Це важливо знати! Про податок при продажу нерухомості і не тільки …

Кожен хоч раз в житті купує або продає нерухомість: квартиру, житловий будинок, земельну ділянку. І при цьому обов'язково зустрічається з питанням - який податок при продажу нерухомості він зобов'язаний сплатити.

А раптом так вийде, що хтось захоче подарувати квартиру чи будинок. Що в такому випадку?

Зміст:

• Податок при продажу нерухомості
• Податок при обміні нерухомості
• Податок при даруванні нерухомості

Так, які ж податки при купівлі квартири платяться в Україні в 2020 році?

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) нерухомості передбачений ст.172 Податкового кодексу України, оподаткування доходу, отриманого при даруванні - ст.174.

Звичайно ж, зазначені статті ПК тобі ні про що не говорять.

Так ось, мета даної статті якраз розповісти про податки при продажу квартири і не тільки ... просто, ясно і чітко, як це вміє робити Юридичний інтернет-ресурс "Протокол".

Податок при продажу нерухомості

Отже, якщо укладається договір купівлі-продажу квартири, в такому випадку витрати при укладенні договору будуть складатися з податку при продажу нерухомості, державного мита, збору до Пенсійного фонду, послуг нотаріуса.

А тепер розмір кожного, враховуючи ставки, встановлені нормативно:

• податок з доходів фізичних осіб (коротко «ПДФО») - 5%;
• військовий збір - 1,5%;
• держмито - 1%;
• збір до Пенсійного фонду - 1%;
• послуги нотаріуса - за домовленістю.

ПДФО, військовий збір сплачує продавець, держмито - за домовленістю між покупцем і продавцем, покупець - збір до Пенсійного фонду.

Хто за що платить при укладенні договору - це «внутрішня» домовленість сторін (наприклад, погодили, що покупець оплачує вартість квартири, і всі витрати «навпіл»). Але здійснюють такі оплати все одно від вищевказаних платників, визначених законом.

!? Є ще одне важливе питання - від якої ж суми проводити розрахунок податку при продажу нерухомості.

Звичайно ж від суми доходу, отриманого від продажу. Дохід визначається виходячи з ціни, котра зазначена в договорі купівлі-продажу, тобто суми, яку покупець передає продавцеві за нерухоме майно, але не нижче оціночної вартості.

Оціночну вартість визначає експерт. Тобто, ще одна стаття витрат це послуги експерта.

!!! Також необхідно пам'ятати, що є винятки із зазначених правил - не завжди сплачується податок при продажу нерухомості - якщо протягом року ти здійснюєш одну угоду з об'єктом нерухомості, яким володієш більше трьох років, дохід від продажу такого об'єкта не обкладається податком.

Якщо ж ти отримав об'єкт нерухомості у спадок - умова щодо перебування майна у власності понад три роки в такому випадку на тебе не поширюється, тобто можеш сміливо продавати відразу - Податок при продажу нерухомості платити не будеш.

Все те ж саме стосується і оподаткування при продажу будинку.

Є ще один об'єкт для здійснення угод - це земельна ділянка.

Податок при продажу земельної ділянки сплачується в такому ж розмірі, як і при продажу іншого нерухомого майна.

Винятком в даному випадку є земельна ділянка сільськогосподарського призначення, а також та, яка не перевищує норми приватизації (безоплатної передачі), передбаченої ст.121 Земельного кодексу України. Для звільнення від оподаткування також необхідна умова володіння ділянкою понад три роки, виключаючи ситуацію отримання ділянки у спадок.

Якщо ти продавець-нерезидент, в такому випадку розмір податку при продажу нерухомості буде іншим - ставка ПДФО становить 18%.

Вищевказані виключення також відносяться і до продавця-нерезиденту.

!!! Увага. Платити обов'язково. І не думай, що є можливість уникнути сплати податку при продажу нерухомості. Не вийде. Оскільки податок сплачується до нотаріального посвідчення угоди. Будь впевнений, нотаріус це проконтролює.

Укласти договір ти можеш за місцезнаходженням майна або за місцем реєстрації однієї зі сторін договору. Ще кажуть за місцем прописки.

Прописка і реєстрація - в чому різниця. Фактично різниці немає. Юридично інститут прописки замінений на реєстрацію за місцем проживання.

Все вищесказане про продаж. Але нерухомість можливо не тільки продавати і купувати, нею можна обмінятися.

Податок при обміні нерухомості

Як визначається податок при обміні квартири, виходячи з позиції органу державної податкової служби і, як це відбувається на практиці.

Не оподатковується дохід, отриманий кожною стороною угоди у вигляді вартості об'єкта обміну за умови, якщо це перший обмін протягом року і, якщо об'єкт, що відчужується, знаходиться у власності понад три роки, за винятком майна, отриманого в спадщину.

Якщо ж такі умови не дотримані, то кожна сторона платить податок, як якщо б отримала дохід від продажу нерухомості. З грошової компенсації, якщо така є, також сплачується податок.

Податок при даруванні нерухомості

За даних обставин необхідно бути уважним ось чому.

Є особливі винятки щодо визначення податку при даруванні квартири.

Якщо родич першого або другого ступеня споріднення (це може бути батько, мати, чоловік, дружина, брат, сестра) подарував тобі нерухоме майно, податок при цьому дорівнює нулю.

Якщо подарував «дальній» родич або хтось чужий - розмір податку при цьому становить 5%.

За загальним правилом, якщо подарували нерухомість, в цьому випадку ти повинен заплатити:

• ПДФО - 5%;
• військовий збір - 1,5%;
• послуги нотаріуса - розмір за домовленістю.

Плюс послуги експерта. Якщо сплачується податок за ставкою 5% або 18%, обов'язково необхідно визначити вартість подарунка, від якої і ведеться розрахунок податку при даруванні.

Якщо ж подарував нерезидент або ж подарували нерезиденту, застосовується ставка податку 18%.

При цьому орган податкової служби обов'язково дізнається про те, що ти повинен сплатити податок при даруванні квартири в певній сумі, про це його повідомить нотаріус після реєстрації права власності.

Також необхідно знати! Є два варіанти сплати податку:

• сплатити до нотаріального посвідчення договору дарування;
• подати податкову декларацію до першого травня наступного року і сплатити податок до першого серпня.

І не забувай про те, що маючи нерухомість, необхідно щорічно сплачувати податок. Не всім і не за кожен об'єкт. Але це вже тема для іншої статті ...

P.S. Що стосується збору до Пенсійного фонду, тут необхідно знати - при придбанні квартири вперше такий збір не оплачується згідно п.15-1 Порядку сплати збору на обов'язкове державне пенсійне страхування з окремих видів господарських операцій, затвердженого Постановою КМУ від 03.11.1998 р. №1740.

Але доводити факт першої покупки і повертати безпідставно сплачені кошти необхідно вже в суді.

Така перспектива відкрилася, коли Верховний суд виклав правові позиції з даного питання на користь платника (Постанова ВС від 28.11.2018г. У справі №813 / 1126/17, Постанова ВС від 03.07.2018г. У справі №819 / 33/17).

P.S. І ще, від сплати держмита в розмірі 1% звільнені громадяни, віднесені до певних категорій постраждалих внаслідок Чорнобильської катастрофи, інваліди війни та сім'ї воїнів, інваліди 1 і 2 груп. Однак необхідно розуміти: якщо одна сторона-звільнена, нотаріус вимагатиме сплати з іншого боку, тобто повне звільнення - в разі, якщо обидві сторони відносяться до вказаних категорій.

Автор консультації: Дмитрук Оксана Миколаївна

Джерело: Юридичний ресурс Протокол

Аналізуйте судовий акт 1: Сплачений «пенсійний» збір з операції купівлі-продажу квартири в розмірі 1% від його вартості підлягає поверненню, якщо громадянин, якій придбав житло, перебував на черзі на одержання житла, або придбав житло вперше (спр. № К/800/40962/17, 08.12.17)

Аналізуйте судовий акт 2: При придбанні квартири вперше 1 % до пенсійного фонду не сплачується, а де-факто сплачені кошти стягуються з органу пенсійного фонду (КАС/ВС від 28.11. 2018 р. у справі №813/1126/17)