Одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну і ту ж земельну ділянку суперечить вимогам Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (ВСУ, справа № 825/1287/15-а, 15.11.16)

Фабула судового акту: Позивач (Товариство) звернувся з позовом до Реєстраційної служби і просив скасувати державну реєстрацію договорів оренди земельних ділянок і вчинити дії по виключенню (скасуванню) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про їх державну реєстрацію. Позов вмотивований тим, що вказаним державним реєстратором було здійснено державну реєстрацію права оренди на земельні ділянки, які вже перебували в оренді у іншої юридичної особи, а саме у позивача, право оренди земельних ділянок якого вже було зареєстровано.

Суд першої інстанції позов задовольнити в повному обсязі, з чим також погодився і Верховний Суд України, скасувавши негативні для позивача рішення апеляційного адміністративного суду та ВАСУ.

Приймаючи таке рішення, колегія суддів Судової палати в адміністративних справах ВСУ заначила, зокрема, таке.

Суд касаційної інстанції погодився з висновками суду апеляційної інстанції про те, що орендар подав реєстратору повний та належно оформлений пакет документів, який вимагається законом і ці документи дозволили державному реєстратору здійснити державну реєстрацію права оренди земельної ділянки без припущення, що вказані земельні ділянки можуть вже перебувати в оренді, Отже, у державного реєстратора не було правових підстав для відмови в державній реєстрації прав та їх обтяжень.

Втім, ч. 2 ст. 9 Закону України від 1 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зобов'язано державного реєстратора встановлювати відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.

Відповідно до п. 8-1 ч. 2 статті 9 Закону № 1952-IV під час проведення державної реєстрації прав, які виникли та зареєстровані в установленому порядку до 1 січня 2013 року, державний реєстратор запитує від органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які відповідно до чинного на момент реєстрації законодавства проводили таку реєстрацію, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для реєстрації прав та їх обтяжень, якщо такі документи не були подані заявником або якщо документи, подані заявником, не містять передбачених цим Законом відомостей про правонабувача або про нерухоме майно. Органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, підприємства, установи та організації, до яких надійшов запит, зобов'язані безоплатно в установленому законодавством порядку протягом трьох робочих днів надати державному реєстратору відповідну інформацію, зокрема, щодо зареєстрованих речових прав на нерухоме майно, у тому числі земельні ділянки.

З огляду на зазначене ВСУ дійшов висновку, що одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну і ту ж земельну ділянку суперечить вимогам цього Закону, який спрямований на забезпечення визнання та захисту державою речових та інших прав, які підлягають державній реєстрації, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна.

Довідка: раніше в постанові Верховного Суду України від 30 березня 2016 р. у справі № 21-1434а15 вже була сформована подібна правова позиція, - подання для державної реєстрації права оренди на земельну ділянку документів, зокрема тих, які є невід’ємною частиною договору оренди цієї ділянки, на підставі яких заявлене право вже зареєстровано у Державному реєстрі прав за іншою особою, є передбаченою у ст. 24 Закону № 1952-ІV підставою для відмови у державній реєстрації зазначеного права.

Аналізуйте судовий акт: Якщо спір про право відсутній і оскаржуються владні, управлінські рішення та дії державного реєстратора, то такій спір підлягає розгляду адміністративним судом (ВСУ від 24 травня 2017р, № 6-843цс17)

Наявність в Реєстрі запису про заборону відчуження майна є перешкодою для здійснення реєстраційних дій до того часу, поки таке обтяження не буде зняте (Житомирський апеляційний адмінсуд, справа № 817/1719/16, 25.05.17)

Підсудність оскарження дій державного реєстратора: адміністративні суди продовжують розглядати такі спори незважаючи на рішення ВСУ у справі № 21-41а16 від 14 червня 2016р. (Окружний адмін. суд м. Києва від 09 вересня 2016р. у справі № 826/11931/16)

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 листопада 2016 року м. Київ

Колегія суддів Судової палати в адміністративних справах Верховного Суду України у складі:

головуючого Кривенди О.В.,

суддів: Волкова О.Ф., Прокопенка О.Б., Самсіна І.Л., -

розглянувши в порядку письмового провадження справу за позовом сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю (далі - СТОВ) «Дружба-Нова» до реєстраційної служби Прилуцького міськрайонного управління юстиції у Чернігівській області (далі - Реєстраційна служба), треті особи - товариство з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ) «АгроКім», дочірнє підприємство «Нафком-Агро», ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, про скасування державної реєстрації,

в с т а н о в и л а:

У квітні 2015 року СТОВ «Дружба-Нова» звернулося до суду з позовом, у якому просило:

- скасувати державну реєстрацію договорів оренди земельних ділянок з кадастровими номерами НОМЕР_1, НОМЕР_2, НОМЕР_3, НОМЕР_4, НОМЕР_5, яку здійснено державним реєстратором Реєстраційної служби;

- зобов'язати Реєстраційну службу вчинити дії по виключенню (скасуванню) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав) запису про державну реєстрацію права оренди ТОВ «АгроКім» (код ЄДРПОУ 32370430) на земельні ділянки:

площею 4,16 га, кадастровий номер НОМЕР_1;

площею 1,7930 га, кадастровий номер НОМЕР_3;

площею 1,6884 га, кадастровий номер НОМЕР_4;

площею 1,5678 га, кадастровий номер НОМЕР_5;

площею 4,70 га, кадастровий номер НОМЕР_2.

На обґрунтування позову зазначило, що Реєстраційна служба здійснила реєстрацію права оренди ТОВ «АгроКім» земельних ділянок, на які вже зареєстровано таке право позивача, чим допустила подвійну реєстрацію права оренди, що суперечить вимогам Закону України від 1 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV).

Суди встановили, що 6 вересня 2012 року між СТОВ «Дружба-Нова» та фізичними особами - власниками земельних ділянок було укладено договори оренди землі:

- з ОСОБА_1 - земельної ділянки площею 4,16 га, кадастровий номер НОМЕР_1, що знаходиться на території Заїздської сільської ради Прилуцького району Чернігівської області. Договір зареєстровано в управлінні Держкомзему у Прилуцькому районі Чернігівської області 24 грудня 2012 року за № 742410004011550;

- з ОСОБА_4 - земельної ділянки площею 1,7930 га, кадастровий номер НОМЕР_3, що знаходиться на території Заїздської сільської ради Прилуцького району Чернігівської області. Договір зареєстровано в управлінні Держкомзему у Прилуцькому районі Чернігівської області 24 грудня 2012 року за № 742410004011546;

- з ОСОБА_3 - земельних ділянок площею 1,5678 га, кадастровий номер НОМЕР_4, та площею 1,6884 га, кадастровий номер НОМЕР_5, що знаходяться на території Заїздської сільської ради Прилуцького району Чернігівської області. Договори зареєстровані в управлінні Держкомзему у Прилуцькому районі Чернігівської області 24 грудня 2012 року за №№ 742410004011547, 742410004011549 відповідно.

Доповідною запискою заступника керівника земельного відділу СТОВ «Дружба-Нова» від 3 березня 2015 року повідомлено директора СТОВ «Дружба-Нова» про виявлення факту подвійної реєстрації договорів оренди земельних ділянок з зазначеними кадастровими номерами.

Державним реєстратором Реєстраційної служби зареєстровано право користування земельними ділянками з кадастровими номерами НОМЕР_1, НОМЕР_3, НОМЕР_4, НОМЕР_5 за ТОВ «АгроКім», тоді як договори оренди на ці земельні ділянки між СТОВ «Дружба-Нова» та ОСОБА_1, ОСОБА_4, ОСОБА_3 зареєстровані в управлінні Держкомзему у Прилуцькому районі Чернігівської області 24 грудня 2012 року.

Чернігівський окружний адміністративний суд ухвалою від 22 травня 2015 року закрив провадження в частині позовних вимог щодо земельної ділянки з кадастровим номером НОМЕР_2.

Чернігівський окружний адміністративний суд постановою від 22 травня 2015 року позов задовольнив.

Суд виходив із того, що державний реєстратор Реєстраційної служби не мав підстав для реєстрації права користування вказаними земельними ділянками за ТОВ «АгроКім», оскільки таке право раніше вже було зареєстровано за СТОВ «Дружба-Нова».

Київський апеляційний адміністративний суд постановою від 16 липня 2015 року постанову суду першої інстанції скасував, у задоволенні позовних вимог відмовив.

Вищий адміністративний суд України ухвалою від 14 червня 2016 року постанову суду апеляційної інстанції залишив без змін.

У заяві про перегляд цього судового рішення Верховним Судом України з підстав, передбачених пунктами 1, 5 частини першої статті 237 Кодексу адміністративного судочинства України (далі - КАС), СТОВ «Дружба-Нова» зазначає, що в доданих до заяви ухвалах Вищого адміністративного суду України від 4 лютого і 6 липня 2016 року по-іншому, ніж в оскаржуваній ухвалі, застосовано положення статей 3, 8, 9, 20, 24 Закону № 1952-IV (в редакції, чинній на час виникнення спірних відносин). Крім того, вказує на невідповідність висновків суду в оскаржуваній ухвалі висновку, викладеному в постанові Верховного Суду України від 29 вересня 2015 року № 21-760а15. Просить скасувати рішення судів апеляційної та касаційної інстанцій і залишити в силі постанову суду першої інстанції.

Перевіривши наведені у заяві доводи, колегія суддів вважає, що заява СТОВ «Дружба-Нова» підлягає задоволенню з таких підстав.

У наданих для порівняння ухвалах Вищого адміністративного суду України зазначено, що державний реєстратор прав на нерухоме майно з метою недопущення одночасного існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну земельну ділянку має запитувати інформацію про наявність або відсутність зареєстрованих договорів оренди на земельну ділянку у органів, що здійснювали таку реєстрацію до 1 січня 2013 року.

У долученій до заяви постанові Верховного Суду України міститься правовий висновок про те, що державний реєстратор під час проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно зобов'язаний перевірити інформацію про наявність або відсутність вже зареєстрованих речових прав з метою недопущення одночасного існування їх подвійної державної реєстрації.

У справі, що розглядається, суд касаційної інстанції погодився з висновками суду апеляційної інстанції про те, що ТОВ «АгроКім» подало реєстратору повний та належно оформлений пакет документів, який вимагається Законом № 1952-IV, і ці документи дозволили державному реєстратору здійснити державну реєстрацію права оренди земельної ділянки без припущення, що вказані земельні ділянки можуть вже перебувати в оренді, у документах не містилося інформації, яка може вважатися перешкодою для державної реєстрації права оренди. Отже, у державного реєстратора не було правових підстав для відмови в державній реєстрації прав та їх обтяжень.

Аналіз наведених рішень суду касаційної інстанції дає підстави вважати, що цей суд неоднаково застосував положення Закону № 1952-IV, і його висновки в оскаржуваній ухвалі не відповідають висновкам Верховного Суду України щодо застосування вказаних норм права.

Так, Верховний Суд України вже вирішував питання правильного застосування норм матеріального права у спорах цієї категорії, зокрема, в постанові від 30 березня 2016 року № 21-1434а15.

За наслідками розгляду справи колегія суддів висловила правову позицію, яка полягає у тому, що одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну і ту ж земельну ділянку суперечить вимогам Закону № 1952-ІV, який спрямований на забезпечення визнання та захисту державою речових та інших прав, які підлягають державній реєстрації, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна.

Такого правового висновку колегія суддів Судової палати в адміністративних справах Верховного Суду України дійшла, провівши системний аналіз законодавства, яким врегульовано спірні правовідносини.

Згідно зі статтею 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Законом № 1952-ІV визначено правові, економічні та організаційні засади проведення державної реєстрації речових та інших прав, які підлягають реєстрації за ним.

Відповідно до частини першої статті 2 Закону № 1952-IV державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру прав.

Частиною другою статті 9 зазначеного Закону обов'язано державного реєстратора встановлювати відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.

Відповідно до пункту 8-1 частини другої статті 9 Закону № 1952-IV під час проведення державної реєстрації прав, які виникли та зареєстровані в установленому порядку до 1 січня 2013 року, державний реєстратор запитує від органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які відповідно до чинного на момент реєстрації законодавства проводили таку реєстрацію, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для реєстрації прав та їх обтяжень, якщо такі документи не були подані заявником або якщо документи, подані заявником, не містять передбачених цим Законом відомостей про правонабувача або про нерухоме майно. Органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, підприємства, установи та організації, до яких надійшов запит, зобов'язані безоплатно в установленому законодавством порядку протягом трьох робочих днів надати державному реєстратору відповідну інформацію, зокрема, щодо зареєстрованих речових прав на нерухоме майно, у тому числі земельні ділянки.

У статті 19 Закону № 1952 визначені підстави для державної реєстрації прав та їх обтяжень. Так, відповідно до частини першої цієї статті державна реєстрація прав проводиться на підставі:

1) договорів, укладених у порядку, встановленому законом;

2) свідоцтв про право власності на нерухоме майно, виданих відповідно до вимог цього Закону;

3) свідоцтв про право власності, виданих органами приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді;

4) державних актів на право власності або постійного користування на земельну ділянку у випадках, встановлених законом;

5) рішень судів, що набрали законної сили;

6) інших документів, що підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно, поданих органу державної реєстрації прав разом із заявою.

Згідно з частиною четвертою статті 15 Закону України від 6 жовтня 1998 року № 161-ХIV «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час виникнення спірних відносин; далі - Закон № 161-ХIV) невід'ємною частиною договору оренди землі є:

- план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;

- кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;

- акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);

- акт приймання-передачі об'єкта оренди;

- проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.

Тобто, у разі подання заяви про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки уповноважена особа зобов'язана пред'явити органові державної реєстрації крім самого договору оренди усі зазначені вище документи.

Відповідно до пункту 6 частини першої Закону № 1952-IV у державній реєстрації прав може бути відмовлено у разі, якщо заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене право вже зареєстровано у Державному реєстрі прав.

Таким чином, подання для державної реєстрації права оренди на земельну ділянку документів, зокрема тих, які є невід'ємною частиною договору оренди цієї ділянки, на підставі яких заявлене право вже зареєстровано у Державному реєстрі прав за іншою особою, є передбаченою у статті 24 Закону № 1952-ІV підставою для відмови у державній реєстрації зазначеного права.

У справі, що розглядається, суди встановили, що державним реєстратором Реєстраційної служби зареєстровано право користування земельними ділянками з кадастровими номерами НОМЕР_1, НОМЕР_3, НОМЕР_4, НОМЕР_5 за ТОВ «АгроКім» у квітні 2014 року, тоді як договори оренди на ці земельні ділянки між СТОВ «Дружба-Нова» та ОСОБА_1, ОСОБА_4, ОСОБА_3 зареєстровані в управлінні Держкомзему у Прилуцькому районі Чернігівської області 24 грудня 2012 року.

Отже, у справі, що розглядається, висновок суду касаційної інстанції, як і суду апеляційної інстанції, не відповідає викладеному у постанові Верховного Суду України висновку щодо застосування у подібних правовідносинах норм матеріального права, у зв'язку з чим ухвалені цими судами рішення підлягають скасуванню.

Відповідно до вимог статті 243 КАС за наявності підстав, передбачених пунктом 1 частини першої статті 237 цього Кодексу, суд має право у разі неправильного застосування судом норми матеріального права, що призвело до неправильного вирішення спору, скасувати судове рішення (судові рішення) та залишити в силі судове рішення (судові рішення), що було помилково скасовано судом апеляційної та/або касаційної інстанції.

Оскільки суд першої інстанції правильно застосував норми матеріального права щодо спірних правовідносин і його висновки відповідають наведеним вище висновкам Верховного Суду України, а рішення судів апеляційної і касаційної інстанцій з цими висновками не узгоджуються , ухвала Вищого адміністративного суду України від 14 червня 2016 року та постанова Київського апеляційного адміністративного суду від 16 липня 2015 року підлягають скасуванню, а постанова Чернігівського окружного адміністративного суду від 22 травня 2015 року - залишенню в силі.

Керуючись пунктом 6 Прикінцевих та перехідних положень Закону України від 2 червня 2016 року № 1402-VIII «Про судоустрій і статус суддів», статтями 241-243 Кодексу адміністративного судочинства України, колегія суддів Судової палати в адміністративних справах Верховного Суду України

п о с т а н о в и л а:

Заяву сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Дружба-Нова» задовольнити.

Постанову Київського апеляційного адміністративного суду від 16 липня 2015 року та ухвалу Вищого адміністративного суду України від 14 червня 2016 року скасувати.

Постанову Чернігівського окружного адміністративного суду від 22 травня 2015 року залишити в силі.

Постанова є остаточною і оскарженню не підлягає, крім випадку, встановленого пунктом 3 частини першої статті 237 Кодексу адміністративного судочинства України.

Головуючий О.В. Кривенда

Судді:О.Ф. Волков О.Б. Прокопенко І.Л. Самсін