Позасудове стягнення іпотеки: розбір судових рішень на користь боржника

https://youtu.be/52GntVLhbLo

00:00 для більшості банків та мікрофінансових організацій (МФО) позасудовий порядок звернення стягнення на іпотечне майно є найбажанішим шляхом врегулювання проблемної заборгованості. Переоформлення права власності на іпотечну квартиру, будинок або комерційну нерухомість безпосередньо на кредитора (або продаж майна від свого імені третій особі) виглядає значно швидшим, дешевшим та ефективнішим інструментом, ніж роки судових позовів і виснажлива процедура примусового виконання через виконавчу службу. Однак ця «оперативність» має зворотний бік. Позасудове стягнення позбавляє боржника майна у фактично автоматичному режимі, тому закон встановлює для фінансових установ суворі вимоги для такого переходу права власності. Законодавець свідомо створив систему гарантій, щоб не допустити зловживань з боку кредитора та недопущення безпідставної втрати іпотеки позичальником. На практиці банки та МФО нерідко нехтують цими правилами, наприклад: відправляють вимоги на застарілі адреси, ігнорують 30-денний строк очікування, маніпулюють оцінкою майна або реєструють право власності за наявності мораторіїв чи процесуальних заборон і т.п. Ключовий правовий висновок сформований практикою Верховного суду свідчить, що підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й ненадання експертної оцінки предмета іпотеки (висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 24.12.2025 у справі №646/857/18, від 28.01.2026 у справі 932/3641/22). Доречи, остання справа це я її вів по одному із свої клієнтів. Таким чином, боржникові навіть не обов'язково спростовувати факт наявності боргу - достатньо довести, що кредитор пішов «коротким шляхом» підчас якого допустився суттєвої помилки.

00:44 розбір двох моїх справ: Верховний суд і апеляція;

04:12 вимога про усунення порушення: помилки у змісті, адресації та доказах вручення (проблематика Укрпошти, відсутність опису вкладення);

06:17 дотримання 30-денного строку виконання боржником вимоги про погашення боргу: з якої дати відраховувати (з дати відправки чи з дати отримання боржником);

07:23 оцінка іпотеки та заниження вартості;

08:57 наявність арешту, забезпечення позову, мораторію на час позасудового звернення стягнення на іпотеку;

10:39 що просити у позові для скасування переходу права власності на іпотеку;

12:00 скасування позасудового переходу права власності, якщо борг дійсно існує;

13:01 які процедурні помилки банку або МФО є найсильнішими для перемоги в суді;

13:28 що буде з майном під час судового розгляду, якщо банк захоче його перепродати. І що робити, якщо банк вже встиг перепродати квартиру третій особі;

14:16 чи залишається борг після того, як суд скасує позасудове стягнення;

14:42 як обрати адвоката для захисту іпотеки;

15:57 обставини проти боржника;

16:56 строк звернення до суду для скасування переходу права власності;

17:55 реструктуризація боргу у рамках кодексу про банкротство, допоможе боржнику не втратити іпотеку;

18:48 щодо належного відповідача у спорі про скасування рішення реєстратора про реєстрацію права власності на іпотеку за іпотекодержателем;

19:40 повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу погасити борг;

21:16 висновок про вартість іпотеки, що складений більш ніж за 90 днів до переходу права власності на іпотеку;

22:17 ненадання іпотекодержателем державному реєстратору оцінки іпотеки для проведення реєстрації права власності за банком;

23:16 продаж предмета іпотеки від імені іпотекодавців не передбачено законом як спосіб звернення стягнення на іпотеку;

24:32 застосування іншого способу задоволення вимог, ніж визначено в повідомленні направленому іпотекодавцю;

25:41 суди не наділені повноваженнями звертати стягнення на іпотеку шляхом визнання права власності на нього за іпотекодержателем;

26:37 неспівмірність заборгованості за основним зобов`язанням з вартістю переданого в іпотеку майна не є підставою для відмови в задоволенні позову про звернення стягнення на іпотеку;

28:58 відсутність обов’язку нового кредитора (іпотекодержателя) повторно надсилати боржнику письмову вимогу про усунення порушень за кредитним договором;

30:52 іпотека залишається дійсною незалежно від зміни власника майна;

32:17 виселення з житлового приміщення – предмета іпотеки, якщо сторони договору іпотеки передбачили іпотечне застереження про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Адвокат Васильєв Павло Сергійович Консультації: 096-476-66-66 або 095-235-31-10

Телеграм канал по кредитам та виконавчим провадженням

Сайт