Змінити цільове призначення тепер можна простіше: набув чинності Закон № 711

24 липня 2021 року набув чинності Закон України № 711-IX «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо планування використання земель».

Закон досить великий та містить чимало нововведень у сфері розробки та затвердженні містобудівної документації на місцевому рівні, а також зміні цільового призначення земельних ділянок.

Який порядок зміни цільового призначення земельних ділянок?

Закон скасовує довготривалу та коштовну процедуру зі зміни цільового призначення землі (ЦП). Тепер лише через одну заяву до державного кадастрового реєстратора (ДЗК) власник чи землекористувач земельної ділянки може зміни ЦП земельної ділянки. Далі трохи конкретніше.

Користувач землі державної або комунальної форми власності може за своєї ініціативи змінити ЦП земельної ділянки в межах категорії земель. Це земельні ділянки, що перебувають в користуванні на правах оренди, емфітевзису, суперфіцію та постійного користування. Категорії земель, в межах яких можна самостійно змінити ЦП:

• землі житлової та громадської забудови,
• землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони;
• земельні ділянки, на яких розташована нерухомість, що перебуває у приватній власності землекористувача.

Під час зміни ЦП землі, яка перебуває в користуванні на правах оренди, емфітевзису, суперфіцію, постійного користування чи заставі необхідне погодження землекористувачем чи заставотримачем.

ЦП земельної ділянки повинно відповідати виду функціонального призначення території, передбаченого затвердженим комплексним планом просторового розвитку території територіальної громади (КППР) або генеральним планом населеного пункту.

Якщо ж земельна ділянка переводиться з одного виду використання (функціонального призначення) в інше, то в такому разі власнику необхідно буде пройти процедуру ЦП із розробленням землевпорядної документації.

Згадайте новину: За скільки можна придбати сільськогосподарську землю та які податки доведеться сплатити?

Що з сільськогосподарськими землями?

В межах категорії земель сільськогосподарського призначення її власник чи землекористувач може змінити ЦП земельної ділянки також за спрощеною процедурою.

При цьому, умова про відповідність земельної ділянки виду функціонального призначення території не застосовується. Головне, аби зміна ЦП відбувалась в межах однієї категорії. Водночас зміна ЦП земель під лісовими смугами повинна відповідати виду функціонального призначення території.

У разі, якщо власник землі вирішив перевести землю несільськогосподарського призначення до земель сільськогосподарського призначення, проте за законом не має права мати на праві власності землю сільськогосподарського призначення, він зобов’язаний відчужити таку земельну ділянку протягом року з моменту внесення відомостей про зміну цільового призначення до ДЗК.

Підсумуємо. З 24 липня 2021 року і до моменту внесення до ДЗК відомостей про функціональні зони (тобто, до 1 січня 2025 року або раніше) діє «стара» процедура зміни ЦП. Розробка проекту, його погодження та затвердження, єдине, що не потрібно для цього отримувати дозволу.

Якщо до ДЗК внесено відомості про функціональні зони (тобто, з 1 січня 2025 року або раніше), власник або землекористувач може самостійно без розроблення землевпорядної документації та отримання відповідного дозволу змінити ЦП земельної ділянки. Також до моменту внесення відомостей про функціональні зони до ДЗК змінити ЦП можна за витягом з містобудівної документації. Але така форма витягу повинна бути затверджена Кабміном. Окрім цього Кабміну доручено до 24 січня 2021 року затвердити класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок, видів функціонального призначення територій та співвідношення між ними, а також правила його застосування з визначенням категорій земель та видів цільового призначення земельних ділянок, які можуть встановлюватися в межах відповідної функціональної зони.

Згадайте новину: Як ПРАВИЛЬНО реалізувати своє переважне право на купівлю землі

Комплексний план просторового розвитку території територіальної громади

На законодавчому рівні закріплюється поняття такої містобудівної документації як Комплексний план просторового розвитку території територіальної громади (КППР).

Цікавим є те, що КППР може передбачати внесення до ДЗК відомостей про земельні ділянки всіх форм власності, сформованих до 2004 року, відомості про які відсутні в кадастрі.

Під час кадастрових зйомок при розробці КППР, які проводяться з метою внесення до ДЗК відомостей про землі, що передані до 1 січня 2004 року в постійне користування державним та комунальним підприємствам із площ, переданих у постійне користування, виключаються землі, які раніше вибули з постійного користування.

У постійному користуванні державних чи комунальних підприємств обліковувались свого часу тисячі гектарів, частина земель цих підприємств була вилучена у законний (чи незаконний) спосіб та приватизована. Тому, цілком логічно під час реєстрації у ДЗК земель постійного користування не включати території вилучених земельних ділянок. Головне, аби за умови встановлення незаконного вилучення таких земель їх можна було повернути державі, оскільки сам факт невключення цих земель до кадастру може лише підтвердити право власності незаконних набувачів.

Найцікавішою складовою КППР є включення до його складу масивів земель, призначених для надання в рамках безоплатної приватизації, що плануються на аукціон чи передачу у власність (користування). Тобто, землю безоплатно можна буде отримати лише з вказаних масивів. Турбує лише те, чи залишились ще у держави землі, передбачені для безоплатної приватизації.

Згадайте новину: Розширено перелік обмежень у використанні земель – рішення Уряду

Про примусове відчуження земельних ділянок

Починаючи з 24.07.2021 КППР, генеральні плани та детальні плани території мають містити межі територій, до складу яких входять земельні ділянки щодо яких може здійснюватися примусове відчуження земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності.

Такі дії можна вважати трохи прогностичними з огляду на те, що територіальним громадам, треба буде «закласти» до містобудівної документації земельні ділянки, які можуть бути у майбутньому примусово відчужені. З моменту внесення таких земель до складу КППР та іншої документації на земельні ділянки накладаються обмеження щодо передачі їх у власність чи оренду. Є тільки застереження щодо того, аби така норма закону не стала, свого роду, можливістю для зацыкавлених осіб «бронювання» для себе земельних масивів. І хоча зміни до КППР можна вносити тільки 1 раз на рік, кому це може завадити почекати 1 рік, коли є можливість отримати гарну земельну ділянку.

Згадайте новину: Процедуру держреєстрації прав на землю змінено – Кабміном ухвалено Постанову

Прикінцеві та перехідні положення

Місцеві ради зобов’язані до 1 січня 2025 року внести до ДЗК відомості про:

• функціональні зони територій, визначені у містобудівній документації на місцевому рівні, затвердженій до набрання чинності цим Законом;
• межі територій пам’яток, історико-культурних заповідників, історичних ареалів населених пунктів та зон охорони пам’яток культурної спадщини, зазначені в історико-архітектурному опорному плані, затвердженому до набрання чинності цим Законом;
• обмеження у використанні земель у сфері забудови.

Містобудівна документація на місцевому рівні, затверджена до набрання чинності цим Законом, зберігає чинність.

Протягом 2 років із дня опублікування цього Закону містобудівна документація на місцевому рівні, розроблення якої розпочато до дня набрання чинності цим Законом, може затверджуватися без урахування вимог цього Закону.

Джерело: юридичний ресурс «Протокол»