1. Відповідно до преамбули Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій капітальний ремонт будинку - це комплекс ремонтно-будівельних робіт, пов´язаних з відновленням або поліпшенням експлуатаційних показників будинку, із заміною або відновленням несучих або огороджувальних конструкцій, інженерного обладнання та обладнання протипожежного захисту без зміни будівельних габаритів об´єкта та його техніко-економічних показників.
Пункт 2.5 Правил наводить ще одне визначення капітального ремонту, відмінне від наведеного. Капітальний ремонт - це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання будівель у зв´язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також покращення планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об´єкта.
2. Здійснення капітального ремонту житла не завжди вимагає виселення наймача, а є безумовною підставою для виселення лише у разі, коли капітальний ремонт не може бути здійснений без його виселення. На відміну від виселення у зв´язку з капітальним ремонтом з будинків (квартир), які є об´єктом права державної та комунальної власності (ч. 1 ст. 101 ЖК), при виселенні з приватного житлового фонду наймодавець не зобов´язаний надавати наймачу інше приміщення на час проведення ремонту.
За контекстом ст. 165 ЖК виселення на час капітального ремонту стосується не тільки наймача, але й членів його сім´ї (ст. 161 ЖК), а також тимчасових мешканців (ст. 818 ЦК).
3. Здійснення капітального ремонту житла є правом і водночас обов´язком власника житла - щодо житлового будинку або організації, на балансі якої перебуває багатоквартирний будинок - щодо квартири, відтак наймач не має правових підстав для оскарження рішення про проведення капітального ремонту. Тому капітальний ремонт безумовною підставою для виселення.
Разом з тим слід мати на увазі, що за змістом ч. 2 ст. 819 ЦК обов´язок щодо здійснення капітального ремонту за договором може бути покладений на наймача (це може стосуватися винятково одноквартирних жилих будинків, оскільки ремонт квартир у багатоквартирному будинку здійснюється не на підставі рішення власника квартири, а за рішенням виконкомів місцевих рад, інших органів та організацій, на балансі яких перебуває багатоквартирний жилий будинок). В останньому випадку рішення про те, чи залишається наймач проживати під час проведення ремонту залежить вже не від наймодавця, а від самого наймача.
На практиці підстава для виселення наймача, передбачена коментованою статтею, нерідко застосовується недобросовісним наймодавцем лише для того, щоб виселити наймача, а не з метою проведення капітального ремонту. У зв´язку з цим Пленум ВСУ у абзаці другому пункту 15 постанови "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" підкреслює, що "за позовами про виселення наймачів у зв´язку з капітальним ремонтом жилого будинку, належного громадянинові, слід перевіряти необхідність проведення капітального ремонту і реальну можливість власника приступити до нього (наприклад, наявність коштів, матеріалів), а також з´ясовувати час, протягом якого можливо виконати ремонтні роботи".
Відповідно, якщо виселення наймача під приводом капітального ремонту було здійснене без мети досягнення правових наслідків, перший має право, а головне - підстави у судовому порядку вимагати визнання за ним права на користування житлом та вселення.
4. Вказівка ЖК на зобов´язання власника-наймодавця після закінчення ремонту надати наймачеві займане ним раніше або рівноцінне житлове приміщення має розглядатися з урахуванням норм договірного законодавства, в тому числі законодавства, яке регулює правовідносини найму (оренди) житла, із змісту яких чітко випливає, що наймодавець зобов´язаний надавати житло наймачеві для проживання протягом строку, визначеного договором (автоматичне продовження договору найму (оренди) житла передбачено ч. 1 ст. 822 ЦК). Здійснення капітального ремонту житла не призводить до зупинення перебігу строку дії договору, тому після закінчення капітального ремонту наймодавець буде зобов´язаний надати житло для подальшого проживання наймачеві лише якщо строк дії договору не закінчився.
page
youtube
