Подвійна оренда земельних ділянок. Верховним судом вирішено ряд виключних правових проблем

З огляду на високу конкуренцію між землекористувачами, непоодинокими є випадки виникнення спорів між юридичними особами, які орендують земельні ділянки, що належать фізичним особам (земельні паї).

У даній статті ми розглянемо конкретний кейс, який, напевне, притаманний багатьом учасниками земельних відносин, а також проаналізуємо Рішення Великої Палати Верховного суду від 18.04.2023 по справі № 357/8277/19, яка дала відповіді на ряд актуальних питань, серед яких раніше не було одностайної думки у суддів нижчестоящих інстанцій.

Зміст:

• 1. Приклад спірної ситуації щодо подвійної оренди земельних ділянок
• 2. Правовий висновок Великої Палати щодо юрисдикції
• 3. Щодо наявності порушеного права позивача (в аспекті дії договору оренди до реєстрації права оренди або ж після скасування такого запису)
• 4. Правовий висновок Великої Палати щодо можливості витребування земельної ділянки

Приклад спірної ситуації щодо подвійної оренди земельних ділянок

Тож, ситуація була наступна. Між фізичною особою (власник земельної ділянки) та фірмою «А» у червні 2013 року було укладено договір оренди земельної ділянки строком на 10 років. Право оренди було зареєстровано в державному реєстрі у січні 2014 р.

У 2018 році Власник вирішив передати цю земельну ділянку в оренду іншій юридичній особі – фірмі «Б» (допускаємо, що фірма «Б» запропонувала якусь додаткову винагороду власнику). Для реалізації цього плану, власником було написано скаргу до МінЮсту, який за результатами її розгляду скасував реєстрацію права оренди за фірмою «А». Після цього власник поділив свою земельну ділянку на дві з присвоєнням кожній окремого кадастрового номеру, та уклав договір оренди обох новоутворених земельних ділянок з фірмою «Б».

Для захисту своїх інтересів Фірма «А» звернулася до суду загальної юрисдикції з позовом про визнання нового договору оренди з фірмою «Б» - недійсним, про витребування з чужого незаконного володіння у фірми «Б» спірних земельних ділянок (які утворилися в результаті поділу), про внесення змін до первинного договору оренди земельної ділянки.

Тож перед судами було поставлено на вирішення ряд правових проблем:

• Яка юрисдикція такого спору, адже спір про витребування земельної ділянки стосується лише 2-х юридичних осіб, з якими було укладено договори оренди (господарська юрисдикція), в той час у позовній вимозі про визнання недійсним нового договору оренди, відповідачами є власник ділянки (фізична особа) та новий орендар (юридична особа), тобто спір в цій частині підсудний суду загальної юрисдикції. Також з огляду на можливу позовну вимогу про скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права оренди за новим орендарем, може скластись враження про адміністративну юрисдикцію спору по даній позовній вимозі.
• Іншою виключною правовою проблемою стало визначення моменту набрання чинності договором оренди земельної ділянки і його дію окремо від державної реєстрації права оренди. Адже в цій справі первинний договір оренди ніхто не оспорював, однак в той же час державним реєстратором було скасовано державну реєстрацію речового права – права оренди. Тож невідомим залишався обсяг прав орендаря з дійсним договором оренди при скасованій державній реєстрації права.
• Окремо Верховним судом викладено позицію щодо можливості витребування земельної ділянки первинним орендарем у наступного, та за яких умов це є можливим.

Отже розглянемо правові висновки Великої Палати по черзі.

Правовий висновок Великої Палати щодо юрисдикції

Судова юрисдикція – це інститут права, який покликаний розмежувати між собою компетенцію як різних ланок судової системи, так і різних видів судочинства – цивільного, кримінального, господарського та адміністративного.

Колегія суддів зазначила, що при визначенні юрисдикції суду прагне запобігти ситуаціям штучного створення преюдиції чи ситуаціям, коли для вирішення одного спору потрібно ініціювати два і більше процесів у судах різних юрисдикцій. Рішення суду має остаточно вирішувати спір по суті та захищати порушене право чи інтерес. Якщо для реалізації рішення суду потрібно ще раз звертатися до іншого суду й отримувати ще одне рішення – це означає, що обраний спосіб захисту (який часто зумовлений обмеженнями, що діють у певній юрисдикції) є неефективним. «Один спір – один процес» – це правило, якого Верховний Суд намагається дотримуватися і забезпечувати його через ухвалені правові висновки щодо юрисдикційності спорів.

Тож з урахуванням правових висновків, викладених у попередніх постановах Верховного Суду, Велика Палата зробила висновок, що оскільки предметом спору у справі, що переглядається, є земельні ділянки, власником яких є фізична особа як сторона договорів оренди землі (як первісного, укладеного із позивачем, так і двох наступних, укладених із відповідачем), предмет спору безпосередньо стосується прав і обов`язків власника земельних ділянок. А оскільки позовні вимоги фірми «А» до фірми «Б» про витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння та користування заявлені з приводу земельної ділянки, власником якої є фізична особа, яка укладала договори оренди як з фірмою «А», так і з фірмою «Б», а тому з огляду на характер правовідносин, з яких виник спір, його слід розглядати в порядку цивільного судочинства.

Тож з юрисдикцією тепер все стало зрозуміло, така категорія спорів повинна розглядатися в порядку цивільного судочинства.

Щодо наявності порушеного права позивача (в аспекті дії договору оренди до реєстрації права оренди або ж після скасування такого запису)

Передусім звертаємо увагу на те, що позиція Великої Палати у даній справі стосується договорів оренди укладених після 01.01.2013 року, коли було змінено законодавство і державна реєстрація договору оренди була замінена н державну реєстрацію права оренди.

Згідно з ч.1 ст. 640 ЦК України договір набирає чинності з моменту його укладення. У частині третій статті 640 ЦК України визначено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Разом із цим у частині п`ятій статті 6 Закону «Про оренду землі» (доповнено на підставі Закону від 11 лютого 2010 року № 1878-VI) визначено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Тобто з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки.

Тож Великою Палатою зроблено висновок, що договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто дотримання сторонами вимог статей 638, 759 та 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV.

З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря – отримати право на користування земельною ділянкою.

В той же час зареєстроване право оренди землі є речовим правом.

05 грудня 2019 року Законом № 340-IX абзац другий частини другої статті 25 Закону № 161-XIV доповнено умовою, що орендар земельної ділянки зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди.

Тобто використання земельної ділянки неможливе без державної реєстрації права оренди, оскільки відсутні правові підстави для цього.

За цих обставин Велика Палата визнала що не має підстав для відступу від висновку, викладеного в постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, у частині того, що договір є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов договору, право оренди виникає з моменту його державної реєстрації.

Однак Велика Палата Верховного Суду відступила від висновку, викладеного у цій же постанові у частині того, що виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації. При цьому Велика Палата Верховного Суду враховує, що вказаний висновок стосується чинності договору оренди землі, укладеного після 01 січня 2013 року, тобто після зміни законодавчого регулювання: виключення із Закону № 161-XIV вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди та вказівки на необхідність реєстрації права оренди та виключення з тексту цього Закону посилання на укладеність правочину з дня його державної реєстрації.

Отже, як то кажуть простими словами. Чинне законодавство розрізняє поняття державної реєстрації договору та державної реєстрації речового права. Так, відповідно до ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації ЛИШЕ у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Державна реєстрація речового права передбачена ст. 182 ЦК України, відповідно до якої право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

У зв’язку з внесенням змін до ЗУ «Про оренду землі» та Земельного Кодексу України, з 01.01.2013 року законом виключено норми, що обумовлювали необхідність державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, в той же час передбачено необхідність державної реєстрації самого права оренди.

Тож у період між укладанням договору оренди земельної ділянки до реєстрації речового права договір оренди вважається укладеним і чинним, однак саме право оренди виникне у орендаря лише після реєстрації відповідного права у державному реєстрі.

Правовий висновок Великої Палати щодо можливості витребування земельної ділянки

У даній справі Велика Палата Верховного Суду послалась на свою постанову від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, конкретизувала власний правовий висновок щодо права орендаря за первинним договором оренди земельної ділянки на захист свого права, визначивши, що якщо під час дії першого договору оренди земельної ділянки був укладений другий договір з іншим орендарем і право останнього зареєстроване, то суд зможе захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте таку можливість первинний орендар матиме лише тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди.

За відсутності реєстрації права оренди первинного орендаря у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно позовні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди землі за договором оренди, укладеним у період дії первинного договору, підлягають задоволенню, якщо на час ухвалення рішення суду первинний орендар матиме чинне право оренди та зможе його зареєструвати.

Щодо вимоги про витребування земельної ділянки в третьої особи, то первісний орендар може заявити таку вимогу лише в тому разі, якщо він (первісний орендар) зареєстрував своє право оренди. Проте «витребування земельної ділянки» не є наслідком визнання недійсним договору оренди, на підставі якого було здійснено державну реєстрацію права оренди наступним орендарем.

У разі укладення договору оренди земельної ділянки в період чинності попереднього договору оренди оскаржуваний договір оренди може бути визнано недійсним, однак у вказаному випадку позивач заявив вимогу про витребування земельної ділянки, задоволення якої повністю поновлює його права орендаря.

Отже, у разі, якщо позивач заявив вимоги про витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння, і така вимога підлягає задоволенню, то немає необхідності для визнання недійсним наступного договору оренди (неефективний спосіб захисту).

Також, Велика Палата Верховного Суду розглянула питання про можливість продовження дії договору оренди землі в разі, якщо земельна ділянка в період дії договору була поділена і до Державного земельного кадастру внесено відповідні зміни.

За позицією Великої Палати, поділ чи об`єднання земельних ділянок не припиняє дії обмежень, обтяжень, встановлених на земельні ділянки, крім випадків, коли обмеження (обтяження) поширювалося лише на частину земельної ділянки, яка в результаті поділу земельної ділянки не увійшла до сформованої нової земельної ділянки.

Передача земельної ділянки в оренду і є таким обтяженням права власника земельної ділянки. За обставинами справи Власник передав в оренду фірмі «А» всю земельну ділянку, яку в подальшому той поділив на дві земельні ділянки.

Такий поділ земельної ділянки не припиняє права оренди на неї орендаря, оскільки уся передана в оренду земельна ділянка була поділена і увійшла у дві сформовані земельні ділянки. Тому договір оренди земельної ділянки не припинив своєї дії.

Отже, вказане рішення Великої Палати ВС дійсно конкретизувало певні правові висновки та усунуло певні протиріччя у судовій практиці. Висновки зводяться до того, що орендар земельної ділянки фактично має майже усі права власника щодо захисту своїх прав та інтересів щодо земельної ділянки на строк дії договору оренди.

Автор статті: ЦВІГУН ВІТАЛІЙ ВАСИЛЬОВИЧ

керівник судової практики, старший юрист, адвокат

Джерело: Домінанта