Історія справи

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 жовтня 2014 року Справа № 909/1498/13

Вищий господарський суд України в складі колегії суддів:

Черкащенка М.М.- головуючий, Жукової Л.В. (доповідач), Нєсвєтової Н.М.,розглянувши касаційну скаргу фізичної особи - підприємця ОСОБА_4на рішеннягосподарського суду Івано-Франківської області від 18.03.2014 р.та постановуЛьвівського апеляційного господарського суду від 18.06.2014 р.у справі № 909/1498/13 господарського суду Івано-Франківської областіза позовомвиконавчого комітету Івано-Франківської міської радидо фізичної особи - підприємця ОСОБА_4третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Фонд комунальної власності територіальної громади м. Івано-Франківська пророзірвання договору оренди нежитлових приміщеньв судовому засіданні взяли участь представники від:

позивача: не з`явилися;

відповідача: ОСОБА_5;

третьої особи: не з`явилися;

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Івано-Франківської області від 18.03.2014 року у справі № 909/1498/13 (судді: Калашник В.О., Фанда О.М., Шіляк М.А.) задоволено позовні вимоги Виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради до підприємця ОСОБА_4, третя особа без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Фонд комунальної власності територіальної громади м. Івано-Франківська про розірвання договору оренди нежитлових приміщень № ДО-2205 від 01.04.2004 року. Розірвано договір оренди нежитлових приміщень №ДО-2205 від 01.04.2004 року, укладений між Виконавчим комітетом Івано-Франківської міської ради та підприємцем ОСОБА_4.

Постановою Львівського апеляційного господарського суду від 18.06.2014 року (головуючий суддя: Данко Л.С., судді: Давид Л.Л., Якімець Г.Г.), рішення господарського суду Івано-Франківської області від 18.03.2014 року у справі № 909/1498/13 залишено без змін, апеляційну скаргу без задоволення.

Фізична особа - підприємець ОСОБА_4 подала до Вищого господарського суду України касаційну скаргу, в якій просить суд скасувати рішення господарського суду Івано-Франківської області від 18.03.2014 року та постанову Львівського апеляційного господарського суду від 18.06.2014 року та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

В обґрунтування своїх вимог, скаржник посилається на те, що судами попередніх інстанцій належним чином не досліджені всі обставини справи, крім того неправильно застосовані норми чинного законодавства.

Заслухавши представника відповідача, обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши, згідно ч.1 ст.1117 Господарського процесуального кодексу України, наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення в судових рішеннях, колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Господарськими судам попередніх інстанцій встановлено, що між Виконавчим комітетом Івано-Франківської міської ради, як орендодавцем та підприємцем ОСОБА_4, як орендарем, 01.04.2004 р. був укладений Договір оренди нежитлових приміщень № ДО-2205 з додатком до нього "Розрахунок місячного розміру орендної плати за оренду нежитлових приміщень в будинку на АДРЕСА_1".

Договір укладався на підставі рішення Виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради від 27.02.2004 за № 62 (п. 2.5. Рішення), згідно якого підприємцю ОСОБА_4 надано дозвіл на укладення Договору оренди нежитлового приміщення колишнього гаража, площею 22,75 кв.м., розташоване в будинку за адресою: АДРЕСА_1, на період до 31.03.2005 р. для використання під підсобні приміщення з умовою, що орендар зобов'язується виконати особливі умови договору, а саме: за власні кошти відремонтувати орендовані приміщення, облаштувати дах над орендованими приміщеннями та встановити двері. Вказані особливі умови знайшли своє відображення в розділі 9 договору оренди нежитлового приміщення.

Договір оренди нежитлових приміщень з додатком, укладено сторонами за договором у письмовій формі, у формі єдиного документа, підписаний повноважними представниками сторін за договором, їх підписи посвідчено печатками сторін, що відповідає приписам ст. 181 ГК України, ст. ст. 207, 208 ЦК України.

За умовами договору оренди нежитлових приміщень № ДО-2205 від 01.04.2004 р. Орендодавець, на підставі п. 2.5. рішення міськвиконкому від 27.02.2004 р. № 62 (п. 1.2. договору) передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення площею 22,75кв.м., розташовані на першому поверсі в будинку за адресою: АДРЕСА_1. Об'єкт оренди знаходиться на балансі ЖЕО-9 (п. 1.1. договору).

Відповідно до п.1.3 договору, приміщення передавалось в оренду для використання під підсобне приміщення.

Умовами цього договору, зокрема, пунктами 2.1, 2.2 передбачено, що вступ орендаря у користування приміщеннями настає після укладення цього договору в порядку, встановленому чинним законодавством, з моменту державної реєстрації цього договору та підписання сторонами Акта приймання-передачі приміщень. Передача приміщень в оренду не спричиняє передачу орендарю права власності на приміщення.

Акт приймання-передачі приміщень оформляється одночасно з передачею їх в оренду від орендодавця до орендаря. Термін оформлення Акта приймання-передачі приміщень не може перевищувати трьох днів з дня державної реєстрації цього договору.

Приймання-передача в оренду нежитлових приміщень, згідно вказаного договору, відбулась на підставі Акту приймання-передачі в оренду нежитлових приміщень в будинку за адресою: АДРЕСА_1 від 01.04.2004 р..

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено місцевим судом, в подальшому, на підставі Угод № УО-2205-1 від 21.06.2004 р., № УО-2205-2 від 27.04.2005 р., № УО-2205-3 від 28.12.2005 р., № УО-2205-4 від 01.06.2006 р., № УО-2205-5 від 22.06.2007 р., № УО-2205-7 від 20.12.2007 р., № УО-2205-8 від 21.05.2008 р., № УО-2205-9 від 28.01.2009 р., № УО-2205-10 від 16.06.2009 р., № УО-2205-11 від 01.07.2010 р., № УО-2205-12 від 21.06.2011 р., № УО-2205-13 від 31.07.2013 р. про внесення змін до договору оренди нежитлових приміщень № ДО-2205 від 01.04.2004, до основного договору вносились зміни щодо розміру орендної плати, зміни площі орендованих приміщень, а також терміну дії договору.

Рішенням Виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради № 604 "Про оренду та безоплатне користування (позичку) об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Івано-Франківськ" від 20.12.2007 р., внесені зміни та доповнення до раніше прийнятих рішень Виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради та договорів оренди, відповідно до якого, було змінено цільове використання орендованого відповідачем майна, а саме: цільове використання "під підсобні приміщення" замінено словами "для використання під гараж" (п. 3.2. Рішення № 604). Підстава: зміни вносяться на підставі листа підприємця ОСОБА_4 від 31.10.2007 р. без номера в частині зміни цільового використання приміщень.

На підставі вказаного рішення, між сторонами у даній справі була укладена Угода № УО-2205-7 від 20.12.2007 р. про внесення змін до договору оренди нежитлових приміщень № ДО-2205 від 01.04.2004 р., яка підписана повноважними представниками двох сторін за Договором та їх підписи засвідчено печатками сторін, що відповідає приписам ст. ст. 207, 208 ЦК України.

Даною Угодою змінено редакцію п.1.3 договору оренди нежитлових приміщень № ДО-2205 від 01.04.2004 р. та викладено даний пункт в наступній редакції "Приміщення передається в оренду під гараж".

Угодою від 28.01.2009 р. № УО-2205-9 про внесення змін до Договору оренди нежитлових приміщень № ДО-2205 від 01.04.2004 р., сторонами змінено, зокрема, п.1.1 договору оренди нежитлових приміщень № ДО-2205 від 01.04.2004 р., який викладено в наступній редакції: "Орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення гаража площею 20,1 кв.м., розташоване на першому поверсі в будівлі за адресою: АДРЕСА_1, який перебуває на балансі ЖЕО № 9". Зазначена Угода підписана повноважними представниками двох сторін за Договором та їх підписи засвідчено печатками сторін, що відповідає приписам ст. ст. 207, 208 ЦК України.

Угодою № УО-2205-11 від 01.07.2010 р. про внесення змін до Договору оренди нежитлових приміщень № ДО-2205 від 01.04.2004 р. змінено редакцію п. 4.3.10 Договору оренди, який викладено в наступній редакції: "У 3-х місячний термін з дня набрання чинності угоди № УО-2205-11 від 01.07.2010 року укласти у встановленому порядку з Івано-Франківською міською радою договір оренди земельної ділянки або договір сервітутного користування часткою земельної ділянки, закріпленої за будинком, в якому розташовані орендовані приміщення. Копію договору оренди земельної ділянки або договору сервітутного користування часткою земельної ділянки подати до Фонду комунальної власності територіальної громади м. Івано-Франківська".

Цією ж Угодою, сторонами, був змінений пункт 6.6.8 договору, який викладено в наступній редакції: "Орендар не уклав чи відмовився укласти договір оренди земельної ділянки або договору сервітутного користування часткою земельної ділянки у порядку та в терміни визначені п.1.5 та п.4.3.10 цього договору, або не сплачує орендну плату згідно укладеного договору оренди земельної ділянки або договору сервітутного користування часткою земельної ділянки".

Угодою № УО-2205-13 від 31.07.2013 р. про внесення змін до договору оренди нежитлових приміщень № ДО-2205 від 01.04.2004 р. продовжено дію основного Договору до 31.12.2013 року.

Таким чином, укладаючи договір оренди нежитлових приміщень № ДО-2205 від 01.04.2004 р. з подальшими змінами, які викладені у вказаних вище додаткових угодах, сторони, вільно, за взаємною згодою, погодили та визначили усі істотні умови характерні для договорів даного виду.

Статтею 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Місцевим господарським судом встановлено, не заперечується ні позивачем, ні відповідачем, що сторони договору не висловлювали заяв про припинення договору оренди, строк його дії вважався продовженим і договір був чинним на день подачі позовної заяви.

Згідно ч.3 ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", за згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови окрім істотних умов договору оренди визначені ч.1 цієї ж статті.

Відповідно до п.4.3.10 договору оренди, орендар зобов'язувався у 3-х місячний термін з дня державної реєстрації цього договору укласти у встановленому порядку з міськвиконкомом договір оренди земельної ділянки, закріпленої за будинком, в якому розташовані приміщення. Копію договору оренди земельної ділянки подати до Фонду комунальної власності територіальної громади м. Івано-Франківська.

Як зазначено вище у цій постанові, Угодою № УО-2205-11 від 01.07.2010 р. про внесення змін до договору оренди нежитлових приміщень № ДО-2205 від 01.04.2004 р. вказаний пункт договору був змінений та викладений у наступній редакції: у 3-х місячний термін з дня набрання чинності угоди № УО-2205-11 від 01.07.2010 р. укласти у встановленому порядку з Івано-Франківською міською радою договір оренди земельної ділянки або договір сервітутного користування часткою земельної ділянки, закріпленої за будинком, в якому розташовані орендовані приміщення. Копію договору оренди земельної ділянки або договору сервітутного користування часткою земельної ділянки подати до Фонду комунальної власності територіальної громади м. Івано-Франківська.

Статтею 526 ЦК України визначено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

В порушення умов договору та наведеної норми закону, відповідач не уклав з позивачем договори оренди земельної ділянки на якій розташований об'єкт оренди та не уклав інші договори щодо обслуговування навколишньої території.

Умовами самого договору оренди нежитлових приміщень передбачено, що договір оренди земельної ділянки є невід'ємною частиною цього договору (друге речення абзацу другого п. 1.5. Договору).

Як вбачається з матеріалів даної справи, між Івано-Франківською міською радою та підприємцем ОСОБА_4 09 березня 2007 року був укладений договір оренди землі, державна реєстрація якого проведена згідно п. 5.2. договору за № 615 від 02.04.2007 року. Термін дії зазначеного Договору закінчився 09.03.2007 року, сторонами термін дії цього договору не продовжувався (не пролонговувався), що підтверджується матеріалами справи, зокрема, заявою ОСОБА_4, поданої на ім'я Міського голови 15.07.2008 р.

Доказів про те, що в наступному, між сторонами був укладений договір оренди земельної ділянки, як от, рішення (ухвала) сесії Івано-Франківської міської ради про продовження дії попереднього договору оренди землі, та/або докази про укладення нового договору оренди землі за спірний період, сторонами суду не представлено, в матеріалах справи такі докази відсутні.

Відповідно до положень п.6.6 договору оренди нежитлових приміщень, договір оренди може бути розірваний достроково на вимогу однієї із сторін за рішенням суду чи господарського суду в разі невиконання або неналежного виконання сторонами зобов'язань за цим Договором та з інших підстав, в тому числі коли орендар не уклав чи відмовився укласти договір оренди земельної ділянки або договір сервітутного користування часткою земельної ділянки у порядку та в терміни, визначені п.1.5 та п.4.3.10 цього договору, або не сплачує орендну плату згідно укладеного договору оренди земельної ділянки або договору сервітутного користування часткою земельної ділянки (п.6.6.8 договору оренди із змінами внесеними на підставі угоди № УО-2205-11 від 01.06.2010 р.).

Відповідно до ст. 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Аналогічна норма передбачена і положеннями ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Укладаючи договір оренди, сторони обумовили, що орендар повинен укласти договір оренди земельної ділянки або договір сервітутного користування часткою земельної ділянки, закріпленої за будинком, в якому розташовані орендовані приміщення, орендодавець розраховував на впорядкування орендних відносин, в тому числі і у питанні землекористування, а також отримання від оренди землі відповідного прибутку. Однак, вказані договірні зобов'язання відповідачем не були виконані.

Зазначені обставини є підставою для розірвання договору оренди відповідно до положень п. 6.6, 6.6.8 вказаного вище договору.

Крім цього, особливими умовами договору оренди № ДО-2205 від 01.04.2004 р. було передбачено, що орендар зобов'язувався за власні кошти відремонтувати орендовані приміщення, облаштувати дах над орендованими приміщеннями та встановити двері. Саме виконання цих робіт не потребувало інших погоджень з орендодавцем.

Однак, відповідно до п.4.1.3 Договору оренди, орендар мав право проводити реконструкцію, переобладнання та поліпшення орендованих приміщень, що зумовлює підвищення їх вартості після отримання на це письмової згоди Орендодавця.

Відповідачем не була дотримана вказана умова Договору та самовільно, без письмової згоди позивача, проведена добудова мезоніна площею 16,2 кв.м., над гаражем, які відповідач вважає невідокремлювальними покращеннями.

Пленум Вищого господарського суду України у п.5.5 постанови "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна" від 29.05.2013 р. №12 зазначає, що вирішуючи спори, пов'язані з використанням орендарем прав, визначених ч.3 ст.773 і ст.778 ЦК України, господарський суд повинен мати на увазі, що згода орендодавцяна вчинення відповідних дій щодо орендованого майна має бути викладена у певній документальній формі, якщо така можливість не передбачена у самому договорі оренди (найму).

Твердження скаржника про те, що ним було погоджено план зовнішнього вигляду фасаду після проведення будівельних робіт, що фактично і є письмовою згодою на будівництво, не підтверджено документальною.

Крім того, судами попередніх інстанцій правомірно не прийнято до уваги висновок Експертно-консалтингової фірми про вартість об'єкта оцінки, який складено 30.09.2008 р. та на який посилається відповідач, як на доказ здійснення поліпшень орендованого майна та якому, не надано правової оцінки місцевим судом, не можна оцінювати як висновок судового експерта у розумінні ст.ст. 41, 42 ГПК України, оскільки його було вчинено на замовлення Виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради, тобто однієї сторони, згідно документів поданих лише цією стороною, без відповідного доручення суду, тобто без оголошення ухвали про призначення експертизи, та спеціаліста, що його надавав, не було попереджено про кримінальну відповідальність, встановлену законом. Тому такий висновок не має доказової сили та не може слугувати належним та допустимим доказом факту надання Орендодавцем згоди на проведення добудови мезоніну.

Не ґрунтується на фактичних обставинах справи твердження скаржника про те, що договір з ЖЕО № 9 на обслуговування прибудинкової території продовжує діяти, оскільки, як встановлено місцевим господарським судом та вбачається з матеріалів справи, відповідачем, в порушення умов Договору оренди нежитлових приміщень, не укладено з балансоутримувачем договору про надання послуг з утримання будинку та прибудинкової території (п.4.3.9 Договору). Будь-яких доказів в розумінні статей 33, 34 ГПК України про укладення такого договору скаржник суду не представив, в матеріалах справи такі докази відсутні, тому твердження скаржника, в цій частині, є безпідставними.

Господарський суд відповідно до приписів ст. 43 ГПК України оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Наведена норма зобов'язує суд у кожному конкретному випадку оцінювати наявні докази в їх сукупності, з урахуванням повноти встановлення всіх обставин справи, які необхідні для правильного вирішення спору, на основі вичерпних та достеменно підтверджених висновків.

В силу приписів ст. 1117 ГПК України, касаційна інстанція не має права сама встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові місцевого чи апеляційного господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів касаційної інстанції вважає, що судом апеляційної інстанції при здійсненні перегляду рішення місцевого господарського суду дана належна юридична оцінка обставинам справи, порушень норм матеріального та процесуального права не вбачається, у зв'язку з чим підстави для скасування оскаржуваних судових актів відсутні.

Керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119, 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,-

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу фізичної особи - підприємця ОСОБА_4 залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Івано-Франківської області від 18.03.2014 р. та постанову Львівського апеляційного господарського суду від 18.06.2014 р. у справі № 909/1498/13 залишити без змін.

Головуючий Черкащенко М.М.

Судді Жукова Л.В.

Нєсвєтова Н.М.