Новому власнику з/д для того щоб розірвати договір оренди укладений старим власником на цю з/д необов’язково звертатися з письмовою вимогою до орендаря попередньо до подання позову (ВС/КЦС у справі справа № 583/9/17 від 20 лютого 2019 р.)

Фабула судового акту: Повсюдна проблемна ситуація на селі. Старенька бабуся багато років тому за безцінь передала свій пай в оренду агрохолдингу і на жаль нещодавно померла. Спадкоємець вирішив припинити відносини оренди з агрохолдингом і самостійно розпоряджатися успадкованою земельною ділянкою. Для цього завітав до орендаря і посилаючись на норми закону і пункти договору оренди земельної ділянки усно висловив своє прагнення. Звичайно у відповідь спадкоємець отримав від орендаря комбінацію із трьох пальців і був змушений звернутися до суду із позовом про розірвання договору оренди.

В цій справі цікаві два аспекти, які неоднаково були розтлумачені судом першої та апеляційної інстанцій.

1 Чи є підставою для розірвання договору оренди з/д смерть орендодавця і відповідне волевиявлення спадкоємця?

2. Чи повинен бути дотриманий порядок досудового розірвання договору оренди з/д з боку спадкоємця або чи має право спадкоємець напряму звертатися до суду із позовом про розірвання?

ВС ствердно відповів на обидва питання, скасував рішення суду апеляційної інстанції та залишив у силі рішення суду першої інстанції, яким розірвано договір оренди з/д.

Зокрема суд касаційної інстанції звернув увагу на наступне. Внаслідок законного успадкування з/д відбувся перехід права власності на з/д до нового орендодавця. Судом апеляційної інстанції не була врахована ст. 651 ЦК України, яка передбачає договірний порядок розірвання договору оренди з/д. Самим договором оренди з/д , а саме пунктом 40 встановлено, що таке розірвання можливе, якщо право власності на з/д набуває інша особа. І хоча пунктом 38 цього ж договору встановлено, що розірвання договору можливе за згодою сторін, суд апеляційної інстанції помилково не врахував наявність окремої підстави для розірвання передбаченої пунктом 40.

Пункт 40 договору оренди землі не містить посилань на пункт 38, а тому висновок апеляційного суду про те, що позивачем не дотримано порядок розірвання договору оренди є безпідставним та таким що не відповідає умовам договору.

ВС також підкреслив, що орендодавцю не потрібно обов’язково дотримуватися досудового порядку розірвання договору оренди з/д, який полягає у попередньому письмовому звернені до орендаря із відповідною пропозицію. Навіть порушення орендодавцем статті 148-1 ЗК України про обов’язок повідомлення орендаря про зміну власника земельної ділянки не позбавляє права орендодавця напряму через суд вимагати розірвання договору оренди з/д.

Аналізуйте судовий акт: Одна з основних підстав розірвання договору оренди (ВС/КЦС від 14 листопада 2018 року у справі № 484/301/18)

Договір оренди землі вважається поновленим, якщо місцева рада не надала орендарю в лист – заперечення в місячний строк після закінчення строку його дії цього договору (ВГСУ від 30 березня 2017р. у справі № 904/8338/16)

Рішенням міської ради з метою конкретизації Типового договору оренди землі може бути затверджений зразок договору оренди землі, що є обов'язковим для виконання (ВС/КГС,справа № 908/2098/17, 11.07.18)

Переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі припиняється, якщо орендодавець повідомить про наявність заперечень щодо поновлення протягом місяця з моменту звернення орендаря (ВГСУ від 12 січня 2017р. у справі № 912/1857/16)

Переважне право орендаря для поновлення договору оренди землі реалізується шляхом направлення ним орендодавцю листа із проектом додаткової угоди за місяць до спливу строку (ВСУ від 23 березня 2016 року № 6-146цс16)

Незважаючи на опір орендодавця договір оренди землі визнається поновленим, якщо орендар доведе у суді свій намір скористатись переважним правом, передбаченим ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» (ВСУ від 23 листопада 2016 р. у справі № 6-2540цс16)

Договір оренди (в тому числі і земельної ділянки) визнається недійсним, якщо суд встановлює, що переважне право попереднього наймача було порушено внаслідок укладання цього договору (ВСУ від 12 жовтня 2016р. у справі N 6-1282цс16)

Постанова

Іменем України

20 лютого 2019 року

м. Київ

справа № 583/9/17

провадження № 61-17671св18

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Луспеника Д. Д.,

суддів: Білоконь О. В., Гулька Б. В., Синельникова Є. В. (суддя-доповідач), Хопти С. Ф.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_2,

відповідач - приватне підприємство «Куземин - Агро»,

розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_2 на рішення Апеляційного суду Сумської області, у складі колегії суддів: Ткачук С. С., Кононенко О. Ю., Семеній Л. І., від 28 березня 2017 року.

Короткий зміст позовних вимог

У січні 2017 року ОСОБА_2 звернулася до суду із позовом до приватного підприємства «Куземин - Агро» (далі - ПП «Куземин - Агро») про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Свої вимоги позивач мотивувала тим, що згідно свідоцтв про право на спадщину за законом від 06 вересня 2016 року серії НВА 141028 та серії НВА 141029 їй на праві приватної власності належать земельні ділянки, площею 2,9515 га, кадастровий НОМЕР_3, та площею 0,2032 га, кадастровий НОМЕР_2, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Відомості про право власності на зазначені земельні ділянки 16 вересня 2016 року були внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Земельні ділянки вона успадкувала після смерті матері ОСОБА_3, яка померла 01 липня 2016 року. За життя ОСОБА_3 вищевказані земельні ділянки, згідно договору оренди землі від 25 лютого 2011 року, передала в оренду ПП «Куземин -Агро» строком на п'ять років. Додатковою угодою від 27 січня 2016 року до договору оренди землі були внесені зміни, згідно яких строк дії договору продовжено з п'яти до десяти років. Вважає, що зі смертю ОСОБА_3 припинилися всі зобов'язання, що виникли в результаті укладання нею договору оренди землі від 25 лютого 2011 року, і це є підставою для його розірвання. ОСОБА_2 виявила бажання розпоряджатися земельними ділянками на свій розсуд, про що попереджала керівника ПП «Куземин -Агро», однак останній на її прохання щодо повернення земельних ділянок відповів відмовою. Вважає таку відмову порушенням прав власника, оскільки це позбавляє ОСОБА_2 можливості вільно користуватися та розпоряджатися власністю.

Із урахуванням зазначеного, позивач просила позов задовольнити, розірвати договір оренди землі, укладений 25 лютого 2011 року між ОСОБА_3 і ПП «Куземин - Агро» та зареєстрований 21 квітня 2011 року в Охтирському районному відділі ДП «Центр Державного земельного кадастру при Держкомземі України» за № 592030004000395.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Охтирського міськрайонного суду Сумської області, у складі судді Олійник О. В., від 16 лютого 2017 року позов ОСОБА_2 задоволено. Розірвано договір оренди землі площею 3,1547 га, з них ріллі 2, 9515 га, сіножаті 0,2032 га, укладений 25 лютого 2011 року між ОСОБА_3 та ПП «Куземин -Агро», зареєстрований 21 квітня 2011 року у Охтирському районному реєстраційному відділі Сумської регіональної філії ДП «Центр Державного земельного кадастру при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис № 592030004000395. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, щосторони при укладенні договору оренди земельних ділянок дійшли згоди про його розірвання у разі настання умов, визначених пунктом 40 договору оренди (перехід права власності на земельну ділянку), із урахуванням положень статей 626 628 651 ЦК України та частини четвертої статті 32 Закону України «Про оренду землі».

Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції

Рішенням Апеляційного суду Сумської областівід 28 березня 2017 року апеляційну скаргу ПП «Куземин - Агро» задоволено частково. Рішення Охтирського міськрайонного суду Сумської області від 16 лютого 2017 року скасовано та ухвалено нове рішення про відмову у задоволенні позову. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.

Рішення апеляційного суду мотивоване тим, що згідно з положеннями пункту 40 спірного договору оренди землі перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря є підставою для зміни його умов або розірвання договору. Вказаним пунктом договору передбачена можливість його розірвання у разі переходу права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а пунктом 38 цього договору визначений порядок такого розірвання (за згодою сторін). На час звернення до суду із цим позовом права та інтереси ОСОБА_2 не були порушенні, так як остання не довела, що вона повідомила орендаря про успадкування нею права власності на спірні земельні ділянки та про те, що зверталась з вимогою про розірвання спірного договору. До того ж, орендар не був повідомлений про зміну орендодавця в порядку, визначеному статтею 148-1 ЗК України.

Короткий зміст вимог касаційної скарги та доводи особи, яка подала касаційну скаргу

У квітні 2017 року ОСОБА_2 подала до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Апеляційного суду Сумської області від 28 березня 2017 року та залишити в силі рішення Охтирського міськрайонного суду Сумської області від 16 лютого 2017 року, посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Касаційна скарга мотивована тим, що посилання апеляційного суду на пункти 38, 39 договору оренди є безпідставним, оскільки позивач, як на підставу розірвання договору оренди, посилалася на пункт 40 договору, який не взаємопов'язаний із іншими пунктами договору оренди. Судом апеляційної інстанції проігноровано положення частини четвертої статті 32 Закону України «Про оренду землі», а також положення статей 526 651 ЦК України. Право позивача на розірвання договору оренди передбачено, як договором так і законом. Захищати порушене право в інший спосіб, ніж судовий, є правом сторони, а не обов'язком.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 27 квітня 2017 року відкрито касаційне провадження у зазначеній справі.

Статтею 388 ЦПК України, в редакції Закону України від 03 жовтня 2017 року № 2147-VIII «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України Цивільного процесуального кодексу України Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів», що набув чинності 15 грудня 2017 року (далі - ЦПК України), визначено, що судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

Пунктом 4 частини першої розділу ХІІІ «Перехідні положення» ЦПК України передбачено, що касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Ухвалою Верховного Суду від 11 лютого 2019 року справу за позовом ОСОБА_2 до ПП «Куземин - Агро» про розірвання договору оренди земельної ділянки призначено до судового розгляду.

Відзив на касаційну скаргу не подано

Фактичні обставини справи, встановлені судами

25 лютого 2011 року між ОСОБА_3 та ПП «Куземин - Агро» укладено договір оренди землі, зареєстрований 21 квітня 2011 року в Охтирському районному реєстраційному відділі Сумської регіональної філії ДП «Центр Державного земельного кадастру при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 21 квітня 2011 року № 592030004000359 (а. с. 5-6).

Згідно вказаного договору відповідачу передана в оренду земельна ділянка загальною площею 3,1542 га, у тому числі рілля 2,9515 га, сіножаті 0,2032 га, розташована на території Куземинської сільської ради Охтирського району Сумської області.

27 січня 2016 року між ОСОБА_3 та ПП «Куземин - Агро» укладено додаткову угоду по договору оренди землі, якою пункт 8.9 договору оренди землі викладено в новій редакції, сторонами погоджено, що договір укладено на 10 років (а. с. 8).

09 лютого 2016 року ОСОБА_3 померла. Після її смерті в порядку спадкування за законом позивач отримала свідоцтва про право на спадщину за законом, видані 06 вересня 2016 року державним нотаріусом Чугуївської державної нотаріальної контори Харківської області.

Відповідно до вказаних свідоцтв ОСОБА_2 успадкувала земельні ділянки площею 0,2032 га (кадастровий номер НОМЕР_2), площею 2,9515 га (кадастровий номер НОМЕР_3), надані для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташовані на території Куземинської сільської ради Охтирського району Сумської області (а. с. 3, 4).

Право власності ОСОБА_2 на успадковані земельні ділянки зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується інформаційними довідками з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Позиція Верховного Суду

Згідно з положеннями частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до частин першої, другої та п'ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону рішення суду апеляційної інстанції не відповідає.

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов'язків.

Частиною першою статті651 ЦК України визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до частини четвертої статті 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Пунктом 40 договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_3 та ПП «Куземин - Агро», визначено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Статтею 629 ЦК України встановлено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до частини першої статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно зі статтею 60 ЦПК України (у редакції, чинній на час ухвалення судових рішень) та статті 81 чинної редакції ЦПК Україникожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог, апеляційним судом не враховано, що укладаючи 25 лютого 2011 року договір оренди, сторони погодили його умови, зокрема за взаємним погодженням визначили зміст пункту 40 договору, в якому встановили самостійну підставу для його розірвання. Пункт 40 договору оренди землі не містить посилань на пункт 38, а тому висновок апеляційного суду про те, що позивачем не дотримано порядок розірвання договору оренди є безпідставним та таким що не відповідає умовам договору.

Ухвалюючи рішення про задоволення позовних вимог, суд першої інстанції, правильно встановивши обставини спору, дослідивши докази у справі й надавши їм належну оцінку, враховуючи умови договору оренди (пункт 40), положення статті 629 ЦК України і частини четвертої статті 32 Закону України «Про оренду землі», дійшов правильного висновку про те, що настання обставин, визначених пунктом 40 договору оренди землі (перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи), є підставою для розірвання договору оренди землі за вимогою нового власника (спадкоємця).

Районним судом встановлено, що після настання передбачених договором оренди землі підстав для його розірвання позивач до пред'явлення позову зверталася до орендаря усно із проханням розірвати договір, однак отримала відмову на свою пропозицію, що і стало підставою для звернення до суду із цим позовом. Недоведеність належними доказами факту такого звернення не може бути підставою для відмови у судовому захисті прав заявника.

Скасовуючи рішення районного суду та ухвалюючи нове про відмову у задоволенні позовних вимог, апеляційний суд вищевказаного не врахував, дійшов неправильного висновку про скасування правильного по суті рішення суду першої інстанції.

Суд касаційної інстанції приходить до висновку, що судом першої інстанції при винесенні рішення про задоволення позовних вимог були належним чином оцінені подані сторонами докази, точно встановлені обставини справи та правильно застосовані норми матеріального права, а апеляційний суд помилково скасував законне та по суті правильне рішення суду першої інстанції.

Відповідно до статті 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

Керуючись статтями 141 400 402 409 413 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити.

Рішення Апеляційного суду Сумської областівід 28 березня 2017 року скасувати та залишити в силі рішення Охтирського міськрайонного суду Сумської області від 16 лютого 2017 року.

Стягнути з приватного підприємства «Куземин - Агро» (код ЄДРПОУ 35603928) на користь ОСОБА_2 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1) судовий збір за подання касаційної скарги у розмірі 768 (сімсот шістдесят вісім) грн.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Д. Д. Луспеник Судді О. В. Білоконь Б. І. Гулько Є. В. Синельников С. Ф. Хопта