Невикористання забудовником землі як підстава для розірвання договору оренди.

Ініціювання стороною дострокового розірвання договору оренди землі, на жаль, нерідко стає підставою для багаторічних судових процесів.

Відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» (надалі також – «Закон України»), на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України.

Часто ініціатором розірвання договору оренди є орендодавець, який вважає, що підставою для такого розірвання може бути невикористання орендарем земельної ділянки за цільовим призначенням.

Справді, приписами статті 24 Закону України визначено, що орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди.

Слід звернути увагу, що найбільш поширеною є ситуація, коли орган місцевого самоврядування ініціює питання про розірвання договору оренди землі шляхом прийняття рішення на сесії. Така практика сама по собі є порушенням статті 24 Закону України, адже як було вказано вище, розірвання договору в односторонньому порядку можливе лише за рішенням суду.

В більшості своїй, такі рішення приймаються щодо земельних ділянок із цільовим призначенням для житлової та громадської забудови.

В типових договорах оренди землі Київської міської ради, зокрема, міститься відомий всім орендарям, пункт 8.4 Договору, який серед інших обов’язків, зобов’язує орендарів завершити забудову земельної ділянки в строк, встановлений проектною документацією та використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до договору.

Відсутність протягом встановленого строку, на земельній ділянці об’єкта задля будівництва якого було надано в оренду землю, стає підставою для прийняття орендодавцем рішення про розірвання договору оренди землі, а в подальшому – для судових спорів, які, в більшості своїй, невтішно закінчуються для органів місцевого самоврядування.

В основу обґрунтування прийнятого рішення лягає позиція орендодавця, який вважає, що невикористання землі за цільовим призначенням є порушенням орендарем зобов’язань, покладених на нього договором та законодавством.

Проте, що таке невикористання землі за цільовим призначенням та використання не за цільовим?

Відповідь на це питання вже давно надала судова практика.

Проте, для початку, з’ясуємо, що таке «цільове використання землі» взалі.

Частиною першою статті 19 Земельного кодексу України, землі України поділяються на наступні категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

У межах категорії земель, земельні ділянки поділяються за конкретним цільовим призначенням.

Відповідно до ст.1 Закону України «Про землеустрій» цільове призначення земельної ділянки - використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.

Відповідно до Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23 липня 2010 року № 548, окремими видами цільового призначення земельних ділянок житлової та громадської забудови є, зокрема землі для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка (02.01), для колективного житлового будівництва (02.02), для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку (02.03), для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (03.07) та ін.

Відповідно до п. а ч. 1 ст. 96 Земельного кодексу України, землекористувачі зобов'язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (ч.2 статті 651 Цивільного кодексу України).

Відповідно до статті 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Пунктом першим частини першої статті 611 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Приписами статті 24 Закону України визначено, що орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди.

Відповідно до пункту «ґ» частини першої статті 141 Земельного кодексу України підставами припинення права користування земельною ділянкою є використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Отже, встановлено, що орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням. Використання не за цільовим є підставою для розірвання договору оренди землі в судовому порядку.

Таким чином, вирішуючи спір про розірвання договору оренди земельної ділянки необхідно дотримуватись вимог статті 32 Закону України. Водночас, необхідно враховувати, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме факт використання землі не за цільовим призначенням, тобто з іншою метою, ніж та, що визначена договором, а не така підстава, як невикористання земельної ділянки для забудови упродовж певного періоду.

Розірвання договору не може слугувати підставою та обставина, що будівельні роботи не були розпочаті, оскільки нецільовим використанням земельної ділянки є її використання з іншою метою, аніж та, що встановлена у договорі.

Вказана позиція підтверджується судовою практикою, що відображена нижче. Зокрема, це рішення Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 04 квітня 2019 року у справі № 922/324/17, Вищого господарського суду України у складі колегії суддів від 14 серпня 2014 року у справі № 910/16306/13, Вищого господарського суду України у складі колегії від 23 квітня 2015 року у справі № 910/1753/14.

Показовою є Постанова Верховного Суду, що прийнята нещодавно, у справі №715/214/17 від 25 березня 2020 року, в якій чітко вказано на різницю між поняттям «невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням» та «використання земельної ділянки не за цільовим призначенням».

Згідно Постанови, вказані поняття є різні за правовою природою, останнє з яких застосовується до випадків, коли на земельній ділянці із певним цільовим призначенням здійснюється діяльність, яка виходить за межі цього цільового призначення.

Використання не за цільовим призначенням передбачає дію використання, а за невикористання (бездіяльність) не передбачається позбавлення права користування.

Також, наведемо приклад інших рішень касаційного суду для підтвердження того, що наразі в Україні сформувалась єдина судова практика, відповідно до якої вимога про розірвання договору оренди землі на підставі невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням є незаконною та такою, що не підлягає задоволенню:

• Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 04 квітня 2019 року у справі № 922/324/17

«(…) Відтак, суди правильно вказали на те, що не може бути підставою для розірвання договору та обставина, що будівельні роботи не були розпочаті, оскільки нецільовим використанням земельної ділянки є її використання з іншою метою, ніж та, що встановлена у договорі (…)».

• Постанова Вищого господарського суду України у складі колегії суддів від 14 серпня 2014 року у справі № 910/16306/13

« (…)Водночас, необхідно враховувати, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме факт використання землі не за цільовим призначенням, тобто з іншою метою, ніж та, що визначена договором, а не така підстава, як невикористання земельної ділянки для забудови упродовж певного періоду. Суд апеляційної інстанції, скасовуючи рішення суду першої інстанції, на підставі повного та всебічного розгляду усіх обставин справи установив, що прокурором і позивачем не надано доказів, які б свідчили про використання відповідачем земельної ділянки не за цільовим призначенням. Окрім цього, апеляційним судом враховано, що відповідачем на спірній земельній ділянці розпочаті роботи, направлені на її забудову (…)»

• Постанова Вищого господарського суду України у складі колегії від 23 квітня 2015 року у справі № 910/1753/14

« (…)Про невиконання відповідачем умов договору щодо використання землі за цільовим призначенням може свідчити, зокрема, відсутність проведення будь-яких будівельних робіт на об'єкті, що може підтверджуватися, наприклад, актом, складеним Державною архітектурно-будівельною інспекцією.

Разом з тим, слід звернути увагу на те, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме факт використання землі не за цільовим призначенням, а не, наприклад, невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд (…)»

Таким чином, не перший рік суди займають однозначну позицію щодо відсутності підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки орендодавцем в односторонньому порядку у разі її невикористання за цільовим призначенням.

Крім того, варто пам’ятати, що в односторонньому порядку можливо розірвати договір оренди землі лише через суд. Рішення органу місцевого самоврядування про розірвання договору оренди землі, прийнятого на сесії, недостатньо для позбавлення орендаря права користування земельною ділянкою.

Проте, акцентуємо увагу, що в будь-якому випадку, перед захистом порушеного права обов’язково необхідно проаналізувати наявні документи, норми права, які регулюють відносини, що склались та сформувати правову позицію, на підставі фактичних обставин, що мають місце саме у вашій ситуації, підкріплюючи її судовою практикою, наведеною в цій статті.