Історія справи

Постанова КЦС ВП від 21.11.2018 року у справі №594/347/17

Постанова

Іменем України

19 листопада 2018 року

м. Київ

справа № 594/347/17

провадження № 61-31013 св 18

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

Усика Г. І. (суддя-доповідач), Кузнєцова В. О., Олійник А. С.,

учасники справи:

позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Мрія Центр»,

відповідачі: ОСОБА_4, Товариство з обмеженою відповідальністю «Борщівська аграрна компанія»

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Мрія Центр» на рішення Борщівського районного суду Тернопільської області від

23 серпня 2017 року у складі судді Зушман Г. І. та ухвалу Апеляційного суду Тернопільської області від 18 жовтня 2017 року у складі колегії суддів:

Дикун С. І., Парандюк Т. С., Храпак Н. М.,

ВСТАНОВИВ:

У березні 2017 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Мрія Центр» (далі - ТОВ «Мрія Центр») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_4, Товариства з обмеженою відповідальністю «Борщівська аграрна компанія» (далі - ТОВ «Борщівська аграрна компанія») про визнання недійсним договору оренди землі, визнання договору оренди землі поновленим.

На обгрунтування позовних вимог зазначало, що 20 травня 2009 року між

ТОВ «Мрія Центр» та ОСОБА_4 укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 1,84 га строком на п'ять років, що обчислюється з моменту його державної реєстрації, яку було здійснено 10 грудня 2009 року.

Товариство належним чином виконувало договірні зобов'язання, сплачувало орендну плату, а тому після закінчення строку дії договору мало намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору на новий строк, передбаченого пунктом 8 договору. З цією метою, протягом дії договору, позивач двічі, не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку договору,

05 березня 2014 року та 07 серпня 2014 року, направляв орендодавцю листи-повідомлення з доданими до них проектами додаткових угод. Однак жодної відповіді від орендодавця не отримав.

Після закінчення строку дії договору оренди землі ТОВ «Мрія Центр» продовжувало користуватись земельною ділянкою, у тому числі у 2015 році проводило обробіток землі, посів сільськогосподарських культур та збір урожаю та сплатило ОСОБА_4 за користування землею орендну плату за 2015 рік у розмірі 750 кг пшениці.

В подальшому з'ясувалося, що 01 червня 2015 року ОСОБА_4 уклала з ТОВ «Борщівська аграрна компанія» новий договір оренди земельної ділянки, з реєстрацією права оренди земельної ділянки за цим товариством у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Посилаючись на порушення відповідачами переважного права ТОВ «Мрія Центр» на поновлення договору оренди землі, позивач просив визнати недійсним договір оренди землі - земельної ділянки, розташованої на території Циганської сільської ради Борщівського району Тернопільської області, площею 1,84 га, кадастровий номер НОМЕР_1, який укладено 01 червня

2015 року між ОСОБА_4 та ТОВ «Борщівська аграрна компанія»; визнати поновленим на той самий строк та на таких самих умовах договір оренди вказаної земельної ділянки площею 1,84 га, укладений 10 грудня 2009 року між ТОВ «Мрія Центр» та ОСОБА_4

Рішенням Борщівського районного суду Тернопільської області від 23 серпня 2017 року у задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що позивачем не дотримано процедури реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі, не надано належних і допустимих доказів направлення орендодавцеві повідомлення про намір скористатись переважним правом щодо укладення договору оренди землі на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди, та отримання орендодавцем такого повідомлення, а також недоведено обставини продовження користування земельною ділянкою ОСОБА_4 після закінчення строку дії договору оренди.

Ухвалою Апеляційного суду Тернопільської області від 18 жовтня 2017 року апеляційну скаргу ТОВ «Мрія Центр» відхилено, рішення Борщівського районного суду Тернопільської області від 23 серпня 2017 року залишено без змін.

Ухвала апеляційного суду мотивована тим, що подані позивачем списки відправлення простих поштових відправлень не можуть бути доказом належного повідомлення ОСОБА_4 про намір орендаря реалізувати переважне право на поновлення договору оренди землі, оскільки вони не підтверджують факт відправлення кореспонденції останній. При цьому під повідомленням слід розуміти не тільки направлення, а й отримання орендодавцем відповідного листа-повідомлення. Зазначене свідчить про те, що ОСОБА_4 та ТОВ «Борщівська аграрна компанія» на час укладення оспорюваного договору оренди землі мали правові підстави вважати, що договір оренди землі, укладений з ТОВ «Мрія Центр», припинений 10 грудня

2014 року у зв'язку із закінченням строку його дії та невикористання позивачем переважного права на поновлення договору оренди землі.

У касаційній скарзі, поданій до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у листопаді 2017 року, ТОВ «Мрія Центр» просило скасувати рішення Борщівського районного суду Тернопільської області від 23 серпня 2017 року і ухвалу Апеляційного суду Тернопільської області від

18 жовтня 2017 року та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог у повному обсязі

Касаційна скарга мотивована тим, що суди попередніх інстанцій дійшли помилкового висновку про недотримання ТОВ «Мрія Центр» встановленої процедури реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі на підставі частин першої - шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки у зазначеній нормі законодавства не передбачено та не вимагається надсилання листів-повідомлень рекомендованими, цінними та/або з повідомленнями про вручення поштовими відправленнями. Також суди не врахували, що ТОВ «Мрія Центр» запропонувало у надісланому орендодавцю проекті додаткової угоди аналогічні попереднім умови оренди та зазначило у листі-повідомленні, що у разі незгоди із запропонованими умовами оренди, орендодавець має право надати прийнятні для нього умови або власний проект додаткової угоди.

У січні 2018 року до Верховного Суду надійшов відзив ТОВ «Борщівська аграрна компанія» на касаційну скаргу, обгрунтований тим, що суди попередніх інстанцій дійшли правильних висновків, що позивачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження повідомлення орендодавця про намір позивача скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк у порядку частини другої - п'ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (далі - ЗУ «Про оренду землі»). У свою чергу орендодавець

ОСОБА_4 повідомила, що листів-повідомлень з проектами додаткових угод від ТОВ «Мрія Центр» не отримувала. Позивач, як було вірно установлено судами попередніх інстанцій, не уклав з ОСОБА_4 у місячний строк додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення після спливу строку дії такого, тим самим не реалізував механізм поновлення договору оренди землі шляхом продовження користування земельною ділянкою, а тому відсутнє порушення його переважного права на поновлення договору оренди.

Відповідно до статті 388 ЦПК України, який набрав чинності з 15 грудня

2017 року, судом касаційної інстанції є Верховний Суд.

25 травня 2018 року справа передана до Верховного Суду.

Відповідно до підпункту 4 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» ЦПК України у редакції Закону України № 2147-VIII від 03 жовтня 2017 року «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України Цивільного процесуального кодексу України Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Згідно частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до вимог частин першої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Вивчивши матеріали цивільної справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на наступне.

Установлено й це вбачається з матеріалів справи, що оскаржуване судове рішення ухвалено з правильним застосуванням норм матеріального та процесуального права, доводи касаційної скарги висновків суду апеляційної інстанції не спростовують.

Судами попередніх інстанцій установлено, щоОСОБА_4 на підставі державного акту на право приватної власності на землю серія НОМЕР_2, виданого 05 лютого 2002 року Циганською сільською радою Борщівського району Тернопільської області, є власником земельної ділянки площею 1,84 га, розташованої на території Циганської сільської ради Борщівського району Тернопільської області.

10 травня 2009 року між ТОВ «Мрія Центр» та ОСОБА_4 укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на 5 років з моменту його державної реєстрації. Державну реєстрацію зазначеного договору здійснено Борщівським реєстраційним відділом Тернопільської регіональної філії

ДП «Центр державного земельного кадастру» 10 грудня 2009 року.

Пунктом 8 зазначеного договору передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно пункту 9 зазначеного договору, орендар вносить орендну плату у формі та розмірі три відсотки від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки на рік, у тому числі 384,74 грн у грошовій формі, або в натуральній формі 5 ц зерна щорічно.

01 червня 2015 року між ОСОБА_4 та ТОВ «Борщівська аграрна компанія» укладено договір оренди землі - спірної земельної ділянки строком на 7 років, державну реєстрацію якого проведено 20 липня 2015 року.

Умовами оспорюваного договору та додатковою угодою до договору оренди землі від 01 червня 2015 року встановлено орендну плату у розмірі чотири відсотки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в рік у грошовій формі, або в натуральній формі 1000 кг зерна.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного Кодексу України (далі -

ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею

33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Таким чином, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків та у разі встановлення наступних юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено також іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Отже для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, слід вважати порушеним лише у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Указаний правовий висновок викладено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 10 квітня 2018 року у справі № 14-65цс18.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог ТОВ «Мрія Центр» суди попередніх інстанцій обгрунтовано виходили з того, що позивачем не надано належних та допустимих доказів відправлення орендодавцю відповідних листів-повідомлень з проектом додаткової угоди. Доказів, які б спростовували зазначені висновки судів, позивач не надав.

Посилання заявника про те, що статтею 33 Закону України «Про оренду землі» не передбачено та не вимагається надсилання листів-повідомлень рекомендованими, цінними та/або з повідомленнями про вручення поштовими відправлення є непереконливими, оскільки зазначена норма закону містить імперативну вимогу про повідомленння орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, з доданням до листа-повідомлення проекта додаткової угоди. Належним доказом отримання листа-повідомлення та додаткової угоди є повідомлення про їх вручення орендодавцю, яких матеріали справи не містять.

Ураховуючи наведене суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про те, що позивач не дотримався встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі» процедури і строків реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі, а тому обгрунтовано відмовили у задоволенні його позовних вимог.

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Аналізуючи наведене, Верховний суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду вважає, що суди першої та апеляційної інстанцій правильно визначилися з характером спірних правовідносин, вірно застосували закон, що їх регулює, повно і всебічно дослідили матеріали справи та надали належну правову оцінку доводам сторін і зібраним у справі доказам.

Керуючись статтями 400, 401, 410, 415, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ТОВ Мрія Центр» залишити без задоволення.

Рішення Борщівського районного суду Тернопільської області від 23 серпня

2017 року та ухвалу Апеляційного суду Тернопільської області від 18 жовтня 2017 року залишити без змін.

Постанова є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді: Г. І. Усик

В.О. Кузнєцов

А.С. Олійник