Земля під придбаною нерухомістю реєструватиметься автоматично, але повинна бути оформлена - Закон № 5248

Нарешті прийнято закон, який закріплює процедуру одночасного переходу прав на земельну ділянку у зв’язку з переходом прав на об’єкт нерухомого майна, який на ній розташовано. Проєкт закону про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо одночасного переходу прав на земельну ділянку у зв’язку з переходом прав на об’єкт нерухомого майна, який на ній розташовано) № 5248 підтриманий 301 народним депутатом на засіданні ВРУ 8 вересня.

Відтепер продати будівлю можна тільки із земельною ділянкою. Така умова повинна бути передбачена у договорі відчуження нерухомості. Продати окремо будівлю «без землі» тепер не можна. При цьому, земельна ділянка повинна бути належним чином оформлена - мати кадастровий номер. Цілісність об'єкта нерухомості із земельною ділянкою полягає у тому, що земельна ділянка слідує за об'єктом нерухомості, вони нерозривно поєднані між собою. Тому, якщо на землі стоїть будинок, продати землю окремо від будинку не вдасться також. Оскільки нотаріусами завжди перевіряється факт перебування нерухомості на землі, то продаючи землю, вона повинна бути вільна від забудови, інакше треба йти іншим шляхом - продавати будинок, а за ним і землю.

Згадайте новину: Купуєш сільгосп землю? Подай підтверджуючий документ походження коштів

Згідно прийнятого Закону стаття 120 ЗКУ тепер має зовсім іншу назву, точніше, до її змісту долучено декілька нових понять (стаття 120. Перехід права на земельну ділянку у разі набуття прав власності, господарського відання, оперативного управління на об'єкт нерухомого майна (крім багатоквартирного будинку), об’єкт незавершеного будівництва, що розміщені на ній).

«Господарське відання» та «оперативне управління» є новими у земельному законодавстві. У Земельному кодексі та в інших нормативно-правових актах не даються визначення цим поняттям. Що одразу ж може створити невизначеність у трактуванні цих норм. Відомо лише те, що у парламенті перебуває на розгляді законопроєкт щодо можливості скасування права постійного користування та перейменування його на такі поняття як «господарське відання» та «оперативне управління». Але навряд чи тут є якийсь зв’язок, оскільки цим Законом ці поняття мають відношення до об’єкту нерухомості, а не до землі.

Згадайте новину: Відтепер переведення дач та садових будинків у жилі відбуватиметься через Реєстр будівельної діяльності - Мінрегіон

Які зміни передбачені прийнятим Законом?

1. У разі, якщо попередньому власнику об’єкта нерухомості належить частка у праві спільної власності на земельну ділянку, до набувача переходить право власності на таку частку, у такому самому розмірі.
2. Якщо відчужується об’єкт незавершеного будівництва, то право власності на землю під ним виникає лише з моменту державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва.
3. Автоматичність переходу права власності (користування) на земельну ділянку при відчуженні нерухомості не розповсюджується на державні та комунальні землі.
4. До істотних умов договору відчуження нерухомості належить умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку. У разі відсутності такого пункту, договір буде вважатися недійсним. Сторони можуть передбачити оплатність такого переходу, Законом це не заборонено.
5. До договору відчуження нерухомості повинні включатися відомості про земельну ділянку, на якій ця нерухомість розташована. З цього слідує, що якщо до цих пір, купуючи нерухомість, покупець оплачував вартість лише нерухомості, то тепер, більш за все, доведеться платити і за землю.
6. У разі продажу нерухомості, що розміщена на землі, що перебуває у користуванні (оренда, емфітевзис, суперфіцій) до набувача одночасно переходить право користування земельної ділянки, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача. При цьому, волевиявлення сторін (власник земельної ділянки, відчужувач нерухомості, набувач нерухомості) та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагається.
7. У разі набуття частки у праві спільної власності на будівлю, що розміщена на земельній ділянці, що перебуває у користуванні на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію, набувач має право вимагати внесення змін до договору оренди землі, з визначенням його співорендарем (співкористувачем) земельної ділянки. Порядок користування декількома орендарями (землекористувачами) орендованою землею у такому разі визначається договором, укладеним між ними, або за рішенням суду.
8. При відчуженні нерухомості на землях, що перебувають у постійному користуванні до набувача також переходить право постійного користування землею.
9. Якщо новий власник прийняв рішення переоформити на себе право власності або користування землею, документ відчуження нерухомості (купівля-продаж, дарування тощо) буде підставою для державної реєстрації переходу до набувача права власності або права користування земельною ділянкою. Відповідно, ніяких змін до договорів вносити не потрібно, достатньо лише звернутися до держреєстратора з договором відчуження нерухомості та внести до реєстру відомості про нового власника.
10. Якщо нерухомість придбана на неоформленій земельній ділянці, то набувач такого об’єкта зобов’язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на нерухомість звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки. Тут слід відміти, що нерухомість за чинним законодавством не можна відчужити не маючи кадастрового номера на земельну ділянку. Чинна редакція ч.6 ст. 120 ЗКУ - істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти, крім об’єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації. Тому стає незрозумілим – для чого законодавець вводить такі застереження, якщо вони й так передбачені законом.
11. У разі відчуження нерухомості особою, що не може відповідно до закону мати на праві власності земельну ділянку під цією нерухомістю, така особа в праві вимагати у попереднього власника нерухомості передачі йому землі на праві оренди або суперфіцію. В умовах ринку сільгосп земель врегулювання цього питання не є зайвим. Тому перед тим, як купувати будівлю, покупцю потрібно пересвідчитись у тому, що він може мати у власності землю під цією нерухомістю. Для прикладу: юридична особа, придбаваючи нерухомість на сільськогосподарських землях не може розраховувати, що набуде у власність землю під будівлею. В цьому випадку, юридична особа може тільки орендувати землю під нерухомістю. Що, до речі, буде дуже вигідним для продавця.
12. Подбали і про землі, що на праві постійного користування. Особа, що придбала нерухомість на такій землі, але не може за законом мати землю на праві постійного користування, зобов’язана протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на нерухомість звернутися до відповідного органу з клопотанням про передачу йому у власність або оренду земельної ділянки.

Закон набуде чинності через три місяці з дня його опублікування.

Джерело: юридичний ресурс Протокол.

Згадайте новину: Змінити цільове призначення тепер можна простіше: набув чинності Закон № 711