Земля під багатоквартирним будинком: чому співвласники досі без права власності

Питання правового статусу земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, залишається одним із найменш врегульованих аспектів у сфері житлового законодавства України. Незважаючи на те, що законодавство передбачає механізми передачі таких земель у власність співвласникам будинків, на практиці цей процес ускладнений відсутністю належного нормативного інструментарію.

Сьогодні законодавство не містить повноцінного механізму реалізації права співвласників квартир на землю під будинком, що створює ґрунт для судових спорів і юридичної невизначеності. Цю ситуацію поглиблює відсутність затвердженого Урядом порядку, який мав би визначати процедуру передачі землі співвласникам багатоквартирного будинку.

Проблематика: правовий статус земель багатоквартирних будинків

Чинна редакція статті 42 Земельного кодексу України гарантує співвласникам багатоквартирних будинків право на безоплатне отримання земельної ділянки під будинком у власність або постійне користування. Однак відсутність процедурного порядку унеможливлює реалізацію цього права.

Відповідно до статей 375 та 377 Цивільного кодексу України, право на нерухомість прямо пов’язане з правами на земельну ділянку, на якій вона розташована. Однак ці норми майже не застосовні до багатоквартирних будинків у зв’язку з багатосуб’єктністю прав власності.

Читайте статтю: Проблемні аспекти земель ОСББ

У зв’язку з цим, виникає ряд проблем, а саме:

• неможливість юридично оформити прибудинкову територію;
• вразливість до посягань третіх осіб на частину землі будинку;
• неможливість ефективного управління та захисту території.

Читайте статтю: Права та обов’язки землевласників і землекористувачів через призму добросусідства

Судова практика: права співвласників потребують захисту

Судова практика стає дедалі більш прогресивною у вирішенні земельних спорів за участю співвласників багатоквартирних будинків.

Зокрема, у постанові Верховного Суду у справі № 910/14564/23 від 18.09.2024 р. було підтверджено право співвласників на отримання прибудинкової території у власність, а передача її третім особам в оренду без їхньої згоди визнана незаконною.

Аналогічно, у справі № 926/927/24 (постанова від 05.03.2025 р.) суд звернув увагу, що співвласники не можуть претендувати на всю земельну ділянку, якщо вона обслуговує також інші об’єкти, але мають право вимагати виділення частини, яка обслуговує безпосередньо їхній будинок.

Загальна правова позиція судів базується на принципі єдності юридичної долі земельної ділянки та споруди, що на ній розташована. Відповідно до цієї концепції, право на землю невід’ємно пов’язане з правом на нерухому річ, і його реалізація не повинна залежати від наявності додаткового рішення органу влади.

Читайте статтю: Право постійного землекористування: аналітика крізь призму судового рішення ОП КГС №905/20/23

Законодавчі пропозиції: що потрібно змінити?

З метою створення чіткого правового механізму набуття співвласниками прав на землю під будинком доцільно внести такі зміни:

1. Ввести нову категорію земель у законодавстві – “земельні ділянки багатоквартирних будинків”, що дозволить відокремити такі землі від інших земель житлової забудови.
2. Автоматизувати передачу землі співвласникам – встановити, що з моменту введення будинку в експлуатацію земельна ділянка переходить у їхню спільну власність або користування без додаткових рішень органів місцевого самоврядування.
3. Визначити суб’єкта права – передбачити, що право на землю належить співвласникам в особі ОСББ або простого товариства співвласників.
4. Спрощення процедури оформлення – скасувати додаткову землевпорядну документацію, дозволити формування ділянки автоматично на основі геодезичного знімання.
5. Заборона поділу та відчуження такої ділянки – з метою недопущення втрати контролю співвласниками над нею або її використання не за цільовим призначенням.

Відсутність уніфікованого механізму оформлення земельних прав співвласників багатоквартирних будинків створює прогалину, яка потребує негайного заповнення. Запропоновані зміни мають на меті не лише спростити процедуру набуття земельних прав, а й підвищити рівень правової визначеності та захисту прав співвласників.

Лише системні підходи та перегляд законодавства дозволять встановити реальний юридичний зв’язок між квартирою та землею під будинком — на користь громадян, місцевих громад і сталого розвитку правового поля України.

Автор статті: Сергій Комнатний

Експерт у сфері житлової політики України, доктор юридичних наук