Укладення договору емфітевзису під час дії договору оренди землі є МОЖЛИВИМ лише у разі, якщо орендарем порушено строки повідомлення орендодавця про намір продовжити договір оренди (ВС/КЦС № 693/9/18 від 21.11.2018)

Фабула судового акту: Укладення договору емфітевзису під час дії договору оренди земельної ділянки: законно чи ні?

В окремих випадках – да і ось чому.

У даній справі фермерське господарство звернулось до суду із позовом до іншого підприємства та землевласника про визнання договору емфітевзису недійсним, мотивуючи це тим, що між землевласником і фермерським господарством укладено договір оренди землі із строком дії договору до 31 грудня 2017 року. У 2015 року підприємство-відповідач зареєструвало право емфітевзису на ту ж саму земельну ділянку. Даним договором встановлено початок перебігу емфітевтичного права з 2018 року.

2 жовтня 2017 року позивач направив на адресу орендодавця пропозицію поновити договір оренди, до якої додав проект додаткової угоди.

У зв’язку із тим, що укладення договору емфітевзису на земельну ділянку суперечить діючому договору оренди землі та є порушенням його переважного права на продовження договору оренди такий договір емфітевзису є недійсним.

Судом першої інстанції позовні вимоги було задоволено. На думку місцевого суду орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором (у даному випадку 90 днів), але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. Проте у даному випадку вказаний строк ФГ було порушено.

Натомість апеляційний суд зазначене рішення скасував та позовні вимоги ФГ задовольнив.

На думку апеляційного суду передача земельної ділянки у користування за договором емфітевзису під час дії договору оренди цієї самої земельної ділянки є порушенням норм чинного законодавства. Відмова у продовженні дії договору оренди землі без зазначення конкретних та чітких її підстав порушує право орендаря на реалізацію переважного права, передбаченого статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря є недобросовісною. Направлення пропозиції та додаткової угоди орендодавцю 2 жовтня 2017 року, менше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору оренди на один день, не порушує права орендодавця та вимоги статті 33 Закону України «Про оренду землі».

На постанову апеляційного суду відповідачем було подано касаційну скаргу з тих підстав, що, зокрема, лист про бажання продовжити дію договору оренди з проектом додаткової угоди до нього орендар направив орендодавцю 2 жовтня 2017 року, тобто після закінчення встановленого договором оренди землі строку. Умови додаткової угоди до договору оренди землі, яка була визнана укладеною апеляційним судом, суттєво відрізняються від умов договору оренди землі від 21 січня 2008 року не на користь орендодавця та не узгоджені з ним, чим порушено норми статті 41 Конституції України, статті 6, частини першої статті 319, частини першої статті 627, частини першої статті 628 ЦК України.

З такими доводами КЦС погодився.

На думку Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, буде порушене, зокрема, у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднім орендарем про намір реалізувати своє переважне право.

Проте, якщо орендар не виконав зазначених умов, то переважне право припиняється.

У даному випадку орендар не дотримався вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» щодо поновлення договору оренди землі, оскільки у встановлений пунктом 7 додаткової угоди про поновлення договору оренди землі 90-денний строк не надіслав орендодавцю повідомлення про свій намір скористатися переважним правом щодо укладення договору на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди.

Також орендодавець надсилав орендарю заперечення проти поновлення договору оренди землі на новий строк, отже волевиявлення орендодавця щодо поновлення договору оренди землі відсутнє.

З огляду на зазначене суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність у орендаря переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, оскільки процедури повідомлення орендодавця про намір реалізувати переважне право, встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі», орендарем не дотримано, та відсутнє волевиявлення орендодавця на його продовження.

Аналізуйте судовий акт: ВС/КЦС: Договір емфітевзису земельної ділянки підлягає обов’язковій держаній реєстрації (ВС/КЦС № 311/4089/15-ц від 18.04.2018)

ВС/КГС: Закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки не може бути підставою для обмеження права на нерухомість, що на ній розташована (ВС/КГС від 14.03.2019 р. у справі № 902/341/17)

ВС/КЦС: Новому власнику з/д для того щоб розірвати договір оренди укладений старим власником на цю з/д необов’язково звертатися з письмовою вимогою до орендаря попередньо до подання позову (ВС/КЦС у справі справа № 583/9/17 від 20 лютого 2019 р.)

Попри те що, що розмір орендної плати є істотною умовою оренди землі, відсутність відповідного пункту в договорі НЕ є підставою для визнання його недійсним (ВССУ у справі № 618/588/16-ц від 02 листопада 2017р.)

Постанова

Іменем України

21 листопада 2018 року

м. Київ

справа № 693/9/18

провадження № 61-44407св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Висоцької В. С.,

суддів: Мартєва С. Ю., Пророка В. В., Сімоненко В.М. (суддя-доповідач), Штелик С. П.,

учасники справи:

позивач - фермерське господарство «Степ»,

відповідачі - іноземне підприємство «Агро-Вільд Україна», ОСОБА_2,

розглянула в порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_2 на постанову Апеляційного суду Черкаської області від 14 серпня 2018 року у складі суддів: Гончар Н.І., Сіренко Ю.В., Ювшина В.І.,

В С Т А Н О В И В :

У грудні 2017 року фермерське господарство «Степ» (далі - ФГ «Степ») звернулось до суду з позовом до іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна», ОСОБА_2 про визнання недійсним договору емфітевзису, укладеного між ОСОБА_2 та іноземним підприємством «Агро-Вільд Україна», визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди від 21 січня 2008 року, укладеного між фермерським господарством «Степ» та ОСОБА_2

Позов мотивовано тим, що 21 січня 2008 року між ОСОБА_2 і ФГ «Степ» укладено договір оренди землі загальною площею 4,4507 га в адміністративних межах Жашківської міської ради. Додатковою угодою від 1 серпня 2011 року встановлено строк дії договору до 31 грудня 2017 року. 29 квітня 2015 року іноземне підприємство «Агро-Вільд Україна» зареєструвало право емфітевзису на ту ж саму земельну ділянку. Пунктом 2.4 договору емфітевзису встановлено початок перебігу емфітевтичного права з 1 січня 2018 року до 1 січня 2025 року. 2 жовтня 2017 року позивач направив на адресу орендодавця - ОСОБА_2 пропозицію поновити договір оренди, до якої додав проект додаткової угоди. Відповіді на цю пропозицію позивач не отримав.

Посилаючись на те, що укладення договору емфітевзисуна земельну ділянку суперечить діючому договору оренди землі та є порушенням його переважного права на продовження договору оренди, позивач просив визнати недійсним договір встановлення емфітевзису від 29 квітня 2015 року, укладенийміж ОСОБА_2 та іноземним підприємством «Агро-Вільд Україна», визнати укладеною між ОСОБА_2 та ФГ «Степ» додаткову угоду до договору оренди землі.

Рішенням Жашківського районного суду Черкаської області від 10 травня 2018 року у задоволенні позовних вимог ФГ «Степ» відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що орендар повідомив орендодавця про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк з порушенням строку, встановленогонормами статті 33 Закону України «Про оренду землі»та умовами пункту 8 договору оренди землі від 21 січня 2008 року. Крім того, наданий орендарем проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі змінює умови цього договору без погодження з орендодавцем, що суперечить нормам статті 30 Закону України «Про оренду землі» та пункту 35 указаного договору оренди землі. Крім зазначеного, суд не встановив порушень вимог чинного законодавства при укладенні договору емфітевзису та порушень цим договором прав позивача з огляду на те, що закон не визначає вимоги до форми та змісту договору емфітевзису, і він повинен відповідати загальним положенням про договір з урахуванням норм статей 407-412 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та статті 102-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).

Постановою Апеляційного суду Черкаської області від 14 серпня 2018 року рішення Жашківського районного суду Черкаської області від 10 травня 2018 року скасовано та ухвалено нову постанову, якою позовні вимоги ФГ «Степ» задоволено: визнано недійсним договір встановлення емфітевзису від 29 квітня 2015 року, укладений між іноземним підприємством «Агро-Вільд Україна» та ОСОБА_2; визнано укладеною між ОСОБА_2 та ФГ «Степ» додаткову угоду до договору оренди землі від 21 січня 2008 року в зазначеній у резолютивній частині постанови редакції. Стягнуто з іноземного підприємства «Агро-Вільд Україна» та ОСОБА_2 судові витрати по справі на користь ФГ «Степ» по 4 тис. грн з кожного.

Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що передача земельної ділянки у користування за договором емфітевзісу під час дії договору оренди цієї самої земельної ділянки є порушенням норм чинного законодавства. Відмова у продовженні дії договору оренди землі без зазначення конкретних та чітких її підстав порушує право орендаря на реалізацію переважного права, передбаченого статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря є недобросовісною. Направлення пропозиції та додаткової угоди орендодавцю 2 жовтня 2017 року, менше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору оренди на один день, не порушує права орендодавця та вимоги статті 33 Закону України «Про оренду землі».

14 вересня 2018 року ОСОБА_2звернулась до суду із касаційною скаргою, у якій просить постанову Апеляційного суду Черкаської області від 14 серпня 2018 року скасувати та залишити в силі рішення Жашківського районного суду Черкаської області від 10 травня 2018 року.

Касаційну скаргу мотивовано тим, що нормами статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлюється переважне право орендаря на укладення саме договору оренди землі. Тобто, поновлення договору оренди землі за цією нормою можливе виключно за інших рівних умов з іншими особами - претендентами на право оренди цієї земельної ділянки. Проте орендодавець не укладав договір оренди землі з іншим орендарем, що регламентується параграфом 3 глави 58 ЦК України та главою 16-1 ЗК України, а уклав договір встановлення емфітевзису, що регламентується главою 33 ЦК України та статтею 93 глави 15 ЗК України. Крім того, право володіння та цільового користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб за договором емфітевзису передано власником на період з 1 січня 2018 року до 1 січня 2025 року, тому твердження суду апеляційної інстанції про передачу однієї й тієї самої земельної ділянки в оренду або інший спосіб користування одночасно суперечить матеріалам та обставинам справи. Визначення сторонами в договорі емфітевзису умови про те, що право емфітевзису за цим договором набирає чинності з 1 січня 2018 року у повній мірі вдповідає нормам статті 6, частини першої статті 626, частини першої статті 627 та частини першої статті 628 ЦК України і принципу дозвільної спрямованості цивільно-правового регулювання. Крім зазначеного, орендодавець неодноразово повідомляв орендаря про відсутність наміру продовжувати договір оренди землі, про відмову в поновленні цього договору та необхідність повернення земельної ділянки, про заперечення проти поновлення вказаного договору оренди. Лист про бажання продовжити дію договору оренди з проектом додаткової угоди до нього орендар направив орендодавцю 2 жовтня 2017 року, тобто після закінчення встановленого договором оренди землі строку. Умови додаткової угоди до договору оренди землі, яка була визнана укладеною апеляційним судом, суттєво відрізняються від умов договору оренди землі від 21 січня 2008 року не на користь орендодавця та не узгоджені з ним, чим порушено норми статті 41 Конституції України, статті 6, частини першої статті 319, частини першої статті 627, частини першої статті 628 ЦК України.

Ухвалою Верховного Суду у складі судді Касаційного цивільного суду Сімоненко В.М. від 24 вересня 2018 року поновлено ОСОБА_2 процесуальний строк на касаційне оскарження постанови Апеляційного суду Черкаської області від 14 серпня 2018 рокута відкрито касаційне провадження у цій справі.

Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Згідно із частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Вивчивши матеріали цивільної справи, обговоривши доводи касаційної скарги, колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Судами встановлено, що 21 січня 2008 року між ОСОБА_2 і ФГ «Степ» укладено договір оренди землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Передана в оренду земельна ділянка площею 4,45 га (у тому числі рілля 4,45 га) знаходиться в адмінмежах Жашківської міської ради. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 23тис. 577 грн. Договір оренди землі укладено строком на 5 років з 21січня 2008 року до 21 січня 2013 року (а.с. 13-14). Договір зареєстрований у Жашківському районному відділі Черкаської регіональної філії центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 17 лютого 2008 року за № 040878200069.

1 серпня 2011 року між ОСОБА_2 іФГ «Степ» укладено додаткову угоду про поновлення договору оренди землі строком до 31 грудня 2017 року.

Листом-повідомленням від 26 липня 2017 року № 115 орендар, без проекту додаткової угоди, звернувся до орендодавця з пропозицією поновити договір оренди земельної ділянки від 21 січня 2008 року, шляхом укладення додаткової угоди, строком на сім років. (а.с. 16).

1 серпня 2017 року ОСОБА_2 направила орендарю заяву від про відмову у поновленні договору оренди землі (а.с. 21).

2 жовтня 2017 року орендар повторно звертається з листом-повідомленням № 255 від 27 вересня 2017 року про поновлення договору оренди земелі від 21 січня 2008 року шляхом укладення додаткової угоди на умовах, передбачених у ній. (а.с. 17, 19).

18 серпня 2017 року ОСОБА_2 направила орендарю лист-повідомлення про небажання продовжувати договір оренди землі (а.с. 22).

Крім того, судами встановлено, що 29 квітня 2015 року між ОСОБА_2 та іноземним підприємством «Агро-Вільд Україна» укладено договір встановлення емфітевзису (а.с. 58-61). Предметом договору є земельна ділянка площею 4,4507 га, яка розташована в Жашківському районі в межах Жашківської міської ради Черкаській області, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1, склад угідь рілля - 4,4507 га, та належить власнику на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії НОМЕР_2, виданого 12 лютого 2003 року Жашківською міською радою. Пунктом 1.3 цього договору зазначено, що власник стверджує, що вказана земельна ділянка знаходиться в оренді до 31 грудня 2017 року. Сторони домовились, що емфітевтичне право за цим договором набирає чинності з 1 січня 2018 року і закінчується 1 січня 2025 року, про що зазначено у пункті 2.4 договору встановлення емфітевзису.Також у пункті 5.6 договору встановлення емфітевзису зазначено, що емфітевту відомо, що на цю земельну ділянку існує обмеження у користуванні згідно з договором оренди, укладеним між ФГ «Степ» та власником указаної земельної ділянки, строк дії якого закінчується 31 грудня 2017 року. Договір нотаріально посвідчений, зареєстрований в реєстрі під № 830.

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правовою підставою набуття права орендного землекористування є укладення договору оренди земельної ділянки.

За договором оренди земельної ділянки кожна із сторін наділяється певними правами і водночас на неї покладаються певні обов'язки.

У статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір.

Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли обидві сторони договору мають намір продовжувати правовідносини з оренди земельної ділянки.

Так, частинами першою-п'ятою статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, буде порушене, зокрема, у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднім орендарем про намір реалізувати своє переважне право.

Якщо орендар не виконав зазначених умов, то переважне право припиняється.

У справі, яка розглядається, установлено, що орендар не дотримався вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» щодо поновлення договору оренди землі, оскільки у встановлений пунктом 7 додаткової угоди про поновлення договору оренди землі 90-денний строк не надіслав орендодавцю повідомлення про свій намір скористатися переважним правом щодо укладення договору на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди.

Також орендодавець листами від 1 та 18 серпня 2017 року надсилав орендарю заперечення проти поновлення договору оренди землі на новий строк, отже волевиявлення орендодавця щодо поновлення договору оренди землі відсутнє.

З огляду на зазначене, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність у орендаря переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, оскільки процедури повідомлення орендодавця про намір реалізувати переважне право, встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі», орендарем не дотримано, та відсутнє волевиявлення орендадавця на його продовження.

За таких обставин висновок суду апеляційної інстанції про наявність правових підстав для продовження строку договору оренди є такими, що не ґрунтуються на встановлених фактичних обставинах справи та не відповідають статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Факт укладення договору емфітевзису, за становленими судами фактичними обставинами справи, на взаємовідносини між фермерським господарством «Степ» та ОСОБА_2 не впливають.

Відповідно до статті 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

За таких обставин колегія суддів приходить до висновку, що рішення суду апеляційної інстанції, у зв'язку з неправильним застосуванням статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідно скасувати, а рішення суду першої інстанції - залишити в силі.

Керуючись статтями 400 409-415 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

П О С Т А Н О В И В :

Касаційну скаргу ОСОБА_2 - задовольнити.

Постанову Апеляційного суду Черкаської області від 14 серпня 2018 року скасувати і залишити в силі рішення Жашківського районного суду Черкаської області від 10 травня 2018 року.

Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді