Перехід прав на землю при відчуженні нерухомості: судова практика

Одним із найконфліктніших питань у земельних спорах залишається просте на перший погляд запитання: що переходить до набувача разом із будівлею – лише стіни чи й земля під ними. Від відповіді залежать межі прав нового власника, можливість витребування земельної ділянки, а також ризики для попереднього власника та інших користувачів.

За останні десятиліття підходи законодавця і судів до співвідношення прав на земельну ділянку та розташовану на ній нерухомість неодноразово змінювалися: від «автоматичного» переходу прав до моделей, у яких усе вирішувалося виключно договірно. Це призвело до накопичення суперечливої практики й поставило перед судами питання: у яких саме випадках набуття права власності на будівлю тягне за собою перехід прав на землю, у якому обсязі та яким способом такі права можуть бути захищені.

Так, при відчуженні обʼєктів нерухомого майна під час дії статті 30 ЗК у редакції 1992 року Закон передбачав автоматичний перехід права власності на земельну ділянку до набувача з необхідністю надалі оформлення набувачем цього права. За приписами ст. 120 ЗК у редакції від 25.10.2001 (у період з 01.01.2002 до 20.06.2007) у разі відчуження об'єкта нерухомого майна, розташованого на відповідній ділянці, до набувача лише могло переходити право на цю земельну ділянку. При цьому вказана норма не містила положень щодо автоматичного переходу права користування (оренди) земельної ділянки в разі відчуження будівлі та імперативних приписів щодо конкретного порядку дій, а також заборони щодо отримання права користування земельною ділянкою за договором суборенди.

Навпаки, зі змісту чч. 1, 2 ст. 120 ЗК (у редакції від 06.10.2004) випливає, що питання користування земельної ділянкою надалі після відчуження розташованої на ній нерухомості могло вирішуватися сторонами, зокрема, в договірному порядку. Хоча водночас автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі чи споруди і передбачається й у ст. 377 ЦК, проте перевага віддається нормам ЗК, які носять спеціальний характер.

У статті 120 ЗК (у редакції Закону № 997-V від 27.04.2007) знову закріплено автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі чи споруди. У поточній редакції ст. 120 ЗК (зі змінами, внесеними Законом № 1702-VI від 05.11.2009) також передбачається автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі або споруди, і ці норми мають імперативний характер.

Отже, у чинному земельному та цивільному законодавстві зараз імперативно передбачається перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на обʼєкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах ст. 120 ЗК, ст. 377 ЦК, інших положеннях законодавства.

Відповідний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16: «особа, яка набула право власності на об'єкт нерухомості, розташований у межах земельної ділянки, якою користувався попередній власник нерухомого майна, набуває право вимагати оформлення на своє ім'я документів на користування земельною ділянкою на умовах і в обсязі, які були встановлені для попереднього землекористувача власника об'єкта нерухомості, або частиною земельної ділянки, яка необхідна для обслуговування об'єкта нерухомості розташованого на ній».

Нарешті, у постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 Велика Палата Верховного Суду ще з більшою категоричністю заявила: «принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю обʼєкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній обʼєктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання обʼєктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об'єкти розташовані. Отже, обʼєкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об'єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об'єкт права власності».

Вказана правова позиція застосовується і по сьогодні. Суди, встановлюючи, що на момент придбання нерухомого майна за договором купівлі-продажу чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачало перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на обʼєкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, відповідно до статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 ЦК, витребовують таку ділянку на користь нового власника нерухомого майна.

Проте право такого витребування та його використання теж мають свої обмеження. Зокрема, на такій гіпотетичній ділянці можуть бути розташовані об’єкти нерухомого майна і інших власників. То чи може бути «свіжим» набувачем нерухомості витребувана вся прилегла земельна ділянка, якщо право на таку одноосібно належить продавцю відповідного нерухомого майна, у той час як інші власники майна на ній свої права на відповідну землю не витребували і не зареєстрували?

Сьогоднішня судова практика є досить послідовною і вважає правильним застосування судами при вирішенні питання щодо можливості витребування всієї земельної ділянки позивачем правових висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постанові від 22.01.2025 у справі № 446/478/19, відповідно до яких «витребування як належний спосіб захисту у цій справі не може бути застосовано щодо всієї земельної ділянки…, така вимога може розглядатися тільки щодо тієї частини земельної ділянки, що накладається на смугу відведення…» позивача, який … «має довести, яка саме земельна ділянка, в яких межах накладається на (його) смугу відведення…». «Захистити право без ідентифікації земельної ділянки неможливо». Вказана позиція близька за змістом висновку КЦС ВС від 21.03.2018 у справі № 441/123/16.

При цьому суди правомірно додатково зауважують, що частина земельної ділянки, на якій розташоване майно позивача, має бути ідентифікована, зокрема, шляхом визначення координат поворотних точок меж і даних про привʼязку поворотних точок меж до пунктів державної геодезичної мережі (стаття 15 Закону «Про Державний земельний кадастр»).

Виконання дослідження з визначення координат поворотних точок меж і даних про привʼязку поворотних точок меж до пунктів державної геодезичної мережі потребує спеціальних знань у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо. Тому результати таких досліджень можуть міститися, зокрема, у висновку експерта. Висновок експерта може бути підготовлений на замовлення учасника справи або на підставі ухвали суду про призначення експертизи (статті 98 – 107 ГПК).

Якщо обидві вказані умови набувачем нерухомого майна виконані, то реалізація наявних прав засобами судового захисту здійснюється на таких підставах.

Зокрема, права на орендовану ділянку захищаються у такий самий спосіб і такими самими засобами, як і власник земельної ділянки, про що йдеться у статті 396 ЦК (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 917/1938/23).

Відповідно до статті 396 ЦК особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі і від власника майна, відповідно до положень глави 29 цього Кодексу.

Віндикаційний позов є позовом речовим і як такий належить до речових способів захисту права. Його зміст полягає у вимозі неволодіючого власника до володіючого невласника про повернення речі в натурі. При цьому відповідно до статті 396 ЦК за допомогою віндикаційного позову може захищатися володіння також і носія іншого речового права (титульного володільця), а не тільки права власності. Безпосередня мета віндикації полягає у відновленні володіння власника (титульного володільця), що зі свого боку забезпечує можливість використання ним усього комплексу правомочностей, що складають належне йому речове право (пункт 141 постанови Великої Палати Верховного Суду від 13.02.2024 у справі № 910/2592/19).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово викладала висновки, відповідно до яких, якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від цієї особи (стягнення з неї) нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову щодо такого майна, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого володіння є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за кінцевим набувачем, який є відповідачем (постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.112018 у справі № 488/5027/14-ц, від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16, від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18, від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц).

Згідно з пунктом 9 частини 1 статті 27 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, обʼєкт незавершеного будівництва, майбутній обʼєкт нерухомості.

Отже, рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого володіння є підставою для внесення інформації щодо прав на земельну ділянку до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно в порядку, визначеному у законодавстві. А тому належним (правомірним) способом захисту може бути позов речово-правового характеру, зокрема віндикаційний позов про витребування тієї частини земельної ділянки, право на яку належить позивачу та зареєстроване за особою – тимчасовим фактичним володільцем земельної ділянки.

За таких обставин додаткова чи окрема позовна вимога про скасування рішення про державну реєстрацію за відповідачем права на спірну земельну ділянку не є належним та ефективним способом захисту порушених прав позивача і не повинна задовольнятися.

Якщо вказані умови гіпотетичним позивачем, який придбав нерухоме майно, не виконані, то суди переважно доходять висновків про відмову у задоволенні позову у звʼязку з:

• відсутністю на момент придбання нерухомого майна мають імперативних норм щодо автоматичного переходу права на земельну ділянку при придбанні будівлі або споруди;
• необґрунтованістю позовних вимог у частині витребування на користь позивача всієї площі спірної земельної ділянки та без ідентифікації тієї частини земельної ділянки, на якій розташоване майно позивача;
• неефективністю обраного позивачем способу захисту в частині заявленої вимоги про скасування державної реєстрації за відповідачем права на спірну земельну.

Тож сьогоднішня модель співвідношення прав на землю та нерухомість, хоча й спирається на імперативний принцип єдності їхньої юридичної долі, не гарантує автоматичного успіху в кожному спорі.

Для нового власника будівлі ключовими є три моменти: наявність на момент набуття нерухомості норм, які передбачали перехід права на земельну ділянку; коректна ідентифікація саме тієї частини ділянки, що необхідна для обслуговування об’єкта (з урахуванням вимог земельного кадастру та висновків експертів); а також вибір належного способу захисту (віндикаційний позов щодо відповідної частини земельної ділянки).

Судова практика демонструє послідовний підхід: рішення про витребування майна з чужого володіння є достатньою підставою для державної реєстрації речових прав, тоді як окремі вимоги про скасування реєстрації без належної ідентифікації об’єкта та обґрунтування обсягу прав переважно визнаються неефективними. Для практикуючого юриста це означає, що успіх у подібних справах залежить не лише від посилання на загальний принцип єдності долі землі й будівлі, а й від ретельно підготовленої доказової бази та точно обраного способу судового захисту.

Автор статті: Олексій Янушевський

секретар Комітету НААУ з питань аграрного, земельного та довкілевого права