Постанова

Іменем України

24 липня 2019 року

м. Київ

справа № 235/2303/18

провадження № 61-7563 св 19

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Білоконь О. В., Осіяна О. М. (суддя-доповідач), Сакари Н. Ю.,

учасники справи:

позивач - товариство з обмеженою відповідальністю «Бета-Агро-інвест»;

представник позивача- Хайтов Павло Вячеславович;

відповідачі: ОСОБА_1 , фізична особа-підприємець ОСОБА_4;

представник ОСОБА_1 - ОСОБА_3 ;

представник фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 - ОСОБА_5 ;

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Бета-Агро-інвест» на рішення Красноармійського міськрайонного суду Донецької області від 24 жовтня 2018 року у складі судді Бородавки К. П. та постанову Донецького апеляційного суду від 28 лютого 2019 року у складі колегії суддів: Агєєва О. В., Гапонова А. В., Санікової О. С.,

ВСТАНОВИВ:

1. Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У травні 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Бета-Агро-інвест» (далі - ТОВ «Бета-Агро-інвест») звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 , фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 (далі - ФОП ОСОБА_4) про визнання недійсним договору оренди землі, визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі.

Позовна заява мотивована тим, що 20 серпня 2007 року між ТОВ «Бета-Агро-інвест» та ОСОБА_1 був укладений договір оренди землі, зареєстрований у цей же день у Красноармійському районному відділі Донецької регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», реєстраційний № НОМЕР_1 , предметом якого є земельна ділянка, загальною площею 7,1034 га, кадастровий номер НОМЕР_2 , розташована на території Іванівської сільської ради Покровського району Донецької області.

Пунктом 8 зазначеного договору передбачено, що він укладений на строк 10 років, після закінчення якого орендар має переважне право поновлення його дії на новий строк, для чого повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Зазначало, що 13 квітня 2017 року від відповідача надійшла заява, в якій вона невмотивовано відмовляється від продовження строку дії договору. Скориставшись своїм переважним правом поновлення дії договору, позивач направив орендодавцю повідомлення від 20 червня 2017 року із проектом додаткової угоди, які відповідач отримала 24 червня 2017 року.

Вказувало, що орендодавцю були запропоновані нові, покращені, умови договору оренди, однак, ОСОБА_1 вказаний лист проігнорувала, не висловила побажань щодо запропонованих умов оренди та в подальшому уклала договір оренди землі спірної земельної ділянки з ФОП ОСОБА_4 , що свідчить про порушення відповідачем переважного права позивача на укладення договору.

Ураховуючи викладене, ТОВ «Бета-Агро-інвест» просило суд визнати недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_4 10 листопада 2017 року, предметом якого є земельна ділянка, загальною площею 7,1034 га, кадастровий номер НОМЕР_2 , розташована на території Іванівської сільської ради Покровського району Донецької області; визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 20 серпня 2007 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Бета-Агро-інвест», зареєстрованого 20 серпня 2007 року за № 040716000063 вказаної земельної ділянки, на зазначених в угоді умовах.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Красноармійського міськрайонного суду Донецької області від 24 жовтня 2018 року у задоволенні позову ТОВ «Бета-Агро-інвест» відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що підстави вважати порушеним переважне право позивача на продовження дії договору оренди землі, передбачене статтею 33 Закону України «Про оренду землі», відсутні. Судом враховано, що орендодавець 13 квітня 2017 року повідомила листом ТОВ «Бета-Агро-інвест» про відсутність наміру продовжувати договірні відносини з позивачем та просила орендаря повернути їй земельну ділянку, а листом від 20 жовтня 2017 року позивач надав власнику землі обґрунтовану підставу вважати про його небажання скористатися своїм переважним правом на продовження дії договору.Спірна земельна ділянка була повернута позивачем власнику землі - ОСОБА_1 , яка в подальшому на законних підставах уклала новий договір оренди землі від 10 листопада 2017 року з ФОП ОСОБА_4 і підстав визнання вказаного правочину недійсним, передбачених частиною першою статті 215 ЦК України, не доведено.

Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції

Постановою Донецького апеляційного суду від 28 лютого 2019 року апеляційну скаргу ТОВ «Бета-Агро-інвест» залишено без задоволення, рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції та вказав про те, що сторони не дійшли згоди щодо продовження дії договору оренди, оскільки орендодавцем листом від 13 квітня 2017 року було повідомлено орендаря про відмову у продовженні дії договору. В свою чергу, листом від 20 жовтня 2017 року позивач повідомив відповідача, що у зв`язку із закінченням строку дії договору оренди та відмовою орендодавця продовжувати його на новий строк на нових умовах позивачем планується здійснення інформування податкових органів про припинення господарської діяльності на ділянці відповідача та повернення земельної ділянки власнику. Вказаний лист направлено позивачу після закінчення строку дії договору (20 серпня 2017 року), що свідчить про остаточне визначення позивачем подальших відносин з орендодавцем та відмову від свого переважного права на продовження дії договору оренди. Судом враховано, що спірна земельна ділянка була передана в оренду ФОП ОСОБА_4 не відразу, а лише 10 листопада 2017 року, після отримання від позивача листа від 20 жовтня 2017 року про припинення своєї господарської діяльності на спірній землі, а тому переважне право позивача на продовження дії договору оренди порушено не було і підстави визнання недійсним договору оренди землі, укладеному між ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_4 відсутні. Крім того, судом враховано, що частинами восьмою, дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді. Отже, достеменно знаючи про волевиявлення орендодавця не продовжувати договірних відносин щодо оренди належної йому земельної ділянки, позивач не скористався своїм правом оскаржити в судовому порядку відмову (зволікання) орендодавця, як це передбачено частинами восьмою, дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі», а звернувся до суду з позовом лише у травні 2018 року, тобто вже після укладеного ОСОБА_1 нового договору оренди з ФОП ОСОБА_4 , про визнання останнього недійсним.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

У квітні 2019 року ТОВ «Бета-Агро-інвест» подало до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просило оскаржувані судові рішення скасувати, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, й ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.

Касаційна скарга мотивована тим, що судами не враховано факт відсутності відповіді ОСОБА_1 на лист-пропозицію ТОВ «Бета-Агро-інвест» від 20 червня 2017 року щодо поновлення договору оренди, тобто, пропозиція позивача взагалі була проігнорована відповідачем, що свідчить про порушення його переважного права оренди земельної ділянки. Зазначало, що переважне право передбачено статтею 777 ЦК України, статтею 285 ГК України, статтею 33 Закону України «Про оренду землі» та зводиться до того, що сумлінний орендар має переважне право перед іншими бажаючими на укладання договору оренди на новий строк, або на тих самих умовах, що були або на нових умовах. При цьому власник майна повинен запропонувати цьому орендарю нові умови і тільки у випадку його відмови - передати майно в оренду іншій особі на тих же самих умовах, що були запропоновані орендарю. Зазначало, що товариство сумлінно виконувало умови договору оренди, суди дійшли помилкового висновку про порушення позивачем, як орендарем, своїх зобов`язань за договором оренди землі. Вказувало, що відмова орендодавця від укладення нового договору оренди з попереднім орендарем має бути вмотивованою, проте, відповідачем не наведено жодних причин відмови від продовження дії договору з позивачем, вважало єдиною причиною суб`єктивне бажання орендодавця укласти договір з новим орендарем.

Відзив на касаційну скаргу не надійшов.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду у складі судді Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 21 червня 2019 року касаційне провадження у вказаній справі відкрито та витребувано цивільну справу № 235/2303/18-ц із Красноармійського міськрайонного суду Донецької області.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, площею 7,1034 га, у межах згідно з планом, розташованої на території Іванівської сільської ради Покровського (Красноармійського) району Донецької області, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, на підставі державного акту на право на земельну ділянку серії НОМЕР_3 , зареєстрованого у Красноармійському районному відділі земельних ресурсів 06 квітня 2006 року (а.с. 16, 17 том 1).

20 серпня 2007 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Бета-Агро-інвест» був укладений договір оренди землі, площею 7,1034 га, кадастровий номер НОМЕР_2, з нормативною грошовою оцінкою 72 399,04 грн, із внесенням орендної плати в розмірі 1 % від нормативної оцінки земельної ділянки, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, на строк 10 років (а.с. 9-12 том 1).

Пунктом 8 вказаного договору передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору письмово повідомити орендодавця про намір продовжити його дію.

Пунктом 9 договору визначено, що оренда плата вноситься орендарем у формі та у розмірах 1 % від нормативної оцінки земельної ділянки (рілля) у сумі 723,99 грн.

Факт передачі спірної земельної ділянки орендодавцем ОСОБА_1 орендарю ТОВ «Бета-Агро-інвест» підтверджується актом приймання-передачі від 22 серпня 2007 (а.с. 13 том 1).

13 квітня 2017 орендодавцем направлено на адресу орендаря заяву, у якій вона просила повернути їй спірну земельну ділянку, оскільки строк договору оренди землі закінчується 22 серпня 2017 року (а.с. 18 том 1).

24 червня 2017 відповідач отримала від позивача під розписку лист від 20 червня 2017 № 155-Д, у якому останній, ураховуючи її лист від 13 квітня 2017 року, повідомив про намір скористатись своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі. У вказаному листі позивач зазначив, що ним належно виконувались обов`язки за умовами договору оренди, планово здійснювалось підвищення орендної плати. Відповідачу було запропоновано або підписати додаткову угоду до договору оренди землі чи договір оренди у новій редакції, або надати письмову відмову. До листа були додані додаткова угода до договору оренди та договір оренди у новій редакції з додатками. У зазначених документах відповідачу пропонувалася орендна плата у розмірі 4 % від нормативної грошової оцінки, що становить 9 560,94 грн на рік у 2017 році, та у розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки землі, що становить 11 951,17 грн на рік, починаючи з 2018 року (а.с. 19-29 том 1).

20 жовтня 2017 позивачем на адресу відповідача був направлений лист б/н, за змістом якого позивач повідомив останню про те, що у зв`язку із закінченням строку дії договору оренди та відмовою останньої продовжити його на новий строк на нових умовах, позивачем здійснюється інформування фіскальних органів про зменшення оброблюваних ним земель та повернення відповідачу спірної земельної ділянки. Також позивач повідомив відповідача про те, що якщо вона змінить своє рішення та поновить співпрацю з позивачем, він здійснить на її користь додаткову виплату (а.с. 82 том 1).

10 листопада 2017 року між ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_4 був укладений договір оренди спірної земельної ділянки строком на 10 років. Сторонами договору погоджено розмір орендної плати у грошовій формі у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки землі, що становить 7 171,06 грн. Спірна земельна ділянка передана орендодавцем новому орендарю за актом приймання-передачі земельної ділянки від 10 листопада 2017 року (а.с. 64-67 том 1).

Реєстрація права оренди земельної ділянки на підставі вказаного договору оренди землі № 17 проведена 10 листопада 2017 року за № 23292934, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (а.с. 159 том 1).

2. Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

У частині третій статті 3 ЦПК України визначено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до вимог частини першої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Встановлено й це вбачається із матеріалів справи, що оскаржувані судові рішення ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до частини четвертої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до частини першої статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Відповідно до статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі» (далі - Закон).

Відповідно до статті 13 цього Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною першою статті 95 ЗК України, частиною першою статті 25 Закону встановлено, що орендар земельної ділянки має право, зокрема, самостійно господарювати на землі з дотримання умов договору оренди землі.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону, яка фактично об`єднує два випадки пролонгації такого договору.

Відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Судами встановлено та матеріалами справи підтверджується, що у передбачений Законом термін сторони не дійшли згоди щодо подовження дії договору оренди, оскільки орендодавцем було повідомлено орендаря про відмову у подовженні договору, що підтверджується листом від 13 квітня 2017 року (а.с.18 том 1).

Судами враховано, що позивач був обізнаний про відсутність волевиявлення відповідача на укладення додаткової угоди та подовження дії договору оренди, що підтверджується листом позивача, направленим на адресу відповідача від 20 жовтня 2017 року, в якому останній чітко зазначає, що у зв`язку із закінченням строку дії договору оренди та відмовою орендодавця (відповідача) продовжувати його на новий строк на нових умовах, позивачем планується здійснення інформування податкових органів, що господарська діяльність позивача на ділянці відповідача припинена та ділянка повернута останньому (а.с. 82 том 1). Вказаний лист направлено відповідачу після закінчення строку дії договору (20 серпня 2017 року), що свідчить про остаточне визначення позивачем подальших відносин з орендодавцем та спростовує довід касаційної скарги позивача про відсутність у ТОВ «Бета-Агро-інвест» наміру відмовлятись від свого переважного права з посиланням на лист від 20 червня 2017 року № 155-Д.

Крім того, частиною шостою статті 33 Закону передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Судами враховано, що позивачем не надано належних та допустимих доказів того, що він продовжував користуватись спірною земельною ділянкою після закінчення стоку дії договору 20 серпня 2017 року.

Крім того, частинами восьмою, дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Достеменно знаючи про волевиявлення орендодавця не продовжувати договірних відносин щодо оренди належної йому земельної ділянки, позивач не скористався своїм правом оскаржити в судовому порядку відмову (зволікання) орендодавця, як це передбачено частинами восьмою, дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі», а звернувся до суду з позовом лише в травні 2018 року, тобто вже після укладеного ОСОБА_1 нового договору оренди з ФОП ОСОБА_4 , про визнання останнього недійсним.

Ураховуючи наведене, суди дійшли правильного висновку про недоведеність позивачем порушення його переважного права на продовження дії договору оренди, передбаченого статтею 33 Закону України «Про оренду землі», а також про відсутність підстав, передбачених статтею 215 ЦК України, для визнання договору оренди, укладеного 10 листопада 2017 року між ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_4 , недійсним.

Розглядаючи спір, який виник між сторонами у справі, суди правильно визначилися з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідили наявні у справі докази і дали їм належну оцінку, правильно встановили обставини справи, внаслідок чого ухвалили законні й обґрунтовані судові рішення, які відповідають вимогам матеріального та процесуального права.

Доводи касаційної скарги зводяться до незгоди з висновками судів першої та апеляційної інстанцій стосовно установлення обставин справи, містять посилання на факти, що були предметом дослідження й оцінки судами, які їх обґрунтовано спростували. В силу вимог вищезгаданої статті 400 ЦПК України суд касаційної інстанції не вправі встановлювати нові обставини та переоцінювати докази.

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків суду не спростовують.

Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Бета-Агро-інвест» залишити без задоволення.

Рішення Красноармійського міськрайонного суду Донецької області від 24 жовтня 2018 року та постанову Донецького апеляційного суду від 28 лютого 2019 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді: О. М. Осіян

О. В. Білоконь

Н. Ю. Сакара