Історія справи

Ухвала КЦС ВП від 13.11.2019 року у справі №359/6382/18

Постанова

Іменем України

03 вересня 2020 року

м. Київ

справа № 359/6382/18

провадження № 61-20105св19

Верховний Суд у складі постійної колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: Ігнатенка В. М. (суддя-доповідач), Жданової В. С., Кузнєцова В. О.,

учасники справи:

позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Агрофірма "Іванків",

відповідач - ОСОБА_1,

розглянув у попередньому судовому засіданні в порядку письмового провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма "Іванків" на рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 01 липня 2019 року в складі судді Журавського В. В. і постанову Київського апеляційного суду від 07 жовтня 2019 року в складі колегії судді: Лівінського С. В., Суханової Є. М., Сержанюка А. С.,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У серпні 2018 року Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма "Іванків" (далі - ТОВ "Агрофірма "Іванків") звернулося до суду з позовом, просило поновленим на той саме строк і на тих самих умовах договір оренди земельної ділянки від 21 грудня 2010 року між ОСОБА_1 та ТОВ "Агрофірма "Іванків", визнати додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки між ТОВ "Агрофірма "Іванків" та ОСОБА_1 укладеною в наведеній позивачем редакції.

Позов мотивований тим, що 21 грудня 2010 року позивач уклав з ОСОБА_1 договір оренди землі, за умовами якого ОСОБА_1 передав, а ТОВ "Агрофірма "Іванків" прийняло в платне користування строком на 5 років земельну ділянку загальною площею ріллі 1,8446 га, яка знаходиться на території Іванківської сільської Бориспільського району Київської області.

ТОВ "Агрофірма "Іванків" зобов'язалося щорічно сплачувати ОСОБА_1 орендну плату у готівковій формі у розмірі 1 140,00 грн на рік.

У січні 2017 року ТОВ "Агрофірма "Іванків" стало відомо про державну реєстрацію права оренди на зазначену земельну ділянку за Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма "Макрогор" (далі - ТОВ "Агрофірма "Макрогор"). У зв'язку з цим, рішенням Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 24 жовтня 2017 року договір оренди від 30 серпня 2016 року, укладений між ОСОБА_1 і ТОВ "Агрофірма "Макрогор", визнаний недійсним.

Незважаючи на існування судового спору наприкінці квітня 2017 року ТОВ "Агрофірма "Макрогор" засіяло спірну земельну ділянку соняшником і восени зібрало врожай на земельній ділянці. Тому через незалежні від волі позивача обставини та свідомі дії ТОВ "Агрофірма "Макрогор" позивач не користувався та не мав змоги користуватися земельною ділянкою.

У період з 2013 по 2015 року ОСОБА_1 своєчасно виплачувалась орендна плата.

Проте, з 2016 року ОСОБА_1 не звертався до ТОВ "Агрофірма "Іванків" з метою отримання орендної плати.

У червні 2017 року у зв'язку з закінченням 24 липня 2017 року строку дії договору оренди ТОВ "Агрофірма "Іванків" звернулось до ОСОБА_1 з наміром поновити договір оренди. Будучи зацікавленим в поновленні строку дії договору оренди ТОВ "Агрофірма "Іванків" вжило всіх заходів для укладення додаткової угоди.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 01 липня 2019 року в задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що обставини справи свідчать про відсутність у ОСОБА_1 наміру продовжувати договірні відносини з ТОВ "Агрофірма "Іванків" шляхом продовження строку договору оренди.

Короткий зміст постанови апеляційного суду

Постановою Київського апеляційного суду від 07 жовтня 2019 року апеляційну скаргу ТОВ "Агрофірма "Іванків" залишено без задоволення, рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 01 липня 2019 року залишено без змін

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яке передбачено частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Проте, позивач з 2016 року орендну плату за договором фактично не сплачує, що визнали в суді обидві сторони.

Задовго до спливу строку договору оренди землі між сторонами існував судовий спір, під час якого відповідач, з посиланням на порушення орендарем вимог закону, заперечував проти наявного у позивача права на користування належною йому на праві приватної власності земельною ділянкою та неодноразово заявляв про відсутність бажання укладати будь-які договори з позивачем, а також фактично уклав договір оренди землі з іншою особою, всупереч заявам апелянта, наведене свідчить про недосягнення між сторонами домовленості щодо істотних умов договору та припинення переважного права позивача на укладення договору оренди землі.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

08 листопада 2019 року ТОВ "Агрофірма "Іванків" через представника Дударенко А.

М., надіслало засобами поштового зв'язку до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 01 липня 2019 року та постанову Київського апеляційного суду від 07 жовтня 2019 року, просило скасувати рішення судів першої та апеляційної інстанцій, і ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 26 листопада 2019 року відкрите касаційне провадження за касаційною скаргою ТОВ "Агрофірма "Іванків".

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що у Верховного Суду існують різні позиції щодо вирішення питання про право орендодавця відмовити орендарю у поновленні дії договору оренди землі - у межах цивільної юрисдикції сформована точка зору про те, що орендодавець може у будь-який момент відмовитися від продовження дії договору оренди землі (постанова від 22 травня 2019 року № 709/1899/17, від 27 червня 2019 року № 312/275/17), тоді як у межах господарської юрисдикції суд вважає передання орендованої земельної ділянки до закінчення строку дії договору іншій особі недобросовісною поведінкою, а ухилення орендодавеця від участі в передбаченому законом процесі врегулювання умов продовження чинного договору оренди позбавляє позивача, як добросовісного користувача, права на продовження договору оренди (постанова від 15 травня 2019 року № 912/3810/16, постанова від 09 липня 2019 року № 908/2315/18).

Судами неправильно застосовані норми статті 33 Закону України "Про оренду землі". Відповідач не вчинив дій, які мав вчинити відповідно до цієї статті та не направив лист- повідомлення про свої заперечення у встановлений законом строк. Лист, який ОСОБА_1 направив через чотири місяці з дати отримання від позивача листа-повідомлення з проектом додаткової угоди не є запереченням орендодавця, не містить жодного конкретного посилання на порушення закону, не містить конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Отже, поведінка відповідача є недобросовісною та завдає шкоди позивачу.

Норми частини 1 статті 626, частини 1 статті 267, частини 1 статті 628, частини 1 статті 638 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) не поширюються на відносини сторін за укладеним 21 грудня 2010 року договором оренди. До правовідносин сторін застосовуються частина 1 статті 777, частина 2 статті 792 ЦК України, статті 33 Закону України "Про оренду землі", які передбачають переважне право позивача на укладення договору на новий строк.

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Згідно з пунктом 2 Прикінцевих і перехідних положень Закону України від 15 січня 2020 року № 460-IX "Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України Цивільного процесуального кодексу України Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ" касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності Закону України від 15 січня 2020 року № 460-IX "Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України Цивільного процесуального кодексу України Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ", розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності Закону України від 15 січня 2020 року № 460-IX "Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України Цивільного процесуального кодексу України Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ".

Частиною 3 статті 401 ЦПК України передбачено, що суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судових рішень.

Відповідно до частини 2 статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Перевіривши доводи касаційної скарги і матеріали справи, Верховний Суд дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення.

Фактичні обставини, встановлені судом

ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 1,8446 га з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 3220884000:04:001:0357, що розташовується в межах Іванківської сільської ради Бориспільського району Київської області.

21 грудня 2010 року ТОВ "Агрофірма "Іванків" і ОСОБА_1 уклали договір оренди землі, зареєстрований 24 липня 2012 року Управлінням Держкомзему у Бориспільському районі Київської області.

30 серпня 2016 року ОСОБА_1 уклав договір оренди вказаної земельної ділянки з ТОВ "Агрофірма "Макрогор", який в подальшому рішенням Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 10 липня 2017 року, залишений без змін ухвалою Апеляційного суду Київської області від 24 жовтня 2017 року, визнаний недійсним, а рішення про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки скасовано.

Листом від 16 червня 2017 року ТОВ "Агрофірма "Іванків" повідомило ОСОБА_1 про закінчення договірних відносин і користуючись переважним правом перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк, запропонувало йому укласти додаткову угоду та продовжити строк дії договору оренди. Додатком до вказаного листа зазначено проект додаткової угоди в двох примірниках.

28 вересня 2017 року ОСОБА_1 листом повідомив ТОВ "Агрофірма "Іванків", що лист щодо поновлення договору оренди землі, строк дії якого сплив, залишає без задоволення і щодо поновлення договору заперечує. З посиланням на порушення позивачем статті 33 Закону України "Про оренду землі" вказав, що листа-повідомлення про намір продовжити договір оренди до спливу його строку від позивача не отримував, у зв'язку з існуванням судового спору категорично заперечував проти наявного у позивача права на користування належною йому на праві приватної власності земельною ділянкою та неодноразово наголошував через свого представника про відсутність бажання укладати договори з відповідачем.

ОСОБА_1 після закінчення строку договору оренди землі з ТОВ "Агрофірма "Іванків" уклав аналогічний договір оренди земельної ділянки від 06 лютого 2019 року з ТОВ "Агрофірма "Макрогор".

Згідно з актом приймання-передачі об'єкта оренди від 06 лютого 2019 року ОСОБА_1 передав ТОВ "Агрофірма "Макрогор" земельну ділянку з кадастровим номером undefined площею 1,8446 га, що розташована за адресою: Київська область, Бориспільський район, Іванківська сільська рада.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Доводи касаційної скарги щодо неправильного застосування судом статті 33 Закону України "Про оренду землі", є безпідставними.

Частиною 4 статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) визначено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною 1 статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Частиною 1 статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог Частиною 1 статті 627 ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема, ЗК України, Законом України "Про оренду землі".

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України "Про оренду землі".

Відповідно до статтею 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами 8 та 9 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, що передбачено частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" і визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Відхиляючи доводи апеляційної скарги позивача на рішення суду першої інстанції, апеляційний суд правильно виходив з того, що орендар належно не виконує свої обов'язки за договором оренди землі, припинивши з 2016 року виплату орендної плати.

Посилання заявника на те, що орендодавцем не були розглянуті умови, на яких позивач пропонував укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, та не було відмовлено в укладенні такої угоди у визначений законом строк, не спростовують правильність висновків судів по суті вирішення спору, оскільки у цій справі відсутня така умова для поновлення договору оренди землі як належне виконання орендарем договору, що спростовує твердження позивача про наявність у нього та порушення переважного права на укладення договору оренди землі.

За таких обставин, бажання орендаря продовжити дію договору оренди землі не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо добросовісного користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Інші доводи касаційної скарги на законність судових рішень не впливають, а зводяться до незгоди заявника із висновками судів, а також спростовуються встановленими вище обставинами справи.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до частини 3 статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення - без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Судами першої і апеляційної інстанцій правильно застосовано норми матеріального та процесуального права, які підлягали застосуванню, в зв'язку з чим, колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід залишити без задоволення, а оскаржені судові рішення - без змін.

Щодо судових витрат

Частиною 13 статті 141 ЦПК України передбачено, що якщо суд касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки касаційна скарга залишена без задоволення, підстав для нового розподілу судових витрат, у тому числі судових витрат, понесених у зв'язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.

Керуючись статтями 141, 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі постійної колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма "Іванків" залишити без задоволення.

Рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 01 липня 2019 року та постанову Київського апеляційного суду від 07 жовтня 2019 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді:В. М. Ігнатенко В. С. Жданова В. О. Кузнєцов