Історія справи

Ухвала КГС ВП від 01.04.2019 року у справі №922/2469/18

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 травня 2019 року

м. Київ

Справа № 922/2469/18

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Мачульського Г. М. - головуючого, Кушніра І. В., Краснова Є. В.

за участю секретаря судового засідання - Лихошерст І. Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Харківської міської ради

на постанову Східного апеляційного господарського суду від 19.02.2019 (головуючий суддя - Медуниця О. Є., судді: Барбашова С. В., Пелипенко Н. М. ) та на рішення Господарського суду Харківської області від 06.11.2018 (суддя Рильова В. В. )

за позовом Харківської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "СМТ-НОВ"

треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача Товариство з обмеженою відповідальністю "Медея-М" та Товариство з обмеженою відповідальністю "Глобал Інвест Капітал"

про розірвання договору оренди землі,

за участю:

від позивача: Коваль Г. Ю. (довіреність від 21.01.2019),

ВСТАНОВИВ:

Харківська міська рада (далі - позивач) звернувшись в суд з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "СМТ-НОВ" (далі - відповідач, ТОВ "СМТ-НОВ"), просила припинити дію договору оренди землі №540667100049 від
31.07.2006 (зареєстрованого у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель 31.07.2006 за №540667100049), укладеного між Харківською міською радою та Науково-виробничим підприємством "Інсолар" Товариством з обмеженою відповідальністю (на даний час ТОВ "СМТ-НОВ"), шляхом його розірвання.

Позовна заява обґрунтована тим, що відповідач відчужив нерухоме майно, розташоване на орендованій ним земельній ділянці, не сплачує орендну плату, фактичне користування земельною ділянкою та розташованим на ній об'єктом нерухомості здійснюють нові власники нерухомого майна - ТОВ "Медея-М" та ТОВ "Глобал Інвест Капітал" (треті особи у справі).

Рішенням Господарського суду Харківської області від 06.11.2018, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 19.02.2019, в позові відмовлено.

Суди визнали, що відчуження об'єкта нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, не є підставою для розірвання договору оренди з попереднім власником, оскільки такий договір припиняється щодо останнього, однак діє на тих самих умовах щодо особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права, набуває також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже, й відповідні права та обов'язки, зокрема, із сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

У касаційній скарзі позивач просить вказані судові рішення скасувати, позов задовольнити. Позивач наголошує, що умовами договору оренди сторони передбачили право його сторін вимагати розірвання цієї угоди в судовому порядку у разі зміни власника нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці, що також відповідає нормам діючого законодавства. Також позивач вказує на порушення умов договору з боку відповідача шляхом систематичної несплати орендних платежів.

Переглянувши у касаційному порядку на підставі встановлених фактичних обставин справи судові рішення, враховуючи встановлені Господарським процесуальним кодексом України межі такого перегляду, суд касаційної інстанції виходить із наступного.

Судами попередніх інстанцій у цій справі встановлено, що 31.07.2006 між Харківською міською радою (далі - орендодавець) та Науково-виробничим підприємством "Інсолар" Товариством з обмеженою відповідальністю (далі - орендар, НВП "Інсолар" ТОВ) укладено договір оренди землі (далі - договір).

З інформації з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, суди встановили, що НВП "Інсолар" ТОВ перейменовано на ТОВ "СМТ-НОВ" (відповідач у цій справі) при цьому ідентифікаційний код юридичної особи залишився незмінним.

На виконання пункту 1 договору, орендодавець, на підставі рішення Харківської міської ради №121/05 від 06.07.2005 надав, а орендар прийняв за актом приймання-передачі від 31.07.2006 в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі промисловості, яка знаходиться в м. Харків, по вул. Ізмайлівська, 11-А.

В оренду передана земельна ділянка, загальною площею 0,2881 г га, в тому числі, під забудовою 0,0721 га, інших угідь - 0,2160 га (п.2 договору).

Відповідно до пункту 38 договору, його дія припиняється шляхом розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає їх використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Пунктом 40 договору сторони погодили, що перехід права власності на будівлі і споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору та укладання договору оренди земельної ділянки з новим власником будівель та споруд.

Договір укладено строком: на період реконструкції до 01.12.2007 (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), на період експлуатації - до 01.12.2030 (п.8 договору).

Вказаний договір зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 31.07.2006 за №540667100049.

Також судами встановили і те, що 16.10.2008 за НВП "Інсолар" ТОВ зареєстровано право власності на нежитлову будівлю літ. "Д-3", загальною площею 1979,8 кв. м. по вул. Ізмайлівській, 11-А у м. Харкові, на підставі рішення господарського суду Харківської області від 26.08.2008 у справі №47/272-08.

Разом з цим, 28.11.2014 право власності ТОВ НВП "Інсолар" на вказане нерухоме майно припинено на підставі договору купівлі-продажу нежитлової будівлі №2156 від 28.11.2014 та зареєстровано в той же день за ТОВ "Альфа Інвест Плюс".

29.03.2018 відбулась державна реєстрація поділу об'єкта нерухомого майна - нежитлової будівлі літ. "Д-3", загальною площею 1979,8 кв. м по вул. Ізмайлівській, 11-А у м. Харкові.

Також встановлено і те, що 10.04.2018 припинено право власності ТОВ "Альфа Інвест Плюс" на спірне нерухоме майно на підставі договору купівлі-продажу №806 від 10.04.2018 та зареєстровано в той же день право власності за ТОВ "Глобал Глобал Капітал" (третя особа-2 у справі) на нежитлові приміщення 3-го поверху № 1-:-25 в нежитловій будівлі літ. "Д-3" по вул. Ізмайлівській, 11-А у м. Харкові загальною площею 593,2 кв. м на підставі договору купівлі-продажу від 10.04.2018 № 806 та за ТОВ "Глобал Глобал Капітал" на нежитлові приміщення 2-го поверху № 1-:-33 в нежитловій будівлі літ. "Д-3" по вул. Ізмайлівській, 11-А у м. Харкові загальною площею 583,6 кв. м на підставі договору купівлі-продажу від 10.04.2018 № 803; ТОВ "Медея-М" (перша третя особа) на нежитлові приміщення 1-го поверху № 1-:-20, антресолі 1-го поверху № 21 -:-23 в нежитловій будівлі літ. "Д-3" по вул. Ізмайлівській, 11 -А у м. Харкові загальною площею 631,0 кв. м на підставі договору купівлі-продажу від 10.04.2018 № 809.

Отже, право власності на нежитлові приміщення в нежитловій будівлі літ. "Д-3" по вул. Ізмайлівській, 11-А у м. Харкові перейшло до інших осіб та зареєстроване на теперішній час за ТОВ "Медея-М" та ТОВ "Глобал Глобал Капітал".

Наведені обставини слугували підставою для заявлення даного позову, котрий обґрунтовано зміною власника майна, розташованого на орендованій земельній ділянці, що за умовами договору може бути підставою для його розірвання, а також систематичною несплатою відповідачем орендних платежів, оскільки земельна ділянка використовується новими власниками нерухомості.

Приймаючи оскаржувані судові рішення, суди свої висновки мотивували тим, що відчуження об'єкта нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, не є підставою для розірвання договору оренди з попереднім власником, оскільки такий договір припиняється щодо останнього, однак діє на тих самих умовах щодо особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права, набуває також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже, й відповідні права та обов'язки, зокрема, із сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

Підстави для скасування прийнятих у справі рішення та постанови відсутні з огляду на таке.

Відповідно до частини 1 статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Частиною 1 статті 377 Цивільного кодексу України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Разом з цим за приписами частини третьої статті 334 цього ж Кодексу право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.

Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Частиною 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" унормовано, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Аналіз положень наведених норм дає підстави для висновку про те, що у разі переходу права власності на майно, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, до нового власника з моменту набуття права власності на це майно переходить право оренди земельної ділянки, на якій вказане майно розміщене у тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього власника.

Отже з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно, у зв'язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщене, згідно із наведеними нормами права.

Особа, яка набула права власності на це майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже договір не підлягає розірванню.

Наведене узгоджується з правовою позицією, викладеною у постанові Верховного Суду України від 08.06.2013 у справі № 21-804а16 та у постановах Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 915/672/17, від 17.04.2018 у справі № 922/2883/17, від
30.05.2018 у справі № 908/1990/17, від 05.06.2018 у справі № 920/717/17, від
20.06.2018 у справі № 913/661/17, від 27.06.2018 у справі № 921/613/17-г/17, від
05.09.2018 у справі № 904/9027/17, від 04.10.2018 у справі № 904/326/18, від
15.01.2019 у справі №908/27/18, від 05.02.2019 №914/1131/18 і колегія суддів не вбачає правових підстав відступати від неї.

Таким чином у разі переходу права власності на нерухоме майно, розміщене на земельній ділянці, яка знаходилась в користуванні відчужувача цього майна, новий власник майна набуває відповідне право користування цією ділянкою у тому ж обсязі та умовах, які були у попереднього власника, що, відповідно, передбачає припинення права користування цією ділянкою у попереднього землекористувача. При цьому, враховуючи, що відповідний договір, укладений з попереднім власником, розірванню не підлягає, а продовжує діяти на тих самих умовах і в тому самому обсязі для нового власника майна, тобто фактично відбувається заміна сторони у зобов'язанні.

З огляду на те, що висновки, викладені в оскаржуваних судових рішеннях, відповідають наведеній правовій позиції, аргументи, наведені в касаційній скарзі їх не спростовують, а порушень норм матеріального чи процесуального права Верховним Судом не виявлено, підстави для задоволення касаційної скарги відсутні.

Європейський суд з прав людини неодноразово наголошував, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення ("Руїс Торіха проти Іспанії").

Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини (рішення у справах "Пономарьов проти України" та "Рябих проти Російської Федерації"), у справі "Нєлюбін проти Російської Федерації", повноваження вищих судових органів стосовно перегляду мають реалізовуватися для виправлення судових помилок та недоліків судочинства, але не для здійснення нового судового розгляду, перегляд не повинен фактично підміняти собою апеляцію. Повноваження вищих судів щодо скасування чи зміни тих судових рішень, які вступили в законну силу, мають використовуватися для виправлення фундаментальних порушень.

Наведене повністю узгоджується з правовими позиціями, сформованими Європейським судом з прав людини у справах Levages Prestations Services v. France (Леваж Престасьон Сервіс проти Франції) та Brualla Gomez de la Torre v. Spain (Бруалья Ґомес де ла Торре проти Іспанії), згідно з якими зважаючи на особливий статус суду касаційної інстанції, процесуальні процедури у суді касаційної інстанції можуть бути більш формальними, особливо, якщо провадження здійснюється судом після їх розгляду судом першої інстанції, а потім судом апеляційної інстанції.

Згідно ж із статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Отже вказані рішення Європейського суду з прав людини суд касаційної інстанції застосовує у даній справі як джерело права.

За вказаних обставин оскільки фундаментальних порушень не встановлено, підстав для скасування оскарженої постанови та задоволення касаційної скарги немає.

Відповідно до приписів статті 129 частини 4, статті 315 частини 1 пункту 3 підпункту "в" Господарського процесуального кодексу України, судові витрати за подання касаційної скарги належить покласти на позивача.

Керуючись статтями 301, 308, 309, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Харківської міської ради залишити без задоволення, а постанову Східного апеляційного господарського суду від 19.02.2019 у справі Господарського суду Харківської області 922/2469/18, залишити без змін.

Постанова є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Г. М. Мачульський

Судді І. В. Кушнір

Є. В. Краснов