Будинок отримали в подарунок, а право на землю під ним - не оформлене. Що робити?

Подарувати будинок без землі - цілком реальна ситуація в Україні. У багатьох власників будинків в невеликих населених пунктах ще й до сьогодні застарілі документи про власність на землю або ж вони відсутні взагалі, таким чином земельні ділянки ніяк не оформлені.

Зміст:

• Чи можна подарувати будинок без землі
• Як оформити право власності на будинок без землі
• Продаж житлового будинку без земельної ділянки
• Чи можна подарувати земельну ділянку без будинку
• Якщо продавець будинку відмовляється переоформляти ділянку на нового власника

Чи можна подарувати будинок без землі

Виникає наступне питання: якщо власник такого будинку вирішив подарувати вам його, то чи можна укласти договір дарування житлового будинку без земельної ділянки? І взагалі, чи можна оформити будинок без землі?

Якщо коротко, то відповідь - ні. З недавніх пір, коли були внесені зміни до Цивільного кодексу України (далі - ЦКУ) та Земельного кодексу України (далі - ЗКУ), відчуження об'єкта нерухомості без земельної ділянки - неможливе. Такий висновок робимо, виходячи з таких положень законодавства:

• Частина 2 статті 377 ЦКУ зазначає, що кадастровий номер і розмір земельної ділянки, яка переоформлюється в зв'язку з передачею права власності на об'єкт нерухомості, що на ній розташована (споруда, будівля або житловий будинок), є істотними умовами договору про відчуження цих об'єктів.
• Частина 6 статті 120 ЗКУ також вказує, що кадастровий номер земельної ділянки (яка переоформлюється в зв'язку з передачею права власності на нерухомість, що на ній розташована) - це істотна умова договору, що передбачає передачу права власності на будь-який житловий будинок, будівлю або споруду.

Користуйтеся консультацією: Як узаконити будинок - самобуд без права на землю в Україні

Підписання договору, що передбачає передачу права власності на нерухомість, яке пов'язане з переходом цього права на частину ділянки землі, відбувається після виділення такої частини в окрему ділянку і отримання ним свого кадастрового номера.

Це означає, що неможливо дарувати будинок без землі, тому що кадастровий номер ділянки землі, на якій розташований будинок, повинен бути обов'язково вказаний в договорі дарування.

Так, формально подарувати будинок без землі, а саме укласти сам договір дарування без кадастрового номера можна, але перехід права власності на нерухомість за таким документом не засвідчить жоден нотаріус, адже в ньому відсутня істотна умова.

Як оформити право власності на будинок без землі

Що ж робити в ситуації, коли у дарувальника відсутні документи на землю?

Ось коротка інструкція:

1. Потрібно привласнити земельній ділянці номер у кадастрі.
2. Після отримання кадастрового номера вказати його в договорі дарування будинку і звернутися до нотаріуса з метою оформлення права власності на вас.
3. Залежно від того, хто володіє або користується земельною ділянкою, переоформити це право на себе.

Нагадаємо, що відповідно до частини 1 статті 377 ЦКУ, якщо ви отримали право власності на будівлю, споруду, житловий будинок (якщо тільки він не багатоквартирний), то до вас переходить і право власності або користування на ділянку землі, що вони на ньому розташовані, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника або користувача землі.

У зв'язку з цим доцільно буде згадати про проект Закону № 0850 від 29.08.2019 про єдину правову частку земельної ділянки та розташованого на ній об'єкту нерухомості, прийнятому Верховною Радою України 02 лютого 2021 року.

В найближчому часі цей Закон опублікують і вступлять у силу нові правила - право оренди / користування земельною ділянкою буде переходити автоматично до нового власника в разі набуття права власності на нерухомість, що на ньому розташована. А право попереднього орендаря / користувача на цю землю буде припинятися в силу закону, і для цього не треба жодних додаткових актів, рішень тощо.

Користуйтеся консультацією: Договір дарування квартири, будинку, земельної ділянки, машини та іншого

Конкретніше процедура передачі права оренди або користування на землю під придбаним об'єктом нерухомості буде виглядати так:

1. Якщо земля в оренді:

Ви як новий власник будинку, споруди тощо повідомляєте власника землі про реєстрацію вашого права власності на нерухомість (протягом 10 днів з моменту реєстрації) і пропонуєте укласти з вами договір на оренду.

Власник землі зобов'язаний повідомити попереднього орендаря про те, що тепер новий власник об'єкта - ви, і протягом 30 днів розірвати договір оренди з ним і підписати новий з вами.

2. Якщо земля на праві користування:

Орган виконавчої влади або місцевого самоврядування зобов'язаний протягом 30 днів з моменту реєстрації вами права власності на нерухомість припинити право постійного користування земельною ділянкою попереднього власника і передати землю в користування вам.

Врахуйте ці нюанси, якщо виявиться, що земля під подарованим вам будинком знаходиться у когось в оренді або постійному користуванні.

Таким чином, як нам уже відомо, договір дарування будинку без землі - недійсний, обов'язково потрібно отримати кадастровий номер земельної ділянки та вказати його в умовах договору.

Кадастровий номер - це унікальний номер кожної земельної ділянки, що містить 19 символів і закріплюється за ним назавжди.

Для отримання кадастрового номера власник будинку зобов'язаний:

1. Звернутися в сертифіковану землевпорядну організацію. Фахівці цієї фірми проведуть геодезичну зйомку самої ділянки і нерухомості, розташованої на ній зроблять відповідні заміри і складуть план ділянки.
2. Землевпорядна організація підготує технічну документацію на землю і погодить її в територіальному органі Геокадастр.
3. Після всіх узгоджень земельна ділянка отримає свій унікальний кадастровий номер.

Продаж житлового будинку без земельної ділянки

Якщо розглядати випадок, коли здійснюється продаж житлового будинку без земельної ділянки, то для цього типу угоди діють такі ж правила, як для договору дарування.

Так, раніше можна було у нотаріуса оформити право власності на будинок незалежно від землі, і після отримання такого права новий власник нерухомості вже займався оформленням ділянки самостійно, але зараз без кадастрового номера це зробити неможливо.

Тому, якщо ви вирішили подарувати, продавати або іншим чином відчужити будинок, подбайте про цей правовий нюанс.

Чи можна подарувати земельну ділянку без будинку

У вітчизняному законодавстві бачимо принцип єдиної частки земельної ділянки та нерухомості, яка на ній розташована. Якщо у землі і будинки, що на ній знаходиться, один власник, дарування землі без будинку - неможливе. При здійсненні такої угоди нотаріус буде оформляти одночасно два договори, і щодо дарування земельної ділянки, і розташованого на ній будинку.

Якщо продавець будинку відмовляється переоформляти ділянку на нового власника

Якщо продавець або дарувальник будинку не бажає переоформляти на вас земельну ділянку, на якій він розташований, ви маєте право вимагати визнання за вами права власності на землю в судовому порядку.

Подібна ситуація розглядалася Верховний Судом по справі № 364/515/19 від 26.12.2019, де дарувальник відмовлявся переоформляти і передавати у власність позивачу (обдарованому) ділянку землі, на якій розташований будинок, і це стало підставою для звернення останнього до суду з позовом про визнання за ним права власності на земельну ділянку.

Верховний Суд вказав, що з аналізу норм ЦКУ та ЗКУ випливає, що існує принцип цілісності об'єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований. Згідно цих норм визначення правового режиму земельної ділянки знаходиться в прямій залежності від права власності на будь-яку будівлю, споруду, що на ній розташовані. І оскільки обдаровуваний тепер є власником житлового будинку з надвірними будівлями і спорудами на підставі укладеного договору дарування, то у відповідності до згаданих норм законодавства придбав право власності на землю, на якій розташовано його домоволодіння.

Користуйтеся консультацією: Як отримати право власності на будинок в селі

Водночас докази про те, що визнанню за обдаровуваним права власності на цю ділянку землі обов'язково повинно передувати рішення суду про припинення права власності цього дарувальника на ділянку землі необгрунтовані, оскільки його право припинено відповідно до статті 120 ЗКУ та статті 377 ЦКУ в результаті вступу обдаровуваним в право власності на цей житловий будинок.

Якщо виникає конфлікт зі стороною, яка відчужує вам нерухомість, з приводу переоформлення на вас землі, на якій вона розташована, вам потрібно подавати позов про визнання за вами права власності на земельну ділянку.

Ми рекомендуємо звернутися по допомогу до адвоката, який складе всю необхідну документацію, збере доказову базу і якісно забезпечить супровід справи в суді, щоб право власності було успішно оформлене на вас.

Для цього ви також можете скористатися сервісом «Тендер на юридичну допомогу» від юридичного порталу Протокол, де, розмістивши замовлення, ви зможете підібрати юриста відповідної галузі права для отримання правових послуг високої якості, від консультації до судового розгляду, за прийнятною ціною. Ви зможете знайти недорого фахівця як в Києві, так і будь-якому іншому місті України.

Автор консультації: Адвокатське об'єднання «Суслов і Партнери»

Джерело: юридичний ресурс Протокол