Нова хвиля спорів щодо містобудівної документації: виклики перехідного періоду та судова практика

Динаміка реформування містобудівного законодавства в Україні сформувала нове підґрунтя для публічно-правових спорів між забудовниками, органами місцевого самоврядування та громадськістю. Тригерними точками стали законодавчі дедлайни щодо оновлення просторового планування, інтеграція цифрових інструментів та розширення компетенції судових інстанцій під час оцінки законності рішень суб'єктів владних повноважень.

Законодавчі зміни як передумова конфліктів

Тривалий час ключовим вектором реформи виступав Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель» № 711-IX. Він заклав концепцію комплексних планів просторового розвитку територій територіальних громад як одночасно містобудівної та землевпорядної документації. Проте практична реалізація цих норм виявила неготовність багатьох громад до швидкого оновлення масивів даних.

Законом України № 4321-IX від 5 серпня 2025 року кінцевий термін обов'язкового розроблення та оновлення містобудівної документації на місцевому рівні було відтерміновано до 1 січня 2028 року. Водночас із 1 січня 2025 року діє жорстке правило щодо внесення змін до чинної застарілої документації місцевого рівня. Оновлювати генеральні плани чи детальні плани територій (ДПТ), які були затверджені до набрання чинності реформою, дозволяється виключно за умови їх повного приведення у відповідність до нових вимог щодо складу та змісту.

Це обмеження створило правовий вакуум для девелоперів. Місцеві ради часто не мають фінансових чи технічних ресурсів для повної перебудови застарілих генпланів, що змушує їх відмовляти у внесенні змін до ДПТ. Як наслідок, суди зафіксували зростання кількості позовів про визнання протиправною бездіяльності органів місцевого самоврядування або про скасування рішень про відмову у розробленні містобудівної документації.

ДАЙДЖЕСТ: Судова практика у сфері містобудування: огляд рішень ВС

Критерії оскарження

Стабільна судова практика виходить із того, що генеральні плани населених пунктів та детальні плани територій є нормативно-правовими актами. Велика Палата Верховного Суду та Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду неодноразово підкреслювали, що провадження у справах щодо оскарження містобудівної документації має відбуватися за специфічними правилами, визначеними статтею 264 Кодексу адміністративного судочинства України (КАС України).

Оскільки ці акти мають довгостроковий вплив на невизначене коло осіб, право на їх оскарження мають не лише власники суміжних земельних ділянок, а й члени місцевої громади, чиї інтереси щодо безпечного та комфортного середовища життєдіяльності порушено. Основними підставами для визнання містобудівної документації незаконною у судових спорах залишаються:

1. Порушення процедури проведення громадських обговорень, передбаченої статтею 21 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»;
2. Відсутність або дефекти звіту про стратегічну екологічну оцінку (СЕО), що суперечить вимогам Закону України «Про стратегічну екологічну оцінку»;
3. Невідповідність детального плану території положенням генерального плану населеного пункту, що прямо порушує ієрархічність, закріплену у частині першій статті 19 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Цифровізація та спори щодо містобудівних умов і обмежень

Новим етапом протистоянь стало функціонування Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ). Відповідно до статті 22-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» створення, внесення та перевірка містобудівних умов та обмежень (МУО) здійснюються виключно через цю систему.

Сьогодні у судовій практиці посилився акцент на перевірці наявності МУО в електронному реєстрі. Якщо документ не внесений до ЄДЕССБ або внесений із технічними помилками, суди трактують його як такий, що не набув належної чинності. Це автоматично ставить під загрозу легітимність подальшого проєктування та отримання дозволів на будівельні роботи.

Поширеними є спори щодо скасування МУО з підстав їх невідповідності містобудівній документації на місцевому рівні (пункт 3 частини четвертої статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»). Органам архітектури дедалі складніше маневрувати між застарілими положеннями текстових матеріалів та реальними графічними схемами. Верховний Суд у своїх постановах орієнтує нижчі інстанції на те, що МУО не можуть змінювати чи розширювати функціональне призначення територій, визначене генеральним планом. Будь-яке перевищення параметрів висотності чи щільності забудови, зафіксоване в МУО всупереч генплану або зонінгу, є безумовною підставою для скасування таких вихідних даних у судовому порядку.

Читайте статтю: Як забудовнику отримати містобудівні умови за відсутності ДПТ та плану зонування територій

Спрощений режим під час воєнного стану

Окрему категорію спорів формує застосування тимчасових спрощених процедур. Законодавство дозволяє для певного переліку об'єктів (переважно промислових, складських, релокованих підприємств та об'єктів інженерної інфраструктури) використовувати мотивований висновок уповноваженого органу містобудування та архітектури замість розроблення ДПТ чи отримання класичних МУО.

Проте цей інструмент містить суворі часові обмеження. Якщо замовник протягом шести місяців після отримання мотивованого висновку не здійснив подальших юридичних дій (зміна цільового призначення, проєктування або реєстрація повідомлення/дозволу на будівельні роботи), такий документ втрачає чинність. Органи державного архітектурно-будівельного контролю вже починають масово блокувати реєстрацію дозвільних документів, якщо девелопери пропустили цей строк, що провокує нову лінію судових оскаржень.

Нова хвиля спорів у сфері містобудівної документації наочно демонструє, що судова система стала головним арбітром у конфлікті між застарілими просторовими моделями міст та новими інвестиційними намірами. Запровадження ЄДЕССБ мінімізувало можливості для фальсифікації паперових документів, проте вивело на перший план спори про системні процедурні порушення.

Для мінімізації судових ризиків суб'єктам владних повноважень необхідно забезпечити максимальну прозорість під час розроблення просторової документації, а девелоперам — проводити глибокий юридичний аудит вихідних даних на відповідність генеральним планам ще до моменту фіксації намірів забудови в електронній системі.

Автор статті: Олена Бондаренко

«RELIANCE» юристка практики вирішення судових спорів

Джерело: ЮГ