Стаття 38. {Щодо зупинення дії статті 38 (у частині реалізації права іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки) див. пункт 5-2 розділу VI} Право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки

Аналізуйте судовий акт: Договір купівлі-продажу, укладений іпотекодержателем на підставі іпотечного застереження про продаж предмета іпотеки, без повідомлення спадкоємців боржника підлягає визнанню недійсним (ВС/КЦС справа № 278/3367/19-ц від 03.02.2021 р.)

У правовідносинах між сторонами іпотечного та кредитних договорів, особливо на етапі задоволення вимог кредитора при невиконанні боржником своїх зобов’язань завжди виникає маса нюансів. У розглядуваній справі, ВС/КЦС надав деякі висновки щодо позасудового порядку звернення стягнення, якщо предметом іпотеки є успадковане майно.

Фабула судового акту: Мати боржника, яка успадкувала іпотечний житловий будинок подала позов про визнання недійсним договору купівлі-продажу предмету іпотеки, укладений між відповідачами (іпотекодержателем, що отримав право звернути стягнення на предмет іпотеки за договором про відступлення права вимоги й покупцем іпотечного майна) та просила застосувати подвійну реституцію – тобто скасувати право власності на спірне нерухоме майно.

Свої вимоги обґрунтовувала в тому числі тим, що не здійснено повідомлення іпотекодавця про порушення основного зобов’язання та вимоги про усунення такого порушення.

З матеріалів справи вбачалося, що відповідно до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, встановлено, право звернути стягнення на майно за процедурою статті 38 ЗУ “Про іпотеку” та про право продажу іпотекодержателем від свого імені предметів іпотеки незалежно від строку виконання основного зобов`язання, у тому числі, у разі смерті іпотекодавця.

Колишній іпотекодержатель, за життя (близько 7-ми років до смерті) боржника-сина направляв вимогу про усунення порушення умов кредитного договору та про намір у позасудовому порядку звернути стягнення на предмет іпотеки, але після цього звернувся до судового порядку за стягненням заборгованості із боржника та поручителя (втім рішення виконане не було).

Після цього право вимоги за іпотечним і кредитними договорами не раз передавалося за договорами відступлення і зрештою - надійшло іпотекодавцю-відповідачу, що продав спірне майно.

Суд першої інстанції, рішення якого було підтримане судом апеляційної інстанції, не знайшов підстав для задоволення позову матері (спадкоємиці) боржника. Відмовляючи - місцевий суд виходив із того, таке недодержання іпотекодержателем процедури має наслідком відшкодування іпотекодержателем збитків, а не визнання недійсним договору.

Втім ВС/КЦС скасував рішення попередніх інстанцій і задовольнив вимоги касаційної скарги позивачки – тобто визнав договір відчуження спірного майна недійсним та скасував рішення про реєстрацію права власності за покупцем спірного майна.

Щодо вимоги про усунення порушення зобов`язання, Суд зазначив, наступне:

1) Іпотекодержатель повинен дотримуватись як вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» (щодо вимоги про усунення порушення основного зобов`язання невиконання) – так і вимог частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодавця про конкретний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві.

При чому потрібно розрізняти вимоги статті 35 Закону України «Про іпотеку» та частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку», оскільки порушення першого - свідчить, що іпотекодержатель не набув права на звернення стягнення у позасудовому порядку, відповідно правочин щодо здійснення такого стягнення може бути визнано недійсним, а порушення другого - не має наслідком недійсність правочину про стягнення на предмет іпотеки, а може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю шкоди.

2) Зі змісту статті 23 Закону України «Про іпотеку» логічно випливає висновок, що особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

Це ж стосується і спадкоємця фізичної особи - іпотекодавця, при цьому такий спадкоємець не несе відповідальність перед іпотекодержателем за виконання основного зобов`язання, але в разі його порушення боржником він відповідає за задоволення вимоги іпотекодержателя в межах вартості предмета іпотеки.

3) Іпотекодержатель, як новий кредитор, звертаючи стягнення в позасудовому порядку на предмет іпотеки, який на час продажу був успадкований позивачкою, не повідомив останню про необхідність усунення порушення зобов`язань та про наслідки такого неусунення - звернення стягнення на предмет іпотеки – тобто не пред`явив своїх кредиторських вимог у порядку статті 1281 ЦК України, а отже, повинен був дотриматись вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку».

Така вимога – згідно із статтею 35 (як й із статтею 38) Закону України «Про іпотеку» підлягає направленню і боржнику, й іпотекодавцю – адже іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.

Отже, у цій справі: Іпотекодержателем не надано належного підтвердження виконання вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо надіслання боржнику (спадкоємцю боржника) повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, що є самостійною й достатньою підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу предмету іпотеки.

Спадкоємець боржника, якому не відомо про існування вимог кредитора спадкодавця, не може бути позбавлений успадкованого майна в позасудовому порядку без будь-якого повідомлення чи попереднього пред`явлення претензії кредитором. Позбавлення особи майна в такий спосіб є порушенням права власності, гарантованого статтею 41 Конституції України.

Аналізуйте судовий акт: Укладання договору купівлі-продажу предмета іпотеки здійснюються іпотекодержателем від свого імені лише в тому випадку, коли іпотечний договір передбачає таке його право (ВССУ, справа № 748/3600/15-ц, 06.03.17)

Ця судова справа заслуговує на увагу тому, що стосується досить болючої теми застосування банками  існуючих способів задоволення забезпечених іпотекою вимог кредитора, зокрема, - згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.  Особливе значення при цьому має та обставина, що за змістом норми закону дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені лише в тому випадку, коли іпотечний договір передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки від свого імені. Це передбачається статтею 38 ЗУ "Про іпотеку". 

Отже такий спосіб задоволення забезпечених іпотекою вимог кредитора можливий лише у випадку, коли в іпотечному договорі прямо зазначено права іпотекодержателя діяти самостійно.

Між позивачкою та банком (відповідач)  було укладено кредитний договір, відповідно якого банком було надано позивачці кредит в сумі 900 тис. грн.  У забезпечення виконання зобов'язань між ними також  було укладено договір іпотеки, за яким позивачкою було передано в іпотеку земельну ділянку та житловий будинок загалною вартістю  2 053 574  грн.

Судовому спору передувало отримання позивачкою електронного повідомлення про усунення порушень щодо погашення заборгованості за вказаним кредитним договором та попередження щодо звернення стягнення на нерухоме майно, яке вона не сприйняла як належне, оскільки останнє, на її думку, не містило підпису працівника банку, оформлено не на бланку, а тому вона не вживала заходів щодо погашення заборгованості.

В подальшому позивачка дізналась про укладення  банком договору купівлі-продажу вказаних житлового будинку та земельної ділянки, що були предметом договору іпотеки.

Предметом позову стало визнання недійсними договорів купівлі-продажу предмету іпотеки житлового будинку та земельної ділянки, що за твердженням позивачки, були укладені без відповідного про це попередження та за ціною, яка не узгоджувалась з нею та проведена з явним заниженням реальної вартості.

Рішенням суду першої інстанції, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду, позовні вимоги залишено без задоволення. Судами досліджувались обставини направлення позивачці повідомлення про усунення порушень щодо погашення заборгованості за вказаним кредитним договором та попередження щодо звернення стягнення на нерухоме майно.

При цьому суди зазначили, що електронне повідомлення було сформовано та направлено на адресу позивачки через відділення «УКРПОШТА», яке отримано позивачкою особисто. Вказане електронне повідомлення містило також попередження про звернення стягнення на нерухоме майно за договором іпотеки шляхом його продажу на підставі договору купівлі-продажу згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в договорі іпотеки.

З цими рішеннями також погодився і ВССУ, який, зокрема зазначив таке.

Установивши, що позасудовим способом звернення стягнення на заставлене майно банком, як іпотекодержателем, обрано продаж майна від свого імені, суди першої та апеляційної інстанцій, обґрунтовано залишили без задоволення вимоги щодо визнання договорів купівлі-продажу нерухомого майна недійсними, а посилання скаржника на неузгодження ціни продажу не є підставою для застосування наслідків недійсності правочину, оскільки боржник має право на відшкодування різниці між ціною продажу предмету іпотеки та звичайною ціною на нього.

Довідка: подібний підхід до вирішення цієї судової справи  узгоджується з Правовим висновком у справі за № 6-3034цс16, що сформований ВСУ в постанові від 5 квітня 2017 року.