Офіс протидії рейдерству як позасудовий спосіб захисту від дій “чорних реєстраторів”

Не кожен пересічний громадянин та навіть юрист, що не стикається на практиці з реєстраційними діями, знають щось про «Офіс протидії рейдерству». Більше того, останнім часом у новинах щодо гучних корупційних скандалів з рейдерського захоплення нерухомості фігурує саме цей орган Мінюсту. Актуальності висвітлення роботи Офісу також додає факт збільшення випадків рейдерських захоплень майна з початку карантину у вересні 2020 року. Ця стаття направлена на те, щоб розібратися у процедурі та повноваженнях Офісу протидії рейдерству, що стали причиною появи цього органу Мінюсту у центрі уваги ЗМІ.

Офіс протидії рейдерству був відкритий у 2019 році при Міністерстві юстиції України на правах департаменту, завданням якого є реалізації державної політики у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, державної реєстрації юридичних осіб, громадських формувань, що не мають статусу юридичної особи, та фізичних осіб – підприємців. Простими словами, Офіс займається боротьбою з «чорними реєстраторами», захистом прав власників нерухомого майна та власників корпоративних прав юридичних осіб. Керівництво Мінюсту позиціонує створення Офісу, як початок кінця «епохи рейдерства».

Цікавим є те, що проаналізувавши закони та існуючі підзаконні нормативно-правові акти важко знайти будь-яке згадування Офісу протидії рейдерству та інформації щодо положення, на підставі якого він діє. За нашої уяви Офіс протидії рейдерству – це бренд, створений Мінюстом та є новою «обкладинкою» іншого колегіального органу, який в дійсності розглядає скарги на державних реєстраторів та захищає від «чорних реєстраторів».

Слід відзначити, що Офіс протидії рейдерству не є новим органом Мінюсту, а є фактично ребредингом старого - Комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації, що діяла відповідно до Наказу Мінюсту від 12.01.2016 р. № 37/5, виданого попереднім Міністром юстиції України Павлом Петренком.

Наказом Міністерства юстиції України від 09.01.2020 р. №71/5, виданим вже новим міністром Денисом Малюською, було затверджено «Положення про Колегію з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб'єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції» (далі – «Положення»). Відтак зі зміною керівництва Мінюсту відбулась також і зміна колегіального органу Мінюсту з Комісії на Колегію із узагальненою назвою «Офіс протидії рейдерству». Таке перейменування державних органів у «Офіси» стало актуальним з обранням президентом Володимира Зеленського (під тенденцію потрапили Адміністрація Президента України - Офіс Президента України, а також Генеральна прокуратура України - Офіс генерального прокурора).

Так, відповідно до Положення, Колегія - це постійно діючий консультативно-дорадчий орган при Мін'юсті. Колегія є тим органом, що здійснює розгляд скарг у сфері державної реєстрації у формі засідань. Фактично Колегія була створена змість раніше діючої Комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації, що також діяла при Мінюсті.

Таким чином, подаючи скаргу (онлайн, поштою або особисто) на дії державного реєстратора (в т.ч. нотаріуса), який на думку заявника скарги порушив вимоги законодавства та незаконно перереєстрував право власності на належне заявнику майно, скаржник звертається не до Офісу протидії рейдерству, а до Колегії. Велику вивіску з назвою «ОФІС ПРОТИДІЇ РЕЙДЕРСТВУ» ви можете побачити у місті Києві на будинку 15 по вул. Євгена Сверстюка.

Процедурні питання розгляду скарг Колегією визначені у затвердженому Постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 р. №1128 «Порядку розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб’єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції» (далі – «Порядок»). Зазначений Порядок є процедурним документом, що регламентує провадження з розгляду Скарг на дії державних реєстраторів. Крім того, частково процедура розгляду скарг регламентована у Розділі ІІІ Положення.

Колегія здійснює розгляд скарг на дії та бездіяльність державних реєстраторів, щодо прийняття рішень з державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань. Тобто, предметом розгляду є порушення здійснені відносно державної реєстрації прав на нерухоме майно та державної реєстрації юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.

При цьому, як вбачається з нашої практики та аналізу рішень, прийнятих Колегією за результатами розгляду скарг у сфері державної реєстрації, більшість скарг подається з питань реєстрації речових прав на нерухоме майно, подання яких передбачено ст. 37 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Коротко підсумувавши підстави для звернення до Колегії за захистом прав можна виділити наступні вимоги для звернення зі скаргою на дії або бездіяльність державного реєстратора: 1) наявність права на нерухоме майно, 2) порушення права дією або бездіяльністю державного реєстратора, 3) подання письмової скарги протягом 60-ти календарних днів з дня прийняття рішення, що оскаржується, або з дня, коли особа дізналася чи могла дізнатися про порушення її прав відповідною дією чи бездіяльністю державного реєстратора.

При цьому, на ділі, з моменту прийняття скарги Колегією її розгляд залежить від того наскільки правильно було її складено, адже процедура розгляду скарги прописана у відповідному Порядку, а невірне оформлення скарги є підставою для відмови у її задоволенні.

Колегія розглядає скаргу у сфері державної реєстрації не пізніше наступного робочого дня з дня її реєстрації на предмет встановлення підстав для відмови в її задоволенні, що перелічені у пункті 5 Порядку. Хоча, на практиці перевірка більшості підстав для відмови у задоволенні скарги відбувається вже під час розгляду скарги про суті.

Для розгляду скарги Колегія запрошує скаржника, державного реєстратора, суб’єкта державної реєстрації, територіальний орган Мін’юсту, рішення, дія або бездіяльність яких оскаржується, а також інших заінтересованих осіб, зазначених у скарзі у сфері державної реєстрації або встановлених відповідно до відомостей реєстрів (пункт 10 Порядку).

Мін’юст своєчасно, але не пізніше ніж за два дні до дня розгляду скарги у сфері державної реєстрації колегіально повідомляє про час і місце засідання Колегії шляхом розміщення оголошення на офіційному веб-сайті Мін’юсту та додатково одним з таких способів: 1) телефонограмою, 2) засобами електронної пошти.

Копії скарги у сфері державної реєстрації та доданих до неї документів надаються в день розгляду (пункт 12 Порядку).

На практиці, засідання Колегії можна умовно поділити на два етапи:

1) «відкрите» засідання, куди власне для надання пояснень запрошуються скаржник, державний реєстратор та інші заінтересовані особи (частіше всього зареєстровані власники майна),

2) «закрите» засідання, яке відбувається без виклику осіб членами Колегії, за наслідками якого власне і приймається рішення за наслідками розгляду скарги.

За результатами розгляду скарги у сфері державної реєстрації Колегія приймає рішення про задоволення скарги у сфері державної реєстрації або про відмову в її задоволенні з підстав, передбачених законом (пункт 14 Порядку).

Як показує практика трапляються випадки коли в Офісі протидії рейдерству намагаються «захистити» свої права самі «рейдери» або інші заінтересовані особи, які в обхід суду намагаються захистити свої примарні «права». У нашій практиці ставалися непоодинокі випадки, коли користуючись недосконалістю Порядку розгляду скарг, недобросовісні особи звертались зі скаргами та намагались непомітно скасувати державну реєстрацію прав законних власників.

Серед недоліків Порядку розгляду скарг можна виокремити наступні:

1) Оскільки Колегія не є судом, під час прийняття скарг допускається багато неточностей і Скаржник, бажаючи непомітно скасувати державну реєстрацію, може не зазначити повний перелік всіх заінтересованих осіб, не вказати справжні адреси та контактні телефони (унеможливлює належне повідомлення про розгляд скарг), надати копії документів, які можуть бути підроблені або отримані незаконним шляхом (створює хибне уявлення у членів Колегії щодо дійсних обставин) тощо;

2) Неповідомлення заінтересованих осіб завчасно. Як показує практика, про існування скарги та призначене засідання Колегії інформація з’являється на сайті Мінюсту завжди за 2 дні до засідання (при цьому як часто власник майна буде заходити на сайт? Та наскільки розумно надавати заінтересованим сторонам лише 2 дні, коли, наприклад, у судовому процесі надається строк не менше 15 днів для подання відзиву?). При цьому, у разі якщо Скаржник не вкаже у скарзі контактного номеру телефону заінтересованих сторін, то взагалі особа може і не дізнатись, що відбувався розгляд скарги. При цьому, на практиці скарга може надійти до Колегії на початку року, а про її розгляд буде оголошення за два дні у жовтні (тобто пів року скарга може бути у Колегії, а про її існування знатиме тільки скаржник та Мінюст). Гадаємо, що доцільно було б ввести обов’язкове повідомлення усіх заінтересованих сторін, наприклад, листом Колегії, отримавши який заінтересована особа проставивши власний підпис на рекомендованому повідомленні про вручення дійсно була б належно повідомлена.

3) Недосконалий механізм ознайомлення зі скаргою. Ознайомитися зі Скаргою згідно Порядку надають лише перед засіданням Колегії, а відтак задля ознайомлення з матеріалами скарги, якщо Вам пощастило дізнатись про її розгляд за два дні та прибути до Колегії, у вас буде декілька годин. При цьому, вважаємо, що було б розумно додати вимогу, наприклад, надсилання Колегією копії скарги заінтересованим сторонам, майнові права яких порушаться у разі можливого прийняття рішення про скасування державної реєстрації, разом з листом про призначене засідання Колегії.

За вказаних вище недоліків Порядку розгляду скарг Колегією, якщо ви випадково дізнались про те, що призначено засідання, то правильним, на нашу думку, буде скористатись правом на відкладення, що передбачене п. 12 Порядку, що дозволить належним чином ознайомитися зі змістом скарги та підготувати власні письмові пояснення з її приводу.

В будь-якому випадку, отримавши інформації про засідання Колегії стосовно вашого права краще одразу звернутись за кваліфікованою допомогою юриста, оскільки у разі прийняття рішення про скасування реєстрації вашого права слід буде оскаржувати таке рішення у суді.

Відповідно до пункту 17 Порядку, рішення, дії або бездіяльність Мін’юсту можуть бути оскаржені до суду. При цьому, Порядком не передбачено можливості оскарження наказів, прийнятих за результатами розгляду скарг та висновків Колегії до керівництва Мінюсту.

Натомість, абзацом 2 пункту 17 Порядку передбачено, що у разі скасування судом рішення Мін’юсту за результатами розгляду скарги у сфері державної реєстрації Мін’юст забезпечує повторний розгляд такої скарги відповідно до цього Порядку. Тобто, для того щоб забезпечити перегляд скарги слід виконати коло: подати позов до суду, отримати позитивне рішення та знову повернутись до колегії для повторного розгляду поданої скарги. В даному випадку, гадаємо, що цілком логічно було б передбачити можливість перегляду висновку Колегії самою Колегією, наприклад за заявою заінтересованої сторони, яка з тих чи інших причин не з’явилась у призначене засідання, а вже лише потім - до суду, де буде здійснено остаточне скасування наказу за результатами розгляду скарги.

За таких обставин вважаємо, що існування можливості позасудового захисту прав власників нерухомості є позитивним, проте зважаючи на недосконалість Порядку розгляду скарг та предмет розгляду – спір про право власності, доцільно відносити реєстраційні спори виключно до юрисдикції судів.

Отже, підсумовуючи викладене вище, слід відзначити, що дійсно, ідея створення Офісу протидії рейдерству є непоганою, а діяльність Колегії інколи несе позитивний результат для позасудового захисту прав власників майна (особливо це стосується випадків швидкого реагування на протиправні реєстраційні дії), проте цей інститут захисту прав є недосконалим.

Гадаємо, що єдиним правильним способом вирішення реєстраційних спорів є звернення до суду, а не до Міністерства юстиції України, який по своїй суті є органом виконавчої влади та не може захищати права громадян, як суд. Більше того, для подолання рейдерства не потрібно створювати нових органів протидії, а потрібно вирішити саму проблему на корені – змінити структуру державної реєстрації прав, яка унеможливить функціонування «чорних реєстраторів».

Автор статті: Юрист ЮФ "Юрлайн" Опанасенко А.