Зволікання з оформленням договорів оренди земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомості, не врятує від плати за землю

Чинне земельне законодавство встановлює, що використання землі в Україні є платним. Натомість типовою є ситуація, за якої, наприклад, власники будівель і споруд не оформлюють права користування земельною ділянкою під об’єктами нерухомості. Однак такі землекористувачі фактично нічим не відрізняються від титульних. Разом з тим, якщо дотримуватися приписів Податкового кодексу, то зазначені особи не повинні платити за користування землею.

Принцип платності використання землі

Описана ситуація суперечить одразу кільком принципам, передбаченим у Земельному кодексі. Серед таких — принцип єдності юридичної долі ділянки та об’єктів нерухомості, що на ній розташовані (ст.120) та принцип платності використання землі (ст.206).

Згідно з податковим законодавством України плата за землю — це обов’язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Відповідно до пп.14.1.136 п.14.1 ст.14 ПК орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності — це обов’язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. У п.288.1 ст.288 зазначеного кодексу передбачено, що підставою для нарахування орендної

плати є договір оренди такої ділянки, оформлений та зареєстрований відповідно до законодавства. Тобто норми ПК покладають обов’язок щодо внесення орендної плати виключно на титульних користувачів земельних ділянок, земельних часток (паїв).

Як зазначалось, орендна плата є складовою податку на майно, що належить до місцевих податків. Отже, описана ситуація призводить до недоотримання доходів місцевими бюджетами.

У зв’язку із цим органи місцевого самоврядування звертаються до фактичних землекористувачів із пропозицією укласти договір добровільного відшкодування збитків. Зазвичай такі пропозиції ігноруються, тому місцеві ради змушені подавати позовні заяви з вимогою стягнути з фактичного землекористувача упущену вигоду в розмірі невнесеної орендної плати. Іноді відповідні позовні заяви подають прокурори.

Кондикційні відносини

Судова практика йде шляхом задоволення зазначених вище позовних вимог. Зокрема, Верховний Суд України в постанові від 17.02.2016 (справа №3-1160г15) зазначив, що використання земельної ділянки без правовстановлюючих документів позбавляє міську раду як власника землі права отримувати дохід у розмірі орендної плати (неодержаний дохід), а тому збитки підлягають стягненню в повному обсязі. У вказаній справі відповідач учиняв окремі дії щодо узаконення користування земельною ділянкою, але протягом тривалого часу (6 років) ухилявся від її реєстрації та укладення договору оренди. Використання ділянки без правовстановлюючих документів позбавило міську раду як власника землі права отримувати дохід у розмірі орендної плати.

Аналогічну правову позицію викладено в постанові ВСУ від 28.01.2015 (справа №3-210гс14) та постанові Вищого господарського суду від 30.09.2015 (справа №904/10297/14).

Велика палата новоствореного Верховного Суду в постанові від 23.05.2018 (справа №629/4628/16-ц)

наголосила, що до моменту оформлення власником об’єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об’єкт, відносини щодо фактичного користування землею без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки заощадив кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов’язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі ч.1 ст.1212 Цивільного кодексу.

Отже, судова практика йде шляхом того, що користувач земельної ділянки без відповідного правового титулу на неї зобов’язаний компенсувати невнесену орендну плату відповідному органу місцевого самоврядування.

Аналогічної позиції суди дотримуються й у випадку набуття/виникнення/переходу частини об’єкта нерухомості. Можна згадати постанову ВГС від 12.07.2017 у справі №920/1039/16. Таке тлумачення обов’язку щодо внесення орендної плати кореспондується з п.286.6 ч.2 ст.286 ПК, якою передбачено, що за земельну ділянку, на якій розташована будівля, що перебуває у спільній власності кількох юридичних або фізичних осіб, податок обчислюється з урахуванням прибудинкової території кожній з таких осіб пропорційно належній частці кожної особи. Вважаємо зазначену судову практику такою, що відповідає чинному законодавству України.

Належне правове регулювання

У цьому контексті звертаємо увагу на те, що попередня редакція Податкового кодексу передбачала, що при переході права власності на будівлю чи споруду податок на земельні ділянки, на яких розташовані такі будівлі чи споруди, сплачувався на загальних підставах з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно (будівлю чи споруду), а не на земельну ділянку.

Отже, власники будівель, споруд та їх частин як фактичні землекористувачі на підставі стст.120 та 206 ЗК повинні здійснювати плату за землю з моменту виникнення права власності на будівлі, споруди чи їх частини. В будь-якому випадку, фактичні землекористувачі її здійснюють, лише через більш складну процедуру — повернення неодержаного доходу за рішенням суду

Автор статті: Марія ЩЕРБИНА, помічник адвоката АО «Бонюк і партнери», к.ю.н.

Аналізуйте судовий акт: Покупець нерухомості, яка розташована на орендованій з/д, автоматично набуває обов’язку сплачувати орендну плату на умовах договору оренди з/д укладеного із продавцем попри відсутність додаткової угоди про заміну сторони в зобов’язанні (№913/661/17)

Фактичний користувач земельної ділянки, який безпідставно за рахунок її власника зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування, зобов'язаний повернути ці кошти власнику ст. 1212 ЦК України (ВП ВС справа № 629/4628/16-ц, 23.05.18)

Фактичне використання земельної ділянки без правовстановлюючих документів, ще НЕ є достатньою підставою для застосування відповідальності за самовільне зайняття цієї ділянки (ВС/КГС від 15 лютого 2018р. у справі №910/5702/17)

Використання земельної ділянки без правовстановлюючих документів позбавляє власника землі права отримувати дохід у розмірі орендної плати, а тому збитки підлягають стягненню в повному обсязі (Справа № 920/1039/16, 12.07.17)

Згідно принципу цілісності земельної ділянки із будівлею, яка на ній розташована, право особи на користування з/д НЕЗАЛЕЖНО від її розмірів припиняється із припиненням права власності цієї особи на будівлю (ВСУ у справі №6-2225цс16)

Орендар земельної ділянки в будь-якому випадку повинен сплачувати орендну плату у розмірі НЕ нижчим ніж встановлений ПК України навіть, якщо договір оренди землі і передбачає менший розмір (ВСУ від 14 березня 2017р. у справі № 21-2246а16)

У зв’язку із безпідставним збагаченням міська рада стягнула з ФОП доходи, отримані від набутої без достатньої правової підстави земельної ділянки, в порядку передбаченому ст. 1212 ЦК України (ВГСУ від 12 січня 2017р. у справі № 922/51/15)