1. Фізичні особи зобов´язані дбайливо ставитися до будинку, в якому вони проживають, використовувати жиле приміщення відповідно до його призначення (ст. 10 ЖК). З метою недопущення здійснення житлових прав не у відповідності з їх призначенням, охорони прав фізичних та юридичних осіб коментована стаття передбачає обставини, при наявності яких обмін жилих приміщень не допускається. Цей перелік було дослівно перенесено до п. 12 Правил обміну жилих приміщень в Українській РСР, затверджені постановою Ради Міністрів від 31 січня 1986 р. N 31.
2. Хоча в ст. 86 використана така юридична техніка, що перелік підстав, що забороняють обмін жилих приміщень, є вичерпним, це не виключає можливості застосування відповідних положень ЦК.
3. п. 1 коментованої статті веде мову про пред´явлення до наймача позову про розірвання чи зміну договору найму жилого приміщення або про визнання ордера недійсним. Позов можна вважати пред´явленим з моменту винесення ухвали про відкриття провадження у справі (ст. 122 Цивільного процесуального кодексу України). З цього моменту правовідношення набуває спірного характеру, і тому законодавець не допускає здійснення права на обмін до вирішення спору по суті.
4. п. 2 коментованої статті стосується розгляду питання про виключення члена з житлово-будівельного кооперативу як підставу для заборони обміну жилих приміщень. Не лише факт виключення члена, але і наявність в порядку денному питання про виключення фізичної особи з членів є підставою для такої заборони.
5. Обмін може мати корисливий або фіктивний характер (п. 3 ст. 86 ЖК). Наприклад, при нерівноцінному обміні (в результаті обміну більшої площі на меншу чи на менш благоустроєну або на рівноцінну, але в гіршому районі). При всіх нерівноцінних обмінах для відмови в їх оформленні чи видачі ордерів необхідно мати конкретні докази, що достовірно підтверджують корисний характер цього правочину. Тягар доказування покладається на осіб, що зробили таку заяву. При доведеності планованого фіктивного обміну відмова в оформленні обґрунтовується з посиланням на ст. 86 ЖК, а якщо обмін вже відбувся, застосовується ст. 234 ЦК (правові наслідки фіктивного правочину).
6. п. 4 ст. 86 ЖК зазначає, що обмін жилими приміщеннями не допускається, якщо будинок, в якому знаходиться обмінюване жиле приміщення, підлягає знесенню або будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом чи підлягає переобладнанню для інших цілей.
Непридатні для проживання жилі будинки і жилі приміщення переобладнуються для використання в інших цілях або такі будинки зносяться за рішенням органу місцевого самоврядування (ст. 7 ЖК).
Допускається переведення жилих будинків у нежилі (ст. 8 ЖК).
7. п. 5 ст. 86 ЖК: обмін жилими приміщеннями не допускається, якщо будинок підлягає капітальному ремонту з переобладнанням або переплануванням обмінюваного жилого приміщення.
Для законної відмови у проведенні обміну жилими приміщеннями необхідно попередньо дотриматись порядку включення жилого будинку до плану реконструкції. Цей порядок закріплено в Положенні про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян, затверджений наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 15 вересня 1992 р. N 56.
page
youtube
