На що аграрию варто звернути увагу, щоб не втратити право на аренду угідь?

• об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір ділянки);

• строк дії договору;

• орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення й перегляду та відповідальності за несплату.

При цьому розмір плати за ділянки державної або комунальної власності обов’язково має бути визначений з урахуванням нормативної грошової оцінки землі. Адже її непроведення або невчасне проведення може бути підставою для визнання договору недійсним.

Так, у постанові від 7.02.2018 (справа №927/500/17) Верховний Суд відзначив правильність висновків попередніх інстанцій про те, що проведення грошової оцінки було обов’язковою умовою при укладанні договорів оренди ділянок як станом на сьогодні, так і станом на день укладання оспорюваного договору. І лише з урахуванням того, що ВС узяв до уваги надані відповідачем під час апеляційного розгляду довідки щодо проведення нормативної грошової оцінки землі, справу було направлено на новий розгляд.

Крім того, у постановах ВС від 24.01.2018 (справа №817/206/15) та 7.03.2018 (справа №813/6875/14) вкотре підтримано позицію, сформовану ще Верховним Судом України. Вона полягає в тому, що річний розмір орендної плати за ділянки державної та комунальної власності, яка підлягає перерахуванню до бюджету, має відповідати вимогам пп.288.5.1 п.288.5 ст.288 Податкового кодексу та є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати.

Читайте статью: Три способа оформить аграрную расписку в Украине

Виходячи з принципу пріоритетності норм ПК над нормами інших актів у разі їх суперечності (який закріплений у п.5.2 ст.5 ПК), до моменту внесення до такого договору відповідних змін розмір орендної плати в будь-якому разі не може бути меншим, ніж установлений у пп.288.5.1 п.288.5 ст.288 цього кодексу. Тобто річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку, який, зокрема, для сільськогосподарських угідь становить не менше ніж 0,3% та не більше ніж 1% від їх нормативної грошової оцінки.

Отже, доводи землекористувачів стосовно того, що розмір орендної плати може бути збільшений тільки

шляхом укладення відповідної додаткової угоди до договору, не є дієвими при розгляді подібних справ у суді.

При укладенні договору з орендодавцем — фізичною особою важливо передбачити чіткий порядок орендної плати. На практиці й досі трапляються випадки, коли орендодавець навмисно ухиляється від її отримання з метою подальшого розірвання договору.

Для унеможливлення таких ситуацій у договорі можна передбачити внесення плати в безготівковій формі, шляхом поштового переказу, встановлення обов’язку орендодавця самостійно з’явитися до орендаря для її отримання або інші механізми, що в суді слугуватимуть для орендаря доказом на його користь.

Державна реєстрація

Не можна забувати про важливість державної реєстрації права оренди та всіх наступних змін щодо цього права. Так, згідно зі ст.17 закону №161-XIV об’єкт уважається «переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом».

Розглядаючи подібні справи, ВС зазначив, що викладені в ст.33 закону підстави для реалізації орендарем свого переважного права на поновлення договору оренди землі не можуть бути застосовані одночасно, оскільки є різними за своєю правовою природою, механізмом застосування та правовими наслідками (постанова від 7.03.2018 у справі №917/769/17).

За встановлених у справі обставин, які свідчать про існування між сторонами правовідносин щодо погодження істотних умов договору оренди, відсутні правові підстави вважати, що в позивача виникло право на позов на підставі ч.6 ст.33 закону та того, що останній продовжив користуватися ділянкою за

відсутності протягом місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення щодо його поновлення.

Читайте статтю: Накладний податок: коли аграріїв та їх контрагентів змушують платити "подвійний" податок

Іншими словами, за умови реалізації правового механізму погодження істотних умов договору оренди, передбаченого в чч.1—5 ст.33 закону, сама собою обставина відсутності заперечень орендодавця проти укладення договору протягом місячного строку не є підставою для його автоматичного продовження на попередніх умовах на новий строк. Наслідком реалізації вказаної процедури є або подовження дії договору у зв’язку з погодженням між сторонами його істотних умов (таких самих або інших), або припинення переважного права орендаря внаслідок їх непогодження. При цьому в разі неукладення з вини орендодавця додаткової угоди до договору на погоджених між сторонами умовах орендар має підстави для захисту свого права в суді, але саме з підстав, передбачених у чч.1—5 ст. 33 закону (постанова ВС від 7.03.2018 у справі №922/888/17).

Отже, оренда земельної ділянки потребує прискіпливого ставлення сторін до вимог закону, погодження умов договору та їх виконання. Оскільки, як бачимо, інколи незначні деталі, які сторони навмисно чи легковажно ігнорують, можуть стати причиною порушення прав орендарів, захист котрих стане довгим і затратним процесом.