Історія справи

Постанова

Іменем України

12 грудня 2018 року

м. Київ

справа № 594/340/17

провадження № 61-836св17

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

Штелик С. П. (суддя-доповідач), Висоцької В. С., Мартєва С. Ю.

учасники справи:

позивач -товариство з обмеженою відповідальністю «Мрія Центр»,

відповідачі: ОСОБА_4, товариство з обмеженою відповідальністю «Борщівська аграрна компанія»,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Мрія Центр» на рішення Борщівського районного суду Тернопільської області від 23 серпня 2017 року у складі судді Зушман Г. І. та ухвалу апеляційного суду Тернопільської області від 22 листопада 2017 року у складі суддів: Сташківа Б. І., Парандюк Т. С., Хоми М. В.,

В С Т А Н О В И В :

У січні 2017 року товариство з обмеженою відповідальністю «Мрія Центр» (далі - ТОВ «Мрія Центр») звернулось до суду із позовом до ОСОБА_4, товариства з обмеженою відповідальністю «Борщівська аграрна компанія» (далі - ТОВ «Борщівська аграрна компанія») про визнання недійсним договору оренди землі та визнання договору оренди землі поновленим.

Позов мотивовано тим, що 10 травня 2009 року між ТОВ «Мрія Центр» та ОСОБА_4 укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 1,84 га строком на п'ять років з моменту його державної реєстрації, яка була здійснена 10 грудня 2009 року. Після отримання земельної ділянки в оренду, товариство належним чином виконувало взяті на себе договірні зобов'язання, вчасно сплачувало орендну плату.

Після закінчення строку оренди зазначеної земельної ділянки ТОВ «Мрія Центр» мало намір скористатися своїм переважним правом перед іншими особами на поновлення договору оренди землі. З цією метою, протягом строку дії договору, орендар двічі, не пізніше ніж за 30 днів до його закінчення, 05 березня 2014 року та 07 серпня 2014 року направляв орендодавцю листи-повідомлення від 04 березня 2014 року та від 06 серпня 2014 року про наміри скористатися своїм переважним правом на поновлення договору на новий строк, долучивши до них відповідні додаткові угоди. ОСОБА_4 також не направляв ТОВ «Мрія Центр» протягом одного місяця з моменту закінчення договору оренди листів щодо відмови в поновленні договору оренди.

Після закінчення строку договору оренди ТОВ «Мрія Центр» продовжувало користуватися зазначеною орендованою земельною ділянкою у своїй господарській діяльності та виплатило ОСОБА_4 орендну плату за 2015 рік у розмірі 750 кг пшениці.

Проте, 01 червня 2015 року відповідач ОСОБА_4 уклав договір оренди належної йому земельної ділянки з ТОВ «Борщівська аграрна компанія», який було зареєстровано в 2015 році в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Таким чином, діями відповідачів щодо укладення між ними договору оренди землі було порушено переважне право ТОВ «Мрія Центр» на поновлення договору.

Посилаючись на викладені обставини, ТОВ «Мрія Центр» просило визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 01 червня 2015 року, укладений між ОСОБА_4 та ТОВ «Борщівська аграрна компанія», визнати поновленим на той самий строк та на тих самих умовах договір оренди земельної ділянки від 10 травня 2009 року, укладений між ТОВ «Мрія Центр» та ОСОБА_4

Рішенням Борщівського районного суду Тернопільської області від 23 серпня 2017 року у задоволенні позову ТОВ «Мрія Центр» відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що ТОВ «Мрія Центр» не надано належних і допустимих доказів дотримання процедури реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі, зокрема направлення орендодавцеві повідомлення про намір скористатись переважним правом щодо укладення договору оренди землі на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди, та отримання орендодавцем такого повідомлення. Також недоведено обставини продовження користування земельною ділянкою ОСОБА_4 після закінчення строку дії договору оренди. Таким чином ОСОБА_4 на час укладення оспорюваного договору оренди землі мав правові підстави вважати, що договір оренди землі, укладений з ТОВ «Мрія Центр», припинений 10 грудня 2014 року у зв'язку із закінченням строку його дії.

Крім того, умови, передбачені оспорюваним договором оренди землі, є більш вигідними для орендодавця, ніж умови, визначені попереднім договором, укладеним з позивачем, тому визнання поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договору оренди землі, укладеного ОСОБА_4 з позивачем 10 травня 2009 року, порушить права відповідача, як власника земельної ділянки.

Ухвалою Апеляційного суду Тернопільської області від 22 листопада 2017 року рішення Борщівського районного суду від 23 серпня 2017 року залишено без змін.

Ухвала апеляційного суду мотивована тим, що суд першої інстанції правильно виходив із того, що позивачем не надано належних та допустимих доказів направлення орендодавцю повідомлення про намір скористатися переважним правом щодо укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди та отримання орендодавцем такого повідомлення. Отже відсутні підстави для висновку про те, укладенням договору оренди земельної ділянки між відповідачами порушено переважне право позивача на укладення договору оренди землі з власником земельної ділянки ОСОБА_4 на новий строк. Також місцевий суд вірно виходив із того, що поновлення попереднього договору оренди земельної ділянки на попередніх умовах порушить права орендодавця ОСОБА_4, як власника земельної ділянки, як укладеного на невигідного для нього умовах.

У касаційній скарзі, поданій у грудні 2017 року ТОВ «Мрія Центр» просить скасувати рішення суду першої інстанції, ухвалу апеляційного суду та ухвалити нове рішення про задоволення позову, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Касаційна скарга мотивована тим, що суди попередніх інстанцій дійшли помилкового висновку про те, що оспорюваним договором оренди землі від 01 червня 2015 року не порушено переважне право позивача на поновлення договору оренди від 10 травня 2009 року. Суди першої та апеляційної інстанцій дійшли помилкового висновку про недотримання ТОВ «Мрія Центр» встановленої процедури реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі на підставі частин першої-шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки у зазначеній нормі законодавства не передбачено та не вимагається надсилання листів-повідомлень рекомендованими, цінними та/або з повідомленнями про вручення поштовими відправленнями. Також суди не врахували, що ТОВ «Мрія Центр» запропонувало у надісланому орендодавцю проекті додаткової угоди покращені умови оренди, а в листі-повідомленні зазначило, що у разі незгоди із запропонованими умовами оренди, він має право надати прийнятні для нього умови або власний проект додаткової угоди.

Крім того, посилається на те, що суди не врахували обов'язкових до застосування правових позицій Верховного Суду України щодо застосування частин першої-п'ятої, а також частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

У відзиві на касаційну скаргу ТОВ «Борщівська аграрна компанія» зазначило про те, що суди попередніх інстанцій обгрунтовано виходили із того, що позивачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження повідомлення орендодавця про намір позивача скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк у порядку частини другої-п'ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі». Надані позивачем списки простих поштових відправлень без відповідної відмітки поштового відділення не можуть свідчити про направлення ОСОБА_4 листа з пропозицією поновлення договору оренди. Крім того, направлення додаткової угоди, яка не містить підпису та печатки особи, яка має намір укласти таку додаткову угоду не підтверджує намір орендаря на укладення такої угоди у разі прийняття пропозиції. Позивач, як було вірно установлено судами попередніх інстанцій, не уклав з ОСОБА_4 у місячний строк додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення після спливу строку дії такого, тим самим не реалізував механізм поновлення договору оренди землі шляхом продовження користування земельною ділянкою, а тому відсутнє порушення його переважного права на поновлення договору оренди.

Згідно частини третьої статті 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно статті 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

Відповідно до частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Касаційна скарга не підлягає задоволенню.

Суди установили, що ОСОБА_4 на підставі державного акта на право приватної власності на землю, виданого 05 лютого 2002 року Циганською сільською радою Борщівського району Тернопільської області, є власником земельної ділянки площею 1,84 га, розташованої на території Циганської сільської ради Борщівського району Тернопільської області.

10 травня 2009 року між ТОВ «Мрія Центр» та ОСОБА_4 укладено договір оренди земельної ділянки площею 1,84 га строком на п'ять років з моменту його державної реєстрації. Державна реєстрація зазначеного договору здійснена 10 грудня 2009 року.

У пункті 8 договору оренди землі передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

За пунктом 9 цього договору орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 3 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки в рік, у тому числі 384,74 грн у грошовій формі, або в натуральній формі 5 ц зерна щорічно.

01 червня 2015 року між ОСОБА_4 та відповідачем ТОВ «Борщівська аграрна компанія» укладено договір оренди належної ОСОБА_4 земельної ділянки строком на сім років, державну реєстрацю якого проведено 22 липня 2015 року.

Умовами оспорюваного договору встановлено орендну плату в розмірі 4 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в рік у грошовій формі, або в натуральній формі - 1 000 кг зерна.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої-п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, яка передбачає, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою-п'ятою цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, статті 15 ЦК України буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Аналогічний викладеному вище висновок міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року № 14-65цс18.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог ТОВ «Мрія Центр», суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, обгрунтовано виходив із того, що позивачем не надано належних та допустимих доказів відправлення орендодавцю відповідних листів-повідомлень з проектом додаткової угоди та, з урахуванням зазначених вимог закону, дійшов правильного висновку, що позивач не скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі.

Доводи касаційної скарги про те, що статтею 33 Закону України «Про оренду землі» не передбачено надсилання листів-повідомлень рекомендованими, цінними та/або з повідомленнями про вручення поштовими відправлення є необґрунтованими, оскільки зазначена норма закону містить імперативну вимогу про повідомленння орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, з доданням до листа-повідомлення проекта додаткової угоди. Належним доказом отримання листа-повідомлення та додаткової угоди є повідомлення про їх вручення орендодавцю, яких матеріали справи не містять.

Доводи касаційної скарги про те, що позивач дотримався всіх необхідних умов для поновлення договору оренди, продовжував користуватись спірною земельною ділянкою спростовуються встановленими судами обставинами справи та наданими сторонами доказами.

З урахуванням наведеного, колегія суддів дійшла висновку, що оскаржені судові рішення ухвалені з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

З урахуванням викладеного та керуючись статтями 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Мрія Центр» залишити без задоволення.

Рішення Борщівського районного суду Тернопільської області від 23 серпня 2017 року та ухвалу апеляційного суду Тернопільської області від 22 листопада 2017 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Судді: С. П. Штелик

В.С. Висоцька

С.Ю.Мартєв