За яких умов підлягає стягненню штраф за невиконання умов попереднього договору оренди земельної ділянки і в якому розмірі (КЦС ВС № 172/1159/20 від 17.11.2021 р)

Порушення зобов’язання за договорами оренди землі несуть досить негативні наслідки для тих, хто таке порушення здійснив. Зокрема, це стосується невиконання умов договору, які сторони погодили у договорі. Відповідно до пололожень Цивільного кодексу України сторони вільні в укладанні договору та встановлюють у ньому такі умови, які будуть задовольняти обидві сторони. Визначення умов та способів забезпечення виконання зобов’язань за договором також покладається на розсуд сторін, але, якщо мова йде про встановлення штрафу (як способу виконання зобов’язання), то розмір такого штрафу повинен бути встановлений розумно. У даному матеріалі розглянемо правове підґрунтя встановлення штрафу як способу забезпечення виконання зобов’язання за попереднім договором оренди. Верховний Суд у справі 172/1159/20 роз’яснив, за яких умов підлягає стягненню штраф за невиконання умов попереднього договору оренди земельної ділянки і в якому розмірі.

Фабула судового акту: ТОВ звернулося з позовом до особи про стягнення штрафу за попередніми договорами оренди. Між Товариством та особою було укладено 3 попередніх договори оренди землі. Відповідно до положень договорів між сторонами досягнуто згоди про укладання між ними в 30-ий строк з моменту припинення, Договорів оренди землі, укладених між ТОВ «Дніпроагроальянс» та відповідачем.

Згідно з п. 6 договору Сторона 2 протягом 10 календарних днів з моменту припинення, договору оренди землі укладеного між ТОВ «Дніпроагроальянс» та відповідачем письмово повідомляє про це Сторону 1 (Товариство) та надає копії документів необхідних для підготовки проекту Договору оренди, у тому числі копії документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку.

П. 7 кожного з Договорів передбачено, що сторони домовилися, що ці Договори можуть бути припинені (розірвані) достроково, тобто без наслідків для обох Сторін щодо укладення Основного договору, лише за взаємною письмовою згодою Сторін.

Відповідно до п. 9 Договорів сторона, яка ухиляється від укладення договору оренди, передбаченого цими Договорами, або відмовиться від його підписання, зобов`язана сплатити іншій Стороні штраф у розмірі 30 мінімальних заробітних плат, шляхом внесення грошових коштів у відповідному розмірі на поточний рахунок Орендаря у банківській установі. Також у вказаному пункті передбачено, що у разі якщо договори оренди земель, укладені між ТОВ «Дніпроагроальянс» та відповідачем будуть поновлені на новий строк або у разі, якщо строк їх дії буде продовжено за згодою сторін, то відповідач зобов`язаний сплатити позивачу штраф у розмірі 30 мінімальних заробітних плат, встановлених на 1 січня, в якому було укладено договір.

Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право оренди на вищевказані земельні ділянки зареєстровано за ТОВ «Дніпроагроальянс» на підставі вже нових договорів оренди від 21.08.2019 року.

Таким чином, земельні ділянки, які були предметом попередніх договорів оренди землі, укладених між позивачем та відповідачем та які мали бути передані в оренду позивачу, були передані іншій особі - ТОВ «Дніпроагроальянс» в оренду до 31.12.2026 року, всупереч умовам попередніх договорів землі. Попередні договори укладені про те, що після закінчення строку оренди належних їй трьох земельних ділянок орендодавець передасть ці ділянки в оренду позивачеві, а в разі порушення зобов’язань має сплатити штраф – 30 мінімальних заробітних плат за кожним попереднім договором.

Відтак, відповідач зобов`язаний сплатити позивачу штраф у розмірі 30 мінімальних заробітних плат.

Суд першої інстанції, з рішенням якого погодився апеляційний суд, відмовив у задоволенні позову, вказавши, що договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації, до попереднього договору оренди земельної ділянки вимоги щодо державної реєстрації є такими самими. Оскільки державна реєстрація попередніх договорів оренди землі не була проведена, їх сторони не набули прав та обов’язків за цими договорами.

Верховний Суд скасував попередні рішення та частково задовольнив позов, зробивши такі правові висновки.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору (абз. 4 ч. 1 ст. 635 ЦКУ).

Державною реєстрацією правочину вважають офіційне визнання та підтвердження державою факту вчинення правочину. Варто розрізняти форму правочину і його державну реєстрацію. Державна реєстрація правочину не є різновидом його форми.

З урахуванням змісту абз. 4 ч. 1 ст. 635 ЦКУ та ст. 14 ЗУ «Про оренду землі» попередній договір оренди землі мав бути вчинений у письмовій формі. Станом на 27 лютого 2019 року в законодавстві не було вимоги про необхідність проведення державної реєстрації попереднього договору оренди землі.

Тому суди зробили неправильний висновок про неукладеність попередніх договорів оренди землі.

Договір є обов'язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦКУ). Якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства (абз. 1 ч. 2 ст. 551 ЦКУ).

Розмір неустойки може бути зменшений за рішенням суду за наявності однієї з умов: а) якщо він значно перевищує розмір збитків; б) за наявності інших обставин, які мають істотне значення.

Колегія суддів зазначила, що штраф за трьома попередніми договорами оренди землі в розмірі 375 570 грн (125 000 грн за одним попереднім договором) не може вважатися таким, що відповідає загальним засадам цивільного законодавства (ст. 3 ЦКУ).

При зменшенні розміру штрафу в розмірі 125 000 грн за одним попереднім договором колегія суддів враховує, що:

• штраф забезпечував виконання зобов`язання, яке виникло на підставі організаційного договору; сторони в попередньому договорі оренди домовилися про щорічну орендну плату в розмірі 18 736,81 грн;
• тому, з урахуванням встановлених судами обставин та загальних засад цивільного законодавства, колегія суддів вважає за можливе зменшити розмір штрафу за одним попереднім договором до 18 736,81 грн. Саме така сума штрафу є розумною та відповідає засаді справедливості;

З урахуванням установлених судами обставин ВС вважає за можливе зменшити розмір штрафу за кожним попереднім договором до розміру річної орендної плати за відповідну ділянку (разом – 56 210,43 грн).

Постанова

Іменем України

17 листопада 2021 року

м. Київ

справа № 172/1159/20

провадження № 61-14612св21

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Крата В. І. (суддя-доповідач),

суддів: Антоненко Н. О., Дундар І. О., Краснощокова Є. В., Русинчука М. М.,

учасники справи:

позивач - товариство з обмеженою відповідальністю «Васильківське-Агро»,

відповідач - ОСОБА_1 ,

розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Васильківське-Агро» на рішення Васильківського районного суду Дніпропетровської області від 22 лютого 2021 року в складі судді: Битяка І. Г., та постанову Дніпровського апеляційного суду від 06 липня 2021 року в складі колегії суддів: Демченко Е. Л., Куценко Т. Р., Макарова М. О.,

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Короткий зміст позовних вимог

08 грудня 2020 року товариство з обмеженою відповідальністю «Васильківське-Агро» (далі - ТОВ «Васильківське-Агро») звернулося з позовом до ОСОБА_1 про стягнення штрафу за попередніми договорами оренди.

Позов мотивований тим, що 27 лютого 2019 року між ТОВ «Васильківське-Агро» та ОСОБА_1 укладено три попередніх договори оренди землі:

площею 2,014 га, кадастровий номер 1220781100:02:002:0025;

площею 4,152 га, кадастровий номер 1220781100:02:002:0048,

площею 6,153 га, кадастровий номер 1220781100:02:004:0052.

Згідно указаних договорів сторонами досягнуто згоди про укладання між ними в тридцятиденний строк з моменту припинення, в тому числі, але не виключно, шляхом розірвання або визнання недійсним договорів оренди землі, укладених між ТОВ «Дніпроагроальянс» та ОСОБА_1 , на умовах визначених попереднім договором, договорів оренди в узгодженій формі та на умовах встановлених договорами. Відповідно до пункту 6 договору ОСОБА_1 протягом 10 календарних днів з моменту припинення, в тому числі, але не виключно, шляхом розірвання або визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між ТОВ «Дніпроагроальянс» та нею, письмово повідомляє про це ТОВ «Васильківське-Агро» та надає копії документів необхідних для підготовки проекту договору оренди, у тому числі копії документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку. Відповідно до пункту 9 договорів сторона, яка ухиляється від укладення договору оренди, передбаченого цими договорами, або відмовиться від його підписання, зобов`язана сплатити іншій стороні штраф у розмірі 30 мінімальних заробітних плат, встановлених на 01 січня року, в якому було укладено ці договори, шляхом внесення грошових коштів у відповідному розмірі на поточний рахунок Орендаря у банківській установі. У разі якщо договори оренди земель, укладені між ТОВ «Дніпроагроальянс» та ОСОБА_1 будуть поновлені на новий строк або у разі якщо строк їх дії буде продовжено за згодою сторін, то ОСОБА_1 зобов`язана сплатити ТОВ «Васильківське-Агро» штраф у розмірі 30 мінімальних заробітних плат, встановлених на 01 січня, в якому було укладено договір.

Позивач вказував, що рішенням Васильківського районного суду Дніпропетровської області від 14 травня 2019 року позов ОСОБА_1 до ТОВ «Дніпроагроальянс» про розірвання договору оренди землі задоволено, розірвано договори оренди землі. Постановою Дніпровського апеляційного суду від 10 грудня 2019 року апеляційну скаргу ТОВ «Дніпроагроальянс» залишено без задоволення, рішення Васильківського районного суду Дніпропетровської області від 14 травня 2019 року залишено без змін. Втім, відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право оренди на зазначені земельні ділянки зареєстровано за ТОВ «Дніпроагроальянс» на підставі вже нових договорів оренди від 21 серпня 2019 року. Посилалося на те, що основні договори не були укладені внаслідок недобросовісних дій ОСОБА_1 , що суперечить умовам договорів, які в силу ЦК України є обов`язковими для виконання сторонами, та наслідками зазначених дій є зобов`язання відповідача сплатити позивачу штраф у розмірі 30 мінімальних заробітних плат.

ТОВ «Васильківське-Агро» просило стягнути з ОСОБА_1 :

штраф за трьома попередніми договорами оренди землі від 27 лютого 2019 року у розмірі 375 570,00 грн (30 мін. зарплат*4173 грн*3 договори);

судові витрати в справі.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Васильківського районного суду Дніпропетровської області від 22 лютого 2021 року відмовлено ТОВ «Васильківське-Агро» у задоволенні позовних вимог до ОСОБА_1 про стягнення штрафу за попередніми договорами оренди землі.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що відповідно до вимог чинного законодавства договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації та права й обов`язки учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації. До попереднього договору оренди земельної ділянки вимоги щодо його державної реєстрації є такими ж, як і до договору оренди земельної ділянки, визначені у встановленому законом порядку. В матеріалах справи відсутні докази на підтвердження державної реєстрації попередніх договорів оренди землі від 27 лютого 2019 року у встановленому законом порядку, укладених між ТОВ «Васильківське-Агро» та ОСОБА_1 . Отже, враховуючи, що державна реєстрація попередніх договорів оренди землі від 27 лютого 2019 року у встановленому законом порядку проведена не була, сторони договорів не набули прав та обов`язків, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні таких договорів. Попередні договори оренди землі від 27 лютого 2019 року були укладені між ТОВ «Васильківське-Агро» та ОСОБА_1 у період часу, коли були чинні договори оренди земельної ділянки, що були укладені 10 березня 2015 року між ТОВ «Дніпроагроальянс» та ОСОБА_1 . У пункті 9 попередніх договорів визначено, якщо договір оренди землі укладений між ТОВ «Дніпроагроальянс» та відповідачем буде поновлений на новий строк або у разі якщо строк його дії буде продовжено за згодою сторін, то відповідач зобов`язаний сплатити позивачу штраф у розмірі 30 мінімальних заробітних плат, встановлених на 01 січня року, в якому було укладено договір, тобто вказані попередні договори були укладені з умовою на майбутнє. Тому суд першої інстанції зробив висновок, що позовні вимоги ТОВ «Васильківське-Агро» про стягнення штрафу за попередніми договорами оренди землі необґрунтовані та задоволенню не підлягають.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Дніпровського апеляційного суду від 06 липня 2021 року апеляційну скаргу ТОВ «Васильківське-Агро» залишено без задоволення, а рішення Васильківського районного суду Дніпропетровської області від 22 лютого 2021 року залишено без змін.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що відповідно до вимог чинного законодавства договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації та права й обов`язки учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації. До попереднього договору оренди земельної ділянки вимоги щодо його державної реєстрації є такими ж, як і до договору оренди земельної ділянки, визначені у встановленому законом порядку. У матеріалах справи відсутні докази на підтвердження державної реєстрації попередніх договорів оренди землі від 27 лютого 2019 року у встановленому законом порядку, укладеного між ТОВ «Васильківське-Агро» та ОСОБА_1 . Отже, враховуючи, що державна реєстрація попередніх договорів оренди землі від 27 лютого 2019 року у встановленому законом порядку проведена не була, суд першої інстанції дійшов вірного висновку, що сторони договору не набули прав та обов`язків, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні такого договору, та доводи апеляційної скарги даного висновку не спростовують. Також колегія суддів вказала, що звертає увагу, що попередні договори оренди землі від 27 лютого 2019 року були укладені між ТОВ «Васильківське-Агро» та ОСОБА_1 в період часу, коли були чинні договори оренди земельної ділянки, що були укладені 10 березня 2015 року між ТОВ «Дніпроагроальянс» та ОСОБА_1 . Доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування районним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи, а лише зводяться до переоцінки доказів.

Аргументи учасників справи

28 серпня 2021 року ТОВ «Васильківське-Агро» засобами поштового зв`язку подало касаційну скаргу, в якій просило: оскаржені судові рішення скасувати; прийняти нове рішення, яким позовні вимоги позивача задовольнити у повному обсязі; стягнути з відповідача на користь позивача судові витрати.

Касаційна скарга мотивована тим, що як вбачається з моніторингу Єдиного державного реєстру судових рішень відсутній будь-який висновок Верховного Суду щодо питання застосування абзац 4 частини першої статті 635 ЦК України, а саме форми для попереднього договору, у разі необхідності проведення державної реєстрації основного договору. Касаційна скарга стосується питання права, в якому відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах (щодо практичної реалізації абзац 4 частини першої статті 635 ЦК України). Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України). Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами). Абзацом 4 частини першої статті 635 ЦК України зазначено, що попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. За частиною першою статті 14 Закону України «Про оренду землі» у редакції Закону, чинній на час виникнення спірних правовідносин договір оренди землі укладається в письмовій формі. Таким чином, стаття 14 Закону України «Про оренду землі» зазначає про укладення договору оренди в письмовій формі, враховуючи абзац 4 частини першої статті 635 ЦК України попередній договір укладається у письмовій формі і законодавство не вимагає державної реєстрації такого договору.

Зазначає, що спірні земельні ділянки, які були предметом попередніх договорів оренди земель, укладених між позивачем та відповідачем та які мали бути передані в оренду позивачу, були передані іншій особі (ТОВ «Дніпроагроальянс») в оренду до 31 грудня 2026 року та всупереч умовам попередніх договорів оренди землі.

Вказує, що державна реєстрація не є формою договору, тому попередні договори не підлягають реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. законодавством не встановлено можливості проведення державної реєстрації прав на підставі попереднього договору, оскільки сторона попереднього договору, яка могла зареєструвати речове право в Реєстрі, на момент проведення цієї реєстрації не отримує жодного титулу (прав) на об`єкт, що очевидно, не відповідає дійсним цілям та намірам інституту державної реєстрації. Тобто, жодним чином не відбувається офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття речових прав на нерухоме майно. Законодавство не встановлює заборон (обмежень) щодо укладення договорів на майбутнє, більш того сама конструкція статті 635 ЦК України містить формулювання «укласти договір в майбутньому», що, очевидно є диспозитивною нормою і правовою можливістю її застосовувати.

Рух справи

Ухвалою Верховного Суду від 19 жовтня 2021 року відкрито касаційне провадження у справі та вказано, що аналіз змісту касаційної скарги свідчить, що вона може стосуватися питання права, яке має фундаментальне значення для формування єдиної правозастосовчої практики (підпункт «а» пункту 2 частини третьої статті 389 ЦПК України), а тому судові рішення у справі підлягають касаційному оскарженню.

Ухвалою Верховного Суду від 01 листопада 2021 року справу призначено до судового розгляду.

Межі та підстави касаційного перегляду

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).

В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).

В ухвалі Верховного Суду від19 жовтня 2021 рокувказано, що наведені у касаційній скарзі доводи містять підстави, передбачені частиною другою статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження: відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.

Фактичні обставини

Суди встановили, що 27 лютого 2019 року між ТОВ «Васильківське-Агро» та ОСОБА_1 укладено попередні договори оренди землі:

площею 2,014 га, кадастровий номер 1220781100:02:002:0025;

площею 4,152 га, кадастровий номер 1220781100:02:002:0048;

площею 6,153 га, кадастровий номер 1220781100:02:004:0052.

У попередніх договорах оренди землі від 27 лютого 2019 року передбачено, що:

між сторонами досягнута згода про укладення між ними в тридцятиденний строк з моменту припинення, в тому числі, але не виключно, шляхом розірвання або визнання недійсним договорів оренди землі, укладених між ТОВ «Дніпроагроальянс» та ОСОБА_1 , на умовах визначених попередніми договорами, договорів оренди в узгодженій формі та на умовах встановлених договорами (пункти 1, 2 попередніх договорів);

сторона 2 ( ОСОБА_1 ) протягом десяти календарних днів з моменту припинення, в тому числі, але не виключно шляхом розірвання або визнання недійсними договорів оренди землі укладених між ТОВ «Дніпроагроальянс» та ОСОБА_1 , письмово повідомляє про це сторону 1 (між ТОВ «Васильківське-Агро») та надає копії документів необхідних для підготовки проекту Договорів оренди, у тому числі копії документів, що посвідчують право власності на землю (пункт 6 попередніх договорів);

сторона, яка ухиляється від укладення договору оренди, передбаченого цими договорами, або відмовиться від його підписання, зобов`язана сплатити іншій стороні штраф у розмірі 30 мінімальних заробітних плат, встановлених на 01 січня року, в якому було укладено ці договори, шляхом внесення грошових коштів у відповідному розмірі на поточний рахунок Орендаря у банківській установі. У разі якщо договори оренди земель, укладені між ТОВ «Дніпроагроальянс» та ОСОБА_1 будуть поновлені на новий строк або у разі якщо строк їх дії буде продовжено за згодою сторін, то ОСОБА_1 зобов`язана сплатити позивачу штраф у розмірі 30 мінімальних заробітних плат, встановлених на 1 січня, в якому було укладено договір (пункт 9 попередніх договорів);

в умовах договорів оренди (пункт 4.1. умов договорів оренди), які були визначені попередніми договорами сторони передбачили, що розмір щорічної орендної плати на дату укладення договорів оренди становитиме 18 736,81 грн (пункт 5 попередніх договорів).

Рішенням Васильківського районного суду Дніпропетровської області від 14 травня 2019 року в справі № 172/311/19:

позов ОСОБА_1 до ТОВ «Дніпроагроальянс» про розірвання договору оренди землі задоволено;

розірвано договір оренди землі площею 2,014 га, кадастровий номер 1220781100:02:002:0025, укладений 10 березня 2015 року між ТОВ «Дніпроагроальянс» та ОСОБА_1 ;

розірвано договір оренди землі площею 4,152 га, кадастровий номер 1220781100:02:002:0048, укладений 10 березня 2015 року між ТОВ «Дніпроагроальянс» та ОСОБА_1 ;

розірвано договір оренди землі площею 6,153 га, кадастровий номер 1220781100:02:004:0052, укладений 10 березня 2015 року між ТОВ «Дніпроагроальянс» та ОСОБА_1 .

Постановою Дніпровського апеляційного суду від 10 грудня 2019 року в справі № 172/311/19 апеляційну скаргу ТОВ «Дніпроагроальянс» залишено без задоволення, а рішення Васильківського районного суду Дніпропетровської області від 14 травня 2019 року залишено без змін.

Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно:

право оренди на земельну ділянку площею 2,014 га, кадастровий номер 1220781100:02:002:0025, зареєстровано за ТОВ «Дніпроагроальянс» на підставі договору оренди від 21 серпня 2019 року зі строком дії - 31 грудня 2026 року, номер запису про інше речове право: 9153370 (спеціальний розділ);

право оренди на земельну ділянку площею 4,152 га, кадастровий номер 1220781100:02:002:0048, зареєстровано за ТОВ «Дніпроагроальянс» на підставі договору оренди від 21 серпня 2019 року зі строком дії - 31 грудня 2026 року, номер запису про інше речове право: 9152997 (спеціальний розділ);

право оренди на земельну ділянку площею 6,153 га, кадастровий номер 1220781100:02:004:0052, зареєстровано за ТОВ «Дніпроагроальянс» на підставі договору оренди від 21 серпня 2019 року зі строком дії - 31 грудня 2026 року, номер запису про інше речове право: 9033801 (спеціальний розділ).

Позиція Верховного Суду

У справі, що переглядається, до правових питань, які необхідно вирішити колегії суддів, відноситься:

(а) яка форма попереднього договору оренди землі;

(б) чи підлягає стягненню штраф за порушення попередніх договорів оренди землі та в якому розмірі.

Щодо форми попереднього договору оренди землі

Правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом (частина перша статті 205 ЦК України).

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі (абзац 4 частини першої статті 635 ЦК України).

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України (стаття 14 Закону України «Про оренду землі», в редакції чинній на момент укладення попередніх договорі оренди землі від 27 лютого 2019 року).

Тлумачення вказаних норм свідчить, що:

під формою правочину розуміється спосіб вираження волі сторони (сторін) та/або його фіксація. Значення форми правочину полягає не тільки в забезпеченні його достовірності, сприйняття іншими особами, що має істотне значення під час вирішення спорів, а часто і його чинності. Законодавець передбачив тільки дві форми правочинів - усну та письмову (електронну);

під державною реєстрацією правочину розуміється офіційне визнання та підтвердження державою факту вчинення правочину. Варто розрізняти форму правочину і його державну реєстрацію. Державна реєстрація правочину не є різновидом його форми;

з урахуванням змісту абзацу 4 частини першої статті 635 ЦК України та статті 14 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на момент укладення попередніх договорі оренди землі від 27 лютого 2019 року) попередній договір оренди землі мав бути вчинений у письмовій формі. Станом на 27 лютого 2019 року в законодавстві була відсутня вимога про необхідність проведення державної реєстрації попереднього договору оренди землі.

У справі, що переглядається:

суди при відмові в задоволенні позову вважали, що: державна реєстрація попередніх договорів оренди землі від 27 лютого 2019 року у встановленому законом порядку проведена не була; в матеріалах справи відсутні докази на підтвердження державної реєстрації попередніх договорів оренди землі від 27 лютого 2019 року у встановленому законом порядку;

суди не врахували, що: варто розрізняти форму правочину і його державну реєстрацію. Державна реєстрація правочину не є різновидом його форми; попередній договір оренди землі мав бути вчинений у письмовій формі. Станом на 27 лютого 2019 року в законодавстві була відсутня вимога про необхідність проведення державної реєстрації попереднього договору оренди землі.

За таких обставин, суди зробили неправильний висновок про неукладеність попередніх договорів оренди землі від 27 лютого 2019 року.

Щодо стягнення штрафу за порушення попередніх договорів оренди землі та його розміру

Попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором (абзац 1 частини першої статті 635 ЦК України).

Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства (частина четверта статті 635 ЦК України).

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Тлумачення статті 629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).

Відповідно до частини першої статті 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України. У частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України визначаються загальні способи, що застосовуватимуться при тлумаченні, які втілюються в трьох рівнях тлумачення. Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів. Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також з чого вони виходили при його виконанні. Третім рівнем тлумачення (при без результативності перших двох) є врахування: (а) мети правочину, (б) змісту попередніх переговорів, (в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніш в правовідносинах між собою), (г) звичаїв ділового обороту; (ґ) подальшої поведінки сторін; (д) тексту типового договору; (е) інших обставин, що мають істотне значення Таким чином, тлумаченню підлягає зміст правочину або його частина за правилами, встановленими статтею 213 ЦК України.

З урахуванням принципів цивільного права, зокрема, добросовісності, справедливості та розумності, сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності.

Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання (частина перша статті 549 ЦК України).

Тлумачення положень частини першої статті 549 ЦК України дозволяє стверджувати, що за допомогою неустойки (штрафу, пені) допускається забезпечуватися виконання значної кількості зобов`язань. Зокрема, неустойка може забезпечувати виконання: договірних зобов`язань, що традиційно для цивільного обороту, оскільки в більшості випадків саме в договорі його сторони встановлюють неустойку (штраф або пеню). Причому це може відбуватися як під час укладення договору для забезпечення виконання зобов`язання, так і після, але до виконання тих зобов`язань, які виникли на його підставі. Не виключається забезпечення зобов`язань, які виникли на підставі організаційного договору (зокрема, попереднього); недоговірних зобов`язань, що не характерно, проте положеннями статті 549 ЦК не виключається; позитивних та негативних зобов`язань. Як правило, неустойка встановлюється для забезпечення позитивних зобов`язань, які передбачають вчинення певних дій (передача речі, сплата грошовитих коштів та ін.). Сутність негативних зобов`язань полягає в тому, що предметом виконання є утримання від дій, і зобов`язання виконується протягом усього часу його існування. Негативні зобов`язання можуть бути забезпечені тільки за допомогою штрафу, адже після порушення такого зобов`язання необхідність стимулювати його виконання шляхом нарахування пені, як це може мати місце при позитивних зобов`язаннях, не призведе до очікуваного результату, тобто його виконання.

Якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства (абзац перший частини другої статті 551 ЦК України).

У справі, яка переглядається, установлені судами попередніх інстанцій факти, зміст попередніх договорів оренди землі від 27 лютого 2019 року та тлумачення їх змісту (зокрема, з урахуванням намірів сторін, які вони виражали при вчиненні правочину) дозволяють зробити висновок про те, що:

домовилися в належній формі про укладення в майбутньому трьох договорів оренди землі;

ОСОБА_1 протягом десяти календарних днів з моменту припинення договорів оренди землі укладених між ТОВ «Дніпроагроальянс» та ОСОБА_1 (рішення Васильківського районного суду Дніпропетровської області від 14 травня 2019 року в справі № 172/311/19 набрало законної сили 10 грудня 2019 року) на виконання пункту 6 попередніх договорів письмово не повідомила про це ТОВ «Васильківське-Агро» та не надала копії документів необхідних для підготовки проекту Договорів оренди, у тому числі копії документів, що посвідчують право власності на землю (пункт 6 попередніх договорів від 27 лютого 2019 року);

з урахуванням встановлених судами обставин, порушення попередніх договорів відповідачем, позивач має право на стягнення штрафу на підставі пунктів 9 попередніх договорів оренди землі від 27 лютого 2019 року в розмірі 375 570 грн (30 мін. зарплат*4173 грн*3 договори).

Загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (пунктом 6 статті 3 ЦК України).

Тлумачення як статті 3 ЦК України загалом, так і пункту 6 статті 3 ЦК України, свідчить, що загальні засади (принципи) цивільного права мають фундаментальний характер й інші джерела правового регулювання, в першу чергу, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, проявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії та повинні враховуватися, зокрема, при тлумаченні норм, що містяться в актах цивільного законодавства.

Розмір неустойки може бути зменшений за рішенням суду, якщо він значно перевищує розмір збитків, та за наявності інших обставин, які мають істотне значення (частина друга статті 551 ЦК України).

Тлумачення частини третьої статті 551 ЦК України свідчить, що розмір неустойки може бути зменшений за рішенням суду за наявності однієї з умов: (а) якщо він значно перевищує розмір збитків; (б) за наявності інших обставин, які мають істотне значення.

У справі, що переглядається:

колегія суддів вважає, що штраф за трьома попередніми договорами оренди землі від 27 лютого 2019 року в розмірі 375 570 грн (125 000 грн за одним попереднім договором) не може вважатися таким, що відповідає загальним засадам цивільного законодавства (стаття 3 ЦК України);

при зменшенні розміру штрафу в розмірі 125 000 грн за одним попереднім договором колегія суддів враховує, що: штраф забезпечував виконання зобов`язання, яке виникло на підставі організаційного договору; сторони в попередньому договорі оренди домовилися про щорічну орендну плату в розмірі 18 736,81 грн; тому, з урахуванням встановлених судами обставин та загальних засад цивільного законодавства, колегія суддів вважає за можливе зменшити розмір штрафу за одним попереднім договором до 18 736,81 грн. Саме така сума штрафу є розумною та відповідає засаді справедливості;

за таких обставин, позивач має право на стягнення штрафу в розмірі 56 210,43 грн (18 736,81*3 договори). Як наслідок, судові рішення належить скасувати та ухвалити нове рішення про часткове задоволення позову.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Доводи касаційної скарги дають підстав для висновку про те, що оскаржені судові рішення ухвалені без додержання норм матеріального права. У зв`язку з наведеним, колегія суддів вважає, що: касаційну скаргу слід задовольнити частково; оскаржені судові рішення скасувати; ухвалити нове рішення про задоволення часткове задоволення позову та стягнення 56 210,43 грн штрафу; в іншій частині позову слід відмовити. ТОВ «Васильківське-Агро» сплачено судовий збір за подання позовної заяви у розмірі 5 633,55 грн, за подання апеляційної скарги у розмірі 8 451,00 грн та за подання касаційної скарги у розмірі 11 267,10 грн. Тому з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Васильківське-Агро» підлягають стягненню, пропорційно розміру задоволених позовних вимог, судові витрати, понесені на сплату судового збору у розмірі 3 794,31 грн.

Керуючись статтями 141 400 409 412 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Васильківське-Агро» задовольнити частково.

Рішення Васильківського районного суду Дніпропетровської області від 22 лютого 2021 року та постанову Дніпровського апеляційного суду від 06 липня 2021 року скасувати.

Позов товариства з обмеженою відповідальністю «Васильківське-Агро» до ОСОБА_1 про стягнення штрафу за попередніми договорами оренди від 27 лютого 2019 рокузадовольнити частково.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Васильківське-Агро» 56 210,43 грн штрафу за попередніми договорами оренди землі від 27 лютого 2019 року.

В іншій частині позову товариства з обмеженою відповідальністю «Васильківське-Агро» до ОСОБА_1 відмовити.

З моменту прийняття постанови суду касаційної інстанції рішення Васильківського районного суду Дніпропетровської області від 22 лютого 2021 року та постанова Дніпровського апеляційного суду від 06 липня 2021 року втрачають законну силу.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Васильківське-Агро» судові витрати, понесені на сплату судового збору у розмірі 3 794,31 грн.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. І. Крат

Судді: Н. О. Антоненко

І. О. Дундар

Є. В. Краснощоков

М. М. Русинчук