ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 лютого 2019 року

м. Київ

Справа № 920/753/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Сухового В.Г.

за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.

учасники справи:

позивач - Приватне підприємство "Карла Маркса - 2"

представник позивача - Серт О.В.

відповідач- Головне управління Держгеокадастру у Сумській області

представник відповідача - Рудік А.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали касаційної скарги приватного підприємства "Карла Маркса - 2"

на постанову Харківського апеляційного господарського суду у складі Здоровко Л.М. - головуючий, Плахов О.В., Шутенко І.А. від 21 грудня 2017 року та рішення Господарського суду Сумської області у складі Левченко П.І. від 27 вересня 2017 року

Історія справи

Короткий зміст позовних вимог

1.1. Приватне підприємство "Карла Маркса-2" звернулося до Господарського суду Сумської області з позовною заявою, в якій просив визнати поновленим на тих самих умовах на наступні 7 (сім) років строком до 01.04.2024 договір оренди землі, а саме: договір б/н від 24.03.2010 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5923882300:09:001:0021, площею 4,8831 га.

1.2. Свої вимоги позивач обґрунтовує тим, що з метою реалізації свого переважного права на поновлення договору, позивач більше ніж за місяць до закінчення строку дії договору письмово повідомив орендодавця про намір продовжити його дію, до листа-повідомлення був доданий проект додаткової угоди про поновлення договору оренди, в якій позивачем запропоновано новий розмір орендної плати, проте, відповідач відмовив в укладенні додаткової угоди, посилаючись, на те, що орендарем не обґрунтовано зазначений розмір орендної плати; позивач продовжує користуватись земельною ділянкою, сплачує орендну плату, при цьому, відповідач ні протягом одного місяця після закінчення строку дії договору, ні до моменту звернення позивача з позовом до суду не повідомляв орендаря про заперечення у поновленні договору оренди.

2. Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій

2.1. 24.03.2010 між Путивльською районною державною адміністрацією (орендодавець) та ПП "Карла Маркса-2" (орендар) був укладений договір оренди землі, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування за рахунок земель державної власності В'язенської сільської ради земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 4, 8831га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться за адресою: Сумська обл., Путивльський район, В'язенська сільська рада.

2.2. Судами встановлено, що договір укладено на 7 років. Після закінчення строку дії договору орендар має право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

2.3. 01.04.2010 договір було зареєстровано у реєстраційному відділі Сумської регіональної філії ДПЦ ДЗК, про що в державному реєстрі земель вчинено запис за №041063300538.

2.4. 31.01.2017, тобто більше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору, позивач звернувся до відповідача з листом-повідомленням, у якому просив надати згоду на пролонгацію договору оренди землі від 10.03.2010 кадастровий номер 5923882300:09:001:0021 на той же строк на умовах, викладених у проекті додаткової угоди.

2.5. До листа повідомлення було надано проект додаткової угоди до договору оренди, зокрема, пункт 2.2.2 якої містить положення про нормативно грошову оцінку земельної ділянки, яка з урахуванням коефіцієнтів індексації станом на 01.01.2017 становить 90 883. 67грн (18 611, 88грн за 1 га). Крім того, пункт 2.4.1. договору передбачав, що річна орендна плата вноситься орендарем виключно у грошовій формі незалежно від результатів діяльності орендаря та становить 8% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що складає 7 270, 69. Вказаний лист-повідомлення отримано відповідачем 17.02.2017 за вхідним №3200.

2.6. Відповідач направив позивачу лист-повідомлення про прийняте рішення (вих. №28-18-06-3943/2-17 від 17.03.2017), в якому заперечував щодо поновлення договору оренди землі від 24.03.2010. Відповідач, зокрема вказав, що у поданих на розгляд документах відсутній витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки, який потрібний для встановлення розміру орендної плати за земельні ділянки державної власності; при цьому, ГУ Держгеокадастру у Сумській області зазначив, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін; у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

2.7. Вказаний лист отриманий позивачем 29.03.2017 за вхідним №27, тобто до закінчення строку дії договору; витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки відповідачу не надано.

2.8. Вказане рішення не оскаржено позивачем.

2.9. Звертаючись до суду з даним позовом, позивач зазначає, що скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди, оскільки більш ніж за 30 днів до закінчення строку його дії направив до відповідача лист-повідомлення про поновлення договору разом із проектом відповідної додаткової угоди, а також інші документи. Проте, відповідачем був порушений місячний термін для повідомлення орендаря про прийняте рішення, що дало, на думку позивача, підстави розраховувати йому на поновлення договору оренди.

3. Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

3.1. Рішенням Господарського суду Сумської області від 27.09.2017, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 21.12.2017, у задоволенні позову відмовлено повністю. Рішення судів мотивовані тим, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на підставі ч.1-5 ст.33 ЗУ "Про оренду землі" припинилось, у зв'язку з тим, що сторони фактично не досягли згоди щодо істотних умов договору оренди землі. В свою чергу, право позивача на поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, визначене ч.6 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі", відповідачем не порушувалося, оскільки відповідач не звертався до відповідача з листом-повідомленням про поновлення договору землі і не надсилав відповідачеві проекту додаткової угоди про поновлення договору оренди землі на тих самих умовах, які були передбачені договором.

4. Короткий зміст вимог касаційної скарги

4.1. Не погоджуючись з прийнятими рішеннями, ПП "Карла - Маркса -2" звернулось із касаційною скаргою, в якій просить оскаржувані рішення скасувати, ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити у повному обсязі.

Аргументи учасників справи

5. Доводи особи, яка подала касаційну скаргу (узагальнено)

5.1. Доводи касаційної скарги обґрунтовані тим, що саме з вини відповідача не відбулась реалізація переважного права ПП "Карла Маркса-2" на поновлення договору оренди, яка передбачена ч.1 ст.33 ЗУ "Про орендк землі". Орендар належним чином виконав свій обов'язок щодо повідомлення орендодавця не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору про намір його поновити, як це передбачено умовами договору оренди землі від 21.03.2017 та не суперечить вимогам ч.2 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі", в свою чергу, лист-повідомлення Головного управління Держгеокадастру у Сумській області про відмову у поновленні договору оренди землі був направлений з порушенням місячного терміну та містив безпідставну вимогу про надання інших документів, окрім проекту додаткової угоди, що і стало підставою відмови у поновленні договору оренди.

5.2. Враховуючи вищенаведені обставини, позивач просив визнати поновленим на тих самих умовах на наступні 7 років договір оренди землі, враховуючи наявність підстав, передбачених, як ч. 1-5, так і ч. 6 ЗУ "Про оренду землі", враховуючи, що скаржник продовжує користування земельною ділянкою та належно виконує свої обов'язки за договором.

Позиція Верховного Суду

6. Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої й апеляційної інстанцій

6.1. За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

6.2. Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

6.3. Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).

6.4. Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

6.5. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

6.6. Частиною 6 статті 33 зазначеного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).

6.7. При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно із цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі.

6.8. Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у "мовчазній згоді".

6.9. У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов'язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.

6.10. У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди, а орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

6.11. Правову позицію щодо розрізнення цих підстав сформульовано Верховним Судом України, зокрема у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14, Верховним Судом у постанов від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц та постанові від 10.09.2018 у справі № 920/739/17.

6.12. Суди попередніх інстанцій установили, що ПП "Карла Маркса-2" направило Головному управлінню Держгеокадастру у Сумській області 31.01.2017, більше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору оренди землі (01.04.2017), лист-повідомлення з проектом додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.

6.13. Натомість, як установили суди, у відповідь на лист-повідомлення позивач отримав лист Головного управління Держгеокадастру у Сумській області від 16.03.2017, в якому позивача поінформовано, що Головне управління не вважає за можливе поновити договір оренди землі від 24.03.2010, та зокрема, вказав, що у поданих на розгляд документах відсутній Витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки, який потрібний для встановлення розміру орендної плати за земельні ділянки державної власності.

6.14. Законодавець у частині 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначив алгоритм дій, який зобов'язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:

1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону;

2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;

3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);

4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

6.15. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

6.16. Зазначені положення слід розуміти таким чином:

а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;

б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

6.17. В свою чергу, судами попередніх інстанцій не в повному обсязі досліджено зміст листа Головного управління Держгеокадастру у Сумській області від 16.03.2017 стосовно підстав заперечень у поновленні договору землі, зокрема, наявність заперечень щодо зміни істотних умов договору.

6.18. При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця стосовно невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

6.19. У разі встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строків звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі та невиконання орендодавцем установленого частиною 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" обов'язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною.

6.20. Відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі", добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар.

6.21. Так, за умов належного виконання орендарем обов'язків за договором, своєчасного звернення до орендодавця із листом-повідомленням про поновлення договору з наданням проекту додаткової угоди орендодавець порушив право позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, а отже і на укладення додаткової угоди до договору.

6.22. Крім того, відповідно до частини 2 статті 14 Цивільного кодексу України особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов'язковим для неї.

6.23. Водночас Закон України "Про оренду землі" не передбачає обов'язкового надання орендарем інших додаткових документів до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі, крім проекту додаткової угоди.

6.24. Крім того як убачається зі змісту позовної заяви ПП "Карла Маркса-2" підставою для звернення до суду позивач визначив продовження належного виконання ним умов договору оренди землі, сплату орендної плати і користування земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору за відсутності заперечень орендодавця протягом строку, встановленого частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

6.25. Таким чином, суд за результатами розгляду такої вимоги мав установити належне виконання позивачем умов договору оренди земельної ділянки, продовження користування нею після закінчення дії договору, сплату орендної плати за користування спірною земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди, а не формально відмовити, у зв'язку з відсутністю звернення до відповідача з листом-повідомленням про поновлення договору землі з проектом додаткової угоди.

6.26. При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно із цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі.

6.27. При новому розгляді справи суди також мають надати оцінку змісту заяви ПП "Карла Маркса" від 27.09.2017, а саме чи є вимога заявлена позивачем зміною предмета позову, чи конкретизацією формулювання позовної вимоги без зміни її по суті виходячи зі змісту частини 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

6.28. Відсутність у Верховного Суду процесуальної можливості вставити дані обставини, зокрема, належне виконання позивачем умов договору оренди земельної ділянки, продовження користування нею після закінчення дії договору, сплату орендної плати за користування спірною земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, перешкоджає ухвалити нове рішення, а тому справу слід передати на новий розгляд суду першої інстанції.

6.29. Згідно зі статтею 300 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

7.30. За змістом пункту 2 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

7.31. Згідно з частиною 3 статті 310 цього Кодексу підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.

7.32. За наведених обставин Верховний Суд вважає висновок судів першої та апеляційної інстанцій передчасним і таким, що зроблено без дослідження всіх зібраних у справі доказів, тому судові рішення у справі підлягають скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд до суду першої інстанції.

7.33. Під час нового розгляду суду слід урахувати викладене, оцінити правомірність вимог позивача, надати належну оцінку всім доводам учасників справи із належним обґрунтуванням прийняття або неприйняття відповідних доводів і доказів, а отже і встановити обставини щодо наявності або, навпаки, відсутності підстав для задоволення позову.

7.34. З огляду на те, що касаційна скарга задоволенню підлягає частково, а справа має бути передана на нових розгляд, згідно ст. 129 ГПК України, розподіл судових витрат зі справи, у тому числі сум судового збору за подання скарги про перегляд рішення в апеляційному і у касаційному порядку, має здійснити господарський суд, який прийматиме рішення по суті спору, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.

7.35. Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Приватного підприємства "Карла Маркса - 2" задовольнити частково.

2. Рішення Господарського суду Сумської області від 27 вересня 2017 року та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 21 грудня 2017 року у справі № 920/753/17 скасувати.

3. Справу направити до Господарського суду Сумської області на новий розгляд.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Міщенко І.С.

Судді Берднік І.С.

Суховий В.Г.