Постанова

Іменем України

26 лютого 2020 року

м. Київ

справа № 693/26/18

провадження № 61-44949св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Краснощокова Є. В. (суддя-доповідач),

суддів: Антоненко Н. О., Дундар І. О., Журавель В. І., Русинчука М. М.,

учасники справи:

позивач - фермерське господарство «Степ»,

відповідачі - іноземне підприємство «Агро-Вільд Україна», ОСОБА_1 ,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_1 на постанову апеляційного суду Черкаської області від 22 серпня 2018 року, в складі колегії суддів: Фетісової Т. Л., Бородійчука В. Г., Василенко Л. І.

ОПИСОВА ЧАСТИНА

Короткий зміст позовних вимог

У січні 2018 року фермерське господарство «Степ» (далі - ФГ «Степ») звернулося до суду з позовом, у якому просило визнати недійсним договір емфітевзису та визнання укладеною додаткової угоди.

Позовна заява мотивована тим, що на підставі договору оренди земельної ділянки, укладеного 21 січня 2008 року між ОСОБА_2 та ФГ «Степ», господарство орендує земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 4,45 га, кадастровий номер 7120910100:05:001:1126, розташовану в адміністративних межах Жашківської міської ради за межами населеного пункту строком на 5 років до 21 січня

2013 року. 15 лютого 2008 року проведено державну реєстрацію зазначеного договору оренди, а 05 серпня 2011 року у відділі Держкомзему у Жашківському районі зареєстровано додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки про поновлення договору та встановлення нового строку його дії до 31 грудня 2017 року.

15 травня 2015 року ОСОБА_2 та іноземне підприємство «Агро-Вільд Україна» (далі - ІП «Агро-Вільд Україна») уклали договір встановлення емфітевзису, на підставі якого ІП «Агро-Вільд Україна» зареєструвало право користування зазначеною земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) з 01 січня 2018 року до 01 січня 2025 року.

22 вересня 2017 року право власності на земельну ділянку зареєстровано за ОСОБА_1 , яка є спадкоємцем після смерті ОСОБА_2 .

Запис про зареєстроване за ІП «Агро-Вільд Україна» речове право порушує права ФГ «Степ» як орендаря земельної ділянки, укладений договір емфітевзису суперечить договору оренди земельної ділянки від 21 січня 2008 року та позбавляє позивача права, передбаченого частиною першою статті 33 Закону України «Про оренди землі», на укладення договору оренди землі на новий строк. Крім того, законом не передбачено встановлення строку дії договору емфітевзису на майбутнє, для таких цілей укладається попередній договір, передбачений статтею 635 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України). Використання земельної ділянки різними суб`єктами на правах оренди та емфітевзису є взаємовиключним. Існування емфітевтичного права, яке виникло та зареєстровано пізніше права оренди, є протиправним. Позивач направив відповідачці повідомлення з пропозицією про поновлення договору оренди землі на новий строк із доданим проектом додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 21 січня 2008 року. У такий спосіб позивач реалізував своє переважне право на поновлення договору оренди та подальше користування земельною ділянкою. У зв`язку із зазначеним, просив суд задовольнити позов.

Короткий зміст рішення суду першої інстанцій

Рішенням Жашківського районного суду Черкаської області від 25 травня

2018 року у задоволенні позову відмовлено.

Суд першої інстанції виходив із того, що закон не встановлює заборону на визначення емфітевтичного права на майбутнє; договір емфітевзису повинен відповідати загальним положенням про договір, передбаченими статтями

407-412 ЦК України, статті 102-1 Земельного кодексу України. Переважне право ФГ «Степ» на укладення договору оренди земельної ділянки може існувати лише у випадку наявності інших претендентів на укладення саме договору оренди,

а не будь-яких інших договорів, ФГ «Степ» не дотримано встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі» процедури поновлення договору оренди земельної ділянки. Відтак суд зробив висновок, що у результаті укладення договору емфітевзису права ФГ «Степ» не порушено.

Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанцій

Рішенням апеляційного суду Черкаської області від 22 серпня 2018 року рішення Жашківського районного суду Черкаської області від 25 травня 2018 року скасовано, ухвалено нове рішення, яким визнано недійсними договір емфітевзису від 15 травня 2015 року, укладений між ОСОБА_2 та

ІП «Агро-Вільд Україна» та додаткову угоду до нього від 26 листопада 2015 року. Визнано укладеною між ОСОБА_1 та ФГ «Степ» додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 21 січня 2008 року.

Суд апеляційної інстанції виходив з того, що передання права користування спірною земельною ділянкою іншій особі під час дії договору оренди земельної ділянки є порушенням закону. У зв`язку з укладенням договору емфітевзису позивач позбавляється можливості поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк. Умови договору емфітевзису від 26 травня 2015 року не є кращими за умови, ніж у додатковій угоді про поновлення договору оренди земельної ділянки від 01 серпня 2011 року. Посилаючись на висновки щодо застосування норм права, сформульовані Верховним Судом України у постанові від 13 квітня 2016 року у справі № 6-2027цс15, суд виходив з того, що спір стосується переважного права одного орендаря перед іншим орендарем на продовження дії договору оренди, а відтак дійшов висновку, що права ФГ «Степ» у зв`язку з укладенням спірного договору емфітевзису є порушеними. Крім того, виходячи з положень статті 11 ЦК України, статті 2 Закону України «Про оренду землі» та статті 33 Закону України «Про оренду землі», направлення орендодавцем до закінчення строку дії договору оренди повідомлення про відсутність у нього, як власника земельної ділянки, наміру поновлювати договір оренди на новий строк після закінчення терміну дії договору не створює будь-яких прав та обов`язків для сторін у розумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Аргументи учасників справи

У вересні 2018 року ОСОБА_1 подала до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду апеляційної інстанції скасувати, залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Касаційна скарга мотивована тим, що укладенням договору встановлення емфітевзису та додаткового договору до нього між ОСОБА_2 , спадкоємцем якої вона є, та ІП «Агро-Вільд Україна» ніяким чином не порушує переважне право ФГ «Степ» на пролонгацію договору оренди, оскільки ОСОБА_2 з іншими орендарями договори оренди не укладалися,

а договір емфітевзису є відмінним за своєю правовою суттю договором. Крім того, позивачем не надано належних та допустимих доказів щодо повідомлення орендодавця чи його спадкоємця про намір після закінчення строку договору скористатися переважним правом поновлення його на новий строк, а відповідні документи подані безпосередньо до апеляційної інстанції в день прийняття апеляційним судом рішення не можуть бути визнані належними, допустимими, достовірними та достатніми доказами відповідно до вимог ЦПК України.

У січні 2019 року ФГ «Степ» подало до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому вказує, що апеляційний суд забезпечив повний та всебічний розгляд справи і правильно її вирішив, оскільки спірним договором було порушено переважне право господарства на продовження користування земельною ділянкою. Вважає, що доводи касаційної скарги є необґрунтованими та не впливають на правильність висновків суду апеляційної інстанції.

Рух справи

Ухвалою Верховного Суду від 12 жовтня 2018 року відкрито касаційне провадження в цій справі.

03 жовтня 2019 року справу передано судді-доповідачу Краснощокову Є. В.

Ухвалою Верховного Суду від 10 лютого 2020 року справу призначено до судового розгляду.

Відповідно до пункту 2 розділу II «;Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України Цивільного процесуального кодексу України Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ» від 15 січня 2020 року № 460-IX, який набрав чинності 08 лютого 2020 року, установлено, що касаційні скарги на судові рішення, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цим Законом, розглядаються в порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

21 січня 2008 року між ФГ «Степ» та ОСОБА_2 укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований 15 лютого 2008 року у Жашківському районному відділі Черкаської регіональної філії центру Державного земельного кадастру, відповідно до умов якого ОСОБА_2 передала ФГ «Степ» на строк до 21 січня 2013 року у платне користування належну їй земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 4,45 га, розташовану в адміністративних межах Жашківської міської ради за межами населеного пункту.

01 серпня 2011 року між ФГ «Степ» та ОСОБА_2 укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 21 січня 2008 року, зареєстровану 05 серпня 2011 року у відділі Держкомзему у Жашківському районі Черкаської області, якою зокрема погодили новий (поновлений) строк дії договору оренди земельної ділянки до 31 грудня 2017 року.

У пункті 7 вказаної додаткової угоди сторони погодили, що після закінчення строку договору оренди земельної ділянки від 21 січня 2008 року орендар має переважне право поновлення договору на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

15 травня 2015 року ОСОБА_2 та ІП «Агро-Вільд Україна» уклали договір встановлення емфітевзису, на підставі якого ІП «Агро-Вільд Україна» зареєструвало право користування зазначеною земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) з 01 січня 2018 року до 01 січня 2025 року.

У пункті 5.6 договору емфітевзису передбачено, що емфітевту відомо, що на земельну ділянку існує обмеження у користуванні згідно з договором оренди земельної ділянки, укладеним між ФГ «Степ» та ОСОБА_2 , термін дії якого закінчується 31 грудня 2017 року.

22 вересня 2017 року право власності на земельну ділянку зареєстровано за ОСОБА_1 .

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

Позиція Верховного Суду

Касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Згідно зі статтю 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначені статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 цього Закону (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою, дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова,

а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Отже, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. У разі недотримання цієї процедури орендарем його переважне право на укладення договору оренди землі припиняється.

При цьому, переважне право орендаря буде порушене, зокрема, у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотримання процедури повідомлення попереднім орендарем про намір реалізувати своє переважне право.

Суд апеляційної інстанції зазначив, що ФГ «Степ» письмово повідомляв орендодавця 18 січня 2018 року, в місячний термін після закінчення строку дії договору оренди, що має намір скористатися переважним правом поновлення його на новий строк.

Разом з цим, судом першої інстанції правильно зазначив, що, маючи намір продовжити дію договору, орендар був зобов`язаний звернутись до орендаря не пізніше 01 жовтня 2017 року (враховуючи термін дії договору до 31 грудня

2017 року), додавши до листа-повідомлення проект додаткової угоди. Позивач зазначав, що проектом додаткової угоди, що була додатком до листа-повідомлення, повідомив про намір реалізувати переважне право, однак не надав суду жодного доказу такого звернення, не зазначив коли саме він звернувся з таким листом, та чим це можливо підтвердити.

Переглядаючи справу, суд апеляційної інстанції не спростував висновку суду першої інстанції, що ФГ «Степ» не дотримано встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі» процедури поновлення договору оренди земельної ділянки, а відтак зробив безпідставний висновок, що право ФГ «Степ» на поновлення договору оренди земельної ділянки є порушеним.

Згідно зі статтями 16, 203, 215 ЦК України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорювання правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання правочину недійсним як способу захисту

є усталеним у судовій практиці.

Суд першої інстанції правильно виходив з того, що у зв`язку з припинення переважного права ФГ «Степ» на укладення договору оренди землі, відсутні підстави для визнання недійсним договору емфітевзису, оскільки права позивача у зв?язку з його укладенням не порушуються.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Оскільки апеляційний суд скасував судове рішення, яке відповідає закону, суд касаційної інстанції скасовує судове рішення суду апеляційної інстанції

і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції.

За подання касаційної скарги ОСОБА_1 сплатила 6 400,00 грн судового збору, у зв?язку з задоволенням якої сплачений судовий збір підлягає стягненню на її користь з ФГ «Степ».

Керуючись статтями 400, 402, 413, 416 ЦПК України (в редакції, чинній станом на 07 лютого 2020 року), Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Постанову апеляційного суду Черкаської області від 22 серпня 2018 року скасувати.

Рішення Жашківського районного суду Черкаської області від 25 травня

2018 року залишити в силі.

Стягнути з фермерського господарства «Степ» на користь ОСОБА_1 витрати на сплату судового збору, понесені у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, у розмірі 6 400,00 грн.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Є. В. Краснощоков

Судді: Н. О. Антоненко

І. О. Дундар

В. І. Журавель

М. М. Русинчук