Вопросы аренды в хозяйственных правоотношениях

Недвижимое имущество – это одно из самых важных средств осуществления предпринимательской деятельности. Под недвижимость заключают выгодные контракты, получают кредиты и привлекают инвесторов, недвижимость покупают/продают, или сдают в аренду. Определяющим моментом в развитии правовой регуляции объектов недвижимости, стал переход от закрепленной в законодательстве исключительной государственной собственности на них к признанию множественности форм собственности, которые защищаются законом в одинаковой мере. Трансформация соглашений с недвижимым имуществом осуществлялась также путем расширения круга объектов недвижимости, вовлекающихся в гражданский оборот.

В гражданском праве наряду с обязательствами относительно отчуждения имущества, существует группа обязательств по передачи имущества напрокат. Они юридически оформляют особенную, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких отношений, в первую очередь, становится имущество, что в данный момент не нужно самому владельцу, но может понадобиться ему в будущем. Отдавая такое имущество напрокат другому лицу, владелец сохраняет его в хозяйственном (экономическому) обороте, получая соответствующую выгоду (доход). Обязательства по передаче имущества в пользование, возникают при согласии сторон, то есть имеют договорный характер. Договором аренды (найма) признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель передает или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок (ч. 1 ст. 759 ГК Украины).

Договору аренды свойственны лишь только ему характерные черты, что позволяют рассматривать его как самостоятельный тип гражданско-правовых договоров. Так, можно выделить следующие характерные черты договора аренды:

1. Во-первых, он принадлежит к категории гражданско-правовых договоров о передаче имущества во временное владение и пользование, то есть передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору; последний лишь получает его во владение или пользование.
2. Во-вторых, обычно в Гражданском кодексе отображается стремление законодателя обеспечить детальную и непосредственную регуляцию договора аренды, по крайней мере по тем вопросам, которые являются общими для договора аренды.
3. В-третьих, выделение отдельных видов договоров аренды (за исключением проката, лизинга) сделано в Гражданском кодексе в зависимости от вида имущества, сдающегося в аренду. Речь идёт об отдельных видах объектов, специфика которых требует особенной правовой регуляции (например, передача в аренду земельного участка, здания или другого капитального сооружения, жилья). ГК проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества. Виды договоров аренды – это наиболее важные социально значимые случаи аренды.

По содержанию требований статьи 1, части второй статьи 9, части второй статьи 759, части третьей статьи 760 ГК Украины и части второй статьи 4, части шестой статьи 283 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины) следует, что ГК Украины установлены общие положения о найме (аренде), а особенности регулирования имущественных правоотношений, которые возникают между субъектами хозяйствования и связанными с заключением, выполнением и прекращением договоров аренды, предусмотрены ХК Украины. Следовательно, если последний не содержит таких особенностей, то применяются соответствующие положения ГК Украины.

С учетом части второй ст. 287 ХК Украины, передача в аренду целостных имущественных комплексов, которые относятся к государственному сектору экономики или является коммунальной собственностью, регулируется Законом Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества". При этом аренда имущества других форм собственности также может регулироваться положениями указанного Закона, если иное не предусмотрено законодательством и договором аренды.

Заключение договоров аренды (найма) и признание их действительными или недействительными

Как свидетельствует практика, много споров и разногласий вызывают сами договора аренды, и поэтому судебная практика в разрешении данных споров весьма обширна и разнообразна.

Объектами аренды государственного и коммунального имущества может быть лишь имущество, указанное в части первой ст. 4 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества". Заключение договоров аренды имущества, которое в соответствии с пунктом 2 ст. 4 указанного Закона и иных законодательных актов Украины не может быть объектом аренды, является основанием для признания таких договоров недействительными на основании статьи 215 ГК Украины. Что же касается объекта (предмета) договоров аренды (найма) имущества, относящегося к иным формам собственности, то им может быть имущество, указанное в статьях 760 ГК Украины и 283 ХК Украины.

Органы, которым дано право быть арендодателями государственного и коммунального имущества, определены статьей 5 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества". Относительно целостных имущественных комплексов предприятий, их структурных подразделений и недвижимого имущества, которое является государственной собственностью, а также имущества, которое не вошло в уставные фонды хозяйственных обществ, созданных в процессе приватизации (корпоратизации), кроме имущества, которое относится к имущественному комплексу Национальной академии наук Украины, арендодателями могут быть Фонд государственного имущества Украины, его региональные отделения и представительства. Предприятия государственной формы собственности имеют право быть арендодателями, как правило, только отдельного индивидуально определенного имущества и недвижимого имущества площадью до 200 кв. м, а для того, чтобы предприятие имело право передать в аренду структурное подразделение (филиал, цех, участок) или недвижимое имущество (здание, сооружение, помещение) площадью свыше 200 кв. м, оно (предприятие) должно получить разрешение Фонда государственного имущества Украины, его регионального отделения, представительства. Если имущество находится в собственности Автономной Республики Крым или в коммунальной собственности, то такое разрешение может быть предоставлено органом, указанным в абзаце третьем статьи 5 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества".

С учетом предписаний части пятой статьи 16, подпункта 1 пункта "а" статьи 29 и части пятой статьи 60 Закона "О местном самоуправлении в Украине", а также абзаца третьего статьи 5 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" хозяйственные суды, разрешая вопрос относительно права арендодателя самостоятельно, без соответствующего решения совета, передавать в аренду имущество, отнесенное к коммунальной собственности, должны исходить из круга его полномочий, предусмотренных положениями о таких арендодателях, утвержденными в установленном порядке советом. При этом следует также учитывать, что арендодатель осуществляет свои полномочия только при наличии решения совета и не наделен полномочиями самостоятельно принимать решение о передаче объектов коммунальной собственности в аренду, если иное не предусмотрено положением о нем.

Как уже отмечалось, к договорам найма (аренды) применяются положения части третьей статьи 179 и части первой статьи 187 ХК Украины, по содержанию которых споры, возникающие при заключении хозяйственных договоров, заключение которых является обязательным на основании закона, рассматриваются судом. Другие преддоговорные споры могут быть предметом рассмотрения суда в случае, если это предвидено соглашением сторон или если стороны обязаны заключить определен хозяйственный договор на основании заключенного между ними предыдущего договора.

В соответствии со статьей 638 ГК Украины договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто согласие по всем существенным условиям. Исчерпывающего перечня условий, существенных для договоров аренды (найма), ГК Украины и ХК Украины не содержат. Однако, по смыслу статей 759 - 762 ГК Украины, следует, что существенными для данного вида договоров являются условия о предмете договора, плата за пользование имуществом и срок такого пользования.

Что же касается договоров аренды государственного и коммунального имущества, то законодатель в статье 10 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" определил условия, которые являются существенными для данных договоров, причем в соответствии со статьей 12 данного Закона договор аренды считается заключенным с момента достижения договоренности по всем существенным условиям и подписания сторонами текста договора. В то же время, не исключается возможность передачи разногласий, которые возникают при заключении договора аренды, на разрешение хозяйственного суда. В таком случае, договор аренды считается заключенным с момента вступления в законную силу соответствующего решения хозяйственного суда и на условиях, указанных в этом решении.

Из вышеизложенного следует, что лишь при наличии в договоре существенных условий, если они не урегулированы действующим законодательством, договор аренды имущества можно считать заключенным. При этом условия договора относительно стоимости объекта аренды государственного или коммунального имущества должно отвечать Методике оценки объектов аренды, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 10.08.95 № 629 (с последующими изменениями и дополнениями). Кроме того, следует иметь в виду, что в соответствии со статьей 638 ГК Украины существенными условиями договора аренды могут быть также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие. Согласно части второй статьи 10 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" при согласии сторон в договоре аренды могут быть предусмотрены и иные условия, например, относительно использования арендатором объекта аренды по целевому назначению. Независимо от формы собственности объекта аренды хозяйственные суды исходят с того, что определение договора как незаключенного может иметь место на стадии заключения договора в случае, если стороны не достигли согласия по всем его существенным условиям, а не по результатам выполнения договора сторонами.

Как правило, в удовлетворении исковых требований о признании договора аренды заключенным суды отказывают, если не поданы доказательства наличия спора относительно такого заключения, поскольку указанные требования возводятся по своему содержанию к установлению юридического факта, а соответствующий способ защиты нарушенного права не предусмотрен частью второй статьи 20 ХК Украины, кроме случаев, когда иное установлено законом или договором. Вместе с тем, заинтересованное лицо не лишено права обратиться в хозяйственный суд с иском о принуждении заключения договора аренды при наличии условий, предусмотренных частью первой статьи 187 ХК Украины.

В решении споров относительно признания действительным или недействительным договору аренды необходимо учитывать требования статей 220, 640, 759, 760, 794 ГК Украины, статей 7 - 10, 12 Закону Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" (в редакциях, действующих на момент возникновения спорных правоотношений). Следует иметь в виду, что с 01.01.2013 вступили в силу изменения в ГК Украины, внесенные Законом Украины "О внесении изменений в Закон Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений" и других законодательных актов". Данным Законом, в частности, в новой редакции изложена часть третья статьи 640 и статья 794 ГК Украины, по содержанию которых соответственно договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), которое подлежит нотариальному удостоверению, являются заключенными с дня такого удостоверения, а государственной регистрации подлежит право пользования недвижимым имуществом, которое возникло на основании договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части).

Следует отметить, если при окончании срока действия договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) его действие было продлено и привело к увеличению общего срока пользования арендованным имуществом, который составляет свыше трех лет, то это не может быть основанием для признания такого договора ничтожным в связи с отсутствием его нотариального удостоверения и государственной регистрации, если на момент заключения такого договора он в соответствии с частью второй статьи 215 ГК Украины отвечал требованиям части второй статьи 793 и статьи 794 ГК Украины.

Частью второй статьи 220 ГК Украины предусмотрено, что если стороны договорились относительно всех существенных условий договора и это подтверждается письменными доказательствами и состоялось полное или частичное выполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным. В этом случае последующего нотариального удостоверения договора не требуется.

Соответствующие предписания части второй статьи 220 ГК Украины не применяются к сделкам, которые подлежат нотариальному удостоверению, и государственной регистрации, поскольку момент совершения таких сделок в соответствии со статьями 210 и 640 ГК Украины (в редакции, действовавшей до 01.01.2013) связывался с государственной регистрацией; соответствующие сделки не являются заключенными и не создают прав и обязанностей для сторон.

Законом установлены требования относительно обязательного нотариального удостоверения договора найма транспортного средства при участии физического лица (часть вторая статьи 799 ГК Украины). При этом, следует иметь в виду, что такого удостоверения не требует договор, заключенный при участии гражданина, который приобрел статус субъекта предпринимательской деятельности.

С учетом требований статьи 236 ГК Украины и части третьей статьи 207 ХК Украины обязательства по признанному недействительному договору аренды прекращаются на будущее.

Внесение изменений в договора аренды (найма) и их расторжение (прекращение)

С учетом требований части второй статьи 124 Конституции Украины и Решения Конституционного Суда Украины от 09.07.2002 № 15-рп/2002 в деле № 1-2/2002, предписания статьи 188 ХК Украины и статьи 11 ХПК Украины не лишают сторону договора права на обращение в суд с требованием об изменении или расторжении договора аренды без соблюдения порядка досудебного урегулирования спора.

Как правило, споры о внесении изменений в договор аренды в связи с вводом новых тарифов, ставок арендной платы (в т. ч. внесением изменений в соответствующие методики), должны разрешаются судами с учетом требований и предписаний статьи 632 ГК Украины, а также части второй статьи 21 Закона "Об аренде государственного и коммунального имущества", согласно которым размер арендной платы в договоре устанавливается по договоренности сторон и может быть изменен по согласованию сторон или в случаях и на условиях, установленных законом.

Продолжение пользования имуществом после окончания срока действия договора аренды

По смыслу статей 759, 763 и 764 ГК Украины, части второй статьи 291 ХК Украины, части второй статьи 17 и части второй статьи 26 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" усматривается, что после окончания срока договора аренды он может быть продлен на тот же срок, на который настоящий договор заключался, при условии, если против этого не возражает арендодатель. Следовательно, если на дату окончания срока договора аренды и в течение месяца после окончания этого срока имели место возражения арендодателя относительно возобновления договора на новый срок, то такой договор прекращается. Поскольку указанными нормами определены условия, при которых договор аренды считается пролонгированным на срок, который был ранее установлен, и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором, то для продолжения действия договора не требуется обязательного заключения нового договора или внесения в него изменений.

В п.4.2. Постановления Высшего Хозяйственного суда Украины от 29.05.2013 г. № 12 «О некоторых вопросах практики применения законодательства об аренде (найме) имущества» отмечено следующее: «Хозяйственным судам следует отказывать в иске о признании договора аренды продолженным (пролонгированным), поскольку такое исковое требование (без представления доказательств наличия спора относительно такого продления), есть, по существу, требованием об установлении юридического факта, а это не отвечает предусмотренным законом (статья 20 ХК Украины, статья 15, часть вторая статье 16 ГК Украины) способам защиты нарушенного права. Хозяйственный суд отказывает в иске и в том случае, когда выяснит, что договор аренды является оновленным (продолженным) на срок, который был ранее установлен договором. При этом в соответствующих случаях хозяйственный суд не должен прекращать производство по делу на том основании, что соответствующие требования не подлежат рассмотрению хозяйственными судами».

Статьей 285 ХК Украины, статьей 777 ГК Украины, частью третьей статьи 17 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" наличие у арендатора предусмотренного подавляющего права, при прочих равных условиях, на заключение договора аренды на новый срок, которому отвечает обязанность арендодателя относительно заключения такого договора, является основанием для обязательного заключения соответствующего договора аренды по закону. Следовательно, при наличии такого спора необходимо выяснять наличие у арендатора подавляющего права на заключение договора аренды на новый срок с учетом наличия или отсутствия обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение такого права, а также совершение каждым из участников спорных правоотношений определенных действий на выполнение требований закона. При этом суды выясняют, должным ли образом арендатор выполнял обязательства по договору.

Также судом исследуются обстоятельства, связанные с намерением собственника использовать для собственных потребностей имущество, относительно которого возник спор, в том числе наличие доказательств, которые однозначно свидетельствуют о соответствующем намерении.

Следует отметить, что п. 5 Заключительных положений Закона Украины "О внесении изменений в некоторые законы Украины относительно упрощения условий ведения бизнеса в Украине" предусмотрено, что срок договоров аренды государственного и коммунального имущества для субъектов малого предпринимательства, заключенных к вступлению в силу данного Закона, следует считать продленным до пяти лет со дня заключения, если арендатор не предлагает уменьшить срок.

Обязательность исполнения указанного законодательного предписания не относится в зависимость от намерений арендодателя использовать имущество для собственных потребностей или от любых других обстоятельств, за исключением предложения арендатором менее, чем пять лет, срока продления договоров аренды государственного и коммунального имущества. Поскольку указанная норма предоставляет арендатору право продолжать арендные отношения сроком до пяти лет, то определение конкретного срока, на который продляется договор, должно быть осуществлено путем внесения изменений в сам договор. В связи с этим арендатор имеет право обратиться с соответствующим иском в суд на основании пункта 5 Заключительных положений Закона Украины "О внесении изменений к некоторым законам Украины относительно упрощения условий ведения бизнеса в Украине" в любое время до прекращения действия договора аренды.

Исполнение договоров аренды и ответственность за их невыполнение

Если арендодатель решил досрочно расторгнуть договор аренды в связи с неуплатой арендатором (нанимателем) платежей, следует учитывать следующее. Законом (часть третья статьи 291 ХК Украины, часть вторая статьи 651, статья 783 ГК) предусмотрена возможность расторжения договора аренды по решению суда по требованию одной из сторон, а статьей 782 ГК - право арендодателя на односторонний отказ от такого договора в случае невнесения нанимателем платы за пользование вещью в течение трех месяцев подряд. Соответствующее право наймодателя на отказ от договора найма не является препятствием для обращения наймодателя (арендодателя) в суд с требованием относительно расторжения договора в случае неуплаты нанимателем (арендатором) платежей, если имеет место существенное нарушение условий договора.

С учетом положений статей 653, 795 ГК Украины и условий договора, если им предусмотрено, что по завершению или досрочного расторжения договора аренды начисления арендной платы за фактическое пользование имуществом прекращается с момента подписания акта приемки - передачи помещений арендодателю, начисление арендной платы за соответствующий период является правомерным. Исковые требования, связанные с принятием имущества из аренды (по результатам прекращения соответствующего договора аренды), согласуются с предписанием пункта 5 части второй статьи 16 ГК Украины, которой предусмотрен такой способ защиты гражданских прав и интересов, как принудительное выполнение обязанностей в натуре. Следовательно, арендатор в подтверждение выполнения обязательства по договору аренды (найму) вправе в судебном порядке требовать принятия от него арендодателем имущества, которое было предметом договора, и документального оформления такого принятия согласно части первой статьи 545, частью второй статьи 795 ГК Украины.

Отказ наймодателя от договора найма, возможность которого предусмотрена частью первой статьи 782 ГК Украины, является правом, а не обязанностью наймодателя, которое может быть реализовано во внесудебном порядке. Наличие указанного права не является препятствием для обращения наймодателя (арендодателя) в суд с требованием о расторжении договора в случае неуплаты нанимателем (арендатором) надлежащих платежей.

Пленум Высшего Хозяйственного Суда рассмотрел этот вопрос, и в своем Постановлении от 29.05.2013 г. № 12 «О некоторых вопросах практики применения законодательства об аренде (найме) имущества» определил следующее: «В решении соответствующих споров хозяйственным судам следует устанавливать, в течение каких конкретно месяцев и какого года арендатор не вносил арендную плату, в каком размере, в том числе в течение каких месяцев арендатор вообще не вносил арендную плату или вносил частично. При этом погашение арендатором задолженности до или после предъявления иска арендодателем не имеет правового значения для решения такого спора, поскольку законодатель связывает возникновение права арендодателя отказаться от договора аренды именно с фактом не внесения арендной платы в течение трех месяцев подряд».

Следует также учитывать, что в соответствии с положением части шестой статьи 231, части второй статьи 343 ХК Украины и статей 1 и 3 Закона Украины "Об ответственности за несвоевременное выполнение денежных обязательств", каким бы способом не определялся в договоре аренды (найма) размер пени за просрочку платежа по соответствующему обязательству, взыскана может быть лишь пеня, сумма которой не превышает ту, которая рассчитана с учетом двойной учетной ставки Национального банка Украины.

Что касается требований части первой статьи 786 ГК Украины к требованиям о возмещении убытков в связи с повреждением вещи, которая была передана в пользование нанимателю, а также к требованиям о возмещении расходов на улучшение вещи, применяется исковая давность в один год.

Частью второй настоящей статьи установлен момент начала хода срока исковой давности по требованиям наймодателя и нанимателя, а именно: течение исковой давности относительно требований наймодателя начинается с момента возвращения вещи нанимателем, а относительно требований нанимателя - с момента прекращения договора найма. По содержанию предписаний статьи 786 ГК Украины правило относительно начала хода срока исковой давности применяется лишь к соответствующим требованиям наймодателя и нанимателя, предусмотренных частью первой настоящей статьи.