Стаття 32. Припинення договору оренди землі шляхом його розірвання

Аналізуйте судовий акт: Бажання орендодавця самостійно обробляти земельну ділянку не є окремою підставою для розірвання договору оренди землі (ВС КЦС справа №198/1022/19 від 19.03.2021 р.)
 Орендодавець (позивач) і орендар (відповідач) уклали договір оренди землі строком на 15 років, умовами якого було передбачено наступне (п.7): “орендар кожні п’ять років дає згоду на розірвання договору оренди земельної ділянки, якщо в орендодавця виникла для цього потреба або бажання, але орендодавець повинен попередити орендаря про це (про свій намір) не пізніше, як за 100 днів.” Разом із цим умови іншого пункту договору вказували на неможливість розірвання договору в односторонньому порядку “без вагомих причин та рішення суду” (п.28).

Вважаючи, що бажання самостійно господарювати на земельній ділянці є підставою розірвання – позивач звернувся до відповідача з листами про припинення спірного договору. Відповідач відмовив, апелюючи на відсутність вагомих підстав. Це і слугувало причиною звернення до суду.

Втім, суд першої інстанції відмовив орендодавцю у задоволені позову, що було підтримано судом апеляційної інстанції. У своїх рішеннях суди зазначали про різне тлумачення сторонами пункту 7, яким чітко не визначено можливості розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку. При цьому пункт 28 договору прямо вказує на неможливість розірвання його в односторонньому порядку. Разом із тим, бажання позивача самостійно обробляти належну йому земельну ділянку, не є окремою підставою, визначеною законом для дострокового розірвання договору оренди землі.

Позивач (орендодавець) подав касаційну скаргу. ВС КЦС, розглянувши його доводи – визнав їх такими, що переважно зводяться до тлумачення заявником на власний розсуд умов договору оренди та норм матеріального права. У задоволенні касаційної скарги ВС відмовив, а рішення попередніх судів залишив без змін, погодившись із їх правовою оцінкою обставин справи.  Читати повністю

Аналізуйте судовий акт: Хоча діє стаття 19 ЗУ «Про оренду землі» припинити договір оренди землі шляхом розірвання через суд за ініціативою орендаря – забудовника фактично неможливо (ВС/КГС у справі 910/10865/19 від 05 серпня 2020 р.)

Тягар орендної плати для забудовника орендованої земельної ділянки інколи у підсумку може стати фатальним, як очевидно відбудеться і цьому випадку.

Логіка законодавця передбачає, що забудовнику на декілька років надається земельна ділянка в оренду, а після введення в експлуатацію побудованого багатоквартирного будинку передається ОСББ або повертається назад місту у зв’язку із закінченням строку дії договору оренди.

В нашому випадку земельна ділянка була передана забудовнику позивачу в довгострокову оренду строком на 25 років із цільовим призначенням «для експлуатації та обслуговування житлового будинку». (УВАГА!)

Позивач збудував багатоквартирний будинок з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом, підписав Акт готовності об’єкту до експлуатації та отримав в органі ДАБІ Сертифікат відповідності. Надалі позивач передав будинок безоплатно на баланс керуючий компанії.

Таким чином, позивач фактично припинив користування з/д, і договір оренди з/д йому вже не потрібен. Проте у міста звичайно інша думка. Місту байдуже, коли буде створене ОСББ у цьому будинку, і взагалі чи буде створено, головне отримувати дохід від орендної плати, яку відповідно до умов договору оренди з/д повинен сплачувати позивач до закінчення строку його дії.

Оскільки до закінчення строку дії договору оренди залишилося ще багато років та з метою не платити орендну плату позивач звернувся до суду із позовом про розірвання договору оренди з/д на підставі ст. 651 ЦК України та ст. ст. 19, 32 ЗУ «Про оренду землі».

Так частина друга ст. 19 ЗУ "Про оренду землі" передбачає, що «після завершення будівництва та прийняття об’єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об’єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.»

Ця норма є спеціальною по відношенню до інших і надає право орендарю у випадку відсутності згоди міста розірвати договір оренди з/д через суд. Тобто припинення договору оренди з/д відбувається шляхом розірвання на підставі рішення суду (ст. 32 ЗУ «Про оренду землі).

Суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, задовільнив позов. Суд касаційної інстанції скасував ці судові акти і направив справу на новий розгляд.

Обгрунтування ВС щонайменше незрозуміле.

По –перше на думку ВС, позивач повинен доводити документами не тільки завершення будівництва, а і факт фактичного припинення користування орендованою з/д. Суд касаційної інстанції посилається на попередні правові висновки ВС, хоча це не передбачено ст. 19 ЗУ «Про оренду землі», проте вважається , що опосередковано передбачено ст. 141 ЗУ України. Акт готовності об’єкту до експлуатації та Акт передачі будинку на баланс керуючої компанії виявилися недостатніми. Позивач залишився власником будинку.

По-друге на думку ВС, цільове призначення з/д «для експлуатації та обслуговування житлового будинку» не відповідає ст. 19 ЗУ «Про оренду землі» оскільки відсутнє додаткове призначення «для будівництва». Тобто ділянка не була надана для містобудівних потреб – начебто.

Ймовірно забудовник тепер буде сплачувати орендну плату до закінчення усіх 25 років строку дії договору оренди з/д.

Отже, забудовники та інші орендарі земельних ділянок: позбавитися від непотрібних договорів оренди з/д, якими ви фактично не користуєтеся з такою судовою практикою надзвичайно складно.

Аналізуйте судовий акт: Факт систематичної несплати орендної плати є підставою для розірвання договору оренди землі незважаючи на погашення орендарем в подальшому заборгованості та відновлення прав орендодавця (ВССУ від 15 лютого 2017р. у справі № 235/1629/16-ц)

Між фізичною особою - орендодавцем та агрокомпанією - орендарем укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого орендна плата сплачується один раз на рік. Орендар порушив ці умови неодноразово і істотно прострочив терміни сплати орендної плати. Проте пізніше все ж таки оренду плату сплатив.   На жаль фізична особа померла, а спадкоємець звернувся із позовом про розірвання договору оренди землі, зобов’язання повернути земельну ділянку та скасування державної реєстрації права оренди.

Суд першої інстанції задовільнив позов, суд апеляційної інстанції скасував рішення суду першої інстанції та відмовив у задоволенні позову, ВССУ скасував рішення суду апеляційної інстанції і направив справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції. 

ВССУ підкреслив, що відповідно до Стаття 32 ЗУ «Про оренду землі» передбачає, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків передбачених цим договором та законодавством. Незважаючи на те, що орендар пізніше погасив заборгованість із сплати орендної плати перед орендодавцем, так чи інакше він порушив умови договору оренди та ст. 526 ЦК України, згідно якої зобов’язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та законодавства.

Отже, орендну плату за користування з/д слід не тільки сплачувати, а сплачувати вчасно на умовах, що передбачені договором оренди землі.