Захист покупця нерухомості в банкрута в період війни: судова практика

Банкрутство як особливий правовий механізм врегулювання відносин між неплатоспроможним боржником та його кредиторами є багатоаспектною, комплексною процедурою.

При розробці стратегії захисту прав та інтересів покупця нерухомості в банкрута в період війни насамперед особливе значення мають конкретні обставини та правовідносини, які склались між учасниками спору. Ба більше, в цьому контексті врахування тільки положень Кодексу України з процедур банкрутства (КУзПБ), який все ще залишається не оновленим у частині застосування процедур банкрутства в період дії воєнного стану, буде фатальною помилкою.

Оскільки зміни до КУзПБ щодо здійснення процедур банкрутства в умовах воєнного стану перебувають на стадії законопроєктів, доцільно нагадати, що продаж майна боржника відбувається на аукціоні в електронній торговій системі (ч. 1 ст. 68 КУзПБ), замовником аукціону є арбітражний керуючий (ч. 4 ст. 68 КУзПБ), загальний порядок продажу майна банкрута у процедурі ліквідації включає наступні етапи:

1. Передаукціонна підготовка (визначення умов продажу, направлення і погодження умов із комітетом кредиторів та/або забезпеченим кредитором або отримання умов продажу визначених судом, погодження можливості зниження початкової вартості майна).

2. Підготовка аукціону (обрання організатора аукціону, здійснення у встановленому законом порядку публікації оголошення про проведення аукціону, подання заявок на участь в аукціоні, сплата гарантійних внесків).

3. Процедури продажу майна (проведення аукціону, за необхідності – проведення повторного та другого повторного аукціону, проведення нового аукціону тощо).

4. Оформлення результатів аукціону (формування та підписання протоколу про проведення аукціону, оплата переможцем запропонованої ціни, складення та підписання акту про передачу права власності на майно, отримання в нотаріуса свідоцтва про придбання майна з аукціону та державна реєстрація права власності).

Попри наявність алгоритму дій, на практиці завжди знайдеться недобросовісний суб’єкт, наміром якого буде збагачення за рахунок інших шляхом використання прогалин у законодавстві, колізійних норм або інших умов для зловживань. У своєму ідеальному прояві процедура банкрутства гарантує як охорону інтересів кредиторів від протизаконних дій інших кредиторів, так і охорону інтересів кредиторів від недобросовісних дій боржника або інших осіб та охорону прав боржника від протизаконних дій кредиторів або інших осіб.

Процедура банкрутства не є простим процесом та в залежності від конкретних обставин може бути ускладнена різними чинниками, але попереджений – значить озброєний. Тож варто нагадати про релевантну судову практику та висновки Верховного Суду щодо коректного обрання та застосування способів захисту прав у правовідносинах, що виникають у зв’язку з проведенням аукціонів.

Ухилення від підписання акту про придбання майна на аукціоні

Типовим випадком у спорах, пов’язаних із продажем майна боржника на аукціоні, є випадок, за якого арбітражний керуючий не підписує акт про придбання майна на аукціоні, що має наслідком визнання аукціону таким, що не відбувся, в результаті чого проводиться новий аукціон.

Таке зловживання може використовуватися з метою відсіювання небажаних покупців, продажу майна боржника заздалегідь визначеному учаснику по максимально низькій ціні на другому повторному аукціоні.

Цікавим у цьому випадку є те, що у переможця аукціону, з яким не підписали акт з огляду на положення ч. 3 ст. 87 КУзПБ, не виникло право власності на майно, а неіснуюче право не може бути захищено в судовому порядку.

Правова кваліфікація та роз'яснення щодо порушеного права переможця аукціону, з яким не підписали акт, здійснена у постанові КГС від 20.02.2020 у справі №5006/5/39б/2012. Верховний Суд вказав, що зазначена категорія спорів належить до переддоговірних у порядку ст. 187 ГКУ.

Варто зауважити, що ініціювання спору в порядку ст. 187 ГКУ не матиме наслідком зупинення проведення нових аукціонів із продажу спірного лоту, а тому одночасно з ініціюванням спору варто розглядати можливість застосування засобів забезпечення.

Порушення порядку підготовки та проведення аукціону

З огляду на положення ст. 73 КУзПБ порядок підготовки та проведення аукціону має вагоме значення для прав та обов’язків, які можуть виникнути на підставі такого аукціону.

Проте сам по собі факт порушення порядку підготовки та/або проведення аукціону не є достатньою підставою для визнання недійсним правочину, вчиненого за його результатом. У цьому випадку важлива наявність причинно-наслідкового зв’язку між порушенням порядку підготовки та/або проведення і можливістю продажу майна за найвищою ціною.

Ба більше, КГС ВС у постанові від 27.04.2021 у справі №5023/5836/12 наголосив, що порушення будь-якого з етапів проведення аукціону у справі про банкрутство є підставою для визнання недійсними результатів аукціону в цілому. Водночас матеріали справи про банкрутство повинні містити належні, достатні та допустимі докази того, що порядок підготовки та проведення було здійснено у відповідності до норм КУзПБ.

Тобто обов’язок доказування відсутності порушень покладено на замовника аукціону.

Аналогічні висновки КГС ВС викладено в постанові від 14.08.2022 у справі №15/68-10.

Дана категорія спорів ускладнюється обмеженнями та особливостями, що запроваджені дією воєнного стану.

Проєкт Закону №7442 «Про внесення змін до Кодексу України з процедур банкрутства щодо застосування процедур банкрутства у період дії воєнного стану» все ще перебуває на стадії очікування другого читання, а отже зміни, запропоновані ним, не є чинними.

Щодо строку позовної давності

Беззаперечним фактом є те, що існує достатньо велика кількість справ про банкрутство, які тривають вже не перший рік, а деякі – вже і не перший десяток років. У цьому контексті необхідно констатувати, що юридична наука, правова обізнаність, рівень обґрунтувань та мотивувань судових рішень, професіоналізм та підхід до справ суддів, адвокатів та арбітражних керуючих щороку покращувався в геометричній прогресії. Цю тенденцію легко простежити, елементарно порівнявши тексти постанов Верховного Суду України за 2012 рік та Верховного Суду за 2022 рік.

Тож на сьогодні актуальною є проблема, за якої порушення прав, що виникають у зв’язку з проведенням аукціону (який відбувся більше як три роки тому, а можливість їх захисту виникла тільки сьогодні), дозволяє недобросовісним суб’єктам скористатись своїм законним правом уникнути негативних для себе наслідків шляхом застосування підстави спливу строку позовної давності.

У вже згаданій постанові від 14.08.2022 у справі №15/68-10 КГС ВС нагадав усталений правовий висновок про те, що строк позовної давності починає відліковуватись з одного і того ж моменту як для арбітражного керуючого, так і для боржника (аналогічні висновки викладено у постанові від 02.06.2021 у справі №904/7905/16, постанові 28.04.2020 по справі №10/5026/995/2012).

Позовна давність не є інститутом процесуального права та не може бути відновлена (поновлена) в разі її спливу, але, враховуючи право позивача згідно з приписом ч. 5 ст. 267 ЦК України отримати судовий захист (у разі визнання судом причин пропуску позовної давності поважними), саме на позивача покладено обов`язок доказування тієї обставини, що строк було пропущено з поважних причин.

Тож суд має право надати особі (визнати право особи на) судовий захист порушеного права за сукупності таких умов:

• особа навела поважні причини пропуску позовної давності під час звернення до суду за захистом порушеного права, вказавши на конкретні обставини, які об'єктивно перешкоджали їй звернутися за захистом порушеного права в межах позовної давності;
• надати суду докази, що підтверджують існування цих обставин;
• суд, за результатами оцінки доказів, наданих на підтвердження цих обставин, встановить факт їх існування та дійде висновку про їх об'єктивний характер і відповідно про існування поважних причин пропуску позовної давності під час звернення позивача за захистом порушеного права.

Оскарження заставним кредитором результатів аукціону, на якому продано заставне майно

ВП ВС у постанові від 06.07.2022 у справі №914/2618/16 наголосила на висновку щодо ефективності (як способу захисту права) вимоги про витребування заставного майна на користь боржника. За змістом ця вимога не тотожна вимозі про зобов`язання переможця аукціону повернути заставне майно боржникові. У разі задоволення позовної вимоги про витребування майна з чужого незаконного володіння суд витребовує таке майно на користь позивача (в даному випадку – боржника), а не зобов'язує відповідача (у цій справі – переможця аукціону) повернути відповідне майно власникові, у зв’язку з чим вимога зобов`язати переможця аукціону (покупця) повернути заставне майно боржникові не є ефективним способом захисту у спірних правовідносинах.

Крім того, у вказаній постанові ВП ВС узагальнила критерії щодо оцінки добросовісності продавця і покупця майна на аукціоні, зокрема:

• чи був розумним для досягнення мети аукціону встановлений в оголошенні для подання заявок потенційними покупцями строк, враховуючи вихідні дні, визначений для прийняття заявок час, необхідність ознайомлення із заставним майном і сплати гарантійного внеску (див. висновок Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду, викладений у постанові від 11.06.2019 року у справі № 903/455/16 (пункт 19));
• чи знав або міг знати переможець аукціону, проявивши розумну обачність, про наявність заборони відчужувати заставне майно.

Враховуючи вищевикладене, варто згадати, що відповідно до ч. 1 ст. 2 КУзПБ провадження у справах про банкрутство регулюється не тільки КУзПБ та ГПК України, а й іншими законами України.

Проблематика захисту прав покупця нерухомості в банкрута ускладнена законодавчими обмеженнями на період дії воєнного стану, які хоч все ще і не торкнулись КУзПБ, проте містяться в інших законах України, та які підлягають застосуванню до правовідносин, пов'язаних із правом власності на нерухомість. Серед них можливо виокремити:

• певне обмеження доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та можливість здійснювати реєстраційні дії;
• проведення державної реєстрація без прив’язки до територіальної приналежності нерухомого майна – крім випадків, якщо відповідні обмеження (умови) не передбачено переліком;
• існування переліку нотаріусів, які в умовах воєнного стану вчиняють нотаріальні дії щодо цінного майна (останні зміни внесено наказом Мін'юсту №527/5 від 08.02.2023);
• заборона відчуження іпотечного житла тощо.

Підсумовуючи, цілком закономірно вказати, що КУзПБ передбачає достатній набір засобів та інструментів для захисту прав покупця нерухомості в банкрута, попри те, який статус він має (кредитор або інша особа). Хоч не рідкісною є ситуація, в якій захист прав боржника або певних кредиторів ставиться у пріоритеті перед необхідністю захисту інтересів інших кредиторів або третіх осіб, тому правильне використання засобів захисту прав, що пропонується КУзПБ, є ключовим аспектом для досягнення бажаного результату.

Автор статті: - Боярчуков Максим, керуючий партнер юридичної компанії "Максим Боярчуков та Партнери"