Стаття 164. Обмін жилими приміщеннями в будинках (квартирах), що належать громадянам

1. Дана стаття наділяє наймача жилого приміщення правом здійснювати його обмін на інше приміщення шляхом укладення договору з наймачем такого житла, яке є об´єктом права приватної власності.

Особливості здійснення такого обміну полягають у наступному.

По-перше, наймач може реалізувати право на обмін житлового приміщення лише за наявності письмової згоди власника будинку (квартири) та членів сім´ї наймача, в тому числі тих, які на даний момент є тимчасово відсутніми (див. коментар до ст. 163). По-друге, відмова власника будинку (квартири) у наданні згоди на обмін жилими приміщеннями не може бути оскаржена у судовому порядку.

2. Юридична конструкція викладених у ст. 164 ЖК норм в сучасних умовах не є бездоганною. Справа не лише в тому, що даний договір не може регулюватися положеннями ЦК України про договір міни, адже останнім регулюються правовідносини щодо передання майна у власність (ст. ст. 715 716 ЦК). Вразливим місцем наведених норм є їх абсолютна неприйнятність з позиції стабільності договірних відносин: de facto правовим наслідком здійснення обміну житлом є "обмін" їх наймачами із залишенням незмінними предмета договору та інших його умов. Водночас в даному випадку доцільно було б стверджувати про припинення договору у зв´язку із зміною його суб´єктного складу, що не є правонаступництвом, і укладення нового договору найму з іншим наймачем та на умовах, які погодять сторони.

3. Юридично некоректною з позицій чинного конституційного законодавства виглядає також норма частини другої коментованої статті щодо неможливості оскарження у судовому порядку відмови власника у здійсненні обміну. За ч. 2 ст. 124 Конституції України судова влада поширюється на усі правовідносини в державі, а право на судовий захист є одним з основоположних прав людини і громадянина в Україні (ст. 55 Конституції). Тому наймач, члени його сім´ї мають право звернутися до суду з відповідним позовом до власника і суд позбавлений можливості залишати заяву без розгляду на підставі ч. 2 ст. 164. Інша справа, що право власника дозволити або заборонити здійснення обміну найманого житла на інше є його виключною прерогативою і тому суд не зможе такий позов задовольнити.