Втрата права на користування житловим приміщенням

Кожен має право на житло - говорить стаття 47 Конституції України. Держава створює умови, за яких кожен може побудувати, купити, або взяти в оренду житло.

Так, настільки декларативні норми, втім, вплинули на порядок користування житловим фондом: наприклад, члени сім'ї власника житла, які проживають разом з ним, мають право на користування цим житлом відповідно до закону. Водночас Житловий кодекс УРСР (далі - «ЖКП»), регламентуючи це право, вказав, що членами сім'ї є дружина (чоловік), їхні діти, батьки та інші особи, які з ними проживають і ведуть спільне господарство.

Таким чином, згідно зі статтею 405 Цивільного кодексу України (далі - «ЦКУ»), статтями 64 156 ЖКП - такі особи користуються житловим приміщенням нарівні з власником будинку (квартири), якщо при їхньому заселенні не було іншої угоди про порядок користування цим приміщенням. Водночас припинення сімейних відносин з власником будинку (квартири) не позбавляє їх права користування займаним приміщенням. Можуть вселятся і інші особи - за погодженням власника, співвласника і / або членів його сім'ї (ч.2 ст.156, ч.1 ст.65 ЖКУ, абз.1 пп.4 п.18 Постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження Правил реєстрації місця проживання та Порядку передачі органами реєстрації інформації до Єдиного державного демографічного реєстру» від 2 березня 2016 № 207, далі також - ПКМУ №207).

Кількість зареєстрованих осіб у житловому приміщенні так чи інакше впливає на умови проживання в ньому - наприклад, на право отримувати деякі субсидії (житлові субсидії), на оплату комунальних послуг та послуг з утримання будинку. Зареєстровані особи в житловому приміщенні, є одним з негласних факторів, через які новий покупець може відмовитися від такої покупки.

З цієї та з інших причин - у власників і співвласників житла часто виникають питання про визнання таким, що втратив право користування житловим приміщенням такої особи, яка за власним бажанням не хоче зніматися з реєстрації.

Разом з правом на житло, Конституція в статті 41, наказує, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Так як же співвідносяться ці два права - право на житло і право на власність в аспекті користування житловим приміщенням - розглянемо нижче. Також, вважаємо за необхідне додатково уточнити різницю між вимогами про "виселення" і про "визнання особи такою, що втратила право на користування житловим приміщенням".

Аналізуйте судовий акт: Хоча придбана у шлюбі квартира була записана лише на чоловіка, він не зміг виселити прописану у ній колишню дружину, яка при цьому у цій квартирі і НЕ проживала (ВС/КЦС від 28 лютого 2018р. у справі № 647/1683/15-ц)

Зміст:

• У яких випадках людина може бути визнаною такою, що втратила право на користування житлом?
• Хто не може втратити право на користування житлом?

У яких випадках людина може бути визнаною такою, що втратила право на користування житлом?

Нагадаємо, що житлом, відповідно до статті 379 ЦКУ вважається квартира, житловий будинок, або інше житлове приміщення, якщо вони призначені і придатні для постійного або тимчасового проживання в них. ЖКП (ст.4) визначає, що до житлового фонду входять - державний житловий фонд, громадський житловий фонд, фонд житлово-будівельних кооперативів, приватний житловий фонд, житловий фонд соціального призначення.

Законодавець декларує право власника, або законного користувача житлового приміщення (квартири, будинку) - захищати свої майнові права на таке, що належить, або перебуває в їхньому користуванні житло (Глава 29 ЦКУ, в сукупності зі статтею 396 ЦКУ). Одним із засобів захисту, відповідно до статті 391 ЦКУ - є право таких осіб вимагати усунення перешкод у здійсненні ними права користування та/або розпорядження своїм майном. Усунення таких перешкод в нашому випадку можливе шляхом визнання такими, що втратили право користування житловим приміщенням таких осіб - ч. 2 ст. 405 ЦКУ та ч.2 ст.107 ЖКУ). Зверніть увагу, положення ч. 2 ст. 107 ЖКУ стосується виключно наймача житла і членів його сім'ї, а не власника житла і його сім'ї - тому зосередимося більше на ч.2 ст. 405 ЦКУ, яка регулює приватний житловий фонд.

Згідно ч.2 ст. 405 ЦКУ - член сім'ї власника житла втрачає право на користування цим житлом у разі відсутності члена сім'ї без поважних причин понад один рік, якщо інше не встановлено домовленістю між ним і власником житла або законом.

Користуйтесь консультацією: Як не платити борги попередніх власників вашої квартири

Зверніть увагу, втрата права користування житловим приміщенням, в даному випадку стосується членів сім'ї цього ж власника, який просить визнати їх такими, що втратили право. Посилатися на ч.2 статті 405 ЦКУ, в позові, потрібно в разі, якщо справа стосується члена сім'ї, який насправді виїхав з квартири, якого не було більше року в ній, і у вас є відповідні докази, або свідки даної обставини.

Так, у своєму рішенні по справу про визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням та зняття з реєстрації № 6-709цс16 від 16 листопада 2016 року Верховний Суд України вказав на те, що положення статей 383 391 405 ЦК України, статей 150, 156 в поєднанні зі статтею 64 ЖКУ передбачають право вимоги власника - захистити порушене право власності на житлове приміщення, будинок, квартиру тощо від будь-яких осіб, в тому числі осіб, які не є членами його сім'ї, а положення статті 405 ЦК України, до статей 150 156 ЖК УРСР регулюють взаємовідносини власника житлового приміщення та членів його сім'ї, в тому числі в разі втрати власником права власності, припинення з ним сімейних відносин або відсутності члена сім'ї власника без поважних причин понад один рік. Також цей висновок використовував у своєму рішенні ВС КЦС від 09.10.2019 року по справі № 615/1636/17.

У справі № 6-709цс16, яку можна вважати основою у питанні про припинення права на користування житловим приміщенням, суд вирішував питання про втрату права на користування житлом племінницею за позовною заявою власника такого житла. Племінниця членом сім'ї не вважається, згідно зі статтями 46 і 156 ЖКУ. Таким чином - висновок про те, що власник має законне право захистити власність від будь-якої особи, в тому числі не родича шляхом визнання такої особи такою, що втратила право на користування - був необхідний.

Важливо зауважити, що суд вказав, що при подачі такого, по суті, негаторного позову (тобто позову про усунення перешкод в користуванні житлом, і втрати особою права користування житлом), потрібно довести:

• наявність у позивача права власності;
• наявність перешкод у користуванні власником своєю власністю.

При цьому не має значення, ким саме викликане порушене право і на яких підставах.

Разом з тим, судова практика і тут абсолютно неоднозначна. Навіть на рівні ВС КЦС то доповнюються факти, які потрібно довести, то по-різному вирішується питання про наявність перешкод або їхню відсутності. Хоча, практично в кожному випадку, ВС КЦС вказує, що вони не відступають від практики вирішення в справі № 6-709цс16 від 16.11.2016 р, а обґрунтовують - мовляв, обставини справи інші. Так, наприклад, в рішенні ВС КЦС від 09.10.2019 року по справі № 615/1636/17 суд відмовив у знятті з реєстрації та виселенні, тому що позивач (мати) не вказала серед відповідачів, не невістку, онука, а тільки сина (що логічно - оскільки тільки він був зареєстрований в будинку), що Суд визнав неприпустимим, оскільки це «спричинить роз'єднання сім'ї». Що ж заважає синові, при виселенні забрати з собою родину і не допустити роз'єднання сім'ї - так і залишилося загадкою. Втім, в постанові ВС від 15.04.2020 у справі № 623/2055/18, в схожій ситуації, Суд не визнав «роз'єднанням сім'ї», визнання батька таким, що втратив право користування житлом, не дивлячись на проживання там же і сина.

Користуйтесь консультацією: Чим відрізняється прописка від реєстрації в Україні?

Що стосується наявності перешкод власнику, як підстави для позову, то в рішенні № 6-709цс16 від 16 листопада 2016 року, Суд вирішив що вони є (хоча племінниця навіть не проживала за місцем реєстрації понад 13 років), а ось в рішенні ВС КЦС від 25.02.2021 у справі № 643/13254/18, Суд визнав що наявність завищеної плати за комунальні послуги, внаслідок того що в приміщенні, яке позивач придбав підписавши договір довічного утримання з бабусею, є ще двоє зареєстрованих осіб - її родичів - недостатньо обґрунтуванням «перешкод» для власника для позбавлення цих двох осіб права користування житлом.

Потрібно зауважити, що, термін «виселення», відрізняється від терміна «втрата права на користування житловим приміщенням», в тому числі, якщо ми говоримо про членів сім'ї власника (або орендаря) житла. Якщо керуватися нормативно-правовими актами (не дивлячись на плутанину цих термінів в судовій практиці), то:

1. Підстави припинення права на користування житловим приміщенням в порядку виселення членів сім'ї зовсім інші (ст.ст. 116 157 ЖКУ), ніж позбавлення права на користування житловим приміщенням (ст.405 ЦКУ, ст.71,72 і ч.2 ст.107 ЖКУ) .
2. Якщо ми говоримо про втрату права на користування житлом - то таке зазвичай застосовується до членів сім'ї, до інших же осіб - виселення. Хоча, знову, зауважу що в судовій практиці є рішення, де суд визнавав такими, що втратили право на користування осіб, які зовсім не є членами сім'ї власника житла.
3. Так, на відміну від втрати права на користування, в разі виселення, розглядається питання про зобов'язання надати нове житло виселеним, або відсутності такого зобов'язання. І це якщо не враховувати специфічну практику по виселенню малолітніх, або по виселенню з іпотечного житла - в повному обсязі придбаного за кредитні гроші тощо - про це можна ще одну статтю написати.
4. Якщо в разі виселення члена сім'ї власника (орендаря), крім інших - підставою може бути порушення - а саме систематичне руйнування або псування житлового приміщення, використання його не за призначенням, або систематичне порушення правил соціалістичного співжиття, що роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи в одному будинку (а заходи запобігання і громадського впливу виявилися безрезультатними), то у випадку з втратою права на користування житловим приміщенням важливий термін і причина відсутності (1 рік, для членів сім'ї власника, більше 6-ти місяців або «вибуття» для членів сім'ї орендаря).
5. Крім зазначеного вище підстави виселення, саме виселення застосовується у випадках аварійності будівлі, надання наймачеві іншого житла (для певних категорій осіб), виселення з гуртожитків, службового житла, виселення в разі визнання ордера недійсним, виселення при переведенні житлового приміщення в нежитловий фонд, виселення орендаря після закінчення оренди та інші основи (ст.ст.109-117, ст.ст.124-126, ст.132 146 148 157 165 169 ЖКУ).

Таким чином, вимога про виселення особи, як і вимога про визнання такою, що втратила право на користування житлом - потрібно застосовувати окремо, до кожного конкретного випадку застосовуючи відповідне. І хоча, для зняття з реєстраційного обліку, підійде, і рішення про позбавлення права на користування житловим приміщенням, і про виселення, і про зняття з реєстрації місця проживання (абз.3 п.26 ПКМУ № 207), важливо правильно назвати свої вимоги суду і вже відштовхуючись від них, зібрати потрібні докази і привести правильні аргументи.

Хто не може втратити право на користування житлом?

В першу чергу не може втратити право на користування житлом ні власник житла, ні співвласник (в тому числі власник частини житла). Право власності є абсолютним правом, і включає в себе за замовчуванням - тріаду: право на користування, розпорядження, володіння. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд - не можна такого відповідача визнати таким, що втратив право на користування житловим приміщенням (ВС від 17.04.2019 року по справі № 641/6645/16-с). Навіть, якщо мова йде про колишніх членів подружжя, які розділили майно, визнання таким, що втратив право одного з них, який володіє частиною квартири - неприпустимо (постанова ВС від 17.10.2019 року по справі № 622/460/14-ц). Те ж стосується і подружжя, які володіють не окремою частиною житла, а цілим житлом на праві спільної сумісної власності (ВС від 28.02.2018 у справі № 647/1 683/15-ц).

Аналіз статті 71 ЖКУ дає підстави для висновку про те, що не визнається такою, що втратила право користування житловим приміщеннями особа при наявності поважних причин непроживання. При чому такі причини і термін зберігання права на користування житлом встановлюється судом. Оскільки вичерпного переліку таких поважних причин немає - поважність відсутності особи визначається судом в кожному конкретному випадку з урахуванням обставин справи.

Деякі причини, і терміни їхнього впливу вважаються поважними - «secundum legem» (відповідно до закону), і повинні застосовуватися судом в будь-якому випадку. Вони встановлені пунктами 1-7 частини 3 статті 71 ЖКУ і стосуються наймача і його членів сім'ї. Також, не можна визнати таким, що втратив право на користування житлом, і членів сім'ї наймача (або його самого), які забронювали на час відсутності таке житло (ст.73-75 ЖКП).

Хто може подати в суд позов про визнання особи такою, що втратила право на користування житлом? Як забезпечити позитивний результат в суді?

Позов про визнання особи такою, що втратила право на користування житловим приміщенням, подається зазвичай власником (співвласником) житлового приміщення. Закон дозволяє (в тому числі, якщо мова йде про негаторний позов) виступати позивачем наймачеві, членам його сім'ї, в тому числі, за якими зберігається право на користування житлом як за тимчасово відсутніми, або тим, що отримали, забронювали житло.

Оскільки в питанні втрати права на користування житловим приміщенням судова практика дуже неоднозначна, сформулюємо деякі основні правила:

ДЛЯ ПОЗИВАЧА. Уважно вивчіть ситуацію, яка склалася, перед подачею позову. Визначте який результат вам необхідний - це просто зняття з реєстраційного обліку потенційного відповідача, або ж необхідне фізичне видворення з приміщення. Визначте в якому він статусі по відношенню до вас (член сім'ї чи ні), і які права має на житло. Якщо у вашому випадку найкраще заявити вимогу про визнання члена сім'ї, що втратив право на користування, отримайте якомога більше доказів його непроживання більше зазначеного терміну в житло (це можуть бути: дані про наявність заборгованості по комунальній платі, або копії квитанцій про сплату їх; довідки з поліції про відсутність від відповідача заяв про перешкоджання позивачем йому проживати в житловому приміщенні; дані з окружної лікарні, що відповідач не укладав декларацію з лікарем і медична картка його не заводилася; дані з прикордонної служби, що відповідач кордон не перетинав; акт, складений позивачем у присутності 3-х свідків, які були допитані в судовому засіданні, і правильно завірені, так званий «акт вуличного депутата», в якому засвідчується факт, що особа не проживає протягом певного часу, або акт про непрожіванння, завірений ЖЕК, ОСББ). Суд скептично поставиться до неправильно завірених актів (без свідків), або якщо будуть тільки свідчення свідків. І в цьому є логіка - говорити можна різне, а ось комплекс доказів підніме шанси на позитивний результат.

ДЛЯ ВІДПОВІДАЧА. Обов'язково вивчіть матеріали справи. На що посилається позивач в своїй заяві, які докази у нього є. Уточніть, чи є у вас інтерес до цього житла. Зберіть докази Вашого проживання у житлі, інтересу до нього, прав на нього - чи поважності причин відсутності. Пам'ятайте, що тягар доведення поважності причин відсутності - понад встановлені строки - покладається на відповідача (ВС від 06.11.2019 року по справі № 641/5955/17, ВС від 14.11.2018 року по справі № 643/11611/16-с). Викладіть все це в своїх доводах, а якщо є підстави вважати, що ваше право на користування житлом вже порушують - в зустрічному позові.

У разі додаткових питань по темі вищевикладеної консультації, пропонуємо скористатися сервісом "Тендер на юридичну послугу" від юридичної ресурсу Протокол.

Автор консультації: Адвокат Трофименко Ірина

Джерело: юридичний ресурс Протокол