САМОСТРОЙ. Строительная амнистия глазами адвоката

Многие владельцы недвижимости задаются вопросом: “Как узаконить самострой?”. Для того чтобы разобраться с данной темой нужно определиться с самим термином «самострой».

Самострой – это недвижимость, построенная без разрешения местных органов власти. У владельца самостроя нет документов на право собственности, а значит, он не может полноценно пользоваться данной недвижимостью, продавать ее и передавать по наследству, если это нужно сделать. А еще в придачу к этому на владельца данной недвижимости может быть наложен штраф Государственной инспекцией архитектуры и градостроительства Украины (далее – ДИАМ).

Для того чтобы урегулировать ситуацию с самостроями и решить вопрос: “Как узаконить самострой?” Кабинет Министров Украины утвердил приказ №158 от 03.07.2018, в котором обязал создать порядок для узаконения недвижимости без соответствующей документации. В связи с вышеуказанным приказом и было создано «ПОРЯДОК проведения технического обследования и принятия в эксплуатацию индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения по классу последствий (ответственности) относятся к объектам с незначительными последствиями (СС1), построенные на земельном участке соответствующего целевого назначения без разрешительного документа на выполнение строительных работ» для того, чтобы вы имели возможность ознакомиться с ним оставляю вам ссылку на него - https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0976-18/ed20191224#Text , а в народе этот приказ прозвали «строительная амнистия». Тогда давайте разбираться с данной темой и поймем, что можно узаконить через данное постановление и к каким объектам недвижимости он не имеет никакого отношения.

Также в данной статье вы найдете ответы на такие вопросы, как:

• КАКИЕ ЗДАНИЯ МОЖНО УЗАКОНИТЬ ЧЕРЕЗ СТРОИТЕЛЬНУЮ АМНИСТИЮ?
• КАКАЯ ЗЕМЛЯ ИСПОЛЬЗУЕТСЯ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬНОЙ АМНИСТИИ?
• КАКИЕ СПОСОБЫ ЕСТЬ УЗАКОНИВАНИЕ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА?
• КАКОЙ ПАКЕТ ДОКУМЕНТОВ НУЖЕН ДЛЯ СТРОИТЕЛЬНОЙ АМНИСТИИ?
• КАКАЯ ПРОЦЕДУРА РАССМОТРЕНИЯ ЗАЯВЛЕНИЯ О ПРИНЯТИИ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ОБЪЕКТА?
• КАКИЕ ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ОТМЕНЫ ДЕКЛАРАЦИИ О ПРИНЯТИИ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ОБЪЕКТА?
• ЧТО БУДЕТ ЕСЛИ НЕ ВВЕСТИ САМОБУТ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ?
• САМЫЕ ПОПУЛЯРНЫЕ ВОПРОСЫ ПО ТЕМЕ СТРОИТЕЛЬНОЙ АМНИСТИИ

КАКИЕ ЗДАНИЯ МОЖНО УЗАКОНИТЬ ЧЕРЕЗ СТРОИТЕЛЬНУЮ АМНИСТИЮ?

Для того чтобы разобраться с данным нам нужно выполнить 3 действия:

1. Определить дату постройки недвижимости, которую вы хотите узаконить через строительную амнистию;
2. Определить класс недвижимости, который вы хотите узаконить через указанное выше положение.
3. Признать площадь которую вы хотите узаконить.

Давайте разберемся с первым и вторым шагом. Для того чтобы узаконить недвижимость она должна быть построена 05 августа 1992 года по 09 апреля 2015 года, но данная дата действует только до следующих зданий:

• зданий класса СС1;
• индивидуальных (усадебных) жилых домов;
• садовых;
• дачных домов;
• хозяйственных (приусадебных) построек.
• других сооружений до 100 м2 включительно.

К зданиям класса СС1 относятся здания, отвечающие следующим техническим характеристикам:

• в данном помещении постоянно находиться может быть только 50 человек;
• в здании могут периодически приходить и посещать данное сооружение только до 100 человек внутри недвижимости и вне его;
• цена сооружения данного дома не должна превышать 2500 минимальных размеров заработной платы на указанный период обращения в орган, который будет проводить регистрацию данного лица (на период написания данной статьи размер минимальной заработной платы составляет 6 700 грн., исходя из этого сооружение не должно стоить больше чем 16 млн. 750 тыс. грн.);
• Жилой дом не выше 4-х этажей.

Также данная амнистия действует к зданиям и сооружениям сельскохозяйственного назначения, построенным до 12 марта 2011 года.

Давайте разберемся с третьим шагом. Строительная амнистия действует только для построек После того как00 м2 кв. включая только для таких зданий: зданий класса СС1; индивидуальных (усадебных) жилых домов; садовых; дачных домов.

Не однозначная ситуация возникла с площадями хозяйственных (приусадебных) построек и других сооружений до 300 м2, поскольку в Положении указано, что их площадь должна быть 300 м2 включительно, а Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» говорится, что их площадь не превышает 100 м2. Поскольку юридическая сила Закона больше, чем Положение, поэтому к таким зданиям применяется площадь в размере 100 м2.

Размер площади не распространяется только на здания и сооружения сельскохозяйственного назначения, построенные до 12 марта 2011 года.

Также возможно в разрезе данного раздела статьи у вас возникнет вопрос: “Какие строения не нужно регистрировать в Украине?”, то на ваш вопрос ответа нет, поскольку вся недвижимость подлежит регистрации в соответствии с законодательством Украины, а если ее не зарегистрировать она подпадает под категорию самовольного строительства в соответствии со ст.376 Гражданского кодекса Украины.

После того, как мы определили, какие здания подлежат регистрации, мы можем переходить к теме, какая нужна быть земля, чтобы использовать для своей недвижимости строительную амнистию.

Пользуйтесь консультацией: Что делать соседям если начался рядом самострой. Пошаговая инструкция

КАКАЯ ЗЕМЛЯ ИСПОЛЬЗУЕТСЯ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬНОЙ АМНИСТИИ?

Многих владельцев построек волнует вопрос: «Как узаконить самострой без земли?» для того, чтобы разобраться с данной темой, нужно сначала узнать, какая земля может использоваться для узаконения самочинного строительства через строительную амнистию.

Для того, чтобы воспользоваться положением нужно, чтобы земля на которой находится самострой была в собственности лица, которое будет регистрировать на себя указанное здание, которое находится на ее территории этого земельного участка. Для того чтобы подтвердить ваше право на земельный участок вам нужно, будет предоставить выписку из земельного кадастра. Также данный земельный участок должен иметь целевое назначение «земли жилой и общественной застройки» в соответствии с пунктом ч.1 ст.19 Земельного кодекса Украины и ст.375 Гражданского кодекса Украины. Также узаконить здание возможно, если земля на которой построенное сооружение имеет целевое назначение, о котором я писал выше, и находится у владельца здания на праве пользования предусмотренным договором суперфиции (право на пользование зданием, возведенным на чужой земле) в соответствии с ч.1 ст.413 Гражданского кодекса Украины и ст.101.1 Земельного кодекса Украины або аренды.

Поэтому отвечая на вопросы: “Как узаконить самострой без земли?” нужно, чтобы земля была в собственности собственника здания или была на праве пользования указана земля с правильным целевым назначением.

Пользуйтесь консультацией: Механизм осуществления государственного архитектурно-строительного надзора и важные вопросы этой темы

КАКИЕ СПОСОБЫ ЕСТЬ УЗАКОНИВАНИЕ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА?

Узаконивание самовольного строительства можно провести в 2 подходах:

1. подход. Используя судебную инстанцию. Необходимо обратиться в суд с соответствующим заявлением. Это не скорый путь, да и не всегда суды становятся на сторону заявителя, их решения к тому же подлежат обжалованию.
2. подход. Узаконить самострой через строительную амнистию, если сооружение соответствует нормам, указанным в порядке, о которых говорилось выше.

КАКОЙ ПАКЕТ ДОКУМЕНТОВ НУЖЕН ДЛЯ СТРОИТЕЛЬНОЙ АМНИСТИИ?

Для того, чтобы узаконить самострой по строительной амнистии не хватит только соответствия вашего объекта нормам, указанным в порядке, также нужно будет собрать соответствующий пакет документов, который указывается ниже:

• заявление о принятии в эксплуатацию объекта;
• один экземпляр заполненной декларации;
• отчет (не требуется, если есть технический паспорт);
• право собственности на земельный участок соответствующего целевого назначения или договор использования (суперфиция);
• технический паспорт.

Основным документом в данном пакете является технический паспорт, поскольку он является основным письменным документом, составленным на основе материалов проведенной технической инвентаризации объекта недвижимого имущества без которого невозможна регистрация здания по строительной амнистии, поскольку тогда будет нарушен II раздел соответствующего положения. Технический паспорт содержит следующие сведения об объекте:

• местонахождение (адрес);
• состав;
• технические характеристики;
• план и описание объекта;
• имя/наименование владельца/заказчика;
• сведения о праве собственности на объект недвижимого имущества;
• сведения о субъекте хозяйствования, изготовившем технический паспорт и т.п.

Если у вас есть технический паспорт, который вы делали до вступления в силу строительной амнистии, то в нем должна быть отметка о проведении технического обследования. А если вы делаете технический паспорт после вступления в силу положения, то там уже обязательно должна быть дана отметка.

А если вы хотите поподробнее разобраться с темой технического паспорта рекомендую вам прочитать мою статью по ссылке -https://protocol.ua/ru/kak_poluchit_tehnicheskiy_pasport_na_kvartiru_ili_dom_v_ukraine_v_2017_godu_infografika/

После того, как мы определились, какие нужно подавать документы, нужно понять, как они должны выглядеть для представления на регистрацию объекта недвижимости. Как они выглядят вы сможете найти в моем телеграмме канале в котором появляется самая актуальная информация по теме строительства по ссылке -https://t.me/stroitelstvoadvocat Также, если вам нужна помощь в том, чтобы зарегистрировать ваш объект недвижимости по строительной амнистии вы можете обратиться ко мне по телефону 096-476-66-66 или 095-235-31-10. А если вам удобнее писать сообщение, то напишите его мне в телеграмме в личные сообщения по ссылке -"https://t.me/vasiliev_advocat" rel="nofollow"

Для того чтобы зарегистрировать ваш самострой вам нужно будет написать заявление о принятии в эксплуатацию объекта и добавить в его приложения другую часть пакета документов, о которых я писал выше. Заявление нужно подавать в Государственную инспекцию архитектуры и градостроительства Украины в соответствии с местом вашего проживания или через электронный кабинет предоставления административных услуг онлайн (чтобы выполнить действие онлайн вам нужна электронная цифровая подпись (ЭЦП)).

Пользуйтесь консультацией: Перечень и размер штрафов в сфере строительства

КАКАЯ ПРОЦЕДУРА РАССМОТРЕНИЯ ЗАЯВЛЕНИЯ О ПРИНЯТИИ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ОБЪЕКТА?

Процедура рассмотрения заявления о принятии в эксплуатацию объекта составляет 10 дней со дня подачи указанного заявления в Государственную инспекцию архитектуры и градостроительства Украины в соответствии с местом вашего проживания, а если действия выполнялись онлайн, то регистрация проходит автоматически в тот же день.

Владелец объекта недвижимости, который хочет зарегистрировать, должен подавать достоверную информацию к данному заявлению, как в оффлайн форме (представление заявления в Государственную инспекцию архитектуры и градостроительства Украины в соответствии с местом вашего проживания) так и онлайн (через электронный кабинет).

Орган, принимающий объект в эксплуатацию может отправить заявление на доработку в срок, соответственно, не вышедший до дня принятия в эксплуатацию объекта с указанием нарушений и предоставления времени на их устранение. Также копию декларации данный орган оставляет себе на хранение.

Собственник с исправленным заявлением может обратиться в орган повторно с заявлением о принятии в эксплуатацию объекта. После правильного подачи заявления Государственная инспекция архитектуры и градостроительства Украины в соответствии с местом вашего проживания выдает декларацию о готовности объекта к эксплуатации с указанием даты принятия. Дата принятия в эксплуатацию соответствует дате подписания и составления декларации.

Декларация о принятии в эксплуатацию объекта недвижимости вносится в единый реестр документов, дающих право на выполнение подготовительных и строительных работ и свидетельствующих о принятии в эксплуатацию законченных строительством объектов, сведений о возврате на доработку, отказе в выдаче, отмене и аннулировании указанных документов (далее – реестр).

Пользуйтесь консультацией: Публичная кадастровая карта Украины: как ей пользоваться

КАКИЕ ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ОТМЕНЫ ДЕКЛАРАЦИИ О ПРИНЯТИИ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ОБЪЕКТА?

Есть только три основания для отмены декларации о принятии в эксплуатацию объекта:

• выявление органом недостоверных сведений;
• внесение изменений в декларацию по заявлению владельца объекта недвижимости;
• решение суда об отмене регистрации декларации, вступившей в законную силу.

Соответствующий орган имеет право отменить декларацию, если обнаружит такие нарушения, как факта, что на дату регистрации декларации отмечаемая в ней информация не соответствовала действительности, и/или выявление разногласий между данными, указанными в декларации.

Внесение изменений в декларацию по заявлению владельца объекта недвижимости следует подавать в срок в 3 дня заявление, которое направляется ценным письмом с описанием или может быть подано через электронный кабинет. При внесении изменений в данную декларацию она исключается из реестра и на нее вносятся следующие сведения в верхнем левом углу отметка «В связи с изменениями, внесенными декларацией от 20__ года № , эта декларация утратила силу» с указанием даты, подписи уполномоченной должностей лица органа Государственной инспекции архитектуры и градостроительства Украины в соответствии с местом вашего проживания, скрепленного личной печатью.

Также решение суда об отмене регистрации декларации, вступившее в законную силу, исключает декларацию из реестра и тем самым выводит объект из эксплуатации. Соответствующее решение можно отменить, если обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на категориях дел, связанных со строительными спорами. Вы можете обратиться ко мне за помощью в этой ситуации с помощью по телефонам096-476-66-66 или 095-235-31-10. А если вам удобнее писать сообщение, то напишите его мне в телеграмме в личные сообщения по ссылке -"https://t.me/vasiliev_advocat" rel="nofollow"

Об отмене записи в реестре орган, исключающий сведения, сообщает владельцу недвижимости, изъятого из эксплуатации в течение 3 рабочих дней со дня ее отмены в виде письменного сообщения или через электронный кабинет.

ЧТО БУДЕТ ЕСЛИ НЕ ВВЕСТИ САМОБУТ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ?

Если не ввести самострой в эксплуатацию невозможно:

• передать право собственности на объект, то есть невозможно будет продать, подарить, передать по наследству данный объект;
• заключить договоры поставки на подключение – воды, газа, тепла, электроэнергии;
• изменить сведения, указанные в техническом паспорте.

Также за не ввод в эксплуатацию самостроя возможно наступление юридической ответственности в соответствии с действующим законодательством. Ответственность может быть такова:

• Государственная инспекция архитектуры и градостроительства Украины и ее местные органы могут выписать предписание на устранение нарушений требований законодательства в сфере градостроительной деятельности (в соответствии с ч.1 ст. 38 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности);
• Суд может постановить решение о сносе объекта за средства владельца самостроя (в соответствии с ч.2 ст. 38 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности);
• Государственная инспекция архитектуры и градостроительства Украины и ее местные органы могут наложить штраф в соответствии с ч.9 ст.96 Кодекса Украины об административных правонарушениях в размере влекут наложение штрафа от пятисот до шестисот не облагаемых налогом минимумов доходов граждан, что составляет от 8 500 грн. до 10 200 грн.

Пользуйтесь консультацией: Как узаконить дом - самострой без права на землю в Украине

САМЫЕ ПОПУЛЯРНЫЕ ВОПРОСЫ ПО ТЕМЕ СТРОИТЕЛЬНОЙ АМНИСТИИ

1. Сколько стоит привести объект в эксплуатацию в соответствии со строительной амнистией?

Строительная амнистия бесплатна, но чтобы собрать соответствующий пакет документов о котором я писал выше вам нужно будет заплатить сумму в зависимости от площади вашего объекта для изготовления технического паспорта, поскольку его изготавливают только за соответствующую сумму средств. К примеру, изготовление технического паспорта для частных домов площадью до 100 квадратных метров составляет около 2 500 грн, а вот для зданий сверх этой площади растет и цена – от 2 500 до 6 000 грн, в зависимости от скорости выполнения и региона в котором вы проживаете.

2. Сколько времени будет работать строительная амнистия?

Данная строительная амнистия бессрочна и не имеет времени после того, что ее действие скоро будет ограничено.

3. А как можно узаконить здание, если оно построено до 1991 года?

Хороший вопрос, вы правильно заметили, что строительная амнистия начинает действовать только с 05 августа 1992 года, а недвижимость построенная к указанной дате например в 1991 году узаконивается на основании технического паспорта.

4. Как узаконить пристройку?

Для того чтобы узаконить пристройку к зданию, которое уже было узаконено, нужно получить новый технический паспорт, на котором будет видно, что пристройка в него внесена, а уже после этого воспользоваться строительной амнистией для узаконения дома и пристройки в целом. Также не нужно в такой ситуации обращаться в суд, поскольку вы получите отказ в соответствии с тем, что суд не может брать на себя функции компетентных государственных или самоуправляющихся органов. Более подробно с данной темой вы можете ознакомиться в постановлении Верховного Суда по делу 306/2140/17 от 18.04.2019 (ссылка - https://reyestr.court.gov.ua/Review/81288352). Также хочу отметить, что дом по земельному участку с пристройками рассматривается как усадьба (ст. 381 Гражданского кодекса Украины), т.е. года

5. Как узаконить сарай во дворе?

В положении, которое в народе прозвали строительной амнистией, прописано, что сооружения сельскохозяйственного назначения можно узаконить через данное положение, если они построены до 12 марта 2011 года, а поскольку сарай это сельскохозяйственное здание его можно узаконить с помощью этого механизма.

6. Как узаконить дом в садовом товариществе?

Поскольку данное положение содержит такой термин, как садовый дом как в своем названии так и в самом тексте положения, такой вид сооружения подпадает под действие строительной амнистии и может быть узаконен через нее с соблюдением пунктов о которых я писал выше: то есть площади до 300 м2 и даты строительство от 05 августа 1992 года по 09 апреля 2015 года.

7. Как узаконить подвальное помещение?

В соответствии с Законом Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» к вспомогательным относятся помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания жильцов дома (лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, внеквартирные коридоры, колясочные, кладовые мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие технические помещения. Из этого следует, что подвальные помещения относятся к вспомогательным помещениям, т.е. также относятся к объектам, которые возможно узаконить через строительную амнистию, только основное действие для их узаконения нужно изготовить новый технический паспорт, если подвальное помещение там не указано.

8. У меня есть киоск и я его обложил кирпичом и построил фундамент, я могу его узаконить из-за строительной амнистии?

Этот вопрос состоит из нескольких этапов. Сначала нужно разобраться, что киос – это не объект недвижимости, а лишь движимое имущество с помощью которого человек проводит свою предпринимательскую деятельность как юридическое лицо (ЮО) или как физическое лицо-предприниматель (ФЛП). А то, что вы обложили киоск кирпичом и сделали фундамент, сделали его объектом недвижимости, который подпадает под ст. 376 Гражданского кодекса Украины в самовольное строительство, подпадающее уже под строительную амнистию. А вот здесь и проявляется факт того, что из-за строительной амнистии невозможно узаконить здание, предназначенное для не жилых целей и используемое в коммерческой работе.

Поэтому ответ по вашему вопросу невозможно воспользоваться строительной амнистией в таких условиях. А если вы хотите узаконить вашу самочинную стройку через строительную амнистию, то вы можете позвонить мне по номерам телефона096-476-66-66 или 095-235-31-10. А если вам удобнее писать сообщение, то напишите его мне в телеграмме в личные сообщения по ссылке -"https://t.me/vasiliev_advocat" rel="nofollow" и получить консультацию по вашему вопросу.

9. Я нашел для приобретения интересный объект недвижимости, а при общении с владельцем оказалось, что у него нет никаких документов, как мне купить этот объект?

Для того чтобы купить вам данный объект вам нужно будет попросить владельца объекта не подвижности его узаконить через строительную амнистию, если объект подпадает под действие данного положения о котором говорится в этой статье, а уже после этого уже заключать договор покупки -продажи указанного объекта Если вы хотите более подробно узнать о покупке объектов, относящихся к самочинному строительству, вам лучше написать мне и получить консультацию по этому вопросу по ссылке на личные сообщения в телеграммах."https://t.me/vasiliev_advocat" rel="nofollow" или позвонив по номерам телефона 096-476-66-66 или 095-235-31-10.

10. Я купил землю 10 лет назад и построил на ней автомойку и хочу ее узаконить из-за строительной амнистии, у меня это возможно сделать?

Из-за процедуры строительной амнистии у вас не получится узаконить автомойку потому, что она не является жилым домом или хозяйственным зданием. А если у вас есть цель узаконить автомойку, вы можете обратиться за индивидуальной и полной консультацией ко мне, чтобы выполнить узаконение вашей недвижимости, которая используется как нежилая.

В скором времени на моем телеграмме канале (по ссылке - https://t.me/stroitelstvoadvocat) выйдет статья в которой мы разберем еще больше вопросов по данной теме, переходите туда и ждите продолжения статьи на тему строительной амнистии.

Если Вам нужна услуга профессионала, мы предлагаем воспользоваться сервисом "Тендер на юридическую услугу" от юридического ресурса Протокол.

Авторы консультации: адвокат Васильев Павел Сергеевич, юрист Любый Игорь Анатольевич

Источник: юридический ресурс Протокол