Історія справи

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 грудня 2018 року

м. Київ

Справа № 917/1390/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

головуючого - Пількова К. М., суддів: Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,

за участю секретаря судового засідання - Жураховської Т. О.,

учасники справи:

позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Околиця"

представник позивача - Кобилянський В. А., адвокат

відповідач - Головне управління Держгеокадастру у Полтавській області

представник відповідача - не з'явився

розглянув у судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Околиця" на рішення Господарського суду Полтавської області від 09.11.2017 (суддя Кульбако М. М.) та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 12.02.2018 (головуючий суддя - Пушай В. І., судді Пелипенко Н. М., Гребенюк Н. В.) у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Околиця" до Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області про визнання поновленим договору оренди землі від 04.05.2007,

Короткий зміст позовних вимог

1. 18.08.2017 Товариство з обмеженою відповідальністю "Околиця" (далі - Позивач) звернулось з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області (далі - Відповідач) про визнання поновленим договору оренди землі, укладеного 04.05.2007 (далі - Договір), між Зіньківською державною адміністрацією Полтавської області - орендодавцем та Позивачем - орендарем, що зареєстрований Зіньківським районним відділом Полтавської регіональної філії центру ДЗК 04.05.2007 за № 040755500133 на строк 10 років на тих самих умовах (відповідно до проекту додаткової угоди від 01.06.2017).

2. Позовна заява мотивована тим, що відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 14.01.2015 № 5 "Про утворення територіальних органів Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру" повноваження щодо розпорядження земельними ділянками покладаються на територіальні органи Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру. Таким органом є Відповідач у справі. Маючи намір продовжувати використання вказаної земельної ділянки шляхом поновлення Договору Позивач в порядку, визначеному статтею 33 Закону України "Про оренду землі", 30.03.2017 звернувся до Відповідача з відповідною заявою про поновлення Договору, додавши до неї додаткову угоду, а також вказавши про власну згоду в разі необхідності на внесення змін до основних умов договору, зокрема в частині розміру орендної плати за користування вказаною земельною ділянкою. З часу надання заяви до моменту подання цього позову жодних рішень, в тому числі заперечень щодо поновлення договору Відповідачем надано не було. 19.07.2017 Позивач повторно звернувся до Відповідача з листом-вимогою щодо укладення додаткових угод про поновлення договорів оренди землі, 29.07.2017 Позивач отримав від Відповідача повідомлення, яким останній відмовив у вказаних вимогах з посиланням на рішення Головного управління Держгеокадастру про плановий продаж земельних ділянок шляхом проведення аукціону. Однак, згідно з відомостями публічного державного сайту зазначена земельна ділянка до цього часу не є предметом публічних торгів, аукціон щодо вказаних земельних угідь Відповідачем не оголошено, тобто наміри останнього щодо продажу земельної ділянки нереалізовані. Під час дії Договору і по цей час Позивач належним чином виконує обов'язки, передбачені його умовами, своєчасно та в повному обсязі сплачує орендну плату за Договором, а Відповідач відмовляється укласти додаткову угоду, тому вирішення цього спору в позасудовому порядку є неможливим.

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

3. 09.11.2017 Господарський суд Полтавської області прийняв рішення, залишене без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 12.02.2018, яким в задоволенні позову відмовив.

4. Суди встановили, що 04.05.2007 між Зіньківською державною адміністрацією Полтавської області (орендодавець) та Позивачем (орендар) укладено Договір, відповідно до якого орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 13,40 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташовану в адміністративних межах Батьківської сільської ради Зіньківського району. Договір укладено строком на 10 років.

5. Відповідно до пункту 43 Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Цей Договір зареєстровано Зіньківським районним відділом Полтавської регіональної філії центру ДЗК, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 04.05.2007 за №040755500133.

6. Пунктом 8 Договору визначено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

7. Строк дії Договору закінчився 04.05.2017. Орендар зобов'язаний був повідомити орендодавця про намір скористатись переважним правом поновлення його на новий строк не пізніше 04.02.2017.

8. Згідно з листом від 03.03.2017 №28-16-0.6-1614/2-17 Відповідача, адресованим Позивачу, з метою економічно-ефективного використання землі, Відповідач вважає за доцільне передати право оренди на земельну ділянку 13,3991 га з кадастровим номером 5321380700:00:041:0011 на конкурентних засадах (торгах) та зазначив, що не має наміру продовжувати договірні відносини на вказану земельну ділянку.

9. 30.03.2017 Позивач направив повідомлення за вих. №175 про намір продовжити дію Договору.

10. 14.04.2017 листом №19-16-0.3-2707/2-17 Відповідач надав обґрунтовану відповідь та запропонував внести зміни до Договору в частині, що стосується строку дії Договору - 7 років та орендної плати 12% від нормативно грошової оцінки, розробити агрохімічний паспорт поля та нормативно грошову оцінку землі.

11. Сторонами не надано доказів узгодження умов Договору в частині строку дії договору та розміру орендної плати.

12. 20.07.2017 Позивачем за вих. №331 повторно направлено клопотання про поновлення Договору.

13. 24.07.2017 листом №27-16-0.332-5498/2-17 Відповідач повідомив, що у листі який був адресований Позивачу від 03.03.2017, вказано що Відповідач не має наміру продовжувати договірні відносини на земельну ділянку площею 13,3991 га та з метою здійснення економічно-ефективного використання землі вважає за доцільне реалізувати вказану земельну ділянку в порядку проведення аукціону (на земельних торгах). Окрім того зазначено, що відповідно до наказу Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області №249 "Про організаційні заходи щодо підготовки лотів до проведення земельних торгів" від 10.05.2017 вказану земельну ділянку включено до переліку земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності, права оренди на які буде передано на земельних торгах.

14. Прийняті у справі рішення мотивовані тим, що Договір укладено сторонами та зареєстровано 04.05.2007, тому орендар (Позивач) зобов'язаний був повідомити орендодавця (Відповідача) про намір скористатись переважним правом поновлення його на новий строк не пізніше 04.02.2017. 30.03.2017 Позивач направив Відповідачу повідомлення про намір продовжити дію Договору, у відповідь на який 14.04.2017 Відповідач надав обґрунтовану відповідь та запропонував внести зміни до Договору в частині, що стосується строку дії Договору - 7 років та орендної плати 12 % від нормативно грошової оцінки, розробити агрохімічний паспорт поля та нормативно-грошову оцінку землі. Сторонами не надано доказів узгодження умов Договору у вказаних частинах, у зв'язку з чим суди дійшли висновку про відсутність у Позивача переважного права на поновлення Договору, оскільки останній повідомив Відповідача про намір скористатись своїм переважним правом на поновлення дії Договору на новий строк з порушенням строку, передбаченого пунктом 8 Договору, і сторони не досягли згоди щодо істотних умов Договору, а Відповідач повідомив про своє рішення щодо припинення договірних відносин з Позивачем за Договором, між сторонами не укладено додаткову угоду, внаслідок чого Позивач втратив переважне право на поновлення строку дії Договору відповідно до вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі". Вимога Позивача про визнання Договору поновленим на новий строк є необґрунтованою, оскільки проект додаткової угоди направлений Відповідачу більше ніж через два місяці після закінчення строку Договору і Відповідач надав на нього заперечення

Короткий зміст вимог касаційної скарги

15. 27.02.2018 Позивач (Скаржник) подав касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Полтавської області від 09.11.2017 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 12.02.2018, прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

16. 22.03.2018 Відповідач подав відзив на касаційну скаргу, в якому просить в задоволенні касаційної скарги відмовити повністю та залишити без змін прийняті у справі рішення.

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

17. Посилання судів попередніх інстанцій на лист Відповідача № 28-16-0.6-1614/2-17 як на доказ відмови в продовженні договірних відносин є безпідставним, оскільки цей лист Скаржнику не було направлено.

18. Суд першої інстанції не досліджував та не надав жодної оцінки обґрунтуванням та відповідно наданим Позивачем доказам щодо вимоги про поновлення дії договору відповідно до частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі", за яким договір оренди вважається поновленим, якщо орендар продовжує користуватись земельною ділянкою і за відсутності протягом одного місяця після завершення строку договору повідомлення про заперечення у поновленні договору.

19. Враховуючи ту обставину, що поновлення договору фактично відбулось, і в розумінні статей 125, 126 ЗК України, посилання суду на заперечення Відповідача як на доказ правомірності його дій є такими, що не відповідають чинному законодавству.

20. Згідно з відомостями із Державного земельного кадастру, які є загальнодоступними, орендарем зазначено Позивача, а відповідно до статті 6 Закону України "Про Держгеокадастр" ведення та адміністрування реєстру забезпечується Відповідачем.

Доводи Відповідача, викладені в касаційній скарзі

21. Недоречним є застосування практики рішень Європейського суду з прав людини у справі "Стретч проти Об'єднаного Королівства Великобританії та Північної Ірландії", оскільки Орендарем (Позивач) не було дотримано вимог чинного законодавства, зокрема порушено строк звернення про поновлення Договору, отже і відповідне переважне право припинилося, а відомості про фактичне користування земельною ділянкою у Відповідача відсутні.

22. Відповідач погоджується з висновками прийнятих у справі рішень.

Позиція Верховного Суду

23. Відповідно до частин першої - третьої статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

24. Згідно з вимогами частин четвертої - п'ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

25. При цьому за змістом зазначених норм для застосування положень частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

26. Суди в оскаржуваних рішеннях виходили з того, що листом від 24.07.2017 Відповідач повідомив, що у листі, який був адресований Позивачу від 03.03.2017, вказано, що Відповідач не має наміру продовжувати договірні відносини на земельну ділянку та з метою здійснення економічно-ефективного використання землі вважає за доцільне реалізувати вказану земельну ділянку в порядку проведення аукціону (на земельних торгах). Тобто про незгоду на поновлення Договору та підстави для відповіді Відповідач повідомив листом від 03.03.2017, а у листі від 24.07.2017 повідомляється про відповідь, надану листом від 03.03.2017. Отже, оскільки проект додаткової угоди направлений Відповідачу більше ніж через два місяці після закінчення строку Договору і він надав на нього заперечення, додаткова угода між сторонами не укладена, Позивач втратив переважне право на поновлення Договору.

27. Втім наведені висновки передчасні, оскільки судами не досліджувались надані учасниками справи докази, а саме щодо підтвердження надсилання Відповідачем Позивачу листа від 03.03.2017, а також доданих до нього документів. Оскаржувані судові рішення не містять відповідних обставин, встановлених на підставі доказів, які б підтверджували надсилання відповідного поштового відправлення та його вміст.

28. При цьому з'ясування цих обставин є важливим у наданні оцінки діям Позивача в контексті виконання ним вимог, передбачених частинами першою - другою статті 33 Закону України "Про оренду землі", щодо повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на поновлення Договору.

29. З огляду на наведене суди не врахували, що у вирішенні питання про поновлення договору оренди відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі" ця стаття підлягає застосуванню до спірних правовідносин в комплексі, тому у предмет дослідження в цьому спорі входить також питання дотримання Позивачем порядку та умов, визначених частинами першою - п'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі". Отже, вирішуючи спір у цій справі, суди не дослідили зібрані у справі докази (зокрема заяву Позивача від 03.03.2017 про укладення додаткової угоди про поновлення Договору, додані до неї документи, а також докази на підтвердження надсилання цих документів Відповідачу), яким не надали належної правової оцінки з огляду на положення статті 33 Закону України "Про оренду землі".

30. Відповідно до пункту 1 частини третьої статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.

31.За таких обставин, враховуючи відсутність у Суду процесуальних повноважень щодо дослідження доказів, що визначено частиною другою статті 300 ГПК України, прийняті у справі рішення та постанова господарських судів підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції, у зв'язку з чим касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.

32. Під час нового розгляду судам необхідно врахувати наведене, з'ясувати усі істотні обставини справи, дослідивши надані учасниками справи докази, надати їм належну оцінку та прийняти рішення відповідно до вимог закону.

Судові витрати

33. З огляду на те, що розгляд справи не завершено розподіл судових витрат не здійснюється.

Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Околиця" задовольнити частково.

2. Рішення Господарського суду Полтавської області від 09.11.2017 та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 12.02.2018 у справі № 917/1390/17 скасувати, справу направити до Господарського суду Полтавської області на новий розгляд.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя К. М. Пільков

Судді Т. Б. Дроботова

Ю. Я. Чумак