные, погреба, навесы, мусоросборники и т.п.) и сооружения (колодцы, выгребные ямы, ограждения, ворота, калитки, замощения и т.п.) подлежат техническим инвентарям основного здания.

Если основное здание разрушено (снесено), вместо технического паспорта выдается справка о фактическом наличии хозяйственных (вспомогательных) зданий.

Организация и порядок выполнения работ

При технической инвентаризации объектов недвижимого имущества осматриваются основные конструктивные элементы зданий: фундаменты, стены, перегородки, межэтажные и чердачные перекрытия, пол, окна, двери, кровля, а также внутренняя и наружная отделка; системы отопления и вентиляции, водопроводно-канализационное оборудование, газовое и электрооборудование, лифты, мусоропроводы.

Работы по технической инвентаризации полностью или частично должен осуществлять ответственный исполнитель отдельных видов работ (услуг), связанных с созданием объектов архитектуры, с возможностью привлечения к выполнению других сотрудников предприятия (техника, инженера и других), специалиста, привлеченного на основании гражданско-правового договора, с обязательным участием заказчика (заказчиков) или его представителя, в присутствии которого (которых) производится осмотр, фиксируемый в абрисе или эскизе, с подписанием им (ими) этих документов.

Если здание состоит из жилых и нежилых (общественных) помещений разного назначения, а также когда на одном земельном участке (по одному адресу) расположены здания разного назначения, технический паспорт составляют по форме того типа зданий (помещений), площадь которых преобладает, учитывая целевое назначение земельного участка.

Пользуйтесь консультацией: Что делать соседям если начался рядом самострой. Пошаговая инструкция

Особенности получения технического паспорта на объект незавершенного строительства

При проведении технической инвентаризации объекта незавершенного строительства, относительно которого получено право на выполнение строительных работ, осуществляется осмотр имеющихся конструктивных элементов, проводятся промеры внешних конструкций и производится эскиз с техническим описанием. Материалы технической инвентаризации подшиваются к инвентаризационному делу и из них составляется технический паспорт на объект незавершенного строительства, где указывается местонахождение (адрес) объекта, дата проведения инвентаризации, описание имеющихся конструктивных элементов.

Процент готовности конструктивного элемента – показатель имеющегося количества конструктивного элемента построенного объекта недвижимого имущества относительно количества этого конструктивного элемента по проекту, отраженный в процентах (например, предусмотрено строительство трехэтажного дома. Фактически построены стены только первого этажа, то есть треть всех стен. Так что процент готовности стен будет составлять 33% (аналогично определяется процент готовности и других конструктивных элементов). Процент готовности конструктивных частей определяется по желанию заказчика.

Если вам нужна, помочь с оформлением технического паспорта на объект незавершенного строительства вы можете обратиться ко мне за помочь связавшись со мной: по телефону: 096-476-66-66, 095-235-31-10 или написав в телеграмм https://t.me/vasiliev_advocat

Основания для остановки или не проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества

Проведение технической инвентаризации останавливается:

• в случае необеспечения доступа исполнителям ко всем помещениям объекта недвижимого имущества или препятствования их работе иным образом;
• в случае необеспечения исполнителям безопасных условий труда заказчиком непосредственно на объекте недвижимого имущества;
• по заявлению заказчика или его доверенного лица о приостановлении технической инвентаризации на объекте недвижимого имущества;
• по инициативе предприятия в случае невыполнения заказчиком условий договора в порядке и согласно условиям указанного договора.

Проведение технической инвентаризации может быть остановлено также по другим основаниям, предусмотренным законом или договором.

Техническая инвентаризация не производится:

• если с заявлением о проведении технической инвентаризации обратилось ненадлежащее лицо;
• если представленные документы не отвечают требованиям, установленным настоящей Инструкцией и другими нормативно-правовыми актами;
• в случае повторного необеспечения доступа специалистам по технической инвентаризации ко всем помещениям объекта недвижимого имущества или неоднократному препятствованию их работе иным образом;
• по другим правовым основаниям, предусмотренным законодательством или договором.

Порядок внесения текущих изменений в инвентаризационные документы

Внесение изменений в инвентаризационных дел производится хранителем.

Все поправки, дополнения в технических паспортах скрепляются подписью руководителя субъекта хозяйствования (для юридических лиц).

При наличии изменений в составе, планировании и техническом состоянии объекта производится новый паспорт.

Все материалы должны быть пронумерованы по порядку их размещения в инвентаризационном деле и внесены в описание инвентаризационного дела.

Изменения в схематических планах территорий, основных домах, вспомогательных (хозяйственных) зданиях и сооружениях устанавливаются путем сопоставления данных, отраженных в имеющихся планах и описаниях, с настоящим состоянием объектов при непосредственном обследовании на месте.

Выявленные изменения заносятся в новые абрисы (эскизы) с последующим изготовлением новых плановых и текстовых материалов (инвентаризационные планы, журналы, экспликации и т.п.).

Предоставление достоверной информации с материалов технической инвентаризации и снятие копий с них по запросам физических и юридических лиц производятся непосредственно работниками хранителя.

Пользуйтесь консультацией: Как самостоятельно проверить квартиру в новостройке: Пошаговая инструкция

Ответы адвоката на частые вопросы

1. Зачем нужен техпаспорт?

• для регистрации права собственности;
• чтоб продать своё имущество, т.е. для совершения сделки купли-продажи, или, чтобы перезаключить договор об ипотеке, для приватизации, проведения ремонтных/ строительных работ и т.д.;
• при делении или объединении недвижимого имущества;
• при совершении реконструкции или перепланировки дома/квартиры. И многое другое.

2. Когда обязательно нужен техпаспорт?

В соответствии с "Порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений" технический паспорт на объект недвижимого имущества подаётся:

• для государственной регистрации права собственности на новый объект недвижимого имущества;
• для государственной регистрации права собственности на индивидуальные (усадебные) жилые дома, садовые, дачные дома, хозяйственные (приусадебные) здания и сооружения, пристройки к ним, законченные строительством до 5 августа 1992 г.;
• для государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества в результате реконструкции такого объекта;
• для государственной регистрации права собственности на законченный строительством объект государственной или коммунальной собственности, строительство которого завершено и право собственности на который не зарегистрировано до 1 января 2013 г., при отсутствии документа, удостоверяющего приобретение права государственной или коммунальной собственности на такой объект;
• для государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, создаваемого путём разделения или объединения;
• для государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества в случае, когда в документах, представляемых для такой регистрации, отсутствуют сведения о технических характеристиках соответствующего объекта, также подаётся технический паспорт на такой объект;
• для государственной регистрации права собственности на отдельное индивидуально определённое недвижимое имущество (квартира, жилое, нежилое помещение и т.д.), размещённое в объекте недвижимого имущества, строительство которого осуществлялось в результате деятельности кооператива.

3. Как получить техпаспорт на квартиру?

Надо провести техническую инвентаризацию соответствующим специалистом имеющим установленный законом сертификат на проведения такого вида работ.

Необходимый пакет документов:

• заявление собственника на произведение технической инвентаризации;
• копию паспорта и идентификационного кода владельца;
• документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве или другой правоустанавливающий документ);
• если есть в наличии, то старый технический паспорт;
• проектная документация (если есть);
• ордер и справку из кооператива (при проведении приватизации квартиры).

При проведении дополнительных процедур может потребоваться и другая документация.

4. Какая стоимость техпаспорта на квартиру?

Цены согласно данным Интернета примерно 2000 - 3000 грн. на стандартную квартиру. Понятное дело, чем площадь больше, тем дороже. На нежилую недвижимость цены лучше уточнять исходя из конкретной площади объекта.

5. Нужен ли новый техпаспорт БТИ при смене собственника?

Необходимо лишь в том случае, если необходимо провести другие действия с государственной регистрацией. Если таких действий не надо, тогда можно жить и дальше с предыдущим техпаспортом.

6. Нужен ли техпаспорт на дом ( техпаспорт на квартиру ) при вступлении в наследство?

Если дом уже зарегистрирован в реестре недвижимости, то техпаспорт не нужен.

7. Нужно ли отдавать техпаспорт при продаже квартиры?

Да, прежний собственник квартиры обязан передать новому владельцу техпаспорт вместе с пакетом других документов.

8. Нужно ли делать новый техпаспорт на квартиру (дом), если ему, например, уже 20 лет?

Если не проводить никаких действий в отношении недвижимости в реестре недвижимости или не проводить строительные работы, которые могут повлиять на площадь, расположение составных частей недвижимости, тогда новый техпаспорт не требуется.

9. Как переоформить технический паспорт на квартиру?

Оформив новый техпаспорт.

10. Нужен ли техпаспорт на киоск, павильон?

Не нужен, т.к. киоск, павильон относится к временным сооружениям, которые не подпадают под понятие “недвижимости”.

11. Нужен ли техпаспорт на гараж?

Нужен только в том случае, если это объект недвижимости, т.к. бывают металлические гаражи без фундамента, на которые не надо техпаспорта т.к. это не объекты недвижимости.

12. Если нет права собственности на дом/квартиру, можно ли сделать техпаспорт?

Заказывать изготовление техпаспорта на квартиру может только владелец или уполномоченное им лицо, так же это может сделать наследник при получении наследства или застройщик, который сдаёт в эксплуатацию многоквартирный дом.

13. Кто делает техпаспорта в новостройках?

Делает всё тот же исполнитель, имеющий соответствующий сертификат.

14. В каких случаях техпаспорт не будет иметь юридической силы?

• если в квартире/доме совершались перепланировка, реконструкция или менялась общая площадь, а данные в техпаспорте старые;
• ошибки в техпаспорте;
• техпаспорт выдан неуполномоченным органом или лицом (исполнителем) без сертификата;
• если техпаспорт оказался поддельным.

Могут быть и другие причины.

15. Как можно проверить, что техпаспорт действителен?

На Портале государственной электронной системы в сфере строительства (https://e-construction.gov.ua/) можно самостоятельно проверить сведения техпаспорта.

16. Что делать, если утерян техпаспорт?

Получить новый техпаспорт.

17. На земельный участок без объектов строительства нужен техпаспорт?

Не нужен, т.к. техпаспорт изготавливается исключительно на объекты строительства, а земля таким не является.

Следует отметить, что вышеуказанная Инструкция не распространяется на проведение инвентаризации земельных участков, зеленых насаждений, инженерных сетей, специфических линейных объектов (железные дороги, дороги и мосты (путепроводы), гидротехнические сооружения, линии электропередач, взлетно-посадочные полосы, шахтные поля и стволы ( горные выработки и т.п.), гелиопарков и ветропарков (если нет зданий), технологического оборудования и оборудования.

18. Можно только по техническому паспорту купить квартиру?

Нельзя, т.к. техпаспорт не является правоустанавливающим документом, а только является чертежём (техническим планом) объекта строительства.

Если у Вас остались вопросы по этой теме, Вы можете задать мне их лично или оставить комментарии здесь и получить на них ответы в скором времени.

Если Вам нужна услуга профессионала, предлагаем воспользоваться сервисом "Тендер на юридическую услугу" от юридического ресурса Протокол.

Авторы консультации: адвокат Васильев Павел Сергеевич, юрист Стынько Вероника Дмитриевна

Источник: юридический ресурс Протокол