Потеря права пользования жилым помещением

Каждый имеет право на жилье – гласит статья 47 Конституции Украины. Государство создает условия при которых каждый может построить, купить, либо взять в аренду жильё.

Да, столь декларативные нормы, впрочем, повлияли на порядок пользования жилым фондом: например, члены семьи собственника жилья, которые проживают вместе с ним, имеют право на пользование этим жильем в соответствии с законом. При чем, Жилищный кодекс УССР (далее – «ЖКУ»), регламентируя это право, указал, что членами семьи являются супруга (супруг), их дети, родители и другие лица, которые с ними проживают и ведут совместное хозяйство.

Таким образом, согласно статье 405 Гражданского кодекса Украины (далее – «ГКУ»), статьям 64 156 ЖКУ – такие лица пользуются жилым помещением наравне с собственником дома (квартиры), если при их вселении не было иного соглашения о порядке пользования этим помещением. При этом, прекращение семейных отношений с собственником дома (квартиры) не лишает их права пользования занимаемым помещением. Могут вселятся и другие лица – по согласованию собственника, совладельца и/или членов его семьи (ч.2 ст.156, ч.1 ст.65 ЖКУ, абз.1 пп.4 п.18 Постановления Кабинета Министров Украины «Об утверждении Правил регистрации места проживания и Порядка передачи органами регистрации информации в Единый государственный демографического реестра» от 2 марта 2016 № 207, далее также – ПКМУ №207).

Количество зарегистрированных лиц в жилом помещении так или иначе влияет на условия проживания в нём – например, на право получать некоторые субсидии (жилищные субсидии), на оплату коммунальных услуг и услуг по содержанию дома. Зарегистрированные лица в жилом помещении, являются одним из негласных факторов, из-за которых новый покупатель может отказаться от такой покупки.

По этим, и по другим причинам - у собственников и совладельцев жилья часто возникают вопросы о признании утратившим право пользования жилым помещением такого лица, которое по собственному желанию не хочет сниматься с регистрации.

Вместе с правом на жилище, Конституция в статье 41, предписывает, что каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью. Так как же соотносятся эти два права – право на жилье и право на собственность в аспекте пользования жилым помещением – рассмотрим ниже. Также, считаем необходимым дополнительно уточнить разницу между требованиями о “выселении” и о “признании лица таким, которое утратило право пользования жилым помещением”.

Анализируйте судебный акт: Хоча придбана у шлюбі квартира була записана лише на чоловіка, він не зміг виселити прописану у ній колишню дружину, яка при цьому у цій квартирі і НЕ проживала (ВС/КЦС від 28 лютого 2018р. у справі № 647/1683/15-ц)

Содержание:

• В каких случаях человек может быть признан таким, что утратил право пользования жильем?
• Кто не может утратить право пользования жильем?

В каких случаях человек может быть признан таким, что утратил право пользования жильем?

Напомним, что жильём, в соответствии со статьёй 379 ГКУ считается квартира, жилой дом, либо другое жилое помещение, если они предназначены и пригодны для постоянного или временного проживания в них. ЖКУ (ст.4) определяет, что в жилой фонд входят - государственный жилищный фонд, общественный жилищный фонд, фонд жилищно-строительных кооперативов, частный (приватный) жилищный фонд, жилой фонд социального назначения.

Законодатель декларирует право собственника, либо законного пользователя жилого помещения (квартиры, дома) - защищать свои имущественные права на принадлежащее, либо пребывающее в их пользовании жилье (Глава 29 ГКУ, в совокупности со статьей 396 ГКУ). Одним из средств защиты, согласно статье 391 ГКУ – является право таких лиц требовать устранения препятствий в осуществлении ими права пользования и/или распоряжения своим имуществом. Устранение таких препятствий в нашем случае возможно путем признания утратившим право пользования жилым помещением таких лиц – ч. 2ст.405 ГКУ и ч.2 ст.107 ЖКУ). Обратите внимание, положение ч. 2 ст. 107 ЖКУ касается исключительно нанимателя жилья и членов его семьи, а не собственника жилья и его семьи – поэтому сосредоточимся больше на ч.2 ст.405 ГКУ, которая регулирует приватный (частный) жилищный фонд.

Согласно ч.2 ст. 405 ГКУ - член семьи собственника жилья теряет право на пользование этим жильем в случае отсутствия члена семьи без уважительных причин более одного года, если иное не установлено договоренностью между ним и собственником жилья или законом.

Пользуйтесь консультацией: Как не платить долги предыдущих владельцев вашей квартиры

Обратите внимание, утрата права пользования жилым помещением, в данном случае касается членов семьи этого же собственника, который просит признать их утратившими право. Ссылаться на ч.2 статьи 405 ГКУ, в иске, нужно в случае если дело действительно касается выехавшего из квартиры члена семьи, которого не было более года в ней, и у вас есть соответствующие доказательства, либо свидетели данного обстоятельства.

Так, в своём решении по делу о признании лица утратившим право пользования жилым помещением и снятия с регистрации № 6-709цс16 от 16 ноября 2016 года Верховный Суд Украины указал на то, что положения статей 383 391 405 ГК Украины, статей 150, 156 в сочетании со статьей 64 ЖКУ предусматривают право требования владельца - защитить нарушенное право собственности на жилое помещение, дом, квартиру и т.д. от любых лиц, в том числе лиц, не являющимися членами его семьи, а положения статьи 405 ГК Украины, со статей 150 156 ЖК УССР регулируют взаимоотношения собственника жилого помещения и членов его семьи, в том числе в случае потери владельцем права собственности, прекращении с ним семейных отношений или отсутствия члена семьи собственника без уважительных причин более одного года. Это же заключение использовал в своем решении ВС КЦС от 09.10.2019 года по делу № 615/1636/17.

В деле № 6-709цс16, которое можно считать основоположным в вопросе о прекращении права пользования жилым помещением, суд решал вопрос об утрате права пользования жильем племянницей по исковому заявлению собственника такого жилья. Племянница членом семьи не считается, согласно статьям 46 и 156 ЖКУ. Таким образом - вывод о том, что собственник имеет законное право защитить собственность от любого лица, в том числе не родственника путем признания такого лица утратившим право пользования - был необходим.

Важно заметить, что суд указал, что при подаче такого, по сути, негаторного иска (то есть иска об устранении препятствий в пользовании жильем, и утрате лицом права пользования жильем), нужно доказать:

• наличие у истца права собственности;
• наличие препятствий в пользовании владельцем своей собственностью.

При этом не имеет значения, кем именно вызвано нарушенное право и на каких основаниях.

Вместе с тем, судебная практика и тут абсолютно неоднозначна. Даже на уровне ВС КЦС то дополняются факты которые нужно доказать, то по-разному решается вопрос о наличии препятствий или их отсутствии. Хотя, практически в каждом случае, ВС КЦС указывает что они не отступают от практики решения в деле № 6-709цс16 от 16.11.2016 г., а обосновывают – мол, обстоятельства дела другие. Так, например, в решении ВС КЦС от 09.10.2019 года по делу № 615/1636/17 суд отказал в снятии с регистрации и выселении, потому что истец (мать) не указала среди ответчиков, ни невестку, ни внука, а только сына (что логично - так как только он был зарегистрирован в доме), что Суд счел недопустимым, так как это «повлечет разъединение семьи». Что же мешает сыну, при выселении забрать с собой семью и не допустить разъединение семьи – так и осталось загадкой. Впрочем, в постановлении ВС от 15.04.2020 г. по делу № 623/2055/18, в похожей ситуации, Суд не счел «разъединением семьи», признание отца таким, который утратил право пользования жильем, несмотря на проживания там же и сына.

Пользуйтесь консультацией: Ипотека при разводе: как разделить квартиру

Что касается наличия препятствий собственнику, как основания для иска, то в решении № 6-709цс16 от 16 ноября 2016 года, Суд решил что они есть (хотя племянница даже не проживала по месту регистрации более 13-ти лет), а вот в решении ВС КЦС от 25.02.2021 г. по делу № 643/13254/18, Суд счел что наличие завышенной платы за коммунальные услуги, вследствие того что в помещении, которое истец приобрел подписав договор пожизненного содержания с бабушкой, имеются еще двое зарегистрированных лиц - ее родственников – недостаточным обоснованием «преград» для собственника для лишения этих двух лиц права пользования жильем.

Нужно заметить, что, термин «выселение», отличается от термина «утрата права пользования жилым помещением», в том числе, если мы говорим про членов семьи собственника (либо арендатора) жилья. Если руководствоваться нормативно-правовыми актами (не смотря на путаницу этих терминов в судебной практике) то:

1. Основания прекращение права пользования жилым помещением в порядке выселения членов семьи совсем другие (ст.ст. 116 157 ЖКУ), нежели лишение права пользования жилым помещением (ст.405 ГКУ, ст.71,72 и ч.2 ст.107 ЖКУ).
2. Если мы говорим об утрате права пользования жильем – то такое обычно применяется к членам семьи, к другим же лицам – выселение. Хотя, опять, замечу что в судебной практике есть решения, где суд признавал утратившими право пользования совсем не членов семьи собственника жилья.
3. Так, в отличии от утраты права пользования, в случае выселения, рассматривается вопрос об обязательстве предоставить новое жилье выселенным, или отсутствии такого обязательства. И это если не учитывать специфическую практику по выселению малолетних, или по выселению из ипотечного жилья – не полностью приобретенного за кредитные деньги, итд. – об этом можно еще одну статью написать.
4. Если в случае выселения члена семьи собственника (арендатора), помимо прочих - основанием может быть нарушения – а именно систематическое разрушение или порча жилого помещения, использование его не по назначению, либо систематическое нарушение правил социалистического общежития, что делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме (а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными), то в случае с утратой (потерей) правом пользования жилым помещением важен срок и причина отсутствия (1 год, для членов семьи собственника; более 6-ти месяцев или «вибуття» для членов семьи арендатора).
5. помимо указанного выше основания выселения, именно выселение применяется в случаях аварийности здания, предоставления нанимателю другого жилья (для определенных категорий лиц), выселение из общежитий, служебного жилья, выселение в случае признания ордера недействительным, выселение при переводе жилого помещения в нежилой фонд, выселение арендатора после окончания аренды и прочие основания (ст.ст.109-117, ст.ст.124-126, ст.132 146 148 157 165 169 ЖКУ).

Таким образом, требование о выселении лица, как и требование о признании таким, которое утратило право пользования жильем - нужно применять отдельно, к каждому конкретному случаю определяя подходящее. И хотя, для снятия с регистрационного учета, подойдет, и решение о лишении права пользования жилым помещением, и о выселении, и о снятии с регистрации места жительства (абз.3 п.26 ПКМУ № 207), важно правильно назвать свои требования суду и уже отталкиваясь от них, собрать нужные доказательства и привести правильные аргументы.

Пользуйтесь консультацией: Чем отличается прописка от регистрации в Украине?!

Кто не может утратить право пользования жильем?

В первую очередь не может утратить право пользования жильем ни собственник жилья, ни совладелец (в том числе собственник части жилья). Право собственности является абсолютным правом, и включает в себя по умолчанию – триаду: право пользования, распоряжения, владения. Собственник владеет, пользуется, распоряжается своим имуществом по собственному усмотрению - нельзя такого ответчика признать утратившим право пользования жилым помещением (ВС от 17.04.2019 года по делу № 641/6645/16-с). Даже если речь идет о бывших супругах, которые разделили имущество, признание утратившим право одного из них, который владеет частью квартиры – недопустимо (постановление ВС от 17.10.2019 года по делу № 622/460/14-ц). То же касается и супругов, которые владеют не отдельной частью жилья, а целым жильем на праве общей совместной собственности (ВС от 28.02.2018 г. по делу № 647/1683/15-ц).

Анализ статьи 71 ЖКУ дает основания для вывода о том, не признается утратившим право пользования жилым помещениями лицо при наличии уважительных причин непроживания. При чем такие причины и срок сбережения права на пользование жильем устанавливается судом. Поскольку исчерпывающего перечня таких уважительных причин нет - уважительность отсутствия лица определяется судом в каждом конкретном случае с учетом обстоятельств дела.

Некоторые причины, и сроки их влияния считаются уважительными - «secundum legem» (согласно закону), и должны применяться судом в любом случае. Они установлены пунктами 1-7 части 3 статьи 71 ЖКУ и касаются нанимателя и их членов семьи. Также, нельзя признать таким, который утратил право пользования жильем, и члена семьи нанимателя (или его самого), забронировавшего на время отсутствия такое жилье (ст.73-75 ЖКУ).

Кто может подать в суд иск о признании лица таким, что потерял право пользования жильем? Как обеспечить положительный результат в суде?

Иск о признании утратившим право пользования жилым помещением подается обычно собственником (совладельцем) жилого помещения. Закон позволяет (в том числе, если речь идет о негаторном иске) выступать истцом нанимателю, членам его семьи, в том числе, за которыми сохраняется право на пользование жильем как за временно отсутствующими, или тем, что получили забронировали жилье.

Поскольку в вопросе потери права пользования жилым помещением судебная практика очень неоднозначная, сформулируем некоторые основные правила:

ДЛЯ ИСТЦА. Внимательно изучите ситуацию, которая сложилась, перед подачей иска. Определите какой результат вам необходим – это просто снятие с регистрационного учета потенциального ответчика, или же необходимо физическое выдворение из помещения. Определите в каком он статусе по отношению к вам (член семьи или нет), и какие права имеет на жилье. Если в вашем случае лучше всего заявить требование о признание члена семьи утратившим право пользования, получите как можно больше доказательств его непроживания больше указанного срока в жилье (это могут быть: данные о наличии задолженности по коммунальной плате, или копии квитанций об уплате их; справки из полиции об отсутствии от ответчика заявлений о препятствовании истцом ему проживать в жилом помещении; данные с окружной больницы, что ответчик не заключал декларацию с врачом и медицинская карточка его заводилась; данные с пограничной службы, что ответчик границу не пересекал; акт составленный истцом в присутствии 3-х свидетелей, которые были допрошены в судебном заседании, и правильно заверенные, так называемый «акт уличного депутата» в котором удостоверяется факт, что лицо не проживает в течение определенного времени, или акт о непроживании, заверенный ЖЭК, ОСМД). Суд скептически отнесётся к неправильно заверенным актам (без свидетелей), или если будут только показания свидетелей. И в этом есть логика – говорить можно разное, а вот комплекс доказательств поднимет шансы на позитивный результат.

ДЛЯ ОТВЕТЧИКА. Обязательно изучите материалы дела. На что ссылается истец в своем заявлении, какие доказательства у него есть. Уточните, есть ли у вас интерес к этому жилью. Соберите доказательства Вашего проживания в жилье, интереса к нему, прав на него – или уважительности причин отсутствия. Помните, что бремя доказывания уважительности причин отсутствия - сверх установленных сроков - возлагается на ответчика (ВС от 06.11.2019 года по делу № 641/5955/17, ВС от 14.11.2018 года по делу № 643/11611/16-с). Изложите всё это в своих доводах, а если есть основания полагать, что ваше право пользования жильем уже нарушают – во встречном иске.

В случае дополнительных вопросов по теме вышеизложенной консультации, предлагаем воспользоваться услугой "Тендер на юридическую услугу" от юридического ресурса Протокол.

Автор консультации: Адвокат Трофименко Ирина

Источник: юридический ресурс Протокол